청구인은 20〇〇년경부터 부동산 분양대행 법인을 운영하던 업무에 종사하던 사람으로, 쟁점주택 24채를 취득하고 17채를 양도하는 과정에서 단 한 건의 양도차손 없이 도합 〇억원 가량의 양도차익을 취하는 등 사회통념상 영리를 목적으로 한 사업활동으로 인정되어지는 형태로 부동산의 매매행위를 하여온 것으로 보이는 점에 비추어 처분청이 청구인이 부동산 매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인은 20〇〇년경부터 부동산 분양대행 법인을 운영하던 업무에 종사하던 사람으로, 쟁점주택 24채를 취득하고 17채를 양도하는 과정에서 단 한 건의 양도차손 없이 도합 〇억원 가량의 양도차익을 취하는 등 사회통념상 영리를 목적으로 한 사업활동으로 인정되어지는 형태로 부동산의 매매행위를 하여온 것으로 보이는 점에 비추어 처분청이 청구인이 부동산 매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 부동산 매매업을 영위하지 않았으므로 쟁점주택 양도에 따른 소득은 사업소득이 아니라 양도소득이다. 청구인은 부동산 분양대행업을 영위하였던 쟁점법인의 대표이사로서 쟁점법인이 폐업위기에 놓이자 미분양된 쟁점주택을 개인명의로 일단 분양받은 후 임대하면서 양도하고, 이 외 다른 아파트를 매매한 사실이 없으며, 부동산매매업으로 사업자등록을 한 적도 없으므로 쟁점주택 매매로 인한 소득은 양도소득이다.
(2) 실제 필요경비가 추계결정상 비용보다 많으므로 실제 필요경비에 따라 사업소득을 결정하여야 한다. (가) 처분청의 추계결정에서는 주요경비 외 보유세(재산세, 종합부동산세), 급여, 사무실임차료, 차량유지비, 여비교통비, 지급수수료(공인중개 수수료 포함), 복리후생비, 통신비, 수선관리비, 접대비, 광고선전비, 보험료, 소모품비 등이 누락되어 필요경비가 실제보다 과소하게 계상되었는바, 실제 필요경비를 반영할 경우 청구인의 연도별 사업소득은 아래 <표2>와 같고 그 중 판매관리비의 상세명세는 아래 <표3>과 같다. <표2> 실제 필요경비를 반영할 경우 청구인 사업소득금액 OOO <표3> 판매관리비 명세 OOO (나) 청구인은 심판청구시 필요경비 증빙서류로 청구인 명의 통장들의 거래내역을 제출하였음에도 처분청은 객관적으로 입증할 수 있는 적격증빙 등의 자료를 제출하지 않았다며 이를 인정하지 않았으나, 출금의 형태와 시기 금액 등에 비추어 볼 때 부동산 매매업을 영위하면서 지출한 일반적인 급여, 임차료, 수선관리비, 접대비 및 광고선전비라 할 수 있으므로 해당 비용은 필요경비로 인정되어야 한다.
(3) 세무조사 범위 확대 통지에 기재되어 있지 않은 부가가치세를 결정한 처분은 위법하다. (가) 조사청이 2020.11.9. 청구인에게 통지한 세무조사 범위 확대 통지서 내용에는 종합소득세만 기재되어 있을 뿐 부가가치세 세목은 기재되어 있지 않음에도 처분청이 부가가치세까지 결정한 것은 중대한 절차상 하자가 있는 것이다. (나) 처분청은 이에 대해 추가적인 질문·조사권 행사가 없이 단순히 조사과정에서 부가가치세 과세대상으로 확인된 재화에 대해 부가가치세를 부과하였을 뿐이라는 의견이나, 조사청에서 통지한 ‘세무조사 결과 통지’에는 조사한 내용란에 “개인 통합 세무조사 결과 부동산 매매업 영위에 따른 부가가치세 등 경정 고지 예정입니다.”라고 기재되어 있어 부가가치세 세목을 조사한 후 이를 경정한 사실을 스스로 밝히고 있다. (다) 만약, 처분청 주장대로 세무조사 결과 확인된 사실에 대해 부가가치세를 부과한 처분일 뿐이라면, 처분청은 청구인에게 과세예고통지를 했어야 하나, 이 건 처분은 조사결과통지만 있었을 뿐 과세예고통지가 없어 중대한 절차상 하자가 있는 위법한 처분이 되는 것이다.
