청구인이 처분청에 소명한 쟁점상가들의 매입금액 조달내역상 금액은 청구인이 신고한 쟁점상가들의 매입가액과 대체로 일치하는 점 등에 비추어 청구인이 신고한 쟁점상가들의 매입가액을 전 소유자들이 신고한 양도가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
청구인이 처분청에 소명한 쟁점상가들의 매입금액 조달내역상 금액은 청구인이 신고한 쟁점상가들의 매입가액과 대체로 일치하는 점 등에 비추어 청구인이 신고한 쟁점상가들의 매입가액을 전 소유자들이 신고한 양도가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
[주 문] OOO세무서장이 2020.12.22. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) OOO의 전 소유자인 OOO는 OOO주택공사가 2003.3.25. 실시한 OOO아파트 단지내 상가분양에서 OOO를 OOO원에 낙찰받아서 2004.5.28. 청구인에게 OOO원에 매도하였다. 그러나 OOO는 제101호의 양도소득세 신고시 양도가액을 OOO원으로 신고하였는바, 이는 당초 OOO가 OOO를 분양받은 금액보다 낮은 금액이다. 따라서 처분청은 이 건 양도소득세 부과 전에 OOO주택공사가 시행한 단지내 상가분양 관련 자료 등을 면밀히 검토하였다면 이 건과 같은 과세를 하지 않았을 것이다. 처분청은 청구인이 OOO주택공사로부터 OOO원에 낙찰 받은 OOO가 OOO와 분양면적이 비슷하므로 매매거래금액도 대동소이할 것으로 판단하였으나, 실제로 상가의 낙찰가는 고객의 접근성에 따라 천차만별이라는 사실을 간과한 것으로 보인다. 실제로 쟁점상가들의 낙찰가는 OOO는 OOO원이고 OOO는 OOO원으로 분양면적에 관계없이 낙찰가에 차이가 난다. 청구인은 계약일인 2004.5.28. OOO에게 계약금 OOO원을 현금으로 지불하였고, 계약서상 잔금일(2004.6.15.)에 OOO원을 OOO의 은행계좌에 수표로 입금하였으며, OOO 관련 OOO의 채무 OOO원을 청구인이 승계하여 OOO의 매입가액 OOO원을 OOO에게 모두 지급한 사실이 명백히 입증된다.
(2) OOO주택공사가 2003.3.25. 실시한 OOO아파트 단지내 상가분양에서 OOO의 낙찰가는 OOO원이었다. 그런데 OOO의 전 소유자 OOO는 2008.8.26. 청구인에게 OOO를 매도하고 양도가액을 OOO원으로 신고하였는바, 이는 당초 OOO 분양금액보다 낮은 금액이다. 처분청은 청구인이 제시한 OOO의 부동산매매계약서에 대하여 면밀한 검토 없이 OOO의 등기부등본상 거래가액이 OOO원으로 기재되어 있다는 사실과 부동산매매계약서에 계약일자가 일부 기재되지 않다는 사실만을 적시하면서 청구인이 신고한 OOO의 매입가액(OOO원)을 부인하고 OOO의 전 소유자 OOO가 신고한 양도가액(OOO원)을 OOO의 매입가액으로 간주하였다. 청구인은 당초 2004.5.28. 매입한 OOO에 OOO를 합쳐 점포를 확장하여 운영하고자 2008.8.26. OOO로부터 OOO를 추가로 매수하게 되었고, OOO에게는 청구인이 소유하고 있는 OOO로 이전(월세로 임대)하여 가게를 계속 운영하게 함으로써 OOO의 매매계약이 성사된 것이다. 청구인은 OOO로부터 내용증명에 의한 질문답변서와 거래사실 확인용 인감증명서로써 청구인이 신고한 OOO의 거래가 사실임을 확인받았다. 즉, 청구인이 매입한 OOO의 매입가액은 OOO원이라는 것과 OOO원의 OOO 관련 대출금이 승계된 사실을 OOO가 확인하고 있다. 또한 계약서상에 ‘서류상 거래가’를 OOO원으로 기재한 것은 총 매매가인 OOO원에서 OOO원을 공제하면 OOO원인데 착오로 기재한 것이라고 확인하고 있다.
(1) 청구인은 OOO의 매매와 관련하여 심판청구시 OOO주택공사가 시행한 단지내 상가분양 관련 낙찰결과서, OOO의 전 소유자 OOO의 금융거래내역 등을 제시하며 청구인이 당초 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서 내용대로 OOO의 매입가액은 OOO원이라고 주장하나, OOO의 은행계좌에 입금된 금액이 있다고 하여 동 금액이 실제 OOO의 매입대금인지에 대한 실체적 증빙으로는 보기 어렵다. OOO의 매매계약일(2004.5.28.)과 청구인이 OOO에게 지급한 현금의 인출일에 시간적 차이가 존재하는 등 청구주장을 그대로 받아들이기는 어렵다.
