청구인이 신고한 매매사례가액이 결정아파트의 매매사례가액보다 쟁점아파트의 시가에 더 부합한다는 청구주장의 당부 등

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2020.7.28. 배우자 AAA으로부터 OOO(면적 71.85㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받은 후, 2020.10.31. 쟁점아파트의 시가를 동일 단지의 101동 1301호(면적 71.85㎡, 매매계약일: 2020.4.2., 이하 “신고아파트”라 한다)의 매매가액인 OOO원으로 하고 배우자공제액 OOO원을 적용하여 산출세액을 OOO원으로 2020.7.28. 증여분 증여세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 증여재산가액을 부인하고 쟁점아파트와 공동주택가격이 동일한 동일 단지의 101동 202호(면적 71.85㎡, 매매계약일: 2020.2.22., 이하 “결정아파트”라 한다)의 매매가액인 OOO원을 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조, 같은 법 시행령 제49조 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에 따른 시가로 보아 증여재산가액 OOO원을 감액하여 2021.6.24. 청구인에게 증여세 결정․통지(과세미달로 과세표준 및 결정세액은 OOO원임)하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.7.23. 이의신청을 거쳐 2021.10.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 상증세법 제60조, 같은 법 시행령 제49조 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항은 증여재산의 평가시 평가대상 재산과 동일 또는 유사한 재산의 매매사례가액에 대한 기준으로 평가대상주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것, 주거전용면적의 차이가 100분의 5 이내일 것, 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내일 것을 모두 충족하는 경우를 규정하고 있으나, 동 규정은 인테리어 공사유무, 동의 위치나 지가 급등 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 적용하기 어렵다. 쟁점아파트의 증여가 이루어진 2020년 7월경 OOO지역의 아파트 가격이 급등하는 등 가격변동의 특별한 사정이 있었고, 신고아파트와 쟁점아파트의 공동주택가격의 차이가 약 5.23%로 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항의 100분의 5를 초과한다 할지라도 그 초과액이 약 0.23% 불과하며, 신고아파트가 쟁점아파트의 증여일과 가장 가까운 시기에 거래되었으므로 신고아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다. 국토교통부의 실거래가공개시스템 자료에 의하면, 쟁점아파트보다 공동주택가격이 낮고 면적이 적음에도 이 건 증여 당시 OOO원을 상회하여 거래된 내역이 확인되고, 쟁점아파트와 동일한 면적의 아파트도 2020년 가격이 상승추세인 사실이 확인된다. 국세청 홈택스는 업데이트가 느려 증여세 신고시 국토교통부 실거래가공개시스템이 주로 이용되는데, 국토교통부 실거래가공개시스템에는 층수․면적․거래일만 확인되고 동․호수가 확인되지 아니하여 공동주택가격을 비교하는데 어려움이 있다. 청구인이 이 건 증여세를 신고하면서 문의한 결과, 처분청은 같은 단지 내 같은 면적의 경우 가장 최근의 것을 적용하는 것이 정확하다고 안내한바 있다. 청구인은 증여 당시 인근 부동산중개사무소에서 매매가가 OOO원 이상은 되고, 상승추세라고 하여 증여 후 3개월이내 보다 유사한 거래가액이 있을 것을 기대하며 기다렸으나, 매도자들이 상승을 기대하고 있어 매매가 이루어지지 않는 사정 등을 고려하여 신고아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 신고하였다. 만약, 청구인이 쟁점아파트의 증여시점을 한 달 뒤로 늦춰 2020.8.28.증여하였다면, 매매사례가액이 없으므로 공동주택가격인 OOO원으로 결정되었을 것이다. 처분청이 적극적으로 법정결정기한(신고기한으로부터 6개월) 이내에 이 건 처분을 하였다면, 청구인이 감정을 의뢰하고 평가심의위원회에 감정가액을 회부하여 적정한 시가를 적용하였을 것인데, 처분청은 법정결정기한을 넘긴 2021.6.24.에서야 이 건 결정을 하여 이러한 기회조차 잃게 하였다. 따라서, 증여 당시 시세가 급등하고 있었던 점, 증여 당시 면적과 공동주택가격이 낮은 아파트가 쟁점아파트보다 더 높은 시세로 거래되었던 점, 평가기간 외의 거래이기는 하나 쟁점아파트와 면적이 같은 아파트가 2021년 2월 OOO원에 매매된 이력이 있는 점 등을 고려할 때, 신고아파트의 거래가액이 시가에 더 부합하므로 이를 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견

(1) 국세기본법제55조는 “위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다”고 규정하고 있는데, 이 건 증여세 과세미달의 결정통지에 의해 청구인이 증여세에 대하여 권리 또는 이익을 침해받은 사실이 없으므로 이 건 심판청구는 부적법하다.

(2) 신고아파트는 처분청이 선정한 결정아파트보다 거래일이 쟁점아파트 증여일과 가까우나, 쟁점아파트와 신고아파트의 공동주택가격의 차이가 5.23%로서 상증세법 시행규칙 제15조에서 정한 5%를 초과하므로 신고아파트를 쟁점아파트의 유사주택으로 볼 수 없다. 반면, 결정아파트는 쟁점아파트와 동일한 공동주택 단지 내에 있고, 주거 전용면적(71.85㎡)과 공동주택가격(OOO원)이 동일하므로 이를 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세 과세표준을 결정한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

① 이 건 심판청구가 적법한 심판청구인지 여부

② 청구인이 신고한 매매사례가액이 결정아파트의 매매사례가액보다 쟁점아파트의 시가에 더 부합한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령

(1) 국세기본법(2019.12.31. 법률 제16841호로 개정된 것) 제55조(불복) ① 이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다. 다만, 다음 각 호의 처분에 대해서는 그러하지 아니하다.

