[요지] 청구인으로부터 관련자료를 제출받아 미수령한 양도대금이 있다면 그 채권이 객관적으로 명백하게 회수불능상태에 있는지 여부 및 청구인은 반송나무에 대한 매매계약서 및 개발관련 서류 등 필요경비를 입증할 수 있는 심리자료를 새롭게 제출하였으므로 이를 토대로 재조사하여 쟁점토지의 실제 취득가액 및 필요경비 등을 확정하는 것이 타당하다 할 것임
[요지] 청구인으로부터 관련자료를 제출받아 미수령한 양도대금이 있다면 그 채권이 객관적으로 명백하게 회수불능상태에 있는지 여부 및 청구인은 반송나무에 대한 매매계약서 및 개발관련 서류 등 필요경비를 입증할 수 있는 심리자료를 새롭게 제출하였으므로 이를 토대로 재조사하여 쟁점토지의 실제 취득가액 및 필요경비 등을 확정하는 것이 타당하다 할 것임
[주 문] OOO세무서장이 2020.8.14. 청구인에게 한 2016년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 2011.10.18. 취득한 OOO 소재 임야 6,335㎡의 실제 취득가액 및 개발로 인하여 발생한 필요경비 여부와 2016.3.14. 주식회사 AAA 명의로 소유권이전등기된 등기부에 기재되어 있는 쟁점토지의 양도가액 중 청구인이 실제 수령한 금액 및 위 법인의 파산 및 무재산 등으로 회수불능채권이 존재하는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하고 나머지 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인이 쟁점토지를 취득하고 매매계약을 하게 된 경위는 아래와 같다. (가) 청구인은 2011.9.5. 쟁점토지 및 그 지상의 반송나무를 각 OOO원에 매수하여 보유하던 중 시동생 AAA를 통해 알게 된 BBB로부터 ‘쟁점토지를 매수하고 싶으나, 매수자금이 없으니 해당 토지를 공장부지로 개발하여 공장을 건축하면 금융기관 대출을 받아 대금을 지급할 수 있으므로 쟁점토지 사용승낙과 쟁점토지 개발 및 공장 신축 진행을 위해 설립하는 법인의 명의상 대표이사를 맡아달라’는 요청과 ‘쟁점토지의 매매대금을 OOO원으로 하되, 개발 후 금융기관 대출을 받아 기존 쟁점토지에 설정되어 있던 대출금 OOO원을 상환하고, 나머지 OOO원은 직접 지급하겠다’는 제안을 받은 후 2014.5.1. AAA를 중재입회인으로 하여 BBB와 ‘쟁점토지 개발 및 매도 관련 이행각서’(이하 “이행각서”라 한다)를 작성하였다. (나) BBB는 2014.5.30. 이행각서에 따라 청구인을 명의상 대표이사로 하여 AAA를 설립하고, AAA의 명의로 쟁점토지를 개발하기 시작하여 2015.3.3. 공장건축허가를 받아 2015.4.23. 공장건축공사에 착공하였다. (다) 청구인은 2016년 2월경 BBB가 금융권 대출이 어려우니 쟁점토지를 담보로 사채를 빌려 매매대금을 즉시 지불하겠다고 함에 따라 하루라도 빨리 쟁점토지 매매대금을 지불받기를 원하는 마음에 2016.3.10. BBB를 만나 근저당권설정등기에 필요한 서류 작성용으로 본인의 인감도장을 건네주었으며, BBB는 당일 쟁점토지 취득 당시 대출받았던 원리금OOO을 상환하고 다음 날(2016.3.11.) 청구인의 계좌로 OOO원(송금인 AAA)을, 2016.6.17. OOO원(송금인 AAA)을 각 송금하였는바, 이에 청구인은 2016.6.17.까지 매매대금OOO 중 총 OOO원을 지급받게 되었고, 매매잔금 약 OOO원을 지급받지 못한 상황에서, BBB가 새로운 사채업자로부터 빌린 돈을 상환하지 못해 쟁점토지가 건축된 공장과 함께 경매되었다는 소식을 듣게 되었다.
