쟁점주택은 신축시점부터 양도시점까지 1층이 사무실로 임대된 사실이 없는 점, 쟁점주택 1층은 에어컨과 전자도어락, 방범창, 장판, 화장실, 주방 및 가스설비를 갖추고 있는 전형적인 원룸형태로 언제든 주거용으로 사용할 수 있는 구조로 확인되는 점 등에 비추어 청구인은 4개층을 주택으로 사용하여 쟁점주택은 다세대주택으로 보이므로 청구주장을 받아들이기 어려움
쟁점주택은 신축시점부터 양도시점까지 1층이 사무실로 임대된 사실이 없는 점, 쟁점주택 1층은 에어컨과 전자도어락, 방범창, 장판, 화장실, 주방 및 가스설비를 갖추고 있는 전형적인 원룸형태로 언제든 주거용으로 사용할 수 있는 구조로 확인되는 점 등에 비추어 청구인은 4개층을 주택으로 사용하여 쟁점주택은 다세대주택으로 보이므로 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점주택의 건축물대장을 보면 1층은 사무실이고 2∼4층은 다가구주택이며, 옥탑이 있는 구조로 1층 사무실은 양도 당시 공실이므로 건축물대장상의 용도를 기준으로 구분하여 건물 전체를 1세대1주택 비과세로 신고하였으나, OOO국세청장의 감사시 공부상 사무실인 1층이 실질적으로 주택에 해당된다고 하여 과세하였다. 쟁점부동산이 다가구주택에 해당하는지 여부는 1층이 사무실인지 주택인지의 문제로 양도 당시에는 사무실로 임대하기 위하여 광고를 하였을 뿐만 아니라, 전입세대가 없는 공실이었고, 청구인이 이를 입증하기 위해 동사무소에 전입세대 열람을 신청하였으나 열람할 수 없었다. 결국 사실은 양도시점에 공실인 상태였다는 것이다.
(2) 소득세법제88조에 따르면 ‘주택’이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 이 경우 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다고 되어 있다. 비록 1층을 한때는 주택으로 임대한 사실이 있으나, 양도시점에는 공실이었고, 실질적으로 사무실로도 사용할 수 있고 주거용으로도 사용할 수 있는 공간이므로 이는 사용 용도가 분명하지 아니한 경우에 해당되어 법에 따라 공부상 용도인 사무실로 보아야 한다. 쟁점주택의 1층 시설은 양도 당시 공실이어서 어느 용도로나 사용 할 수 있으며, 이는 용도가 분명하지 아니한 경우에 해당되어 쟁점주택은 공부대로 다가구 주택이며, 전체를 1주택으로 보아 당초 신고한 1세대1주택 특례를 적용해야 마땅하다.
(1) 청구인은 양도 당시 1층이 공실이었고, 사무실 등으로 임대 노력을 하여 공부상의 용도대로 보아 1세대1주택 비과세를 적용하여야 한다고 주장하나, 쟁점부동산은 2006.6.8. 신축된 시점부터 양도시점인 2019.2.12.까지 1층이 사무실로 임대된 사실이 없으며, 쟁점주택의 1층은 에어컨과 전자도어락, 방범창, 장판, 화장실, 주방 및 가스설비를 갖추고 있는 전형적인 원룸형태로 언제든지 새 임차인이 주거용으로 사용할 수 있는 구조를 갖추고 있는 것이 확인된다. 또한 청구인은 옥탑을 불법으로 주거용으로 전용하여 사용하여 오다 매매계약 체결(2018.11.12.) 이후인 2018.12.27. 이를 철거하였고, 제출한 사진자료는 5층 옥탑을 철거하고 양도일 직후 촬영된 것으로 청구인은 해당 주택을 양도하면서, 다가구주택 요건을 충족하지 못한 것으로 인한 문제를 인지하고 이에 대한 보완을 하고자 옥탑 철거와 사무실임대 안내 등을 실시한 것이다.
(2) 조세법률주의상 감면규정 등 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합하고, 다가구주택에 관한 다수의 조세심판원 사례가 건축법 시행령의 요건을 충족하여야 한다고 판시하고 있으며, 건축법관련 국토교통부 법령해석도 건축법 시행령에 명시된 요건을 벗어나는 경우 다가구주택으로 볼 수 없도록 하고 있다. 쟁점주택의 1층은 건축이후부터 양도시까지 사업용으로 임대된 사실이 전혀 없고, 주택으로 임대한 사실을 청구인 역시 인정하고 있으며, 양도 당시 공실이었다고 하나, 언제라도 임대할 수 있도록 화장실 주방 등 주택으로서의 설비가 갖추고 있었으므로 주택에 해당한다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[ 도시 및 주거환경정비법 제74조 에 따른 관리처분계획의 인가일 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.
1. 주택 이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
2. 단독주택 이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
3. 공동주택 이란 건축물의 벽․복도․계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. (4) 주택법 시행령 제2조【단독주택의 종류와 범위】주택법(이하 “법”이라 한다) 제2조 제1항에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
1. 건축법 시행령 별표 1 제1호 가목에 따른 단독주택
2. 건축법 시행령 별표 1 제1호 나목에 따른 다중주택
3. 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택 (5) 건축법 시행령 제119조【면적 등의 산정방법】① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
2. 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.
9. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(주택법제15조 제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다. [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택【단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집․공동생활가정․지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다】
1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치 할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택【공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집・공동생활가정・지역아동센터・노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령제3조 제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다】. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주 차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택이 다가구주택으로 1세대1주택의 양도에 해당한다고 주장하나, 쟁점주택은 2006.6.8. 신축된 시점부터 양도시점인 2019.2.12.까지 1층이 사무실로 임대된 사실이 없는 점, 쟁점주택의 1층은 에어컨과 전자도어락, 방범창, 장판, 화장실, 주방 및 가스설비를 갖추고 있는 전형적인 원룸형태로 언제든지 주거용으로 사용할 수 있는 구조를 갖추고 있는 것으로 확인되는 점 등에 비추어 청구인은 쟁점주택의 4개층을 주택으로 사용하여 쟁점주택은 다세대주택으로 보이므로 위와 같은 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.