쟁점계약서에 매도인, 매수인, 부동산중개인의 인적사항이 기재 및 날인 되어 있으며, 주택은행 융자액의 승계 등 계약내용이 구체적인 점, 쟁점계약서의 작성일자와 부동산등기사항전부증명서 상의 등기원인 일자가 일치하고, 쟁점계약서상 잔금지급일과 부동산소유권이전등기접수일 사이의 시간상 흐름에도 오류가 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
쟁점계약서에 매도인, 매수인, 부동산중개인의 인적사항이 기재 및 날인 되어 있으며, 주택은행 융자액의 승계 등 계약내용이 구체적인 점, 쟁점계약서의 작성일자와 부동산등기사항전부증명서 상의 등기원인 일자가 일치하고, 쟁점계약서상 잔금지급일과 부동산소유권이전등기접수일 사이의 시간상 흐름에도 오류가 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 지인에게 쟁점아파트의 양도소득세 신고에 대한 자문을 하였고, 그 지인이 자기가 알아보고 신고하겠다고 하여 관련 서류를 일부 제공하였는데, 청구인은 본인도 잘 기억나지 않는 쟁점계약서가 첨부되어 쟁점계약서 상 매매가액인 OOO원을 쟁점아파트의 취득가액으로 하여 1차 신고가 된 사실을 뒤늦게 발견하고, 기존에 기장거래를 하고 있던 청구인의 대리인과 상의한 결과, 청구인이 쟁점아파트를 취득할 당시의 부동산 거래관행 상 수차례의 전매로 인하여 실제 양도인(미상)과 명목상 양도인(쟁점아파트의 원소유자)이 다르고, 실지거래가액에 대한 증빙을 갖추지 못한 상태로 신고한 1차 신고는 적법한 신고가 아니므로 차라리 환산가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고하는 것이 적법하다는 자문을 받아 2019.12.13. 우편으로 1차 신고에 대한 취하서를 처분청에 접수하고, 2019.12.31. 환산가액을 쟁점아파트의 취득가액으로 하여 2차 신고를 하게 되었다. 이처럼 청구인이 1차 신고에 대한 취하서를 우편으로 접수하지 아니하고, 처분청에 직접 취하서를 제출하여 1차 신고 시 처분청에 제출하였던 서류 일체를 반환받았다면 처분청은 쟁점계약서 자체를 알지 못하였을 것이다. (2) 쟁점계약서는 그 진위여부를 가릴 수 없는 계약서로서 쟁점계약서 상 매매대금을 쟁점아파트의 실지취득가액으로 볼 수 없다. (가) 쟁점계약서에는 계약금이 OOO원, 잔금이 OOO원으로 기재되어 있는데, 일반적인 계약서에 존재하는 중도금에 대한 사항이 없고, 계약시점에 쟁점아파트의 전 소유자인 OOO(이하 “ OOO”라 한다)의 주소지가 쟁점아파트가 아니어서 쟁점아파트에 임차인이 거주하고 있었을 것으로 추정되는데, 전세 등 임차인에 대한 사항이 전혀 기재되어 있지 아니하며, 매매당사자와 부동산중개인의 인감도장이 아닌 무인으로 날인(특히 부동산중개인의 관할 지방자치단체에 등록되어 있는 도장이 날인되어 있지 아니함)되어 있고, 쟁점계약서가 정식 부동산매매계약서라면 개업 부동산중개인의 세부확인사항이 있어야 하는데 없으며, 매매당사자, 부동산중개인의 핸드폰 번호도 없는 점에 비추어 쟁점계약서는 누군가에 의하여 임의로 작성된 계약서로 보이는바, 과거의 부동산 거래관행 상 전매로 인하여 계약서가 수차례 변경·작성되었을 것인데, 쟁점계약서는 그 변경·작성된 계약서 중 하나로 추정된다. (나) 처분청은 이의신청 심의 시 쟁점계약서의 작성일자와 쟁점아파트의 부동산등기부등본에 기재되어 있는 등기원인의 매매일자가 일치하고, 쟁점계약서 상 잔금청산일(1999.4.6.) 이후에 소유권 이전 등기접수(1999.4.9.)가 되어 일련의 시간상 흐름에도 오류가 없다는 의견이나, 두 날짜 사이에는 3일간의 차이가 있고, 이와 같은 처분청의 의견은 쟁점계약서 상 매매가액의 타당성 여부와는 전혀 관계가 없다.
