쟁점감정가액이 상증법 시행령 제49조 제1항에 따른 시가에 해당하는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 피상속인 AAA으로부터 2019.5.16. OOO의 비주거용 건물 및 토지(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 상속받고 이를 기준시가 금액인 OOO원(건물 OOO원, 토지 OOO원)으로 평가하여 2019.11.29. 상속재산가액 OOO원, 상속세 과세가액 OOO원으로 하여 상속세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. OOO청장(이하 “조사청”이라 한다)이 2020.6.19.부터 2020.8.27.까지 피상속인 AAA에 대한 상속세 세무조사를 하면서 2019.2.12. 개정된 상속세 및 증여세법 시행령(이하 “상증법 시행령”이라 한다) 제49조 제1항에 따라 기준시점을 2019.11.17.로 하여 2개의 감정평가법인이 이 건 부동산을 평가한 감정평가가액에 대하여 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 2개 감정평가법인의 감정평가가액 평균액 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 이 건 부동산의 시가로 보아 해당 과세자료를 통보하자, 처분청은 2020.10.19. 청구인에게 2019.5.16. 상속분 상속세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.1.5. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2019.5.16. 이 건 부동산을 상속으로 취득한 후 피상속인의 채무(폐기물 매립에 따른 손해배상금) 지급 등을 목적으로 이 건 부동산을 담보로 차입하기 위해 2019년 7월경 GGG 주식회사(이하 “GGG”이라 한다)에 추가대출을 신청하였으나 GGG은 이 건 부동산의 담보가치가 부족하다는 이유로 이를 거부하였다. 당시 이 건 부동산을 담보로 한 기존의 대출금 OOO원이 있었고, 추가대출 요청금액은 OOO원(채무상환 및 상속세 포함)으로 총 OOO원의 대출금이 신청되었으며, 이 건 부동산의 임대보증금은 OOO원이었다. 근저당설정금액을 원금의 120%로 설정하면 그 금액은 OOO원(OOO원×120%)임에도 GGG 및 제1금융권에서는 담보부족으로 추가 대출을 거부하였다. 이는 GGG 등 제1금융권이 평가하기에 이 건 부동산의 가액이 OOO원에 미치지 못한다고 판단한 것임을 알 수 있다. 청구인은 결과적으로 제2금융권으로 전환하여 제1금융권보다 높은 이자를 부담하고 있다(1금융권 이율 3.0%, 2금융권 이율 4.2%). 청구인을 제외한 상속인 모두가 이 건 부동산의 상속가치가 없다고 보아 상속포기서를 제출하였다. 이 건 부동산은 부채 OOO원(대출 OOO원, 임차보증금 OOO원)으로 쟁점감정가액이 시가에 해당한다면 상속인들이 상속을 포기하지 않았을 것이라 판단된다. 피상속인은 사망 이전인 2019년 2월경 세무대리인에게 이 건 부동산의 양도가액을 OOO원∼OOO원으로 하여 양도소득세 계산을 의뢰하였으며, 2019.3.12. OOO에 소재한 OOO공인중개사에 매매가액 OOO원으로 매물등록하였다. 