(2) 쟁점토지에 대한 소유권이전등기 관련 매매계약은 무효에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 될 수 없다. (가) 매매계약이 무효라면 그 매매대금이 양도인에게 지급되었다 하여도 양도소득세 부과대상인 자산의 양도에 해당한다거나 양도로 인한 소득이 있었다 할 수 없으므로 양도소득세 부과대상에 해당하지 않는다(대법원 1997.3.20. 선고 95누18383 전원합의체 판결 등). (나) 쟁점토지의 매매대금이 OOO원으로 기재된 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)는 아래와 같이 BBB가 법무사 CCC과 함께 혹은 법무사 CCC을 시켜서 청구인의 인감도장을 그 사용권한 없이 날인하여 작성한 것으로서 위조문서이므로 그에 기한 쟁점토지 매매계약은 무효이고 그에 따른 소유권이전등기는 원인무효의 등기로서 말소될 운명이다.
1. 소유권이전등기 시 첨부된 위임장 및 쟁점계약서상의 인감도장 날인은 청구인이 사채 관련 근저당권설정등기를 위한 서류 작성을 위하여 CCC 법무사 사무실에 방문했던 2016.3.10. 청구인 모르게 날인된 것이 분명하다.
2. 소유권이전등기 시 첨부된 인감증명서는 청구인이 2016.3.4. 발급받은 것이 맞으나, 그 용도란에 ‘[] 자동차 매수자’로 표시된 것에서 알 수 있듯이 부동산매도용에 해당하지 않고, 부동산거래계약신고필증상의 매수인 및 매도인 란에 적혀 있는 휴대전화번호는 청구인이 당시 사용하던 번호가 아니다. (다) 청구인은 2020.6.9. 쟁점계약서 등 소유권이전등기신청에 필요한 서류를 위조하여 행사한 혐의 등으로 BBB와 법무사 CCC을 고소하였는바, 이를 수사한 경찰은 2021.2.23. ① BBB에 대하여는, 혐의가 인정되어 처벌을 구한다는 내용으로 검사에게 송치(현재 OOO검찰청 OOO지청에서 수사 중)하고 ② CCC에 대하여는, 증거가 불충분하여 혐의가 없다는 결론을 내리면서 그 이유로 ‘BBB는 자신이 소유권이전등기에 필요한 서류를 위조하여 행사하였고, 피의자 CCC은 이러한 정을 모른 채 업무만 대행하였다고 한다’라고 한 것에서 BBB가 소유권이전등기신청서류를 위조한 사실을 인정했음을 알 수 있다.
(3) 소유권이전등기 관련 매매계약이 유효하다 하더라도 쟁점토지의 양도가액은 OOO원에 불과하고, 쟁점토지와 그 지상 수목을 합한 매입가격이 OOO원 등을 고려하면 자산의 양도로 발생한 양도소득이 없다. (가) 등기사항전부증명서에 기재되어 있는 쟁점토지의 양도가액 OOO원은 BBB의 개발비용이 포함된 가격인바, 청구인과 BBB가 이행각서를 작성한 시기는 쟁점토지에 개발이 이루어지기 전이었던 점을 고려하면 이행각서 작성당시의 쟁점토지의 가액은 OOO원이 적정함을 알 수 있다. (나) 청구인이 쟁점토지 매매대금 OOO원 중 AAA로부터 받은 금액이 총 OOO원임은 청구인 명의 계좌에서 확인(위 금액 외에 AAA가 청구인의 계좌로 2016.7.26. 4차례에 걸쳐 총 OOO원을 송금한 내역이 나타나나, 이는 청구인이 2016.7.22. OOO원을 대여한 것을 상환받은 것으로 매매대금과 관련 없음)되고, AAA가 현재 사실상 도산 상태여서, 매매대금 중 받지 못한 OOO원 정도의 잔금을 지급받을 수도 없는 상태이므로, 과세대상이 되는 위 매매잔금 채권은 현재 회수불능으로 장래 그 소득이 실현될 가능성이 전혀 없다. (다) 처분청 의견과 같이 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 본다 하더라도, 최소한 쟁점토지 개발비용 등은 양도가액에서 공제되어야할 필요경비로 인정하여야 한다.