(1) 청구인은 부동산 매매업자로서 쟁점주택 양도에 따른 소득은 양도소득세가 아닌 종합소득세 과세대상이다. (가) 세무조사 과정에서 청구인은 자신이 대표이사로 재직한 쟁점법인의 월별 분양목표를 채우지 못하자 쟁점주택 24호를 매매목적으로 취득하였고, 쟁점법인과 사업시행사인 AAA㈜, OOO과의 업무제휴협약서에 따라 쟁점주택들을 할인 취득하였으나 대출 목적으로 당초 분양가로 등기하였으며, 종합부동산세를 감면받을 목적으로 2017.11.23. 임대사업자등록을 한 것이라고 진술하였다. (나) 청구인은 2011.10.14.부터 쟁점주택의 부동산 분양대행 법인을 운영하는 등 부동산 매매 업무에 종사한 사람으로, 쟁점주택 24호를 취득하고 17호를 양도한 경위를 전반적으로 살필 때, 부가가치세법 시행규칙제2조 제2항에서 1과세기간 중 1회 이상 부동산을 취득하고, 2회 이상 판매할 경우 부동산매매업을 영위한 것으로 보도록 하는 예시적 규정을 적용하기에 충분하다.
(2) 청구인이 실제 지출하였다고 주장하는 비용들이 쟁점주택 매매와 관련된 것이라고 신뢰하기 어려우므로 조사청이 아래 <표4>와 같이 추계결정을 통해 청구인의 사업소득을 결정한 것은 정당하다. <표4> 종합소득세(부동산매매 사업소득) 경정 내역 OOO (가) 청구인은 부동산매매업을 영위하며 장부를 작성·비치하지 않고, 인건비 지급에 대한 지급명세서를 제출하지 않았으며, 조사기간 중 판매관리비 등 필요경비 자료를 제출하지 않았으므로 추계결정사유에 해당한다. (나) 청구인이 실제 지출하였다고 주장하는 판매관리비와 영업외비용(이자비용)은 적격증빙은 물론 그 외 거래사실을 입증할 수 있는 입증서류가 없으며, 쟁점법인이 법인세 신고시 계상한 비용 및 청구인이 해당 기간에 대하여 주택임대소득으로 종합소득세를 신고하며 계상한 판매관리비와 영업외비용(이자비용)과 중복되는지 여부가 확인되지 않아 이를 인정하기 어렵다. (다) 청구인이 주장한 임차료, 지급수수료, 수선관리비, 접대비, 광고선전비 등 비용도 계좌 이체 내역만 있을 뿐 부동산 매매사업과 관련 있다는 입증자료가 없다.
(3) 세무조사 범위 확대 과정에서 절차상 위법이 없었다. (가) 조사청은 조사과정에서 청구인이 계속·반복적으로 국민주택규모 이상인 주택들을 거래한 것은 사업성이 있어 부가가치세 과세대상인 것으로 판단하여 아래 <표5>와 같이 부가가치세를 부과하였다. <표5> 부가가치세 무신고 결정 내역 OOO (나) 국세기본법제81조의11은 “세무조사는 특정한 세목만을 조사할 필요가 있는 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 납세자 의 사업과 관련하여 세법에 따라 신고・납부의무가 있는 세목을 통합하여 실시하는 것을 원칙으로 한다.”라고 규정하고 있어, 부가가치세 등 특정한 세목만을 조사 할 수 있는 ‘부분조사’와 구분하고 있다. (다) 조사청은 2020.11.11. 청구인에게 서면 통지한 세무조사범위확대 통지에 조사유형을 “일반통합조사”로, 확대 조사범위를 “2016년〜2019년 과세기간 개인통합조사”로, 조사범위 확대사유를 청구인(납세자)의 “부동산 매매에 대한 사업소득 누락혐의”로 기재하는 등 해당 조사가 개인통합조사임을 구체적으로 밝혔으므로 부가가치세와 종합소득세를 함께 경정·과세한 것은 절차상 하자가 없다. (라) 처분청이 부가가치세를 부과한 것은 조사과정에서 수집한 과세자료를 기초로 하여 추가적인 질문·조사권 행사 없이 단순 과세처분하여 결정한 것으로 조사청에서 세무조사권을 남용하였다고 볼 수 없다.
