쟁점토지 양수인이 청구인등과의 쟁점합의서 내용에 따라 이 건 청구인의 양도소득세를 직접 또는 간접으로 부담한 사실이나 쟁점토지 지상 신축주택에 대한 분양권계약에 따라 청구인등에게 소유권이전등기를 경료한 사실이 확인되지 않는 이상 이를 양도재산의 양도가액에 해당하는 것으로 보기 어렵다고 판단됨
쟁점토지 양수인이 청구인등과의 쟁점합의서 내용에 따라 이 건 청구인의 양도소득세를 직접 또는 간접으로 부담한 사실이나 쟁점토지 지상 신축주택에 대한 분양권계약에 따라 청구인등에게 소유권이전등기를 경료한 사실이 확인되지 않는 이상 이를 양도재산의 양도가액에 해당하는 것으로 보기 어렵다고 판단됨
[주 문] OOO서장이 2021.4.12. 청구인에게 한 2018년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO의 양도가액에서 신축주택 시가 상당액 OOO원과 양도소득세 대납금액 상당액 OOO원을 차감하여 그 과세표준과 세액을 경정한다. [이 유]
(1) 소득세법제96조 제1항은 “제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.”라고 규정되어 있고, 실지거래가액이란 양도자가 당해 부동산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서와 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인정되는 가액을 말하는 것인바, 처분청은 쟁점토지 양도와 관련하여 쟁점합의서상 ㈜AAA가 지급하기로 한 도심형 생활주택 2채 분양가액 중 청구인 지분율 2분의 1에 해당하는 OOO원(이하 “쟁점양도가액①”이라 한다)과 양도소득세 대납액 OOO원 중 청구인 지분율 2분의 1에 해당하는 OOO원(이하 “쟁점양도가액②”라 한다)을 쟁점토지 양도가액으로 보았으나, 청구인은 ㈜AAA로부터 쟁점양도가액①과 쟁점양도가액②를 실제로 지급받은 사실이 없고, 쟁점양도가액①에 해당하는 쟁점토지 지상 도심형 생활주택은 2018.8.10. BBB 주식회사에 소유권 이전된 후 건축상 하자로 인하여 입주는 물론 청구인에게 소유권이 이전된 사실이 없다.
(2) 일반적으로 양수인이 부담하기로 한 양도소득세는 양도가액에 포함하는 것으로 볼 수 있지만, 양수인이 해당세액을 대신 납부하였거나 양도자에게 매매대금 외에 추가로 지급한 사실이 있어야 할 것이므로 양도소득세 부담 약정만 하고 양수인이 이를 이행하지 아니하였다면 아직 양도인에게 구체적인 소득의 실현이 이루어졌다고 볼 수 없어 이를 양도가액에 포함할 수는 없는 것이고(대법원 1995.3.28. 선고 94누8785 판결 참조), 소득세법은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 보고 과세소득을 계산하는 이른바 권리확정주의를 채택하고 있으나, 소득의 원인이 되는 채권이 발생된 때라 하더라도 그 과세대상이 되는 채권이 채무자의 도산 등으로 인하여 회수불능이 되어 장래 그 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 때에는 그 소득을 과세소득으로 하여 소득세를 부과할 수 없는 것이라 하겠다(대법원 1996.12.10. 선고 96누11105 판결 참조). 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도가액으로 산정한 금액 중 쟁점양도가액①과 쟁점양도가액②는 청구인이 ㈜AAA로부터 지급받기로 약정한 것일 뿐 실제 이를 지급받은 사실이 없고, 향후 지급받을 가능성도 없는 것이므로 이를 양도가액에서 차감하여 양도소득세를 감액경정하여야 한다.
(1) 쟁점양도가액①과 관련하여, 청구인은 쟁점합의서로 정한 바와 같이 분양대금이 완납된 쟁점토지 지상 ‘OOO 도심형 생활주택’ 2채에 대한 분양계약서(매수인은 청구인이 지정한 CCC)를 2018.2.21. 교부받았고, 쟁점토지 공동소유자인 AAA이 ㈜AAA와 BBB을 상대로 제기한 소송(OOO법원 2020.5.15. 선고 2018가합61764 판결) 판결서상 위 도심형 생활주택 2채의 시가를 OOO원(AAA 지분 가액)으로 산정한 사실이 확인되며, 위 도심형 생활주택에 대하여 쟁점토지 양수인인 ㈜AAA가 BBB 주식회사와 담보신탁계약을 체결하고 신탁등기를 마쳐주었다는 사정만으로 청구인에게 분양계약서에 따른 소유권이전이 불가능하게 되었다고 볼 수는 없다.