그럼에도 피상속인 AAA은 매수희망자와 OOO원, OOO원으로 하는 매매가격 절충에 실패하여 사망시까지 이 건 부동산을 매각하지 못하였다. 감정평가서에 비교대상지로 선정한 토지는 도로상황, 위치, 유동인구 등 여건이 달라 비교가 불가하나, 감정평가서는 이 건 부동산, 비교표준지, 평가사례토지 등의 모든 조건이 대동소이한 것으로 보이므로 평가사례토지의 감정가액으로 이 건 부동산 가액을 환산하여 감정가액을 결정하였다. 감정평가가 이루어질 당시 비교표준지로 선정한 OOO는 이 건 부동산과는 달리 표준지 양쪽이 모두 상가 밀집지역으로 유동인구가 많다. 이 건 부동산은 도로 한면은 상가이고 반대쪽은 오피스텔과 아파트로 상가의 가장 큰 조건인 유동성면에서 비교표준지보다 매우 열악하다. 평가사례토지인 OOO 대지는 동탄원천로 12차로변에 위치하여 지리적 여건이 월등하게 좋고, 이 건 부동산은 보다 상권이 활성화 되어 유동인구가 많고 임대료가 더 높다. 건물이 없는 나대지로 바로 옆에 오피스(1∼3층은 상가, 4∼12층 은 오피스텔) 빌딩이 있는 등 토지의 활용가치가 월등하게 높다. 이러한 시세에 미칠 수 있는 요인들을 감안하지 않고 이 건 부동산의 토지가액을 평가사례토지의 감정가액에 대비하여 그 보다도 더 높은 가액으로 감정한 것은 인정할 수 없다. <표1> 이 건 부동산 토지와 인근지역 평가사례토지 비교 특히, 이 건 부동산이 소재해 있는 남광장 주변보다 상권이 더 활성화되어 있는 북광장 주변에는 학원 등 상가가 밀집되어 있고, 대형건물의 준공과 건물의 준공에 따른 상가의 추가 분양 등으로 상가가 밀집도가 높고 유동 인구가 많아지는 등 지가의 변동요인이 매우 많은 지역으로, 변동요인이 없는 것을 전제로 한 이 건 부동산의 소급감정 토지감정가액은 인정할 수 없다. 2020년 2월 지하 2층 지상 20층 규모의 OOO 준공 및 호텔 1, 2층에 60여개의 상가를 분양하므로 주위의 유동성 인구가 늘어나고 상권이 확장되고 있고, OOO에 2021년 OOO의 개장이 예정되어 있다. 일반적으로 상가는 임대료와 공실 여부에 따라 상가의 가치가 형성되는데, 이 건 부동산은 준공시부터 현재까지 8층은 공실이고 4층도 2018년 제2기부터 피상속인 사망시까지 공실이다. 이 건 부동산의 2층∼6층, 1층 105호의 임대과정도 2014.6.13. BBB과 임대료 보증금 OOO원에 월세 OOO원으로 임대차계약을 체결하였으나, 임차인 BBB이 자금사정 등으로 공사도 늦어지고, 개장도 늦어졌는데 메르스 사태로 경영이 더 어려워져 임차인 BBB과의 연락이 두절되었다. 이로 인해, 공실상태가 지속될 것을 방지하기 위해 청구인은 2016.1.27. 헬스기기를 경매로 낙찰받아 ‘OOO’이라는 상호로 하여 헬스장 직접 운영하고 있다. 현재 청구인을 제외한 정상적인 임대는 1층과 2층, 그리고 7층이 전부이다. <표2> 이 건 부동산의 임대현황 이 건 부동산의 2018년 제1기부터 2019년 제1기까지 임대료 합계는 아래 <표3>과 같다. <표3> 이 건 부동산 임대료 합계 이 건 부동산을 피상속인의 사망일인 2019.5.14.