쟁점주택과 비교주택의 유사성의 비교는 주택마다 다른 기준일이 아닌 같은 시점을 기준으로 하여 비교하는 것이 타당해 보이므로 각기 다른 연도의 공동주택가격을 기준으로 공동주택가격을 비교하여야 한다는 청구주장은 합리적이지 아니한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨
쟁점주택과 비교주택의 유사성의 비교는 주택마다 다른 기준일이 아닌 같은 시점을 기준으로 하여 비교하는 것이 타당해 보이므로 각기 다른 연도의 공동주택가격을 기준으로 공동주택가격을 비교하여야 한다는 청구주장은 합리적이지 아니한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점매매사례가액은 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 상 시가의 요건에 부합하지 않는다. 비교주택은 쟁점주택과 ① 동일한 공동주택단지 내에 있고, ② 주거전용면적 차이가 100분의 5 이내에 해당하나, ③ 공동주택의 가격의 차이가 100분의 5 이내가 아니므로(비교주택의 2018년 8월 당시 공동주택 공시가격은 OOO원이나, 증여 당시인 2019년 현재 공동주택 공시가격은 OOO원으로 공동주택의 가격차이가 약 OOO%임) 둘은 상증법령에 따른 유사한 재산에 해당하지 아니한다.
(2) 가격변동의 특별한 사정이 있기 때문에 OOO 심의대상으로 볼 수 없다. 쟁점주택이 소재한 공동주택은 2018년 8월 이후 거래가 없어 증여일 현재까지의 가격 변동의 여부를 정확하게 알 수 없으나, OOO 실거래가 공개시스템에서 확인되는 매매가액을 보면, 2013년 OOO에서 2018년 OOO원으로 급격하게 상승하였음을 알 수 있고, 공동주택가격 역시 2015년 OOO원에서 2021년 OOO원으로 매년 급격하게 상승하고 있음을 알 수 있다. 또한 OOO 인터넷 홈페이지에서 고시하는 부동산 시세 역시 일반가 기준으로 2018년 9월 OOO원에서 2019년 OOO원, 2021년 7월 OOO원으로 계속 상승하고 있음을 알 수 있고, 쟁점주택 인근 부동산도 부동산 가격이 급격하게 상승하였음을 실거래가 조회 등을 통해 알 수 있다.
(3) 처분청은 쟁점매매사례가액이 쟁점주택의 시가에 해당한다는 근거를 제시하지 못하고 있다. 처분청은 단지 OOO 심의를 거쳤기 때문에 시가로 볼 수 있다는 의견만 제시할 뿐, OOO에서 어떠한 근거로 쟁점매매사례가액이 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있다고 결정하였는지 설명하지 못하고 있고, 공동주택 공시가격이 비교주택 거래일과 쟁점주택 증여일 간 약 OOO%나 상승하였음에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 경정한 이유를 납득할 수 없으며, 2018년 당시 매매사례가액을 2019년 쟁점주택의 시가로 인정할 수 있는지 의문이다.
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). (단서 생략) (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에 해당하는 경우에는 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙 등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
(1) 청구인의 증여세 신고내역과 처분청의 경정내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 청구인의 증여세 신고 및 처분청의 경정 내역 OOO
(2) 쟁점주택 및 비교주택이 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에서 정한 유사재산에 해당되는지를 각 목의 요건 등과 비교하여 살펴보면 아래 <표3>과 같다. <표3> 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목 요건 비교 OOO
(3) 청구인이 비교주택 거래일부터 평가기준일까지의 기간 동안 가격변동이 크다는 주장의 증빙으로 제출한 자료를 보면, 쟁점주택의 공동주택 공시가격은 아래 <표4>와 같은바, 비교주택 거래 당시인 2018년 8월 당시 공동주택 공시가격은 OOO원이나, 증여일(2019년 10월) 현재 공동주택 공시가격은 OOO원으로 공동주택의 가격차이가 약 OOO%인바 두 주택은 유사한 재산으로 볼 수 없고, 쟁점주택 단지의 실거래가 내역, 부동산 시세자료 등을 보면 아래 <표5> 및 <표6>과 같이 가격변동이 크다는 것이 확인된다는 주장이다. <표4> 쟁점주택과 비교주택 의 연도별 공동주택 공시가격 OOO <표5> 쟁점주택 단지 실거래가 내역 OOO <표6> OOO이 제공하는 부동산 시세자료에 따른 쟁점주택 단지 내 동일면적 주택의 시세현황 OOO
(4) 처분청은 쟁점매매사례가액이 쟁점주택의 증여일 현재 시가로 볼 수 있는지 OOO에 자문하였고, 동 위원회는 2021.5.26. 비교주택은 쟁점주택과 유사한 재산으로 매매계약일부터 증여일까지의 기간 중 재산의 형태·이용상황·주위환경의 변화가 없고 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상증법 시행령 제49조의 제1항의 단서규정에 따라 증여일 현재 시가로 보는 것이 타당하다고 결정한 것으로 확인된다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 비교주택 거래일로부터 증여일까지 기간 동안 주택가격이 상승하는 등 가격변동의 특별한 사정이 있기 때문에 쟁점매매사례가액은 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 비교주택은 쟁점주택 바로 아래 층에 위치하여 주거전용면적과 공동주택가격이 동일한 점에서 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 따른 유사재산에 해당되는 것으로 보이는 점, 비교주택의 매매가액은 평가기간 밖의 것이긴 하나 OOO에서 매매계약일부터 증여일까지의 기간 중에 재산의 형태·이용상황·주위환경의 변화가 없고 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정하여 이를 쟁점주택 증여시의 시가로 볼 수 있다고 결론 내린 점, 쟁점주택과 비교주택의 유사성의 비교는 주택마다 다른 기준일이 아닌 같은 시점을 기준으로 하여 비교하는 것이 타당해 보이므로 각기 다른 연도의 공동주택가격을 기준으로 공동주택가격을 비교하여야 한다는 청구주장(청구인은 쟁점주택은 2019.11.21. 증여일, 비교주택은 2018.8.9. 매매계약 체결일 기준으로 공동주택 가격을 비교)은 합리적이지 아니한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 비교주택의 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 증여일 현재 시가로 보아 이 건 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.