AAA는 13.10.7.부터 쟁점오피스텔을 임차한 후 16년,17년,20년 귀속 종합소득세 주택월세세액공제를 받았고, 19.4.30. 쟁점오피스텔을 주소지로 하여 전입신고를 마친 것으로 나타나는 반면, 청구인은 이에 대한 소명과 녹취록, 현황사진, 전기·수도사용내역서 등 관련 증빙을 제시하고 있으나 이는 청구인 및 임차인 AAA가 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하였다는 사실을 반증하기 위한 객관적인 증빙으로 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점주택의 양도에 관해 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점오피스텔을 그 공부상 용도(사무실)대로 임대하였고, 이를 임차한 aaa은 이를 창고로 사용하였을 뿐, 주택으로 사용한 사실이 없다.
(2) aaa은 건설 현장에서 전기기술자로 근무하였고, 여기에 필요한 전선, 공구 등을 보관하는 데에 쟁점오피스텔을 사용하였으며 aaa이 식당을 운영하기 시작한 2017.5.19.부터는 식당에서 사용할 고추, 쌀 등의 식자재를 보관하는 데에도 사용하였다. (3) 또한, aaa은 OOO에서 aaa의 어머니와 함께 거주하거나 건설 현장 인근의 숙소에서 지냈고, 쟁점오피스텔에서 숙식한 사실이 없으며 이는 aaa의 신용카드 사용내역에서도 확인된다.
(4) 아울러, 쟁점오피스텔은 1999년 준공된 이후 특별히 보수된 적이 없어서 인덕션, 에어컨, 방충망 등이 고장났을 뿐만 아니라 온수도 제대로 나오지 않는 등 정상적인 주거 생활이 어려운 상태임에도 aaa이 이를 창고로 사용한 탓에 별다른 수리 요구 없이 8년가량을 임차하였다.
(5) 한편, 처분청은 aaa, bbb, ccc, ddd 등이 쟁점오피스텔을 주소지로 하여 전입한 사실을 근거로 쟁점오피스텔이 주택에 해당된다는 의견이다.
(6) 그러나 aaa의 경우, aaa과 그의 어머니가 같은 세대를 구성하였다가 aaa의 어머니가 건강보험상 혜택을 받기 위한 세대분리 과정에서 aaa이 쟁점오피스텔에 일시적으로 전입한 것일 뿐 실제 거주한 사실은 없고, bbb, ccc의 경우 청구인이 쟁점오피스텔을 취득하기 전에 전입한 aaa으로 전출 처리가 지연된 것이며, ddd은 임대주택 분양을 목적으로 일시적으로 전입한 것으로 실제 거주한 사실이 없다.
(7) 결국, 쟁점오피스텔은 창고로 사용되었을 뿐, 주택으로 사용되었거나 사용이 가능한 상태도 아니었으므로 aaa의 월세세액공제나 전입 등의 사정만으로 이를 주택에 해당된다고 보는 것은 부당하다.
(1) 쟁점오피스텔은 화장실, 싱크대, 서랍장, 세탁기, 에어컨, 냉장고 등 주거에 필요한 시설을 갖추고 있으므로 사실상 주거에 공할 수 있는 주택에 해당된다.
(2) 이에 대해 청구인은 쟁점오피스텔이 노후화 되어 주택으로 사용할 수 없는 상태였고, aaa이 이를 창고로 사용했다고 주장하나, 다음과 같은 이유로 받아들일 수 없다. (가) 먼저, 쟁점오피스텔의 주거환경이 열악한 점은 인정되나 월세가 저렴하여 다른 세입자들은 이를 대부분 주거용으로 사용하고 있고, aaa이 부담한 관리비도 주거용으로 사용하는 다른 세입자와 비슷했던 것으로 확인된다. (나) 또한, 쟁점오피스텔의 관리비 명세서에서 확인되는 전기료, 수도료, 난방비 등은 1인 가구의 통상적인 사용량에 해당되는 것으로 보인다. (다) 아울러, 청구인은 aaa이 쟁점오피스텔에서 거주한 사실이 없다고 주장하나, 청구인이 제출한 aaa의 신용카드 사용내역이나 aaa이 운영하였다고 주장하는 식당의 구조에 비추어 보아도 aaa이 OOO에 주로 거주하였다거나 식당에서 숙식하였다고 인정하기도 어렵다.
(3) 결국, 쟁점오피스텔이 주택으로서의 현황을 갖고 있고, aaa이 여기에 전입한 상황에서는 쟁점오피스텔을 주택으로 볼 수밖에 없고, 청구인이 쟁점오피스텔에 대하여 임대사업자로서 제반 의무(사업자등록, 부가가치세 신고)를 이행하지 않은 점까지 고려하면, 청구주장이 타당하다고 볼 수 없다.