자 전후의 임대료 및 임대보증금을 수익환원법으로 환산하여 시세를 추정해 보면 아래 <표4>와 같이 OOO원 정도로 예상된다. <표4> 이 건 부동산 수익가격 산정내역 위에서 살펴본 바와 같이 이 건 부동산은 상속이 개시된 전후에 대출을 받기 위한 금융기관의 평가액, 매매를 위한 매물등록, 국세청에 신고된 임대현황을 근거로 수익방식에 의한 감정평가방식을 감안한다면 상증법상 보충적 평가방법에 따른 평가가액(OOO원)에도 미치지 못하는 물건인바, 쟁점감정가액으로 상속세를 산정ㆍ부과한 이 건 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 GGG으로부터 담보부족으로 추가대출 OOO원(기존 대출 포함 총 OOO원)이 승인거절되었고, 이 건 부동산을 OOO원에 매각하려고 하였으며, 청구인을 제외한 상속인들이 이 건 부동산이 상속재산가액으로서 가치가 없다고 판단하여 상속포기를 한 것을 근거로 이 건 부동산의 거래가능한 가액은 OOO원∼OOO원이므로 쟁점감정가액을 시가로 볼 수 없다고 주장한다. 청구인은 GGG으로부터 담보 부족으로 대출승인을 받지 못한 사실을 주장하면서도 해당 대출신청 건과 별개로 2019.7.31. 이 건 부동산을 담보로 OOO에서 OOO원, OOO로부터 OOO원 등 총 OOO원의 대출을 실행한 바 있고, 대출실행 당시 OOO에서 OOO 동부지사를 통하여 2019.7.10.자 기준으로 이 건 부동산을 OOO원으로 평가하였다. 통상 담보목적의 평가는 안정성과 환가성을 고려하여 통상적인 시세 대비 보수적으로 평가하는 것이 일반적인 것을 감안하면 평가사례액과 비교하여 볼 때 쟁점감정가액은 적정하다. 상증법 제60조 제1항은 상속·증여재산의 가액을 상속개시일 또는 증여일 현재의 ‘시가’에 의한다고 하면서, 같은 조 제2항에서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 정의하고 있는바, 피상속인이 매물로 등록한 거래가액 OOO원은 본인의 판단하에 일방이 정한 가액으로 실제 거래가 이루어지지 않아 시가로 인정할 수 없으며, 상속인들이 상속재산으로서의 가치가 없다고 판단하여 상속을 포기한 사실 또한 상속인들의 주관적인 판단에 의한 결정으로 개인의 주관적인 판단이 이 건 부동산의 가격을 결정하는 기준이 될 수 없다. 청구인은 이 건 부동산에 대한 감정평가 시 비교대상으로 선정한 비교표준지, 평가사례 토지는 이 건 부동산의 비교대상으로 적절하지 않다고 주장하고 있다. 이 건 부동산의 토지는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제3조 제1항 및 감정평가에 관한 규칙제14조 제1항에 따라 감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 공시지가 기준법으로 평가하였다. 비교표준지인 ‘OOO’의 토지는 감정평가에 관한 규칙제14조 제2항 제1호에 따라 평가대상물건인 이 건 부동산의 인근 지역에 있는 표준지 중 이 건 부동산의 토지와 용도지역·이용 상황·주변 환경 등이 유사하여 비교가능성이 있는 표준지를 선정한 것이고, 이 건 부동산과 비교표준지간의 지역요인 및 개별요인 등 가치형성요인에서 우열을 비교하여 평가한 것으로 개별요인 비교항목 중 고객의 유동성과 적합성 등 환경조건에서 이 건 부동산이 비교표준지에 비하여 열세하여 해당요인을 반영하여 평가하였다. 