(3) 처분청은 쟁점아파트와 동일한 단지, 동일한 면적의 아파트인 OOO(취득일자는 1998.11.11.이고, 이하 “비교대상아파트1”이라 한다)의 분양계약서 상 분양가액이 OOO원임을 근거로 청구인이 위 분양가액에 프리미엄 OOO원을 더하여 쟁점아파트를 OOO원에 취득한 것으로 추정하여 쟁점계약서 상 매매가액을 쟁점아파트의 적정한 취득가액으로 볼 수 있다는 의견이나, 처분청의 이러한 의견은 다음과 같은 문제점이 있다. (가) 처분청이 제시한 비교대상아파트1의 분양가액이 쟁점아파트의 유사매매사례가액이라는 것인지, 실제 취득가액이라는 것인지 불분명하다. 만약 실제 취득가액이라는 주장이라면, 추정가액을 실지거래가액이라고 하는 것이고, 이를 근거로 한 처분은 근거과세를 위반한 위법한 처분이다. (나) 처분청은 청구인이 위 분양가액에 프리미엄 OOO원을 더하여 쟁점아파트를 취득하였다고 하나, 프리미엄 OOO원은 처분청의 주장을 끼워 맞추기 위하여 만들어낸 숫자에 불과하다. (다) 비교대상아파트1의 취득일자는 1998.11.11.이고, 청구인의 쟁점아파트 취득일자는 1999.4.9.으로서 3개월 이상 차이가 나므로 이를 유사매매사례가액으로도 볼 수 없다. (라) 비교대상아파트1의 분양계약서는 20년 전의 것으로 처분청이 어떠한 경로로 입수하였는지는 모르겠으나, 분양계약서의 적정성에 대한 검증이 이루어졌는지 의문이다.
(4) 처분청은 쟁점계약서에 대하여 다음과 같은 조사를 하였어야 하나, 조사하지 아니한 중대한 실수를 하였다. (가) 처분청은 쟁점계약서에 양도인, 부동산중개인의 인적사항이 기재되어 있고, 특히 부동산중개인 OOO를 재건축주택조합장으로 인지하였으므로 양도인에 대한 조사를 통하여 사실관계를 확인하고, 쟁점계약서 상 매매가액이 쟁점아파트의 실지취득가액인지 여부를 밝혔어야 하나, 이에 대한 조사를 하지 아니하였다. (나) 처분청은 쟁점계약서가 진실한 계약서라는 것을 입증하기 위하여 국세청 탈세방지담당관실에 문서감정을 의뢰할 수 있었으나, 이를 수행하지 아니하였다. (다) 쟁점계약서의 특약사항에 주택은행 융자 OOO원이 있다고 기재되어 있는바, 주택은행에 융자 관련 사실조회를 통하여 쟁점아파트의 취득 당시 감정평가액을 입수할 수 있었으나, 이를 수행하지 아니하였다. (라) 쟁점아파트 양도 당시 OOO의 주소지는 OOO으로 기재되어 있어 쟁점아파트를 임대한 것으로 추정되는바, 일반적인 계약서에는 임차인에 대한 사항이 기재되는데, 쟁점계약서에는 이러한 사항이 기재되어 있지 아니하므로 쟁점아파트의 주민등록 이력을 조사하여 청구인의 임대 여부를 밝혔어야 하나, 이를 조사하지 아니하였다.
(5) 청구인이 제출한 항변서의 주요내용은 다음과 같다. (가) 쟁점계약서의 원본은 어디에도 존재하지 아니하고, 사본만 있으며, 날인되어 있는 매매당사자, 부동산중개인의 무인은 식별할 수 없을 정도로 선명하지 아니하므로 쟁점계약서를 신뢰할 수 없다. (나) 비교대상아파트1의 분양가액은 분양계약서 상 분양가액인데, 청구인은 쟁점아파트를 직접 분양받은 것이 아니라 OOO의 재건축 아파트 입주권을 청구인이 매입한 것으로서 비교대상아파트1의 분양가액은 쟁점아파트의 취득가액 판단 시 참고할 수 없는 가액이다. 또한 처분청은 비교대상아파트1 이외에 쟁점아파트와 동일한 단지, 동일한 면적의 또 다른 아파트인 OOO(매매일자는 2001.9.6.이고, 이하 “비교대상아파트2”라 한다)의 매매가액인 OOO원과 쟁점아파트와 동일한 면적의 OOO(입주일은 2000년 6월이고, 이하 “비교대상아파트3”이라 한다)의 분양가액 OOO원을 제시하면서 이를 쟁점계약서의 매매가액과 비교하였는바, 비교대상아파트2·3의 취득일은 청구인의 쟁점아파트 취득일과 1년 이상 차이가 나므로 쟁점아파트 취득가액 판단 시 참고할 수 있는 가격이 아니다. (다) 쟁점계약서 상 매매가액이 쟁점아파트의 실지취득가액이라고 주장하는 것은 처분청이므로 처분청에 입증책임이 있는 것이지, 청구인에게 입증책임이 있는 것이 아니다.
