쟁점부동산으로 전입신고한 이후 양도할 때까지 쟁점부동산에서 거주한 것으로 나타나므로 쟁점부동산의 1층 일부를 임대를 주었다고 하더라도 증축된 부분과 다락방을 포함하는 경우 쟁점부동산에서 주택 외의 면적이 더 크다고 보기 어려운 점, 청구인의 사업장현황명세서와 전력사용내역 등에 따르면 쟁점부동산의 2층 객실 9개는 사업장으로 신고되고, 나머지는 주택으로 사용내역이 고지되어온 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산 중 주택 외의 부분이 더 크다고 보아 주택 부분을 제외한 부분에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단됨
OOO서장이 2021.7.2. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
(1) 청구인은 쟁점부동산의 1층을 2007년부터 단독으로 사용하다가 청구인의 아들 AAA이 2008년 8월 전입하여 2015년 3월까지 함께 거주하였고, 음반제작 사업(주식회사 BBB)을 하다가 파산한 뒤 남은 재고와 디자인 사업을 하다가 남은 재고들을 남는 방에 보관하다가 남는 방 일부를 임대하기 시작하였다.
(2) 쟁점부동산의 건축물대장에 따르면, 1층(57.29㎡)과 지층(보일러실: 9.92㎡)은 주택, 2층은 용도미기재로 되어있고, 용도가 불분명한 경우 공부상의 용도에 따르도록 규정하고 있는바, 쟁점부동산의 1층은 거실과 주방, 화장실을 갖춘 일반 주택 구조로서 건축물대장에는 나타나지 않는 1층 후면에 증축된 건물의 면적과 다락방 면적까지 포함하면 1층과 지층을 합한 면적(99.21㎡)이 2층(59.7㎡)보다 더 크다고 볼 수 있다.
(3) 쟁점부동산의 1, 2층 세입자들은 임대차계약서를 작성하고 주민등록상 전입신고를 하여 최소 6개월부터 최대 수년 동안 장기간 거주하여 왔고, 청구인은 세입자들에게 일체의 편의시설을 제공하지 않았으며, 모든 생활도구는 세입자가 각자 구매하여 사용하였고, 여인숙으로 사업자등록이 되어 있었으나, 간판을 달거나, 일반 숙박손님을 받은 적이 없으며, 세입자는 벼룩시장이나 부동산중개소를 통해 모집하였으므로 쟁점부동산을 숙박업소로 볼 수 없다. 쟁점부동산이 위치해 있는 곳은 한적한 주택가이므로 유동인구도 없어 여인숙으로 영업할 장소가 아니고, 쟁점부동산이 재개발조합에 가입되어 있어 재개발사업 시행시 영업보상금을 받을 목적으로 숙박업으로 사업자등록을 유지한 것일 뿐이며, 전기료도 1층은 주택용, 2층은 사업용으로 고지되고 있고, 부가가치세 신고시에도 2층만 숙박업소로 기재하여 신고하여 왔다.
(4) 처분청이 쟁점부동산의 동일한 층(1층)을 주택과 숙박업소를 나누는 것도 임의적이라고 할 것인바, 쟁점부동산의 공부상 용도에 따라 “주택” 부분이 더 크므로 쟁점부동산 전부에 대하여 1세대 1주택 비과세가 적용되어야 한다.
(2) “주택”이란 1세대가 독립하여 상시 주거용으로 이용할 수 있는 구조적 특성을 갖추어야 하는 것이기에 독립적인 취사시설을 갖추지 못한 건물은 1세대 1주택 비과세 규정에서 말하는 ‘주택’으로 볼 수 없는바, 사업장에 부수되어 공동 취사하는 등 독립적 주거공간을 갖추지 못한 기숙사를 ‘주택’으로 볼 수 없다고 하는 것이 이와 같다.
(3) 처분청에서 쟁점부동산을 현장확인한 바에 따르면, 쟁점부동산의 1층 일부는 주택으로 사용되고 있으나, 1층 주택 외의 부분(주택으로 사용되는 부분과 출입문이 다름)과 2층 전부는 쪽방 형태로 사용되고 있었고, 공용화장실 외에는 각 방마다 독립된 화장실, 욕실, 취사시설이 없어 주거에 필요한 일체의 설비가 설치되어 있지 않은 것으로 확인되었으며, 청구인은 2006.2.1.〜2020.5.21. 기간 동안 쟁점부동산에 ‘OOO’이라는 상호로 숙박업(여인숙)으로 사업자등록하여 쟁점부동산 양도 시까지 사업을 영위하였고, 쟁점부동산의 양수인 또한 2020.5.21. 같은 상호로 숙박업(여인숙)을 사업자등록하여 현재까지도 사업을 영위하고 있는 것으로 확인되었다.
