쟁점부동산 매매계약서 특약사항에는‘토목 및 옹벽은 추후 지하층(빌라) 허가에 맞게 협의하여 진행한다’라고 기재되어 있을 뿐, 쟁점공사 비용을 청구인이 부담하는 것으로 정하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 자본적지출액 등으로서 필요경비로 공제하지 아니하고 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
쟁점부동산 매매계약서 특약사항에는‘토목 및 옹벽은 추후 지하층(빌라) 허가에 맞게 협의하여 진행한다’라고 기재되어 있을 뿐, 쟁점공사 비용을 청구인이 부담하는 것으로 정하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 자본적지출액 등으로서 필요경비로 공제하지 아니하고 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점부동산 매매계약서 특약사항에 의하면 “토목 및 옹벽은 추후 지하층(빌라) 허가에 맞게 협의하여 (이격거리포장) 진행한다.”, “본 토지의 허가사항 이행후 다세대주택 허가시에는 지하층 허가가 가능하도록 토목한다.”라고 정하고 있고, 청구인과 OOO은 2017.12.19. 총 공사금액 OOO으로 공사도급계약을 체결한 후 2018.3.22. 및 2020.2.25.에 공사대금을 전부 지급하였으므로 쟁점부동산 매매계약 당시 청구인에게 쟁점금액을 지급할 의무가 확정되었다고 보아야 하고, 공사도급계약상 “허가사항에 맞춰 시공”하도록 정한바와 같이 쟁점부동산 매수인들이 2018.4.27. 쟁점부동산 건축허가를 근린생활시설 중 소매점에서 다세대주택으로 변경함에 따라 이에 맞추어 공사를 진행하고 공사대금을 지급한 것이다.
(2) 청구인은 쟁점부동산 매매계약에 따라 공사대금을 지급하였고, 공사대금 지급 후 세금계산서를 수취하였으므로 이를 쟁점부동산 양도에 따른 필요경비로 인정하여야 하고, 처분청이 공사대금 중 계약금에 대해서는 이를 필요경비로 인정하면서도 이 건 양도소득세의 신고 당시 공사대금 전액을 지급하지 않았다는 이유로 공사대금 잔금은 필요경비로 인정하지 않은 것은 부당하다. (가) 처분청은 공사대금 지급의무자가 계약서에 표기되어 있지 아니하고, 매도인이 공사대금을 부담하는 경우 이를 차감한 금액을 계약금액으로 하는 것이 일반적이라는 의견이나, 청구인에게 지급의무가 없었다면 매매계약서에 위 특약조항을 기재할 이유가 없었고, 건축허가를 득하지 않아 공사내용이 변경될 수도 있는 상황에서 공사대금을 양도가액에서 차감하기 보다는 매도인이 청구인에게 이를 부담하도록 하는 것이 더 일반적이라고 할 수 있다. (나) 조세심판원은 “양도 당시에 지출되지 아니하고 양도일 이후에 매도인의 명의가 아닌 타인의 명의로 일괄 발행된 세금계산서라 할지라도, 양도 당시에 매매계약 특약사항으로 지출의 의무가 확정되어 있고, 타인의 명의로 일괄 발행되었으나 양도물건과 관련하여 자본적 지출이 확인된다면 자금의 집행과는 관계없이 필요경비에 해당한다.”라고 하였는바(조심 2019중2771, 2019.10.29. 결정 참조), 위 결정례와 같이 쟁점금액은 계약 당시 지출 의무자가 확정되었고, 쟁점부동산과 관련된 공사대금이며, 공사완료 이후 세금계산서를 수취하고 대금지급을 완료한 점에서 이를 필요경비로 인정하여야 한다.
(3) 처분청은 쟁점부동산 거래당사자들이 친족 또는 거래관계에 있는 자들로서 일반적인 거래가 아니라는 의견이나, 쟁점부동산 양도인인 OOO이 청구인을 거치지 않고 처음부터 OOO에 매도하였다면 OOO이 납부하여야 할 양도소득세가 중간 등기를 위한 취득세보다 작고, OOO은 청구인이 지급한 공사대금을 매출로 발생시킬 필요도 없어 이로 인한 법인세 등도 납부하지 않았을 것이므로 이 건 부동산 거래를 정상적인 거래가 아니라고 본 처분청 의견은 부당하다.
