청구인이 자신 명의의 예금거래내역에 쟁점건물의 공사내역을 수기로 기재하여 제출한 자료에서는 자금이 출금된 사실만 확인될 뿐 그 자금이 쟁점건물의 신축과 관련하여 어떤 용도로 사용되었는지 등이 확인되지 않는 점 등에 비추어 청구인이 주장하는 실지거래가액이 확인되었거나 입증되었다고 보기는 어려움
청구인이 자신 명의의 예금거래내역에 쟁점건물의 공사내역을 수기로 기재하여 제출한 자료에서는 자금이 출금된 사실만 확인될 뿐 그 자금이 쟁점건물의 신축과 관련하여 어떤 용도로 사용되었는지 등이 확인되지 않는 점 등에 비추어 청구인이 주장하는 실지거래가액이 확인되었거나 입증되었다고 보기는 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점건물을 신축하면서 건축비용에 대하여 세금계산서 등을 제대로 수취하지 못하여 쟁점건물의 취득가액에 환산가액을 적용하여 당초 양도소득세 예정신고를 하였다.
(2) 하지만 환산가액에 의한 양도소득이 실제 양도차익보다 과다하게 산출되었을 뿐 아니라, 실제 건축비용 대부분을 청구인의 통장에서 계좌지급한 내역이 확인되므로 쟁점건물에 대한 필요경비를 실제 취득가액으로 산정하여야 한다.
(3) 청구인은 건물신축에 대한 지식이 미천하여 평소 안면이 있는 건축사인 AAA에게 건축설계를 의뢰하고 건축에 대한 전반적인 공정과 대금지급 관리도 맡기면서 일정액의 비용을 지불하였으며, 건축비 대부분을 AAA가 지정하는 계좌 및 금액대로 집행하였다.
(4) 청구인은 경정청구시 제출한 “건축신축비용내역”과 같이 비용 대부분을 상대방의 계좌에 입금하거나 폰뱅킹으로 지불하였고, 상대방이 발행한 거래명세표 등을 첨부하여 취득가액을 인정하여 달라고 경정청구를 하였는바, 처분청은 청구인이 제출한 쟁점건물의 신축비용 지급처에 대한 거래사실 여부를 전혀 확인하지 않은 채 경정청구를 거부처분하였다.
(5) 따라서 처분청의 경정청구 거부처분은 실질과세의 원칙과 조세법률주의 원칙에 위배하는 위법·부당한 처분이므로 이를 취소하여야 한다.
(1) 청구인이 쟁점건물의 건축비용이라고 제출한 객관적인 금융증빙자료는 건축당시 청구인이 사용한 예금거래명세서 뿐으로 이 명세서에는 지출한 금액과 지출한 상대방의 이름만 기재되어 있을 뿐 상대방의 인적사항은 알 수가 없으며, 지출한 금액이 쟁점건물의 신축비와 관련성이 있는지도 전혀 알 수가 없다.
(2) 양도소득을 결정할 때 취득가액은 청구인이 실제 지출한 금액으로 신고하고 결정하는 것이 원칙이며, 실제 지출한 금액은 도급계약서, 세금계산서, 금융증빙 등 객관적인 증빙서류에 의한 확인된 금액의 경우 인정될 수 있을 것이다.
(3) 청구인이 경정청구서에 제출한 서류는 추정금액에 불과할 뿐 실제 지출한 금액을 알 수가 없고, 그 금액도 불분명하므로 당초 양도소득세 예정신고서로 신고한 환산취득가액으로 결정하고 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(괄호생략). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다. 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서생략)
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 국세청 전산시스템에 의하면, 청구인은 2016.9.20.을 개업일로 하여 쟁점건물의 소재지에 비주거용건물 임대업으로 사업자등록을 하였다가 2020.9.29. 폐업한 것으로 나타난다. (나) 쟁점건물의 일반건축물대장에 의하면, 쟁점건물은 2013.12.13. 착공되어 2014.5.16. 사용승인을 받았고, 설계자는 OOO(AAA), 감리자는 OOO, 시공자는 청구인이며, 각 층별 용도는 1층 근린생활시설, 2∼3층 다가구주택으로 나타난다. (다) 청구인은 쟁점건물을 임대하다가 2020.9.29. 쟁점건물과 토지를 양도한 후, 2020.11.30. 아래 <표1>과 같이 양도가액과 토지의 취득가액은 실거래가액으로 하고, 쟁점건물의 취득가액은 환산가액으로 하여 납부세액을 OOO원으로 양도소득세 예정신고를 하였다. <표1> 양도소득세 신고내용 (단위: 원) OOO (라) 청구인은 2021.2.18. 아래 <표2>와 같이 쟁점건물의 취득가액을 당초 환산가액에서 실지거래가액(공사비)인 OOO원으로 하는 경정청구서를 처분청에 제출하였다. <표2> 양도소득세 경정청구 내용 (단위: 원) OOO (마) 양도소득세 경정청구시 쟁점건물의 취득과 관련하여 청구인이 처분청에 제출한 자료는 다음과 같다.