① 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 양도소득세가 아닌 종합소득세를 부과한 처분의 당부
② 청구인의 종합소득금액을 추계하여 종합소득세를 부과한 처분의 당부
③ 조사청이 개인통합조사를 실시하며 부가가치세를 경정한 것이 절차상 중대한 하자에 해당하는지 여부
(1) 국세통합전산망에 따르면 청구인은 다음 <표6>과 같이 쟁점법인의 대표이사로 재직하였고, 주거용건물 임대업 등에 대해 사업자등록을 하였다. <표6> 청구인의 사업자등록 이력 OOO (2) 국세통합전산망 등에 따르면 청구인은 아래 <표7>과 같이 2013.4.23. 및 2015.4.30.～2016.6.3. 기간 동안 OOO 소재 쟁점주택(OOO아파트) 24호를 개인명의로 분양가액보다 할인받아 취득하고, 2016년～2019년 기간동안 총 17호를 양도한 후 양도소득세를 신고하였다. <표7> 청구인의 쟁점주택 거래내역 OOO (3) 처분청이 제출한 조사종결보고서에 따르면 처분청은 청구인이 다수의 아파트를 매매한 것에 대해 자금출처를 확인하려는 목적으로 조사를 개시하였다가, 청구인이 부동산 매매업을 영위한다고 판단하여 다음과 같이 조사기간 연장 없이 개인통합조사로 조사범위를 확대한 후 2020.11.13. 세무조사 범위확대 통지서를 아래 <그림>과 같이 청구인에게 송달하였다. <그림> 세무조사 범위확대 통지 내용 OOO (가) 처분청은 청구인의 사업소득을 결정하는 과정에서 쟁점주택을 할인받아 취득한 가액을 기준으로 주요경비를 산정하였으며, 인건비, 이자비용 등 기타 필요경비 증빙자료를 제출하지 않아 아래 <표8>와 같이 소득세법제80조 및 같은 법 시행령 제143조에 따라 청구인의 사업소득을 추계결정하였다. <표8> 처분청의 추계결정 내용 OOO (나) 처분청은 청구인이 양도한 쟁점주택 중 국민주택규모 초과분에 해당하는 14호에 대하여 부가가치세 과세대상으로 보아 부가가치세 합계 OOO원을 결정하였고, 상기 조사결과에 대해 2020.11.26. 청구인에게 세무조사 결과 통지서를 송달하였다.
(4) 청구인은 이 건 심판청구 제기 후 2016년～2019년 기간동안 청구인의 OOO 금융거래내역 전체와 OOO 신용카드 이용내역서를 제출하였고, 이 중 기준경비율로 추계할 경우 주요경비 항목에 속하는 인건비라고 주장하는 내용은 아래 <표9>와 같으며, 지급이자에 대한 입증자료로 ‘대출 원리금 납입증명서’ 47매를 제출하였다. <표9> 청구인이 인건비라고 주장하는 인출액 (일부 고액 입금자) OOO (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 자신이 부동산 매매업을 영위한 것이 아니므로 종합소득세가 아닌 양도소득세를 부과하여야 한다고 주장하나, 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도부동산에 대한 것 뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 하는바(대법원 2001.4.24. 선고 99두5412 결정, 같은 뜻임), 청구인은 2011년경부터 부동산 분양대행 법인을 운영하던 업무에 종사하던 사람으로, 쟁점주택 24채를 취득하고 17채를 양도하는 과정에서 단 한 건의 양도차손 없이 도합 OOO원 가량의 양도차익을 취하는 등 사회통념상 영리를 목적으로 한 사업활동으로 인정되어지는 형태로 부동산의 매매행위를 하여온 것으로 보이는 점에 비추어 처분청이 청구인이 부동산 매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(6) 다음 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 청구인의 소득금액 계산시 추계결정이 아닌 청구인이 제시하는 실제 필요경비 지출내용을 반영하여 결정하여야 한다고 주장하나, 청구인은 장부를 기장·비치하지 않았고 인건비에 대한 지급명세서 및 세금계산서 등 법령에 따른 정규증빙을 수취하지 않았으며, 그 밖에 거래를 입증할 수 있는 계약서·견적서 등 증거의 제시가 없고, 금융거래내역과 신용카드 이용내역서에 계정과목을 기재해 놓은 것 외 다른 입증이 없어 소득세법 시행령제143조의 추계결정사유에 해당하는 것으로 보이는 점, 금융거래내역과 신용카드 이용내역서에 청구인이 메모형태로 기재한 계정과목은 예를 들어 청구인의 기업은행 계좌에서 2017년 OOO원을, 2018년 OOO원을, 2019년 OOO원을 현금으로 인출한 것을 접대비라고 기재한 후 다른 증빙을 제시하지 않고 있는 등 청구인이 필요에 따라 임의로 기재하였을 가능성이 높아 업무관련성이 있는지 여부를 판단할 수 없고, 재조사를 하더라도 추계결정을 통해 결정한 필요경비보다 더 많은 금액을 인정하는 것도 불투명해 보이는 점, 청구인이 주장하는 필요경비가 쟁점법인의 손비 또는 청구인의 다른 부동산 임대사업의 필요경비와 중복되지 않는다는 입증이 없는 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 종합소득금액을 추계로 결정하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(7) 다음 쟁점③에 대하여 살피건대, 청구인은 조사청이 개인통합조사를 실시하며 종합소득세에 대한 조사예고통지만 하고 부가가치세에 대한 조사예고통지가 없이 부가가치세를 결정한 것은 절차상 중대한 하자에 해당한다고 주장하나, 국세기본법제81조의11은 “세무조사는 납세자의 사업과 관련하여 세법에 따라 신고ㆍ납부의무가 있는 세목을 통합하여 실시하는 것을 원칙으로 한다.”