(2) 처분청은 쟁점계약서가 매매당사자들과 재건축주택조합장이 함께 작성한 계약서로서 실지 거래내용대로 작성되었다고 판단하고, 쟁점계약서의 작성내용, 비교대상아파트1,2,3의 취득가액과의 비교 등 쟁점계약서 상 매매가액이 실지취득가액임을 입증할 근거를 제시하였으나, 청구인은 쟁점계약서가 실지 거래내용과 달리 작성되었다는 것을 입증할만한 어떠한 증빙도 제출하지 못하고 있다. 또한 청구인은 쟁점아파트의 소유권이 OOO로부터 청구인으로 이전되는 과정에서 수차례 전매가 있었다고 주장하나, 이를 입증할 만한 증빙 또한 제시하지 못하였고, OOO의 양도소득세 신고내역 및 부동산종합증명서 등에도 OOO가 청구인에게 쟁점아파트를 양도하였다는 사실 외에 전매 등 다른 거래사실은 확인되지 아니한다.
(3) 청구인은 처분청의 조사 시 쟁점계약서가 허위 또는 위·변조된 계약서라는 주장을 한 바 없고, 쟁점계약서가 허위계약서라는 주장을 입증할 증빙도 제출하지 아니하였다. 또한 1차 신고 시 쟁점계약서 상 매매가액을 실지거래가액으로 신고하였다가 이를 취하하고 다시 환산취득가액으로 정정하여 신고한 사유, 쟁점계약서가 처분청에 제출된 경위에 대하여도 소명하지 아니하였다. 조심 2009부3480(2010.2.25.)의 결정과 같이 쟁점계약서는 청구인에 의해 제출된 것으로서 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되는 것이고, 그 계약서가 실제와 다르게 작성되었다는 점은 주장하는 자가 구체적 증빙을 통하여 입증하여야 할 것이다. 처분청은 쟁점계약서의 오류나 모순점이 확인되지 아니하고, 쟁점계약서가 매매당사자들과 재건축주택조합장의 입회하에 작성되는 등 쟁점계약서를 실지계약서로 판단한 합리적 근거를 토대로 청구인의 환산취득가액을 부인하고 쟁점계약서 상 실지취득가액으로 청구인의 양도소득세 과세표준을 경정하였다. 청구인의 경우는 취득 당시 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비한 경우에 해당하지 아니하므로 청구인에게 환산취득가액을 적용할 수 없는 것인바, 쟁점계약서의 매매가액을 실지거래가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 경정한 처분은 적법하다.