(1) 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우에는 양도로 보지 아니하나, 쟁점토지에 대한 소유권이전등기가 완료된 이상 적법한 절차 및 원인에 의한 것으로 보아야 한다. (가)청구인은 쟁점계약서가 본인의 의사와는 상관없이 BBB의 사문서 위조로 작성된 것이어서 해당 계약이 원천 무효임을 주장하나, 등기가 완료된 경우에는 적법한 절차에 의해 이루어진 것으로 보아야 하고, 매매원인 무효의 소에 의해 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원되지 않는 이상 위조된 매매계약서라는 청구주장만으로는 양도소득세 과세 대상이 아니라고 볼 수 없다. (나)청구인은 BBB가 공사대금 미지급과 관련하여 고소·고발되는 과정에서 조사를 받았음에도, 쟁점토지의 양도소득세 고지서를 받고서야 BBB 등 관련인을 사기혐의로 고소·고발하였고(접수일 2020.6.9.), 수사결과가 나온 뒤에 소유권 원인무효소송을 진행할 예정이라고 하였다. (다)청구인은 쟁점토지에 대한 소유권이전등기 후 4년이 경과할 때 까지 그 이전사실을 몰랐다고 주장하나, 청구서를 보면 청구인이 시동생 AAA로부터 쟁점토지가 경매진행중임을 인지하고 있었음을 알 수 있다.
(2) 등기사항전부증명서에 기재된 양수인과 양도가액을 근거로 한 이 건 양도소득세 과세처분은 정당하다. (가)소득세법은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 보고 과세소득을 계산하는 이른바 권리확정주의를 채택하고 있고, 다만, 소득의 원인이 되는 채권이 발생된 때라 하더라도 그 과세 대상이 되는 채권이 채무자의 도산으로 인하여 회수불능이 되어 장래 그 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 때에는 그 소득을 과세소득으로 하여 소득세를 부과할 수 없으며 이러한 경우에는 납세의무자가 그와 같은 사정을 주장·입증하여 과세할 소득이 없다는 것을 밝혀야 한다(대법원 2010.1.14. 선고 2009두11874 판결 등). (나) 청구인이 대출을 통하지 않고서는 매매대금을 지급할 자력이 전혀 없는 BBB에게 아무런 담보 없이 토지사용을 허락한 것은 거래 통념상 이례적이고, 이행각서가 쟁점토지의 매매계약서라고 볼만한 근거도 없어 소유권 이전등기가 경료된 등기부 기재가액이 쟁점토지의 실제 거래가액이라 하겠다. (다)청구인은 쟁점토지의 물권변동에 전혀 관심을 기울이지 않았을 뿐만 아니라 매매잔금 관련 채권확보를 위한 적극적인 조치를 취하지 않고 있다가 양도소득세 고지서를 받고서야 BBB 등 관련인을 고소한 사실에 비추어 보면 채권 회수를 위한 상당한 노력을 기울였다고 볼 수 없고, 제출된 자료만으로 미회수된 양도소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 되었다는 것이 객관적으로 확인되지 않으며, 등기부 기재가액인 OOO원에 개발비용이 포함되었다는 청구주장을 뒷받침할 만한 증빙 또한 제시되지 아니하였다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점토지의 소유권이전등기는 위조된 매매계약서에 의해 이루어져 무효이므로 양도소득세 과세대상에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부
② 쟁점토지의 양도가 유효하다 하더라도 이로 인해 발생한 양도차익이 없다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제88조(양도의 정의) ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(단서 생략) 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 “등기부 기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
(2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 제176조(양도소득과세표준과 세액의 결정 및 경정) ⑤ 법 제114조 제5항 본문에서 “양도소득과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 300만원 미만인 경우
2. 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 300만원 이상인 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 경우
