상속개시일 전후 매매사례가액 및 감정가액 등이 없어 쟁점부동산의 시가를 산정하기 어려워 보이고, 이에 따라 처분청이 상증세법 제61조 제1항 제1호 및 제2호에 근거하여 보충적 평가방법으로 산출한 가액에 따라 이 건 처분을 한 것은 정당함
상속개시일 전후 매매사례가액 및 감정가액 등이 없어 쟁점부동산의 시가를 산정하기 어려워 보이고, 이에 따라 처분청이 상증세법 제61조 제1항 제1호 및 제2호에 근거하여 보충적 평가방법으로 산출한 가액에 따라 이 건 처분을 한 것은 정당함
심판청구를 기각한다.
(1) 처분청에서 쟁점부동산을 평가하면서 상증세법 제61조에 따른 평가가격을 시가로 보기 위해서는 시가로 산정하기 어려운 경우에 해당하고, 상증세법 제61조에 따른 평가가격이 객관적 거래가액에 근접한다는 점을 입증하여야 하나, 이러한 입증책임을 다 하지 아니하였다. 따라서 처분청은 상증세법 제61조에 따른 평가가격이 아닌 처분청이 직접 감정기관에 의한 감정평가를 촉탁하여 그 감정가격을 쟁점부동산 시가로 보고 이 건 처분을 하여야 한다. (가) 상증세법 제60조 제3항은 시가를 산정하기 어려운 경우에 상증세법 제61조 등에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 보도록 규정하고 있는데, 대법원은 시가를 산정하기 어려운 경우 해당한다는 점에 대한 입증책임이 처분청에게 있으며, 상증세법 시행령이 규정하고 있는 평가방법에 의한 가액을 시가로 보기 위해서는 그 가액이 그 재산의 객관적인 거래가액에 근접할 것이라고 수긍될 수 있음이 전제되어야 한다고 판시(대법원 1999.12.10. 선고 98두1369 판결 참조)한바 있다. (나) 그런데 처분청은 직접 감정기관에 의한 소급감정을 받는 방법으로 시가를 산정할 수 있으므로 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당한다고 볼 수 없고, 처분청이 이 건 처분을 하면서 산정한 쟁점부동산의 평가가격은 토지의 개별공시지가와 건물의 기준시가에 근거한 것으로 위 가격은 통상 거래가격의 70%에 불과한 점을 고려하면 처분청이 산정한 시가가 객관적 거래가액에 근접한다고 보기도 어렵다. 이와 관련하여 대법원은 소급감정에 의한 가격이라도 시가로 볼 수 있다고 판시하기도 하였다(대법원 2005.9.30. 선고 2004두2356 판결 참조). (다) 따라서 처분청은 상증세법 제61조에 의하여 산출한 가격을 쟁점부동산의 시가로 볼 것이 아니라, 처분청이 스스로 소급감정을 하여 쟁점부동산의 시가를 산출한 다음 위 시가를 기준으로 이 건 처분을 하여야 한다.
(2) 쟁점부동산 전체의 시가는 최소 OOO에 이른다고 봄이 타당함에도 불구하고, 처분청은 OOO으로 평가하고 이를 기초로 이 건 처분을 하였다. 따라서 처분청의 이 건 처분은 쟁점부동산 가치에 대한 사실관계를 오인하였을 뿐만 아니라, 국세기본법 제14조 에 따른 실질과세원칙 및 상증세법 제60조가 규정하는 시가주의에 반하는 처분으로 위법한 처분이라고 할 것이다.