(1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(3) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이 용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. (4) 주택법 시행령 제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
4. 건축법 시행령별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔 (5) 건축법 시행령 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표1] 용도별 건축물의 종류 (제3조의5 관련)
2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다) (생략)
(1) 쟁점오피스텔에 관한 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점오피스텔은 철근콘크리트 구조의 일반 건축물(업무시설)로 1999년 준공되었고, 청구인은 2012.5.25. 임의경매로 이를 취득하였다가 2021.6.29. 이를 양도한 것으로 나타난다.
(2) 청구인이 쟁점오피스텔을 소유하고 있는 기간 중 쟁점오피스텔을 주소지로 하여 전입신고한 이력은 아래 <표1>과 같은바, 쟁점오피스텔을 실제 임차한 aaa이 2013.10.7.부터 쟁점주택 양도일까지 쟁점오피스텔을 임차하였다는 점에 관하여는 양 당사자 간 다툼이 없는 것으로 나타난다. <표1> 쟁점오피스텔을 주소지로 한 전입신고 이력 ◯◯◯
(3) 청구인과 aaa 간 2013.9.25. 작성된 임대차계약서의 주요 내용은 아래와 같으며 청구인은 쟁점오피스텔을 업무용으로 임대차계약을 하였다고 주장하나, 이에 대한 사업자등록 및 부가가치세 신고를 한 내역은 제시하지 아니하였다.
(4) 처분청은 aaa이 쟁점오피스텔을 주거목적으로 사용하였다는 의견인바, 그 근거로 제출한 서류는 아래와 같다. ◯◯◯ (가) 양도소득세 조사종결보고서의 주요 내용은 아래와 같다. ◯◯◯ (나) 처분청이 제출한 aaa의 근로소득 이력은 아래 <표2>와 같고, aaa은 쟁점오피스텔의 임차료와 관련하여 2016년․2017년․2020년 귀속 종합소득세 주택월세세액공제를 받은 것으로 나타난다. <표2> aaa의 근로소득 이력 ◯◯◯
(5) 청구인은 aaa이 쟁점오피스텔에 실제 거주하지 않았다고 주장하면서 다음과 같은 자료를 제출하였다. (가) 청구인은 쟁점오피스텔이 낡아서 주거시설로 사용하기 어렵다고 주장하면서 쟁점오피스텔 현황사진 및 누수 보수공사 견적서(파이프 교체 및 방수실란트 작업)를 제출하였다. (나) 청구인은 aaa이 쟁점오피스텔에 거주하지 아니하였다는 증거서류로 aaa의 2018년 1월부터 2020년 3월까지의 신용카드 사용내역 및 쟁점오피스텔 전기 및 상수도 월별 사용내역을 제출하였다. (다) 청구인이 제출한 aaa의 사업자등록증에 의하면, aaa은 2017.5.19. OOO을 사업장소재지로, 업태를 음식, 종목을 한식으로 하여 사업자등록을 한 것으로 나타난다. (라) 청구인이 제출한 청구인과 aaa 간 통화 녹취록의 주요 내용은 아래와 같다. ◯◯◯
(6) 처분청이 제출한 결의서의 주요 내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> 결의서 주요 내역 ◯◯◯
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔의 경우 공부대로 업무시설로 사용되었으므로 이를 주택으로 볼 수 없다고 주장하나, 소득세법상 1세대1주택 비과세의 요건 등과 관련하여, 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 1주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지, 관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하며(대법원 2005.4.28. 선고 2004두 14960 판결 참조), 양도소득세 비과세 대상으로서, 1세대1주택 양도라는 사실에 관하여는 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 증명책임이 있는바(대법원 2005.12.23. 선고, 2005두8443 판결 등 참조), 청구인과 aaa 간 쟁점오피스텔 임대차계약서 특약사항(5.)과 쟁점오피스텔의 구조에 비추어 쟁점오피스텔은 상시 주거에 공할 수 있는 시설을 갖추고 있는 것으로 보이는 점, 청구인은 2012.5.25. 쟁점오피스텔을 취득한 후 쟁점오피스텔의 업무용 임대에 관한 사업자등록 및 부가가치세 신고를 하지 아니한 점, aaa은 2013.10.7.부터 쟁점오피스텔을 임차한 후 2016년․2017년․2020년 귀속 종합소득세 주택월세세액공제를 받았고, 2019.4.30. 쟁점오피스텔을 주소지로 하여 전입신고를 마친 것으로 나타나는 반면, 청구인은 이에 대한 소명과 녹취록, 현황사진, 전기․수도사용내역서 등 관련 증빙을 제시하고 있으나 이는 청구인 및 임차인 aaa이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하였다는 사실을 반증하기에는 객관적인 증빙으로 부족하다고 보이는 점 등에 비추어 쟁점오피스텔은 소득세법제88조 제7호의 주택에 해당하는 것으로 보는 것이 타당하다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점주택의 양도에 관해 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.