평가사례토지인 ‘OOO’ 소재 토지는 비교표준지에 대한 그 밖의 요인 보정의 필요에 따라 비교표준지 인근의 평가 사례 가운데 용도지역·이용 상황·주변 환경 등이 유사하고 지리적으로 근접하여 비교가능성이 높은 평가사례로서 평가사례와 비교표준지를 상호비교하여 지역요인 및 개별요인 등 가치형성요인에서 우열을 비교하여 평가한 것으로 비교표준지가 평가사례 토지 대비 접면도로 상태와 가로의 폭 등 조건이 열세하나 고객의 유동성 등 환경조건에서 우세하여 해당요인을 반영하여 평가하였다. 청구인은 수익환원법으로 환산한 이 건 부동산의 추정시세는 OOO원 정도라고 주장한다. 청구인이 예상하는 수익가격 판단을 위하여 적용한 보증금과 임대료 수준은 청구인의 주관적인 주장이고, OOO에서 이 건 부동산에 대한 대출을 실행하면서 2019.7.10.자 기준으로 OOO 동부지사가 수행한 이 건 부동산의 감정평가에서는 수익환원법에 의한 수익가격을 약 OOO원 수준으로 평가한 사실이 있는바 이 건 부동산의 적정보증금과 임대료를 어떻게 판단하는지에 따라 예상수익가격은 달라질 수 있다. 청구인은 쟁점감정가액이 평가기준일과 가격산정기준일 사이에 가격변동의 특정한 사정이 없다고 인정되는 때를 전제로 한 평가가액으로 이 건 부동산은 상가 건물로 주위 상권에 따라 가격 변동이 심하므로 쟁점감정가액을 시가로 적용할 수 없다고 주장하나, 이 건 부동산은 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 부동산의 실제 현황 등을 확인한바, 평가기준일과 감정가액의 가격산정기준일 사이에 토지의 형질변경 및 건물의 증ㆍ개축 사실이 없는 등 재산 현황 및 이용 상황의 동일성을 유지하고 있으며, 인근 지역에 도로나 인접 편의시설의 개설이나 폐쇄 등 가격변동에 직접적인 영향을 미칠만한 주위환경의 변화도 없다. 아울러, 평가기준일부터 감정평가 가격산정기준일까지의 기간 중 이 건 부동산이 소재한 OOO 상업지역의 지가변동률은 1.768%에 불과하여 매우 미미한 수준으로 이와 같은 사정만으로 해당 기간 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기 어렵다. 2019.2.12. 개정된 상증법에 따라 납세자가 상속·증여세를 신고한 이후에도 법정결정기한까지 발생한 매매·감정·수용·가액 등에 대하여 평가심의위원회를 통해 시가로 인정받을 수 있도록 개정이 되어 비주거용 부동산도 감정평가액을 활용하여 시가에 근접한 평가를 도모할 수 있게 되었다. 이에 따라 처분청이 2019.11.17.을 평가기준일로 하여 감정평가를 실시하였고, 상속재산 평가기준일과 감정평가 기준일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아, 쟁점감정가액은 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받았다. 따라서, 청구인이 기준시가로 신고한 이 건 부동산에 대하여 상증법 시행령 제49조 제1항 단서규정 및 제78조에 따라 법정결정기한(2020.