(1) 쟁점공사는 쟁점부동산의 ‘취득 시부터 양도 시까지’ 쟁점부동산의 가치에 영향을 준 것으로 볼 수 없다. 청구인은 2017.12.19. OOO과 체결한 OOO의 도급계약서를 제출하면서 쟁점금액은 쟁점부동산 양도 당시 지급 의무가 확정되었다고 주장하나, 소득세법제97조 제1항 제2호는 필요경비에 대해 ‘자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것’으로 정의하고 있고, 자본적 지출 등에 해당하려면 양도 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비나 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용에 해당하여야 하는바, 쟁점부동산 등기부등본에 의하면 소유권이전 원인일은 2017.10.31., 등기일은 2017.12.19.로서 청구인이 쟁점부동산 소유권을 이전할 때까지 쟁점공사는 착공조차 되지 않았던 점에서 쟁점금액은 쟁점부동산의 ‘취득 시부터 양도 시까지’ 쟁점부동산의 가치에 영향을 준 필요경비에 해당하는 것으로 볼 수 없다.
(2) 쟁점부동산 매매계약 특약사항만으로 쟁점공사 비용에 대한 청구인의 지급의무가 확정되었다고 볼 수 없다. 쟁점부동산 매매계약서 상 특약사항에서 쟁점공사의 실행 및 공사금액 부담주체 등이 확정되어 있지 않고, 쟁점공사 도급계약은 쟁점부동산 소유권이전등기일인 2017.12.19.에 체결되었으며, 쟁점부동산 총 양도금액의 2분의 1을 초과하는 공사금액이 소요되는 공사를 하면서 공사대금 부담주체를 계약으로 확정하지 않았다가 소유권이전일로부터 2년여 지난 2020.2.25.에 잔금으로 지급한 공사대금을 쟁점부동산 양도소득의 필요경비로 인정할 수는 없다.
(3) 쟁점부동산 양도거래는 일반적이지 않은 거래이다. (가) 청구인은 공사내역이 확정되지 않아 공사대금을 양도가액에서 차감하는 것 보다 청구인이 이를 부담하는 것이 더 일반적인 계약이고, 쟁점부동산 매매계약서상 특약으로 청구인의 쟁점공사 비용부담의무가 확정되었다고 주장하나, 쟁점부동산 매매계약일(2017.10.31.)은 쟁점공사 도급계약 체결일(2017.12.19.) 전으로서 쟁점부동산 매매계약 당시 공사금액이 확정되지 않은 상황에서 청구인이 공사대금 지급의무를 이행하지 않는다 하더라도 매수인으로서는 이를 강제할 수 없는데도 불구하고 양도가액에서 공사대금을 차감한 금액으로 쟁점부동산을 매수하지 않은 것은 정상적인 거래라고 볼 수 없다. (나) 쟁점부동산 매매계약서 상의 양도금액인 OOO에서 쟁점금액 OOO을 차감하는 경우 양도가액은 OOO으로서 쟁점부동산 양도 당시 기준시가로 계산한 가액 OOO보다 낮은 점에서 이를 정상적인 거래로 보기 어렵다. 또한, 청구인이 쟁점부동산 소유권이전등기 후 2년이 지난 2020.2.25.에 공사대금 잔금을 지급하고도 쟁점부동산 소유권이전일에 체결한 공사도급계약상 공사대금에 해당한다는 이유로 쟁점금액을 2017년 귀속 양도소득세 필요경비로 계상한 것은 회계 상 수익비용 대응원칙과 기간손익 계산 원칙에 어긋나는 점에서 쟁점금액을 필요경비에서 제외하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호 생략)
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2.∼3의3. (생략)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취‧보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가.증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
1. 하천법‧댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
(1) 청구인의 이 건 양도소득세 신고 및 처분청의 경정결정 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 이 건 신고 및 처분 내역