(4) 청구인이 제출한 항변서에 대한 처분청의 추가답변서 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점계약서의 존재를 인지하지 못하고 있고, 쟁점계약서가 사본으로서 날인된 무인을 식별할 수 없을 정도로 선명성이 떨어진다고 주장하나, 쟁점계약서는 계약당사자인 청구인, 매도인, 입회인만이 보관할 수 있는 서류로서 청구인이 모르는 쟁점계약서를 세무대리인이 제출하였다고 보기는 어렵다. 또한 쟁점계약서의 신빙성에 대하여 검토해보면, OOO, 청구인, OOO의 주민등록번호, 주소, 전화번호 등 기재사항이 사실과 일치하고, 쟁점계약서의 작성일자와 쟁점아파트의 부동산등기부등본에 기재되어 있는 등기원인 매매일자 등이 일치하는바, 쟁점계약서는 허위 또는 위·변조된 계약서가 아닌 실제 계약서로 판단된다. (나) 청구인은 처분청이 제시한 비교대상아파트1의 분양계약서에 대하여 입수경로가 불분명하고, 비교대상아파트1의 분양계약서 단 한 건이 쟁점아파트 단지 전체의 분양가액을 대표한다고 할 수 없다는 주장이나, 비교대상아파트1의 분양가액은 국세청대내포털시스템 상 비교대상아파트1의 양도소득세 신고 증빙서류에 의하여 확인되는 가액으로서 비교대상아파트1의 취득세 과세표준 또한 분양가액과 동일한 OOO원으로 신고 되어있고, 쟁점아파트는 2개동(OOO, OOO)으로 이루어진 단지로서 청구인의 아파트는 OOO으로 확인되며, OOO은 총 25층 아파트로서 집합건축물대장 및 부동산 시세확인 사이트 등에 따르면, 22층부터 25층까지는 전용면적 84.98㎡로 건축되었는바, 일반적으로 유사 층수의 동일한 면적의 아파트는 동일한 분양가액으로 분양되므로 쟁점아파트는 비교대상아파트1과 동일한 분양가액에 분양되었을 것으로 보이고, 쟁점아파트의 분양가액에 비추어 쟁점계약서 상 매매가액은 적정한 가액으로 판단된다. 또한 2001.9.6. 작성된 비교대상아파트2의 매매계약서 상 매매가액은 OOO원으로, 쟁점아파트로부터 도보로 537ｍ 떨어진 비교대상아파트3의 분양가액은 OOO원으로 확인되는데, 쟁점아파트와 비교대상아파트1,2는 동일 면적에 기준시가(1999년∼2004년)도 동일한 아파트로서 동일한 분양가액으로 분양되었을 것으로 보이고, 기준시가가 동일한 기간 동안은 시가도 비슷하였을 것으로 추정되며, 쟁점아파트와 비교대상아파트3의 거래일 당시 기준시가 상승률은 14.7%로 실거래가액 상승률 9.6%와 차이가 별로 나지 않는바, 비교대상아파트1,2,3은 쟁점아파트 취득가액 판단 시 충분히 참고할만한 부동산이라고 할 수 있다. 한편 청구인은 처분청이 비교대상아파트1의 분양가액을 쟁점아파트의 유사매매사례가액으로 추정하여 위 분양가액에 프리미엄 OOO원을 가산한 가액을 쟁점아파트의 실지취득가액이라고 확정한 것은 위법한 처분이라는 주장이나, 처분청은 쟁점계약서를 실지계약서로 판단하여 쟁점계약서 상 매매가액인 OOO원을 쟁점아파트의 실지 취득가액으로 결정한 것이고, 비교대상아파트1의 분양계약서를 제시한 이유는 쟁점계약서의 매매대금이 비교대상아파트1의 분양가액에 비추어 적정한 금액임을 증명하고자 한 것으로서 비교대상아파트1의 분양가액을 유사매매사례가액으로 하여 쟁점아파트의 취득가액을 결정하였다는 청구주장은 사실과 다르다. (다) 청구인은 쟁점계약서 상 매매가액이 쟁점아파트의 실지취득가액임을 주장하는 처분청에게 그 입증책임이 있고, 청구인에게는 입증책임이 없다고 주장하나, 처분청은 쟁점계약서의 형식적 요건 및 매매가액의 적정성 여부 등을 판단하여 쟁점계약서 상 매매가액이 쟁점아파트의 실지거래가액이라는 근거로 제시하였으나, 청구인은 본인이 제출한 것으로 추정되는 쟁점계약서가 실제와 달리 작성되었다는 것에 대한 입증을 전혀 하지 못하고 있다. (라) 청구인은 쟁점계약서 상 OOO의 주소지가 쟁점아파트가 아닌 다른 곳이었기 때문에 쟁점아파트에 거주하던 임차인이 존재하였을 것으로 가정하고 이 임차인에 대한 내용이 쟁점계약서에 기재되어 있지 않기 때문에 계약서의 진정성이 의심된다고 주장하나, 쟁점아파트는 재건축된 아파트로서 1998.7.1 사용승인되었고, 부동산등기부등본 상 1999.4.9. 매매를 원인으로 최초로 소유권이전등기가 이루어졌으며, 청구인은 1999.4.6. 쟁점아파트에 주민등록 전입신고를 하였는바, 최초 소유권 등기도 되지 아니한 쟁점아파트에 임차인이 거주하고 있었을 것으로는 보이지 않고, 쟁점아파트의 부동산종합증명서와 부동산등기부등본을 보면 OOO는 1998.10.9. 건축물대장 상 소유자였을 뿐이고, 미등기 상태의 쟁점아파트를 소유하고 있었으므로 미등기 건물에 임차인이 존재하였다고는 보이지 않으며, 만약 임차인이 존재하였다면 청구인이 1999.4.6. 쟁점아파트에 전입신고도 할 수 없었을 것이다.