(2) 청구인은 OOO의 매매와 관련하여 심판청구시 OOO주택공사가 시행한 단지내 상가분양 관련 낙찰결과서, OOO의 전 소유자 OOO의 금융거래내역 및 내용증명으로 OOO의 전 소유자 OOO로부터 받은 질문답변서 등을 제시하며 청구인이 당초 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서 내용대로 OOO의 매입가액은 OOO원이라고 주장하나, 청구인이 2008.8.26. OOO와 체결한 OOO의 매매계약서에는 고액의 부동산 거래임에도 불구하고 작성일자 및 계약금 지급일자의 표기가 없어 실거래금액인지 불확실하고, OOO의 등기부등본상 거래가액이 OOO원으로 기재되어 있는 등의 이유로 청구인이 신고한 OOO의 매입가액(OOO원)을 인정하기는 어렵다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점상가들의 양도소득세과세표준 신고서에 의하면, OOO 전 소유자 OOO는 OOO의 취득가액을 OOO원, 양도가액을 OOO원으로 하여 2004.7.2. OOO세무서장에게 양도소득세를 신고하였고, OOO 전 소유자 OOO는 OOO의 취득가액을 OOO원, 양도가액을 OOO원으로 하여 2008.10.30. OOO세무서장에게 양도소득세를 신고한 것으로 나타난다. (나) 처분청은 아래 OOO과 같이 청구인이 당초 신고한 쟁점상가들에 대한 매입가액을 부인하고 쟁점상가들의 전 소유자들이 쟁점상가들을 양도시 신고한 양도가액을 청구인의 매입가액으로 하여 2020.12.22. 청구인에게 이 건 양도소득세를 경정ㆍ고지하였다. OOO (다) OOO주택공사가 2003.3.25. 실시한 OOO아파트 단지내 상가분양의 입찰시행 결과표에 의하면, 쟁점상가들은 아래 OOO와 같이 OOO는 OOO원, OOO는 OOO원에 낙찰된 것으로 나타난다. OOO (라) OOO 매매계약서(계약일 2004.5.28., 계약금 OOO원은 계약시 지급, 잔금은 2004.6.15. 지급)에 의하면, 매수인 청구인은 매도인 OOO로부터 OOO를 OOO원에 양수하고, 특약사항에 OOO 관련 대출금 OOO원을 승계한다는 조건이 나타난다. (마) OOO 매매계약서(계약일 미기재, 계약금 OOO원은 계약시 지급, 잔금은 2008.8.26. 지급)에 의하면, 매수인 청구인은 매도인 OOO로부터 OOO를 OOO원에 양수하고, 특약사항에 OOO 관련 대출금 OOO원을 승계한다는 조건과 서류상 거래가는 OOO원이라는 내용이 나타난다. (바) 청구인은 처분청에 쟁점상가들의 매입금액을 아래 OOO, OOO의 내용과 같이 조달한 것으로 소명하였다. OOO OOO (사) OOO의 전 소유자 OOO의 은행계좌 거래내역(OOO)에 의하면, 2004.6.15. 동 계좌에 자기앞 수표 OOO원이 입금된 것으로 나타난다. (아) 청구인이 OOO의 전 소유자 OOO에게 발송(2021.1.11.)한 내용증명의 질문답변서에 의하면, 청구인이 매입한 OOO의 매입가액은 OOO원이고 청구인이 OOO 관련 OOO의 대출금 OOO원을 승계하였으며, 매매계약서의 특약에 ‘서류상 거래가’를 OOO원으로 기재한 것은 OOO의 매입가액 OOO원에서 대출금 OOO원을 공제하면 OOO원인데 착오로 OOO원으로 기재하였다고 확인하는 내용 등이 나타난다. (자) 쟁점상가들의 등기부등본에 의하면, 청구인은 OOO를 2004.5.28. OOO로부터, OOO를 2008.8.26. OOO로부터 각각 매입하여 쟁점상가들을 2020.2.13. OOOㆍOOO에게 매도하였고, OOO의 등기부등본에는 청구인의 매입가액이 OOO원으로 기재되어 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점상가들의 전 소유자들로부터 인수한 쟁점상가들 관련 채무 이외의 현금지급분이 쟁점상가들에 대해 직접 대응된 취득자금인지 불분명하고, 청구인은 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 신고한 쟁점상가들의 매입가액을 전 소유자들이 신고한 양도가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 적법하다는 의견이나, OOO주택공사가 2003.3.25. 실시한 OOO아파트 단지내 상가분양의 입찰시행 결과표에 의하면, OOO는 OOO원, OOO는 OOO원에 낙찰된 것으로 확인되는바, OOO의 전 소유자 OOO와 OOO의 전 소유자 OOO는 쟁점상가들을 청구인에게 양도시 취득가액을 각각 OOO원과 OOO원, 양도가액을 각각 OOO원과 OOO원으로 하여 신고하였는데, 신고한 취득가액과 양도가액이 모두 당초 쟁점상가들의 분양가보다 낮게 나타나는 등 OOO와 OOO는 다운계약서를 작성한 것으로 보이는 점, 청구인이 OOO에게 발송(2021.1.11.)한 내용증명의 질문답변서에 의하면, OOO는 청구인의 OOO 매입가액이 OOO원이 맞다고 확인하고 있는 점, 청구인이 처분청에 소명한 쟁점상가들의 매입금액 조달내역상의 금액은 청구인이 신고한 쟁점상가들의 매입가액(OOO OOO원, OOO OOO원)과 대체로 일치하는 점 등에 비추어 처분청에서 청구인이 신고한 쟁점상가들의 매입가액을 전 소유자들이 신고한 양도가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법률 <소득세법> 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
결정 내용은 붙임과 같습니다.