(2) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점부동산 등기부등본에 의하면, 청구인은 2016.9.1. OOO으로부터 쟁점부동산 임야 2,141㎡를 매매대금 OOO으로 취득(아버지 OOO과 지분 각 2분의 1)하고, 2017.12.19. OOO(공유자 지분 1,920분의 1,000)․OOO(공유자 지분 1,920분의 920)에게 쟁점부동산 1,920㎡를 분할하여 OOO에 양도하였다. (나) 청구인은 쟁점부동산을 OOO에게 OOO에 양도하는 내용의 부동산 매매계약서(2017.10.31.)를 아래와 같이 제출하였는바, 특약사항에 ‘토목 및 옹벽은 추후 지하층(빌라) 허가에 맞게 협의하여(이격거리 포장) 진행한다. 본 토지의 허가사항 이행 후 다세대주택 허가시에는 지하층 허가가 가능토록 토목한다.’라고 기재되어 있다. (다) 위 매매계약서상 청구인 지분에 따른 계약금 OOO은 계약일인 2017.10.31.에, 잔금 OOO은 2017.12.20.에 매수인이 지급하도록 기재되어 있는바, 이 건 세무조사 시 청구인은 2017.12.1. 매수인 OOO로부터 쟁점부동산 양도대금으로 OOO을 입금 받은 금융거래내역을 제출하였고, 나머지 금액은 아버지 OOO의 통장으로 받았다고 진술한 것으로 나타난다. (라) 쟁점부동산 등기부등본에 의하면, 2017.12.19. 청구인으로부터 쟁점부동산 공유지분을 취득한 OOO은 2019.1.24. 공동소유자 OOO로부터 지분 전부를 이전받고, 2019.6.3. OOO(2017.8.3. 개업, 대표자 OOO은 청구인의 형부)에게 쟁점부동산 1,000㎡를 분할하여 OOO에 양도하였는바, OOO 간 부동산 매매계약서(2019.5.23.) 주요 내용은 아래와 같다. (마) 국세청 전산망에서 확인되는 청구인의 사업자등록 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 청구인 사업자등록 내역 (바) 청구인은 OOO과 체결한 ‘토지 및 옹벽 설치․철거 공사’(계약일: 2017.12.19., 계약금액 OOO, 계약보증금액 OOO) 도급계약서를 아래와 같이 제출하였다. (사) 청구인과 OOO 간 쟁점부동산 매매계약서에 기재된 ‘토목 및 옹벽’ 특약사항과 관련하여 청구인은 OOO에 합계 OOO을 지급한 증빙으로 은행계좌 거래확인증 및 세금계산서 수취 내역을 아래 <표3>․<표4>와 같이 제출하였고, <표3> 은행계좌 거래확인증 <표4> 세금계산서 수취 내역 처분청은 위 금액 중 청구인이 2018.3.22. OOO에게 입금한 OOO 중 청구인의 쟁점부동산 지분 비율(2분의 1)에 해당하는 OOO을 양도소득의 필요경비로 인정하였다. (아) 청구인은 OOO에서 발급한 준공검사원(준공일: 2020.2.26.)과 사진 10장[OOO 날인, 촬영일자 미상] 및 공간측량설계공사 OOO이 작성한 “공작물(옹벽)을 먼저 시공하고 지하층을 시공하는 것은 쟁점부동산과 같이 경사가 있는 임야에서는 사용하지 않는 방법이고, 지하층 공사 후 지형에 맞추어 설치하는 것이 일반적이고 합리적이다.”라는 내용의 사실확인서를 받아 심리자료로 제출하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점금액이 쟁점부동산 매매계약 당시 특약사항에 따라 지급의무가 확정된 것이므로 양도소득 필요경비에 해당한다고 주장하나, 쟁점부동산 매매계약서 특약사항에는 ‘토목 및 옹벽은 추후 지하층(빌라) 허가에 맞게 협의하여 진행한다.’라고 기재되어 있을 뿐, 쟁점공사 비용을 청구인이 부담하는 것으로 정하였다고 보기 어려운 점, 쟁점부동산 양도금액에서 쟁점금액을 차감한 금액은 양도 당시 기준시가보다 낮은 점, 쟁점공사는 쟁점부동산 양수인들이 청구인으로부터 소유권을 이전받은 후 쟁점부동산 건축허가를 변경함으로써 시행하게 된 것이고, 청구인은 쟁점부동산 소유권이전등기일 2017.12.19. 이후인 2019.11.15.에 쟁점공사대금 중도금을, 위 소유권이전 등기일로부터 2년여가 지난 2020.2.25. 잔금을 지급한 점을 고려할 때 쟁점금액의 지급의무가 매매계약 당시 확정된 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산 양도소득금액을 산정함에 있어 쟁점금액 전부를 자본적지출액 등으로서 필요경비로 공제하지 아니하고 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.