(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 “감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다. <계산식 생략>
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 처분청이 제출한 양도소득세 경정결의서에 의하면, 아래 OOO과 같이 청구인은 쟁점아파트의 취득가액을 환산취득가액인 OOO원으로 하여 2019.12.31. 처분청에 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였고, 처분청은 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하여 쟁점계약서 상 매매가액인 OOO원을 쟁점아파트의 실지취득가액으로 보아 2020.6.15. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원 을 경정·고지한 것으로 나타난다.
(2) 쟁점아파트의 등기사항전부증명서에 의하면, 아래 OOO와 같이 청구인은 1999.3.6. 매매를 원인으로 1999.4.9. 쟁점아파트를 취득하였고, 2019.9.9. 매매를 원인으로 2019.10.21. OOO에게 양도하였으며, 쟁점아파트의 면적은 84.98㎡인 것으로 나타난다. 한편 쟁점아파트의 부동산종합증명서에 따르면, 아래 OOO과 같이 토지부분은 1995.3.27. OOO 외 41인에서 OOO재건축주택조합 외 41인으로, 1995.12.18. OOO재건축주택조합으로 소유권이 이전되었고, 건축물 전유부분은 1998.7.1. OOO의 명의로 소유권 등록 및 1998.10.9. 소유권 보존이 되었다가 1999.4.9. 청구인에게 소유권이 이전된 것으로 나타난다. 또한 쟁점아파트의 집합건축물대장 상 쟁점아파트의 사용승인일은 1998.7.1.로 확인된다.
(3) 청구인이 1차 신고 시 처분청에 제출한 쟁점계약서에는 계약일자는 1999.3.6.이고, 매매대금은 OOO원, 계약금은 OOO원, 잔금은 OOO원이며, 잔금은 1999.4.6. 지불하는 것으로 기재되어 있고, 매도인은 OOO(지장날인), 매수인은 청구인(지장날인), 부동산중개인은 OOO(지장날인)로 기재되어 있으며, 특약사항에 “주택은행 융자 OOO원이 있습니다. 주택은행 융자금액은 매매대금에 포함된 금액임”이라고 기재되어 있는 것으로 나타난다. 한편 처분청은 부동산중개인 OOO가 국세청대내포털시스템 상 OOO재건축주택조합의 대표자로 확인된다는 의견이다.
(4) 처분청은 아래 OOO와 같이 처분청이 쟁점아파트의 실지취득가액으로 결정한 쟁점계약서 상 매매가액 OOO원이 쟁점아파트와 같은 동, 같은 면적의 비교대상아파트1의 분양가액, 비교대상아파트2의 매매가액 및 쟁점아파트 인근의 쟁점아파트와 같은 면적인 비교대상아파트3의 분양가액에 비추어 적정한 가액이라는 의견으로서 비교대상아파트1의 분양계약서, 비교대상아파트2의 매매계약서 및 비교대상아파트3의 분양계약서를 증빙으로 제출하였는바, 그 세부내용은 다음과 같다. (가) 비교대상아파트1의 분양계약서에 따르면, 비교대상아파트1의 동호수는 OOO이고, 면적은 84.98㎡로서 쟁점아파트와 같은 동, 같은 면적의 아파트이며, 기본형 분양대금은 OOO원, 선택사양 포함 분양대금은 OOO원인 것으로 나타난다. 한편 비교대상아파트1의 소유자 OOO가 1998.10.29.을 납기로 하여 납부한 취득세 영수증에 의하면, OOO는 비교대상아파트1의 과세표준액을 위 선택사양 포함 분양대금과 동일한 OOO원으로 하여 취득세를 납부한 것으로 나타난다. (나) 비교대상아파트2의 매매계약서에 의하면, 비교대상아파트2의 동호수는 OOO이고, 면적은 84.98㎡로서 쟁점아파트와 같은 동, 같은 면적의 아파트이며, 비교대상아파트2의 매매계약서 상 매매가액은 OOO원인 것으로 나타난다. (다) 비교대상아파트3의 분양계약서에 의하면, 비교대상아파트3의 주소지는 쟁점아파트와 같은 OOO이고, 면적은 84.93 ㎡로서 쟁점아파트 인근에 위치한 동일 면적의 아파트이며, 비교대상아파트3의 분양계약서 상 분양가액은 OOO원인 것으로 나타난다.
