매매가액 외에 추가로 지급받은 금액이 쟁점토지의 양도가액에 포함되는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 1985년과 1995년에 취득한 OOO 소재 임야(총 31,030㎡이고, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2019.7.15. 농업회사법인 주식회사 OOO(이하 “매수법인”이라 한다)에게 양도하였다.
• 나. 청구인은 2019.9.30. 양도가액을 OOO으로 하고, 취득가액을 환산가액인 OOO으로 하여 양도차익 OOO을 산정한 후, 양도소득세 OOO을 예정신고·납부하였다.
• 다. 처분청은 2020.7.20.부터 2020.8.1.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 쟁점토지 양도이후인 2019.11.20.과 2019.11.21.에 각 수령한 OOO을 양도가액에 포함되는 실지거래가액으로 판단하였고, 이에 2020.10.8. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2020.12.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2019.6.28. 매수법인과 쟁점토지를 OOO에 양도하기로 하는 양도계약을 체결하였는바, 매수법인은 계약일에 매수법인의 대표자인 OOO 명의로 계약금 OOO을 송금하였고, 2019.10.16. 중도금 OOO과 2019.10.17. 잔금 OOO을 수령하였으며, 매수법인은 허가 등 문제로 잔금일 전인 2019.7.15. 소유권이전등기를 접수하였고, 청구인은 2019.9.30. 양도가액을 OOO으로 하여 양도소득세 예정신고를 한 바 있다. OOO이 OOO에 의뢰하여 평가된 부동산감정평가표에 의하면 쟁점토지의 감정평가액은 OOO인 것으로 나타나는데, 동 감정평가는 대출을 많이 받기 위해 실시한 감정이기 때문에 쟁점토지의 양도가액 OOO은 정상적인 양도가액에 해당된다고 보아야 한다. 매수법인이 청구인에게 마을발전기금 등을 추가로 지급하게 된 경위는 쟁점토지가 양도된 후인 2019년 11월 경 마을 분위기가 안좋아졌는데, 이는 쟁점토지에 오래 전부터 식재되어 있던 다수의 밤나무가 있었음에도 이를 고려하지 않고 너무 싸게 팔았다는 얘기가 돌아다녔고, 심지어 집행부의 뒷거래가 있었던 것이 아니냐는 의심까지 있었으며, 이에 청구인은 매수법인의 대표자에게 이러한 마을 사정을 설명하였으나, 매수법인의 대표자 OOO은 이미 양도가 끝났고 매수법인은 감정평가대로 부동산을 적정하게 구입하였으므로 법인은 구입할 의사가 없다고 거절하였다가 이후 매수법인의 사업과 별개로 동네사람들과의 관계를 생각하여 수목대금 OOO과 추가로 마을발전기금 OOO을 개인적으로 내놓겠다고 하여 2019.11.20. OOO으로부터 총 OOO을 받게 된 것이다. 청구인은 처분청의 양도소득세 조사와 이 건 부과처분 이후 과세근거에 대한 자료를 요구할 목적으로 정보공개청구를 하였으나, 정보를 공개하지 않는 등 이해할 수 없는 대응을 하였다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 매수법인으로부터 받은 수목대금 등이 청구인과 매수법인간의 앞으로의 관계를 위하여 법인의 대표자가 개인적으로 지급한 것으로 이를 양도가액에 합산하는 것은 부당하다고 주장하나, 매수법인의 대표자가 매매가액 외에 추가 금액을 청구인에게 지급할 특별한 사유가 없어 양도대가의 일부를 지급한 것으로 보이고, 양도차익 계산을 위한 실지거래가액은 거래되는 당해 재산의 매매당사자간에 직접 수수한 금전의 총액을 의미하므로 청구인이 추가로 수령한 수목대금 등 OOO도 양도가액에 합산함이 타당하다.

• 가. 쟁 점 매매가액 외에 추가로 지급받은 수목대금과 마을발전기금 OOO이 쟁점토지의 양도가액에 포함되는지 여부
• 나. 관련 법률 (1) 국세기본법 제16조 【근거 과세】① 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 경우에는 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이에 관계되는 증거자료에 의하여야 한다.

② 제1항에 따라 국세를 조사ㆍ결정할 때 장부의 기록 내용이 사실과 다르거나 장부의 기록에 누락된 것이 있을 때에는 그 부분에 대해서만 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.

③ 정부는 제2항에 따라 장부의 기록 내용과 다른 사실 또는 장부 기록에 누락된 것을 조사하여 결정하였을 때에는 정부가 조사한 사실과 결정의 근거를 결정서에 적어야 한다.

④ 행정기관의 장은 해당 납세의무자 또는 그 대리인이 요구하면 제3항의 결정서를 열람 또는 복사하게 하거나 그 등본 또는 초본이 원본과 일치함을 확인하여야 한다. (2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
• 나. 지상권
• 다. 전세권과 등기된 부동산임차권

4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 "기타자산"이라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 조사담당자가 2020년 8월 작성한 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 2019년 6월 매수법인과 쟁점토지를 매매가액 OOO에 양도하기로 하는 매매계약을 체결하고, 매매대금은 아래 <표1>과 같이 청구인의 대표이장 OOO 명의의 OOO로 입금받았다. <표1> 금융거래 내역 (나) 상기 입금액 OOO은 청구인OOO 결산보고서에 수입으로 기록되어 있고, 이 중 매매대금 OOO은 매수법인 계좌에서 입금되었으나, 그 외 수목대금 등은 매수법인의 매매당시 대표자 OOO 명의로 입금되었으며, 매매계약서에 수목대금 등 OOO에 대하여 특약사항으로 기재된 사실이 없다. (다) 실지거래가액은 당해 재산의 매매당사자간에 직접 수수한 금전의 총액을 의미하므로 수목대금 등 OOO을 양도가액에 산입함이 타당하다.

(2) 처분청이 제시한 쟁점토지 매매계약서에는 계약금 지급일과, 계약일이 기재되어 있고, 부동산의 명도는 잔금지급일로 기재된 반면, 청구인이 제시한 매매계약서에는 계약금 지급일과, 계약일이 기재되어 있지 아니하고, 부동산의 인도일은 2019.6.27.로 기재되어 있는 등 매매계약서 기재사항에 차이가 있고, 계약서 서식도 상이한 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 쟁점토지 매매계약서상 거래가액인 OOO이 실지거래가액이라고 주장하며 OOO 동부지사가 기준시점을 쟁점토지 양도일부터 3개월 후인 2019.10.8.로 하여 작성한 부동산감정평가서를 제시하였는바, 감정평가서의 감정평가명세표에 의하면, 쟁점토지의 감정평가액은 OOO인 것으로 나타난다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법률을 종합하여 살피건대, 청구인은 수목대금과 마을발전기금조로 수령한 OOO이 쟁점토지의 양도가액에서 제외되어야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점토지상 수목에 대하여 입목 등기나 명인방법 등의 공시방법을 갖춘 사실이 없고, 임업에 대한 사업자등록을 한 사실이 없어 청구인이 주장하는 수목은 분리되어 별도의 경제적 가치를 가지는 수목이라기보다는 쟁점토지에 부수되는 것으로 보이는 점, 마을발전기금도 특별한 사정이 없는 한 명목과 달리 쟁점토지의 취득과 관련된 포괄적 대가로 보는 것이 합리적인 점 등에서 처분청이 매수법인 대표자 명의로 수령한 수목대금 등 OOO을 양도가액에 합산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.