쟁점감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 양도소득세를 결정하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2018.9.5.(이하 “평가기준일”이라 한다) 부친(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 2018.9.20. OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 AAA 및 BBB과 공동(지분은 각각 1/3임)으로 상속받고 이를 2020.3.31. 양도한 다음 양도가액은 실지거래가액(OOO원)으로, 취득가액은 상속세 및 증여세법상 기준시가(OOO원)로 하여 2020.5.29. 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 이후 청구인은 쟁점토지에 대해 감정평가를 실시하고 그 감정가액(OOO원, 이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 2020.11.3. 처분청에 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 쟁점감정가액이 평가기준일로부터 6개월이 경과하여 평가한 금액으로 쟁점토지의 시가에 해당하지 아니하는 것으로 보아 2020.11.27. 청구인에게 위 경정청구를 거부하는 통지를 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.12.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점감정가액은 전문 감정평가사가 시가에 부합하게 감정한 금액이고 청구인은 이를 기준으로 상속세를 신고하였으므로 쟁점감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정함이 타당하다. (1) 상속개시일(2018.9.5.)부터 쟁점토지의 양도일(2019.3.3.)까지의 기간 중 개별공시지가는 OOO% 상승(OOO)하였으나, 상속개시일 기준 개별공시지가(OOO원) 대비 양도가액(OOO원)은 OOO%가 높아 그 양도차익이 과도하며 이는 취득가액인 개별공시지가(OOO원)가 저평가되어 있음을 의미한다. (2) 쟁점감정가액은 전문 감정평가사가 평가기준일로 소급하여 쟁점토지와 근접한 토지의 양도사례, 물가변동률, 쟁점토지의 위치․형상․환경․이용상황 등을 참작하여 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 금액이다. (3) 쟁점토지는 평가기준일 이후 감정평가일까지 주변환경 등의 변화가 없었다. (4) 쟁점감정가액의 평가일(2019.12.31.)은 평가기한(2019.3.5., 평가기준일인 2018.9.5.로부터 6개월 이내의 기한)보다 불과 9개월 정도밖에 경과하지 아니하였다. (5) 청구인과 유사한 선결정례(조심 2019서2436, 2020.3.13. 결정)에서도 소급감정을 인정하고 있다. (6) 청구인은 쟁점감정가액을 기준으로 상속세를 수정신고하였으므로 처분청이 양도소득세를 쟁점감정가액으로 결정하지 아니할 경우 동일 물건에 다른 시가가 적용되어 모순된다.
• 나. 처분청 의견 (1) 쟁점감정가액은 평가기준일로부터 6개월이 경과하여 소급감정한 금액이므로 쟁점토지의 취득가액으로 인정할 수 없다. (2) 소급감정가액을 취득가액으로 인정할 경우 정확성을 담보할 수 없고 감정가액을 조작하여 조세를 포탈할 우려가 있다.

• 가. 쟁점 쟁점감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 양도소득세를 결정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 상속세 및 증여세법 제34조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. (3) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28638호로 일부개정된 것) 제49조(평가의 원칙등) ①법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑥ 법 제60조 제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란 소득세법 제99조 제1항 제1호 에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (1) 청구인이 제출한 쟁점토지의 감정평가서를 보면, 기준시점은 2018.9.5.로, 작성일은 2019.12.31.로, 감정평가액은 OOO원으로 기재되어 있다. (2) 청구인은 2020.1.30. 쟁점감정가액을 기준으로 쟁점토지를 평가하고 피상속인의 상속세를 수정신고 한 다음 상속세 OOO원을 납부하였다. (2) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 은 “이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다”고 규정하고 있고, 제2항은 “제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다”고 규정하여 감정가격을 시가의 하나로 예시하고 있으며(대법원 2010.1.4. 선고 2007두23200 판결 참조), 제5항은 “제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다.”고 규정하고 있다. 또한 상속세 및 증여세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28638호로 일부개정된 것) 제49조 제1항은 “법 제60조 제2항에서 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 감정이 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다고 규정하고 있고, 제2호에서는 “해당 재산에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액”을 시가로 규정하고 있으며, 같은 조 제2항은 제1항을 적용할 때 제1항 제2호에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월 이내에 해당하는지는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 하여 판단한다고 규정하여 결국 두 일자 모두 평가기간 이내인 경우에 한하여 감정가액을 시가로 인정하고 있다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점감정가액은 전문 감정평가사가 시가에 부합하게 감정한 금액이고 청구인은 이를 기준으로 상속세를 신고하였으므로 쟁점감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 한다는 주장이나, 쟁점토지에 대한 감정평가서의 작성일은 2019.12.31.로 평가기준일(2018.9.5.)로부터 6개월이 경과되어 쟁점감정가액을 시가로 인정하기 어려운 점(조심 2021중660, 2021.6.9. 외 다수 결정 참조) 등에 비추어 위의 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.