고 규정하고 있고, 조사청이 개인통합조사로 확대하는 것으로 통지한 후 사업소득을 조사하는 과정에서 쟁점주택 중 일부가 국민주택규모를 초과한다는 것을 인지한 것에 대해 부가가치세를 부과한 것은 부과처분을 취소할 정 도의 중대한 절차상 하자가 있다고 보기 어려운 것으로 판단되는 점에 비추어 조사청이 개인통합조사를 실시하며 청구인에게 부가가치세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 국세기본법 제81조의9【세무조사 범의 확대의 제한】① 세무공무원은 구체적인 세금탈루 혐의가 여러 과세기간 또는 다른 세목까지 관련되는 것으로 확인되는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 조사진행 중 세무조사의 범위를 확대할 수 없다.
② 세무공무원은 제1항에 따라 세무조사의 범위를 확대하는 경우에는 그 사유와 범위를 납세자에게 문서로 통지하여야 한다. 제81조의11【통합조사의 원칙】① 세무조사는 납세자의 사업과 관련하여 세법에 따라 신고ㆍ납부의무가 있는 세목을 통합하여 실시하는 것을 원칙으로 한다. (2) 국세기본법 시행령 제63조의10【세무조사 범위의 확대】법 제81조의9 제1항에서 "구체적인 세금탈루 혐의가 여러 과세기간 또는 다른 세목까지 관련되는 것으로 확인되는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 다른 과세기간ㆍ세목 또는 항목에 대한 구체적인 세금탈루 증거자료가 확인되어 다른 과세기간ㆍ세목 또는 항목에 대한 조사가 필요한 경우 (3) 부가가치세법 시행규칙 제2조【사업의 범위】② 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조 제2항에서 기획재정부령으로 정하는 사업이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.
1. 부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업
2. 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업
(4) 소득세법 제19조【사업소득】① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득, 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
20. 제1호부터 제19호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적・반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득 제80조【결정과 경정】 ③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항과 제2항에 따라 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득 금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득금액을 추계조사결정할 수 있다. 제160조【장부의 비치․기장】① 사업자는 소득금액을 계산할 수 있도록 증명서류 등을 갖춰 놓고 그 사업에 관한 모든 거래사실이 객관적으로 파악될 수 있도록 복식부기에 따라 장부에 기록․관리하여야 한다. (5) 소득세법 시행령 제143조 【추계결정 및 경정】① 법 제80조 제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 과세표준을 계산할 때 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 한국표준산업분류에 따른 동종업종 사업자의 신고내용 등에 비추어 수입금액 및 주요 경비 등 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우
(6) 조세특례제한법 제106조 【부가가치세의 면제 등】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다.
4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다) (7) 조세특례제한법 시행령 제106조 【부가가치세 면제 등】④ 법 제106조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.
1. 주택법 제2조 제1호 에 따른 주택으로서 그 규모가 같은 조 제6호에 따른 국민주택규모(기획재정부령으로 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다) 이하인 주택
(8) 주택법 제2조 【정의】
1. 주택법 제2조 제1호 에 따른 주택으로서 그 규모가 같은 조 제6호에 따른 국민주택규모(기획재정부령으로 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다) 이하인 주택
6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택
결정 내용은 붙임과 같습니다.