청구인은 쟁점건물의 장부가액을 〇〇〇원으로 하여 종합소득세를 신고하였을 뿐만 아니라 이와 관련한 감가상각비를 종합소득세 필요경비에 반영하여 신고한 점, 쟁점건물의 신축비용에 대한 정보는 청구인의 관리범위 내에 있는 것이고, 조사청이 청구인에게 쟁점건물에 대한 신축비용 등에 대한 자료를 제출하여 줄 것을 요청하였음에도 청구인은 이에 응하지 아니한 점, 달리 청구인이 신고한 쟁점건물의 장부가액을 허위로 볼만한 사정이 없어 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점건물의 시가를 청구인이 신고한 장부가액으로 산정하여 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점건물의 증여재산가액은 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 상 보충적 평가액으로 산정하여야 한다. 청구인이 쟁점건물에 대한 부동산임대업을 하면서 계상한 장부가액(취득가액)은 신축관련 증빙이 없는 관계로 등기업무를 담당하였던 법무사사무실에 탐문하여 2017.6.19. 기준 OOO원으로 계상하였다. 세무조사과정에서 장부가액을 입증할 만한 공사신축원가 증빙이 없어 기준시가에 의하여 증여재산을 평가함에 동의한 문답형식의 확인서를 제출한 사실이 있고, 조사청이 동 기준시가로 증여재산가액을 산정하고 예상세액을 청구인들에게 팩스전송한 사실이 있다. 한편 증여재산가액을 기준시가로 평가하는 경우, 증여일 이후 동 자산을 처분할 경우에 취득가액을 기준시가로 산정하여 양도차익이 계산되므로 조세일실의 우려가 없다.
(2) AAA이 쟁점건물의 최초 임차보증금 등 OOO원을 쟁점건물 신축비용으로 사용하였으므로 동 금액을 증여재산가액에서 차감하여야 한다.
(1) 증여재산가액은 시가평가를 원칙으로 하되, 시가 산정이 어려우면 상증세법상 보충적 평가방법을 적용하여 산정하는 것인바, 청구인은 2017년 매입한 토지에 쟁점건물을 신축하여 ‘OOO’이란 상호로 임대업 사업자등록을 하고, 2017년 귀속 종합소득세를 장부(복식부기)로 자진신고하였으며, 신고서 상 OOO의 임대건물가액을 계상하고 이와 관련한 감가상각비를 필요경비로 계상하였다. 이에 조사청은 공사계약서, 세금계산서 및 대금지급 등 공사 관련 증빙자료를 요청하였으나, 청구인은 조사기간 동안 관련 증빙을 전혀 제시하지 못하였다. 청구인은 사실상 신축공사비를 증여받은 것이나 공사비에 대한 관련 증빙을 전혀 확인할 수 없으므로 청구인의 아버지 AAA이 쟁점건물을 신축하여 청구인에게 증여한 것으로 보아 종합소득세 신고시의 건물가액을 증여재산가액으로 하여 이 건 증여세를 과세한 처분은 정당하다. 청구인은 종합소득세 신고시 자진하여 쟁점건물의 장부가액을 OOO원으로 계상하여 감가상각하여 종합소득세를 탈루해 오다가, 세무조사에 의하여 증여세가 과세되자 청구인이 유리한 대로 잘못된 장부라고 주장하고 있다. 잘못된 장부라는 입증책임은 이를 주장하는 청구인에게 있으므로 청구인은 쟁점건물의 장부가액이 과대계상되었다는 점을 객관적인 증빙자료 등을 통하여 입증하여야 한다.
(2) 청구인은 쟁점건물의 최초 임대보증금 중 증여자 AAA과 BBB(AAA의 배우자) 명의의 계좌로 입금한 금액과 AAA 소유의 OOO 소재 건물의 직원에 대한 급여지출액 등 합계 OOO원이 건축비용으로 충당되었으므로 이를 증여재산가액에서 공제하여야 한다고 주장하나, 상증세법 상 증여재산가액에서 차감할 채무는 증여일 현재 증여자가 부담해야 할 채무로서 수증자가 실제 인수한 채무를 차감하도록 규정하고 있는바, 청구인이 주장하는 임대보증금은 청구인과 임차인 사이에 존재하는 청구인의 채무로, 증여재산가액에서 차감해야 할 증여자의 채무로 볼 수 없다. 청구인은 임대보증금 입금 계좌에서 AAA과 BBB 건강보험료 지출액 및 AAA이 고용한 종업원 급여 등이 지출되는 점을 보아 임대료가 입금된 계좌는 청구인이 아닌 AAA이 실제 관리하고 있으로 볼 수 있고, 특히 청구인의 어머니 BBB에게 지급한 금액은 청구인이 BBB에게 증여한 것이지 공사비 명목으로 증여자에게 변제되었다고 볼 수 없다. 또한 상증세법 제66조에 따라 ‘그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액’으로 평가하여야 하는데, 청구인은 쟁점건물의 일부 임대보증금 자료만 제출하면서 이를 증여재산가액에서 차감하여 달라고 주장할 뿐, 전체 전세권 등 근저당 관련 증거서류를 제출하지 아니하여 더욱 청구주장을 받아들일 수 없다.
① 쟁점건물의 증여재산가액을 상증세법상 보충적 방법으로 평가하여야 한다는 청구주장의 당부
② 쟁점건물의 임차보증금 등 OOO원을 증여자가 사용하였으므로 이를 증여재산에서 차감하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 상속세 및 증여세법 제4조(증여세 과세대상) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다.