1. 조세범 처벌절차법에 따른 통고처분

2. 감사원법에 따라 심사청구를 한 처분이나 그 심사청구에 대한 처분

3. 이 법 및 세법에 따른 과태료 부과처분

(2) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정된 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

(3) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 상속세 및 증여세법 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다(단서 생략).

(4) 상속세 및 증여세법(2019.12.31. 법률 제16846호로 개정된 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

(5) 상속세 및 증여세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30391호로 개정된 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다(각 호 생략).

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(6) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2020.3.13. 기획재정부령 제780호로 개정된 것) 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 증여세 신고자료 및 결정결의서 등에 의하면, 다음과 같은 내용이 확인된다. (가) 청구인은 2020.7.28. 배우자 AAA으로부터 쟁점아파트를 증여받아 그 가액을 신고아파트의 매매사례가액(OOO원)으로 하고배우자공제 OOO원을 적용하여 산출세액을 OOO원으로 증여세 신고를 하였다. (나) 처분청은 쟁점아파트(공동주택가격 OOO원)와 신고아파트(공동주택가격 OOO원)의 공동주택가격의 차이가 5.23%로, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 다목의 요건(공동주택가격의 차이가 5% 이내일 것)을 충족하지 못한 것으로 보아 이를 부인하고 결정아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 2021.6.24. 청구인에게 증여세 결정․통지(과세미달로 과세표준 및 결정세액 OOO원)를 하였다.

(2) 이 건과 관련하여 제시된 매매사례가액은 아래 OOO과 같은데, 신고아파트는 쟁점아파트와 공동주택가격의 차이가 100분의 5를 초과하는 반면, 결정아파트는 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 모두 충족하고 있다.

(3) 청구인이 제출한 국토교통부 실거래가공개시스템 자료에 의하면, 쟁점아파트와 동일 단지의 아파트 매매사례는 아래 OOO, OOO과 같다.

(4) 상증세법 시행규칙 제15조 제3항은 2017.3.10. 아래와 같이 개정되었는데, 그 개정내용과 관련하여 기획재정부가 발간한 개정세법 해설에 기재된 내용은 아래 OOO와 같다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저 이 건 심판청구가 적법한지 여부(쟁점①)에 대하여 살펴본다. 국세기본법제55조 제1항은 이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받는 등으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 그 처분의 취소 또는 변경을 청구할 수 있다고 규정하고 있는데, 선행 처분을 받은 자가 그 처분의 존재로 인하여 장래에 받을 불이익 즉 후행 처분의 위험이 구체적이고 현실적인 것이라면 납세자에게는 그 불이익을 제거할 필요가 있다고 할 것이므로 이러한 권익침해의 구체적․현실적 위험이 있는 경우에는 심판청구를 허용하는 것이 납세자의 권리구제를 폭넓게 인정하고자 하는 위 규정의 입법취지에 부합한다 할 것이다(대법원 2006.6.22. 선고 2003두1684 전원합의체판결, 대법원 2018.7.12. 선고 2015두3485 판결 참조). 이 건의 경우 소득세법 시행령제163조 제9항이 증여받은 자산에 대하여 세무서장 등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 가액을 해당 자산의 양도소득 계산시 취득가액으로 한다고 규정하고 있는바, 청구인이 차후에 쟁점아파트를 양도하는 경우 과세관청으로서는 특별한 사정이 없는 한 처분청의 쟁점아파트에 대한 이 건 시가평가결정이 적법함을 전제로 이를 취득가액으로 하여 양도소득세 과세처분을 할 것이 예견되므로 청구인이 쟁점아파트의 양도와 관련하여 받을 양도소득세 과세처분의 위험은 구체적이고 현실적인 것이라 할 것이어서 쟁점아파트에 관한 이 건 시가평가결정에 대하여 다툴 수 있는 기회를 주는 것이 청구인의 법률상 지위에 대한 불안을 해소하는데 가장 유효적절한 수단이라고 봄이 타당하다(소득세법 시행령제163조 제9항의 해석상 청구인이 양도소득세 과세처분을 다투면서 처분청의 쟁점아파트에 대한 이 건 시가평가결정이 위법함을 주장할 수 있을지 여부도 확실치 않다). 따라서 처분청의 쟁점아파트 시가평가결정이 부당하다는 취지의 이 건 심판청구는 적법한 것으로 판단된다. (나) 다음으로 본안(쟁점②)에 대하여 살펴본다. 청구인은 신고아파트는 결정아파트에 비해 거래시기가 쟁점아파트 증여일에 더 근접하므로 처분청이 제시한 결정아파트의 매매사례가액이 아닌 신고아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하는 것이 타당하다고 주장한다. 그러나 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에서 부동산가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 경우 동일하거나 유사한 재산으로 인정한다고 하면서 가목에서 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것을, 나목에서 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 100분의 5 이내일 것을, 다목에서 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내일 것을 각각 그 요건으로 규정하고 있다. 처분청이 제시한 결정아파트의 경우, 위 요건을 모두 충족하는 것으로 나타나지만 청구인이 제시한 신고아파트의 경우에는 위 다목의 공동주택가격 요건을 충족하지 못하고 있는 것이 명확한 점, 쟁점아파트와 결정아파트는 동일한 공동주택단지에 속하고, 같은 동․층에 위치해 있으며 달리 결정아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보기 어려운 사정이 없어 보이는 점 등에 비추어, 신고아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용해야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.