(3) 소득세법 시행규칙 제79조(양도자산의 필요경비 계산등) ① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
5. 사방사업에 소요된 비용
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
(1) 처분청은 쟁점토지가 2016.3.14. 청구인에서 AAA로 소유권이전등기되었으나, 양도소득세가 신고되지 않은 사실을 확인하고, 등기부 기재가액인 OOO원을 양도가액으로, OOO원을 취득가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세하였는바, 그 과세근거로 제출한 자료에서 확인된 내용은 아래와 같다. (가) 청구인(매도인)과 AAA(매수인)가 2016.1.25. 작성한 쟁점계약서에 의하면, 쟁점토지의 매매대금을 OOO원으로 하면서 그 대금지급방법으로 계약금 OOO원은 계약시, 중도금 OOO원 중 OOO원은 공장착공 시(2016.2.10.), 나머지 중도금 OOO원은 기존대출금 공제, 잔금 OOO원은 2016.3.20. 지불하는 것으로 하고, 특약사항에 ‘업무협정과 약정서(이행각서)에 따라 이행한다’는 내용이 기재되어 있으며, 계약서 하단에 청구인의 인감도장이 날인되어 있는 것으로 확인된다. (나) AAA의 취득세 신고서, 부동산거래계약신고필증 및 소유권이전등기신청 관련 서류 등에 의하면, 쟁점토지의 거래가액이 쟁점계약서상의 금액과 동일한 OOO원으로 기재되어 있고, 소유권이전등기 관련 위임장에 청구인(매도인)의 인감이 날인되어 있는 것으로 확인된다. (다) 등기사항전부증명서에 의하면, 2011.10.18. 청구인 앞으로 소유권이전등기(거래가액 OOO원)된 쟁점토지는 2016.3.14. 매매(2016.1.25.)를 원인으로 AAA로 소유권이전등기(거래가액 OOO원)되었고, 2016.10.11. 그 중 일부인 4,998㎡가 임야에서 공장용지로 지목변경된 후 2018.8.20. 임의경매(2018.7.25.)를 원인으로 제3자에게 소유권이전등기된 것으로 나타난다.
(2) 청구인이 쟁점토지에 대한 소유권이전등기 관련 매매계약은 무효에 해당하거나 유효하다 하더라도 그 양도가액은 OOO원이라고 주장하며 제출한 자료에서 확인된 내용은 아래와 같다. (가) 청구인(토지주)이 2014.5.1. 중재입회인을 AAA로 하여 BBB(공사주)와 작성한 이행각서에 의하면, ‘BBB는 쟁점토지에 대한 사용승락을 해주면 그 곳에 건강식품제조업 공장을 신축하여 준공 즉시 금융대출을 받아 토지대금 OOO원 중 대출금 OOO원을 공제한 OOO원을 청구인에게 지불이행할 것을 각서로 대신하고, AAA는 토지대금 완납시까지만 청구인이 법인대표 명의를 빌려주고 완납 후 대표는 BBB가 지정하는 사람에게 승계시켜줄 것을 쌍방합의한다’는 내용 등이 기재되어 있다. (나) 청구인 명의 계좌 입출금내역서에 의하면, AAA로부터 OOO원을 입금받은 내역과 2016.7.26. 4차례에 걸쳐 OOO원을 입금받은 내역이 나타난다. (다) 청구인이 2020.8.27. 쟁점계약서에 대한 사문서위조 혐의 등으로 BBB와 법무사 CCC을 고소한 것과 관련한 수사결과통지서 등에 의하면, BBB는 혐의가 인정되어 처벌을 구한다는 내용으로 검사에게 송치(2021.2.23.)되었고, CCC의 경우 증거불충분으로 불기소처분되었으며, AAA가 참고인으로 경찰조사 시(2020.10.29.) 쟁점토지의 매매가액이 OOO원이라고 진술한 내용이 확인된다. (라) AAA의 법인등기사항전부증명서에 의하면, AAA는 2014.5.30. 자본금 OOO원, 목적사업을 부동산개발업, 천연식물발효제품 제조 및 도소매업 등으로 하여 설립되었고 설립 당시 청구인이 대표이사로 등재되어 있었으나 2016.10.13.부터는 DDD이 대표이사로, 청구인이 사내이사로 등재되어 있는 것으로 확인된다. (마) AAA의 대표이사 DDD이 작성한 사실확인서에 의하면, ‘AAA는 현재까지 총 3차례에 걸쳐 약 OOO원을 청구인에게 지급하였고 2018년 8월에 폐업을 하여 사실상 휴면상태에 있다’는 내용 등이 기재되어 있다. (바) AAA의 계좌 거래내역(3개)에 의하면, 제1계좌의 경우, 마지막 거래일은 2017.6.26.로, 당시 잔액이 OOO원인데 유의미한 거래는 2016.7.26. 청구인에게 송금한 OOO원으로 나타나고, 제2계좌의 마지막 거래일은 2017.2.28.로 당시 잔액이 OOO원으로 나타나며, 제3계좌의 마지막 거래일은 2016.1.14.로 당시 잔액이 OOO원으로 나타난다.