8. 31.) 이내의 감정가액을 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정받아, 쟁점감정가격을 상속재산가액으로 결정하여 상속세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점감정가액이 상증법 시행령 제49조 제1항에 따른 시가에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정 기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

• 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우
• 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 건축법 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

② 제1항 제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.

③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.(중략) (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자 (이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.(중략)

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

• 가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우
• 나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억원

• 다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우
• 라. 제15조 제3항에 따른 최대주주 등의 상속인 또는 최대주주 등의 특수관계인이 최대주주 등이 보유하고 있던 제54조 제1항에 따른 비상장주식 등을 경매 또는 공매로 취득한 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가 기준 일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 제78조【결정․경정】① 법 제76조제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.

1. 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 6월

2. 법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 3월

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점감정가액이 이 건 상속세과세표준 신고기한부터 9개월 이내의 감정평가가액이라는 것에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인이 제출한 증빙과 처분청의 심리자료는 다음과 같다. (가) 등기사항전부증명서(2020.12.29. 발급)에 따르면 이 건 부동산은 OOO가 2019.7.31. 채권최고액 OOO원으로 하여 근저당을, OOO가 같은 일자에 채권최고액 OOO원으로 하여 근저당을 각각 설정한 것으로 나타난다. (나) OOO법원은 2019.9.17. 상속인 CCC 및 DDD이 한 재산상속 포기신고(2019.8.12.자 신고, 피상속인 AAA)를 수리하였다. (다) 청구인이 제출한 OOO공인중개사의 이 건 부동산 건물현황표에 따르면 매매가격 OOO원, 보증금 OOO원, 융자금액 OOO원, 월세 OOO원으로 기재되어 있다. (라) 청구인이 제출한 피상속인의 세무대리인 수기메모내역에 따르면 양도가액 OOO원, OOO원이고 이 경우의 양도소득세는 OOO원, OOO원으로 기재되어 있다. (마) OOO법인의 감정평가표에 따르면 이 건 부동산의 감정평가액(기준시점 2019.11.17., 작성일 2020.7.1.)은 OOO원, 2019년 개별공시지가 OOO원/㎡이고, 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정적 조건 등에 대하여 비교표준지 및 평가사례토지와 비교하여 산정된 격차율(1.548)을 통하여 이 건 부동산의 토지 감정가액(OOO/㎡)을 산출하였다. (바) OOO법인의 감정평가표에서 이 건 부동산의 감정평가액(기준시점 2019.11.17., 작성일 2020.6.26.)은 OOO원, 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정조건 등에 대하여 비교표준지 및 평가사례토지 비교하여 산정한 격차율(1.615)을 통하여 이 건 부동산의 토지 감정가액(OOO원/㎡)을 산출하였다. (사) 부동산임대공급가액명세서에 따르면 이 건 부동산은 2018년 제1기 보증금 OOO원, 월임대료 OOO원, 보증금 이자 OOO원, 월임대료 합계 OOO원이고, 2018년 제2기는 보증금 OOO원, 월임대료 OOO원, 보증금 이자 OOO원, 월임대료 합계 OOO원이며, 2019년 제1기는 보증금 OOO원, 월임대료 OOO원, 보증금 이자 OOO원, 월임대료 합계 OOO원으로 각각 나타난다. (아) 처분청이 제시한 OOO(OOO, OOO)에서 의뢰한 담보목적의 감정평가내역에 따르면 이 건 부동산의 감정평가가액은 OOO원이고, 격차율 합계는 1.05(가로조건: 1.05, 접근조건: 1.0, 환경조건: 1.0, 획지조건: 1.0, 행정조건: 1.0)로 되어 있다.

(3) 이 건 부동산 중 토지분에 대한 과거 5개년도의 개별공시지가 내역은 아래 <표5>와 같다. <표5> 이 건 부동산 중 토지의 연도별 공시지가내역

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 상증법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서규정에서 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매․감정․수용․경매․공매(이하 “매매 등”이라 한다)이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 지방국세청장 또는 관할세무서장 등이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호에서 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가에 포함시킬 수 있도록 규정하면서, 같은 조 제2항 제2호에서 감정가액의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 규정하고 있다. 청구인은 피상속인의 상속개시일 당시 이 건 부동산의 거래가능가액이 OOO원〜OOO원 정도이고, 처분청이 제시한 쟁점감정가액은 감정평가시 사용한 평가사례가 이 건 부동산의 도로상황 등과는 여건이 다르므로 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 쟁점감정가액은 둘 이상의 감정기관의 평균액으로서 상증법 시행령 제49조 제1항 단서규정에 따라 평가한 가액인 점, OOO법인 및 OOO법인의 감정평가보고서를 살펴보면 해당 감정평가법인이 이 건 부동산을 감정평가하면서 비교대상물건 등과 대비하여 가로요건, 환경요건 등 제반 요건을 반영한 격차율을 적용함으로써 감정평가시 각 요건별 차이정도를 수치․계량화하여 이를 반영한 것으로 나타나는 점, 이 건 부동산의 담보가치를 평가하기 위하여 새마을금고가 의뢰한 감정평가가액(OOO원)은 청구인이 이 건 부동산의 시가라고 주장하는 거래가능가격(OOO원～OOO원)이나 당초 청구인이 이 건 상속세 신고시 적용한 기준시가(OOO원) 보다는 쟁점감정가액(OOO원)과 유사한 금액인 점, 이 건 부동산은 비주거용 부동산으로서 평가기준일부터 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정 등은 확인되지 않는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점감정가액을 이 건 부동산의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다