1. 무상으로 이전받은 재산 또는 이익 제47조(증여세 과세가액) ① 증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법에 따른 증여재산가액을 합친 금액[제31조 제1항 제3호, 제40조 제1항 제2호 및 제3호, 제41조의3, 제41조의5, 제42조의3, 제45조의3 및 제45조의4에 따른 증여재산(이하 “합산배제증여재산”이라 한다)의 가액은 제외한다]에서 그 증여재산에 담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다.
② 해당 증여일 전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자를 포함한다)으로부터 받은 증여재산가액을 합친 금액이 1천만원 이상인 경우에는 그 가액을 증여세 과세가액에 가산한다. 다만, 합산배제증여재산의 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제1항을 적용할 때 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(負擔附贈與, 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다. 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액
4. 주택부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
1. 저당권, 동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산
3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다) (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제10조(채무의 입증방법등) ① 법 제14조 제4항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것”이란 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것을 말한다. &;
1. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류
2. 제1호외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류
② 법 제15조 제2항 및 이 조 제1항 제1호에 따른 금융회사등은 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률 제2조 제1호 에 따른 금융회사등(이하 “금융회사등”이라 한다)으로 한다. 제36조(증여세 과세가액에서 공제되는 채무) ① 법 제47조 제1항에서 “그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무”란 증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금을 말한다.
② 법 제47조 제3항 단서에서 “국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우”란 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 경우를 말한다.
(1) 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) AAA은 쟁점건물의 부속토지 구입단계부터 쟁점건물 완공때까지 공사현장 및 자금관리를 한 것으로 확인되고, 매입한 토지에 설정된 근저당채무 외에 청구인이 토지 매입대금과 쟁점건물의 건축비를 별도로 직접 지급한 사실은 확인되지 아니하였다. (나) 조사청은 청구인에게 쟁점건물 신축과 관련한 계약서 및 대금지급내역 등 실제 공사비를 확인할 만한 증빙을 제시하여 줄 것을 요청하였으나, 청구인은 실제 공사비를 확인할 만한 증빙을 제시하지 못하였다. (다) 조사청의 증여재산가액 산정내역은 아래 OOO과 같다.
(2) 청구인들이 제시한 증거서류는 다음과 같다. (가) 조사청과 AAA 간의 문답서(2021.7.19.)에는 ‘AAA은 1978년 서울에 상경하여 건축업에 종사하였고 현재는 부동산임대업을 영위하고 있다. 쟁점건물의 부속토지 매입 및 건물신축과 관련하여 AAA은 토지 매입부터 공사완료까지 모두 관리하였으며, 공사비 명목으로 청구인이 지급한 금액은 없다. 건축비와 관련한 증빙자료는 공사를 한 지 오래되어서 정확한 공사내역을 확인할 수 없고, 공사도 영세업자들이 하여 계약서도 존재하지 아니하며 그때그때 현금으로 지급한 경우가 많아 공사비 지출증빙을 제출할 수가 없다’는 내용이 나타나고, 조사공무원이 ‘실제 공사비와 관련한 구체적인 증빙이 없어 기준시가로 건물 증여가액을 산정하여야 할 것으로 판단된다’고 한 질문에, AAA은 ‘세무적인 부분은 잘 모르지만 그렇게 할 수 밖에 없을 것으로 생각한다’고 답변한 것으로 나타난다. (나) 조사청이 쟁점건물에 대하여 상증세법 상 보충적 방법에 의하여 평가하고 청구인들에게 팩스송부한 자료내역을 제시하고 있는데, 동 자료에는 쟁점건물을 OOO원으로 평가한 것으로 나타난다. (다) 청구인은 임대보증금 등 OOO원을 AAA에게 지급하였다고 주장하면서 쟁점건물의 임대차계약서 및 청구인 명의의 계좌거래내역을 제시하였는데, 그 세부내역은 아래 OOO&;OOO와 같다. 303호의 경우에는 임대보증금 등을 AAA 명의의 OOO계좌(356-**-45-73)로 송금하는 것으로 기재되어 있음 CCC는 AAA 소유건물의 직원이라는 주장임
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점건물의 시가를 상증세법상 보충적 방법에 따라 산정하여야 한다고 주장하나, 청구인은 쟁점건물의 장부가액을 OOO원(이자비용 OOO원 포함)으로 하여 종합소득세를 신고하였을 뿐만 아니라 이와 관련한 감가상각비를 종합소득세 필요경비에 반영하여 신고한 점, 쟁점건물의 신축비용에 대한 정보는 청구인의 관리범위 내에 있는 것이고, 조사청이 청구인에게 쟁점건물에 대한 신축비용 등에 대한 자료를 제출하여 줄 것을 요청하였음에도 청구인은 이에 응하지 아니한 점, 달리 청구인이 신고한 쟁점건물의 장부가액을 허위로 볼만한 사정이 없어 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점건물의 시가를 청구인이 신고한 장부가액으로 산정하여 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점건물의 임대보증금 등 OOO원을 증여자인 AAA에게 지급하였으므로 이를 증여재산가액에서 차감하여 달라고 주장하나, 청구인이 AAA에게 송금한 일자는 2018.2.19. OOO원과 2021.2.25. OOO원으로 쟁점건물 신축일인 2017.6.19.과 상당한 시일의 차이가 있는 것으로 나타나 이를 AAA이 건축비를 충당한 것으로 보기 어려운 점, 그 외 쟁점건물 증여일 이후에 AAA 등의 건강보험금 52회분 입금액 OOO원, BBB(AAA의 배우자이자 청구인의 어머니)에게 60회에 걸쳐 입금한 OOO원 및 CCC에게 9회에 걸쳐 입금한 OOO원은 쟁점건물의 증여와 관련이 없는 자금수수로 보이는 점 등에 비추어, 이에 대한 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.