(3) 청구인이 쟁점토지를 취득하면서 그 지상의 반송나무도 함께 취득하여 쟁점토지의 총 취득가액은 OOO원이고, 쟁점토지 개발비용 등을 필요경비로 인정하여야 한다며 제출한 자료에서 확인된 내용은 아래와 같다. (가) 2011.9.5. 체결된 쟁점토지에 대한 매매계약서에 의하면, ‘매도인 OOO가 매수인 청구인에게 쟁점토지를 OOO원에 매매한다’는 내용이 기재되어 있다. (나) 같은 날 체결된 쟁점토지상의 반송나무에 대한 매매계약서 및 세금계산서에 의하면, ‘매도인 EEE은 매수인 청구인 및 DDD에게 쟁점토지상의 반송나무 전부를 OOO원에 매매하고 매매수목 중 약 일천주는 청구인 소유로, 그 외 수목은 매수인 DDD 소유로 한다’는 내용 등이 기재되어 있고, EEE이 청구인에게 발급한 세금계산서에 의하면 반송의 공급가액이 OOO원으로 기재되어 있다. (다) 쟁점토지 개발 관련 입증서류로, AAA와 OOO건축사사무소가 쟁점토지상의 개발사업(공장건축등)을 위하여 합의한 공동개발협약서(2015.1.14.), AAA(반입자)와 FFF(반출자) 간에 체결한 토사 반출․반입약정서, OOO시장이 2014.10.23. 발급한 쟁점토지에 대한 개발행위허가필증(토지형질변경), 쟁점토지의 연도별 공시지가열람내역OOO, 2017.7.10. 기준시점으로 하여 작성된 쟁점토지 및 그 지상의 건물 포함 경매 관련 감정평가표(쟁점토지 OOO원, 그 지상의 건물 OOO원) 등이 제출되었다. (라) 쟁점토지상에 건축된 공장의 건축물관리대장에 의하면, 2015.3.3. 건축허가 및 2015.4.23. 착공되어 2016.8.26. 사용승인(공장용 건축물 연면적 2,429.39㎡)된 것으로 확인된다.
(4) 한편, 국세청통합전산망에 의하면, AAA는 2018.8.2. 폐업신고하였고 부가가치세 및 법인세 또한 폐업 전까지만 신고한 내역이 나타난다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. 부동산 등기부상 소유권이전등기가 경료되어 있는 이상 그 절차 및 원인이 정당한 것이라는 추정을 받게 되고 그것의 부당함은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있는 것이며, 등기절차가 적법하게 진행되지 아니한 것으로 의심할 만한 사정이 있음이 입증되는 경우에는 그 추정력이 깨어진다 할 것(대법원 2003.2.28. 선고 2002다46256 판결, 같은 뜻임)이나, 청구인이 쟁점토지에 대한 소유권이전등기와 관련하여 매매원인 무효의 소를 제기한 사실이 없고, 해당 매매계약서 위조 혐의로 BBB가 피고소인이 되어 수사 중에 있을 뿐이므로 소유권이전등기가 허위․사기에 의한 것이어서 원인무효라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
(6) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 소득세법은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 보고 과세소득을 계산하는 이른바 권리확정주의를 채택하고 있으나, 그와 같은 권리확정주의에서 ‘확정’의 개념은 소득의 귀속시기에 관한 예외 없는 일반원칙으로 단정하여서는 아니되고, 구체적인 사안에 관하여 소득에 대한 관리·지배와 발생소득의 객관화 정도, 납세자금의 확보시기 등까지도 함께 고려하여 그 소득의 실현가능성이 상당히 높은 정도로 성숙·확정되었는지 여부를 기준으로 판단하여야 할 것인바, 만약 양도인이 양도대금을 지급받지 못하게 되었고, 그에 따른 채권이 상대방(매수인)의 자산상황, 지급능력 등에 비추어 회수불능이 되어 장래 그 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 때에는 그 소득을 과세소득으로 하여 양도인에게 양도소득세를 부과할 수는 없다 할 것이다(대법원 2015.9.10. 