(1) 상증세법상 시가로 보는 가격이란 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 ‘매매·감정·경매·공매에 의한 가격’ 또는 ‘2개 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가격’을 의미하는데, 이 건의 경우 위와 같은 가격 등이 존재하지 않으므로 쟁점부동산의 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하고, 상증세법 제60조 제3항에 따라 상증세법 제61조 내지 제65조를 적용하여 상속개시일 당시 쟁점부동산의 시가를 산정하였으므로 이 건 처분은 정당하다. (가) 상증세법 제60조 제2항은 시가를 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액이라고 규정하면서, 수용가격·공매가격 및 감정가격 등을 시가에 포함한다고 규정하고 있다. (나) 이 건의 경우 위에 열거된 가격 등 시가로 볼 수 있는 가격이 존재하지 않아 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하고, 이러한 경우 상증세법 제60조 제3항은 상증세법 제61조부터 제65조까지 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 간주하도록 규정하고 있다. 이에 따라 처분청은 상증세법 제61조에 근거하여 쟁점부동산 중 토지는 개별공시지가를 기준으로, 건물은 기준시가를 기준으로 쟁점부동산의 시가를 산출하였으며, 위 시가를 쟁점부동산의 취득가액으로 보고 이 건 처분을 하였으므로 이는 적법한 처분이라 할 것이다.
(1) 청구인은 상속인들에 대하여 OOO에 유류분 반환청구 소송을 제기하였으나, 청구인과 상속인들은 소송진행 중 OOO 제16민사부의 조정권고 결정에 따라 아래와 같은 조정 조항에 동의하였으며, 이에 따라 아래 조정내용이 최종 확정되었다. <청구인과 상속인들 사이의 조정내용 중 일부 발췌>
(2) 청구인은 유류분에 해당하는 쟁점부동산에 대한 대가로 OOO을 지급받은 다음, 2019.6.30. 쟁점부동산의 취득가액을 OOO, 양도가액을 OOO으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
(3) OOO지방국세청장은 상속재산가액을 상증세법 제61조 등에 따라 평가한 가액으로 시가를 결정하였으며, 처분청은 위 조사결과에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 OOO으로 평가하여 추가 필요경비 OOO을 제외하고 양도차익 OOO이 발생한 것으로 보아 2020.5.12. 이 건 처분을 하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 이 건에 있어 처분청이 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당한다는 사실을 입증하지 못하였으므로 이 건 처분은 위법하고, 따라서 처분청이 쟁점부동산에 대한 감정평가를 하여 재처분하여야 한다고 주장한다. 그러나 대법원은 상증세법에 따라 부동산 가액을 평가하는 경우 평기기준일 전후로 매매사례가액 및 공신력 있는 감정평가기관의 감정가액이 없는 경우에는 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당한다고 판단(대법원 2001.9.14. 선고 2000두406 판결, 같은 뜻임)하고 있으므로, 상속개시일 전후 매매사례가액 및 감정가액이 없는 이 건 역시 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당한다고 할 것이다. 또한 청구인은 대법원 1999.12.10. 선고 98두1369 판결을 근거로 처분청이 상증세법 시행령이 규정하고 있는 평가방법에 의한 가액을 시가로 보기 위해서는 그 가액이 그 재산의 객관적인 거래가액에 근접할 것이라고 수긍될 수 있음을 처분청이 입증하여야 한다고 주장하나, 위 대법원 판결은 가액 산정시 평가규정을 직접 적용하는 규정을 두고 있지 아니하였던 구 상증세법을 전제로 평가규정을 ‘유추’ 적용하는 경우에는 처분청이 평가규정에 의한 가격이 시가에 근접하다는 점을 추가로 입증하여야 한다는 판결이나, 현행 소득세법 시행령 제163조 9항 은 “상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다”라고 규정하여 상증세법에 따라 평가한 가액을 취득가액으로 ‘간주’하도록 규정하고 있으므로 구 상증세법에 관한 위 대법원 판례가 이 사건에 적용된다고 볼 수 없고, 처분청은 소득세법 시행령 제163조 9항 및 상증세법 제61조 제1항 제1호 및 제2호에 근거하여 산출한 가액에 따라 이 건 처분을 하였는바, 이 건 처분은 소득세법 및 상증세법에 근거하여 이루어진 적법한 처분에 해당한다고 할 것이므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 상증세법 제61조에 따라 산출한 가액으로 보고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 상속세 및 증여세법 제34조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법(2020.12.22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
결정 내용은 붙임과 같습니다.