(5) 처분청이 제출한 청구인의 주민등록초본에 따르면, 청구인은 1999.4.6. 쟁점아파트에 주민등록 전입신고를 한 것으로 나타난다.
(6) 청구인은 청구인이 쟁점아파트를 취득하는 과정에서 수차례 전매가 이루어졌고, 청구인이 쟁점아파트를 취득할 당시 쟁점아파트에 임차인이 거주하였을 것으로 추정되는 등 쟁점계약서가 임의로 작성된 계약서이거나 위·변조의 가능성이 있어 쟁점계약서를 진실한 계약서로 볼 수 없으며, 쟁점계약서 상 매매가액을 쟁점아파트의 실지취득가액으로 볼 수 없다고 주장하고 있으나, 이와 같은 청구주장을 객관적으로 입증할 증빙을 제출하지 아니하였다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트의 실지취득가액이 불분명하므로 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 쟁점계약서에 매도인, 매수인, 부동산중개인의 인적사항이 자세하게 기재되어 있고, 그 날인이 되어 있으며, 주택은행 융자액의 승계 등 계약내용이 구체적인 점, 쟁점계약서의 작성일자와 부동산등기사항전부증명서 상의 등기원인 일자가 일치하고, 쟁점계약서 상 잔금지급일과 부동산소유권이전등기접수일 사이의 시간상 흐름에도 오류가 없는 점, 통상 미등기 재건축 아파트를 양도하는 경우 재건축주택조합장의 확인 여부가 계약서의 진위를 가리는 중요한 근거가 되는데, 쟁점아파트의 재건축주택조합장으로 확인된 OOO가 입회 및 날인하여 쟁점계약서를 작성한 점, 청구인이 쟁점아파트를 취득한지 20년 이상 경과하여 쟁점계약서 상 매매가액의 지급에 대한 금융거래증빙을 확인하기는 현실적으로 어려운바, 금융거래증빙이 없다는 이유만으로 쟁점계약서를 허위라고 단정하기 어려운 점, 최초 소유권 이전 등기도 되어 있지 아니한 미등기 상태인 쟁점아파트에 임차인이 거주하고 있었다고 보기 어렵고, 부동산등기사항전부증명서 상 청구인의 소유권 이전일(1999.4.9.) 이전인 1999.4.6. 청구인이 쟁점아파트에 주민등록 전입신고를 하였는바, 쟁점아파트에 임차인이 존재하였을 것이라는 추정 하에 쟁점계약서에 임차인 관련 기재사항이 없다 하여 쟁점계약서를 허위라고 단정하기 어려운 점, 청구인이 쟁점계약서가 허위이거나 위·변조의 가능성이 있는 계약서라는 사실을 입증할만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 쟁점계약서에 신빙성이 없다는 청구주장을 받아들이기 어려워 보인다. 또한, 소유권 보존은 건물의 신축으로 소유권을 원시취득하는 경우 그 소유권을 보존하기 위하여 하는 행위로서 쟁점아파트의 집합건축물대장, 부동산등기사항전부증명서 및 부동산종합증명서 상 쟁점아파트의 사용승인일은 1998.7.1., OOO의 소유권 보존등기일은 1998.10.9., 청구인의 취득일(최초 소유권 이전일)은 1999.4.9.로 나타나는바, 청구인이 쟁점아파트를 취득할 당시 쟁점아파트는 미등기 상태로서 청구인이 쟁점아파트의 분양가액에 일정 금액의 프리미엄을 가산하여 쟁점아파트를 취득한 것으로 보이는 점, 쟁점계약서 상 매매가액이 비교대상아파트1,2,3의 분양·매매가액과 비교할 때 비합리적인 가액이라고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점계약서 상 매매가액을 쟁점아파트의 실지취득가액으로 보아 쟁점아파트의 취득가액으로 결정한 처분에 대하여 합리성이 결여된 것으로 보기 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점아파트의 취득가액을 산정함에 있어 유일한 증빙인 쟁점계약서 상 매매가액을 쟁점아파트의 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
“결정내용은 붙임과 같습니다.”