1. “건축신축비용내역”이라고 작성된 표에는 일자, 공사항목, 금액, 수취인, 계좌번호 등이 요약·기재되어 있다.
2. 청구인이 쟁점건물의 건축과 관련하여 업무를 위임하였다고 하는 건축사 AAA가 2014.1.13. 등 작성한 “공사비지출계획서”는 확인서 형식으로 공사항목과 공사항목별 대금(총 합계 OOO원), 예금주, 계좌번호가 기재되어 있으며, 하단에는 AAA의 서명·날인이 되어 있다.
3. 청구인은 쟁점건물의 소유권보존등기와 관련한 2014.5.19.자 영수증(OOO원)과 건축사사무소의 감리·설계비와 관련한 영수증(2013.11.8.자 OOO원, 2013.12.5.자 OOO원), 철물공사 등과 관련한 공사업체의 거래명세표(2014.1.6.자 OOO원, 2014.3.22.자 OOO원)를 제출하였다.
4. 청구인 명의의 OOO 계좌(OOO)의 2013.10.1.∼2016.1.18. 기간 동안의 거래내역에 청구인이 공사내역 등을 수기로 기재하여 제출하였다. (바) 청구인이 제출한 쟁점건물의 공사비 자료와 처분청이 확인한 내용을 요약하면 아래 <표3>과 같다. <표3> 청구인이 제출한 공사비 자료와 처분청이 확인한 내역 (단위: 천원) OOO ※ 처분청 확인(OOO원) < 당초 환산가액(OOO원) (사) 청구인이 제출한 “건축신축비용내역”에 대하여 처분청이 검토한 서류를 보면 처분청이 공사업체의 사업자등록과 매출신고 여부(일부업체 매출신고 누락) 등 실제 공사여부를 확인하려 하였으나, 많은 업체가 연락이 되지 않은 것으로 기재되어 있다. (아) 처분청은 2021.3.25. 청구인에게 쟁점건물의 신축비용과 관련하여 거래상대방의 사업자번호, 계좌번호 등의 세부자료를 요청하는 공문(재산세과-386)을 발송하였고, 청구인은 2021.4.5. 쟁점건물의 신축업무를 위임한 건축사인 AAA에게 문의하여 확인하라는 답변을 한 것으로 나타난다. (자) 처분청은 2021.4.19. 청구인이 쟁점건물의 신축공사와 관련한 세금계산서 등의 적격증빙을 수취하지 않는 등 제출된 서류들만으로는 인정가능한 공사비가 환산가액보다 적다는 이유로 청구인이 제기한 경정청구를 거부하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 당초 쟁점건물의 취득가액에 대해 환산가액을 적용하여 신고하였지만, 쟁점건물의 신축당시 거래명세표와 금융출금내역 등에 의해 실지거래가액이 확인되므로 실지거래가액을 적용하여 경정되어야 한다고 주장하나, 세법상 신고확정주의에 따르면 과세요건 사실의 실체적 내용을 가장 잘 아는 납세의무자가 스스로 조세채권·채무관계를 확정할 경우 특별한 사유가 없는 한 성실한 것으로 추정됨이 타당한 점, 당초의 신고내용을 변경하기 위해서는 이를 주장하는 청구인이 객관적인 증빙에 의하여 그 사실을 입증하여야 하고, 필요경비는 납세자에게 유리할 뿐만 아니라 기초 사실관계의 대부분이 납세자의 지배영역 안에 있는 것이어서 납세자가 입증하는 것이 합리적이라 할 것인데(대법원 1992.7.28. 선고 91누10909 판결, 같은 뜻임), 청구인이 자신 명의의 예금거래내역에 쟁점건물의 공사내역을 수기로 기재하여 제출한 자료에서는 자금이 출금된 사실만 확인될 뿐 그 자금이 쟁점건물의 신축과 관련하여 어떤 용도로 사용되었는지 등이 확인되지 않는 점, 청구인이 작성한 건축신축비용내역의 일부업체의 경우 공사금액에 대한 매출신고를 누락한 것으로 확인되었고, 이외에 영수증 및 거래명세표 등을 제외하고는 지급증빙이 없으며 세금계산서 등 적격증빙을 수취·보관하고 있지 않은 점 등에 비추어 청구인이 주장하는 실지거래가액이 확인되었거나 입증되었다고 보기는 어렵다고 하겠다. 따라서 처분청이 소득세법 시행령제176조의2 제3항이 정하는 바에 따라 환산가액을 쟁점건물의 취득가액으로 보아 청구인이 제기한 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.