(1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. “1세대”란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
(1) 쟁점부동산의 건축물대장에 따르면, 쟁점부동산은 지하 1층, 지상 2층의 주택 및 점포로서, 공부상 현황은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점부동산의 공부상 현황 OOO
(2) 처분청은 쟁점부동산 중 청구인이 1층 일부, 2층 전부를 쪽방 용도록 사용한 것으로 보아 아래 <표2>와 같이 양도소득세를 경정하였다. <표2> 청구인에 대한 양도소득세 경정․결정 내역 OOO
(3) 처분청이 현장조사를 통해 쟁점부동산 내․외부를 촬영하고 제출한 사진 일부(왼쪽 상단부터 시계방향으로 쟁점부동산의 외부 및 내부 모습, 벽에 부착되어 있는 영업신고증, 청구인이 증축하였다고 주장하는 다락방 외부모습)는 다음과 같다. OOO
(4) 청구인은 다음과 같은 증빙자료를 제출하였다. (가) 청구인은 쟁점부동산 1층의 증축된 부분(16㎡)과 다락방(16㎡), 공부상 주택인 면적(57.29㎡)를 포함하면 1층의 총면적은 99.21㎡로서 2층 면적(57.29㎡)보다 41.92㎡가 크다고 주장하며 쟁점부동산의 평면도 및 방내부사진 등을 제출하였고, 1층 평면도는 다음과 같다. OOO (나) 쟁점부동산의 1층 및 2층 임대차계약서에 따르면, 청구인은 1층(임대면적 57.29㎡) 전체를 OOO에 직원숙소로 보증금 OOO원, 월 OOO원에 임대계약을 체결(2013.12.9.)하였고, 102호를 월 OOO원에 임대차계약을 체결(2017.11.1.)하였으며, 2층 각 방을 보증금과 임차기한 없이 월 OOO원에 임대차 계약서를 작성한 사실 등이 나타난다. (다) 청구인이 쟁점부동산을 양수 및 양도할 당시의 각 공인중개사(OOO부동산 공인중개사, OOO공인중개사) 사무소는 쟁점부동산의 1층을 주택으로 확인․설명하고 중개하였다는 확인서(2021.11.15.)를 제출하였다. (라) 쟁점부동산의 전력사용내역에 따르면, 1층은 주택용으로 사용내역이 고지된 것으로 확인된다. (마) 청구인이 제출한 사업장현황명세서(상호: OOO, 대표자: 청구인)에 따르면, 쟁점부동산을 사업장 소재지로 하는 객실 수는 9개(2층 부분)이고, 그 면적은 2층 부분(57㎡)으로 나타난다. (바) 청구인의 주민등록초본에 따르면, 청구인은 쟁점부동산에 2010.11.2. 전입신고를 하여 쟁점부동산 양도 후인 2020.6.4. 다른 곳으로 전출한 것으로 확인된다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 소득세법 제88조 제7호 에서 “주택”이란 허가여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고, 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따르도록 하고 있다. 또한, 주택에 해당하는지 여부에 대하여 허가여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거에 적합한 상태에 있고, 주거기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 상용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 등 참조). (나) 처분청은 쟁점부동산 중 1층 일부와 2층이 주택 외(쪽방)로 사용되어 주택 외의 부분의 면적이 주택 부분보다 크다고 보아 주택 부분을 제외한 부분에 대하여는 1세대 1주택 비과세를 배제하여 이 건 처분을 하였으나, 건축물대장에 의하면 쟁점부동산은 2층만이 공부상 ‘주택’이 아닌 ‘용도미기재’로 기재되어 있고, 1층 부분은 공부상 주택으로 등록이 되어 있어 주택 면적(67.21㎡)이 주택 외의 면적(57.29㎡)보다 큰 것으로 나타나는 점, 청구인이 제출한 쟁점부동산의 사진 및 처분청이 조사시 촬영한 사진 등에 의하면 청구인이 증축하였다고 하는 다락방의 존재를 확인할 수 있고, 청구인은 2022.5.24. 이 건 조세심판관회의에 출석하여 다락방 및 증축된 부분을 주택으로 사용하고 있다고 진술한 점, 청구인의 주민등록초본에 따르면, 2010.11.2. 쟁점부동산으로 전입신고한 이후 양도할 때까지 쟁점부동산에서 거주한 것으로 나타나므로 쟁점부동산의 1층 일부를 임대를 주었다고 하더라도 증축된 부분과 다락방을 포함하는 경우 쟁점부동산에서 주택 외의 면적이 더 크다고 보기 어려운 점, 청구인의 사업장현황명세서와 전력사용내역 등에 따르면 쟁점부동산의 2층 객실 9개는 사업장으로 신고되고, 나머지는 주택으로 사용내역이 고지되어온 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산 중 주택 외의 부분이 더 크다고 보아 주택 부분을 제외한 부분에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.