선고 2010두1385 판결, 같은 뜻임). (나) 청구인이 제출한 금융거래내역 등을 종합하면, 청구인은 쟁점토지 양도와 관련하여서는 OOO원 외에 추가로 입금받은 내역이 확인되지 않고 AAA의 대표이사인 DDD이 ‘AAA는 현재까지 청구인에게 OOO원을 지급하고 사실상 폐업되어 사업운영을 하고 있지 않다’고 확인하고 있는 점, 매수인 AAA는 쟁점토지 개발 등을 위하여 2014.5.30. 설립된 후 쟁점토지를 소유권이전등기받아 공장건축물을 신축하였으나 해당 부동산이 2018.7.25. 임의경매된 점, AAA는 2018.8.2. 폐업되었고 그 이후 부가가치세 등 세금신고내역이 확인되지 않으며 소유 계좌거래내역에서 사업활동을 하였다고 볼만한 거래가 확인되지 않는 점 등에 비추어 청구인은 양도대금 중 OOO원을 수령하고 이를 제외한 나머지 금액은 AAA로부터 지급받지 못하였을 뿐만 아니라 그 가능성도 없어 보이나, 다시 한번 처분청으로 하여금 청구인으로부터 관련 자료(AAA의 법인상황, 계좌 및 재산소유 내역 등)를 제출받아 청구인이 양도대금 중 OOO원 외에 추가로 지급받은 사실이 있는지, 미수령한 양도대금이 있다면 그 채권이 객관적으로 명백하게 회수불능상태에 있는지 여부를 재조사하여 그에 따라 양도대금을 확정하는 것이 타당하다 할 것이다. (다) 또한 쟁점토지의 양도차익을 계산함에 있어 취득가액 및 필요경비와 관련하여, 청구인은 쟁점토지를 취득하면서 그 지상의 반송나무도 DDD와 공동으로 취득한 사실이 제출된 매매계약서에서 확인되고 이를 일괄적으로 양도하여 개발행위가 이루어졌을 것으로 보이는 점, 청구인은 2014.5.1. 쟁점토지의 매매대금을 OOO원으로 하여 개발 및 매도 관련 이행각서를 작성하고 2016.1.25. 해당 토지의 매매대금을 OOO원으로 하는 쟁점매매계약서를 작성하였는데, 2014.5.1.부터 2016.1.25.까지 임야에서 공장용지로의 토지형질변경(2014.10.23.), 토사 반출․반입약정, 건축사무소의 개발사업을 위한 공동개발협약(2015.1.14.), 건축허가 및 착공신고(2015.3.3. 및 2015.4.23.) 등이 이루어진 것으로 보아 쟁점토지에 대한 형질변경 및 개발로 인한 비용이 투입되었을 것으로 보이는 점 등에 비추어 반송나무에 대한 지출금액을 취득가액에 반영하고 개발행위로 인하여 발생한 비용을 필요경비로 인정하는 것이 타당하다 할 것이나, 청구인은 반송나무에 대한 매매계약서 및 개발 관련 서류 등 필요경비를 입증할 수 있는 심리자료를 새롭게 우리 원에 제출하였고, 처분청은 위 증빙과 그에 따른 비용을 구체적으로 검토한 사실이 없으므로 청구인이 추가로 제시한 증빙을 토대로 재조사하여 쟁점토지의 실제 취득가액 및 필요경비 등을 확정하는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서 이 건 양도소득세 부과처분은 청구인이 2011.10.18. 쟁점토지를 취득하면서 지급한 실제 취득가액 및 개발로 인하여 발생한 필요경비 여부와 2016.3.14. 쟁점토지의 등기부에 기재되어 있는 양도가액 중 청구인이 실제 수령한 금액 및 AAA의 파산 및 무재산 등으로 회수불능채권이 존재하는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법제81조와 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.