(2) 쟁점양도가액②와 관련하여, 쟁점토지 양수인인 ㈜AAA가 청구인이 부담할 양도소득세를 현금으로 대납하지는 않았지만 청구인이 이를 담보하기 위하여 ‘OOO 도심형 생활주택’ 3채의 지분 2분의 1에 대한 분양계약서(매수인은 청구인이 지정한 CCC)를 교부받은 사실이 확인되고, 쟁점합의서 제6항에서 “양도 담보한 부동산을 환가 및 처분하여도 양도소득세 대납금액에 부족할 경우 ㈜AAA에게 청구할 수 있고, 추징하는 양도소득세 또한 ㈜AAA가 납부”하도록 약정한 사실 및 청구인등이 ㈜AAA와 쟁점토지 양도와 관련한 소송을 진행중인 사실과 이 건 양도소득세 부과 처분일 현재 ㈜AAA는 계속사업자인 사실 등을 감안하면, ㈜AAA로부터 쟁점양도가액②를 지급받아 소득을 실현할 가능성이 없다는 청구주장은 근거가 없다. 따라서 쟁점양도가액①․②를 쟁점토지 양도가액에 포함하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 일부개정된 것) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
5. “실지거래가액”이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다. 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.
(1) 처분청 및 청구인이 제출한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인의 이 건 양도소득세 신고 및 처분청의 경정결정 내역은 아래 <표>와 같다. <표> 이 건 신고 및 경정결정 내역 OOO (나) 청구인등과 ㈜AAA 간 쟁점토지 매매계약서(2018년 2월)에 의하면, 매매대금은 OOO원으로 매수인은 OOO지점의 토지담보대출원금을 매매대금으로 한정하여 이를 승계 또는 상환하는 것으로 약정하였다. (다) 쟁점토지 매매계약서와 별도로 청구인등이 2018.2.9. ㈜AAA․㈜AAA의 대리인 BBB․DDD(청구인등의 채권자)와 체결하여 2018.2.12.자로 인증(법무법인 OOO 공증담당변호사 EEE)받은 쟁점합의서 주요내용은 아래와 같다. OOO (라) 쟁점토지 및 지상건물 등기사항전부증명서, 집합건축물대장 등에 의하면, 청구인등은 2001.4.16. 쟁점토지를 취득하여 2018.2.28. ㈜AAA에 양도하였고, ㈜AAA는 쟁점토지에 건물을 신축하여 2018.7.16. 사용승인을 받아 2018.8.10. 소유권보존등기를 경료한 후 같은 날 BBB주식회사에 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 경료한 것이 확인된다. (마) 쟁점토지 양도인 AAA(원고)이 매수인(피고)을 상대로 제기한 손해배상청구소송(OOO법원 2020.5.15. 선고 2018가합61764) 판결서 주요내용은 아래와 같다. OOO (바) 쟁점토지 양수인 ㈜AAA(대표자 FFF)는 2011.2.27. OOO을 영위하는 사업자로 등록하여 이 건 양도소득세 부과처분 당시 계속사업자로 등록되어 있고, 2019년 제2기까지 부가가치세 신고를 한 사실이 확인된다. (사) 청구인은 2020.9.11. OOO서장의 조세범칙혐의자 심문조사 시 쟁점토지의 매매계약서, 쟁점합의서, 양도가액 관련 질문에 전부 “모른다.”라고 답변하였고, 쟁점토지 공동양도인인 AAA이 제출(2020.9.11.)한 조세범칙혐의자 심문조서에 의하면, 청구인과 함께 쟁점토지 양도담보로 받은 도심형 생활주택 7채(각 3.5채)의 분양계약서를 보관하고 있고, AAA은 자신에 대한 과세처분에 대하여 이를 분양계약서로 물납하겠다고 진술한 것으로 나타나며, 매도인을 ㈜AAA로, 매수인을 CCC(청구인이 지정)․GGG(AAA이 지정)로 하는 쟁점토지 지상 ‘OOO 도시형주택 공급(분양)계약서’ 주요내용은 아래와 같다. OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점토지 양수인이 부담하기로 한 청구인에게 부과되는 양도소득세 상당액을 청구인이 회수할 가능성이 있고, 청구인이 쟁점토지 지상 신축주택의 분양계약서를 교부받아 향후 이에 대한 소유권이전등기를 경료받을 수 있는 것이므로 이를 양도가액에 포함하여 과세한 것은 정당하다는 의견이나, 부동산의 양도로 인하여 매도인이 부담하여야 할 양도소득세를 매수인이 책임지기로 약정을 하여 그대로 이행되었다면 그 금액도 부동산의 양도와 대가관계에 있다고 볼 것이어서 그 양도가액은 매매대금과 양도소득세 상당액을 합산한 금액으로 보아야 하지만, 양도소득세의 부담약정이 실제로 이행되지 아니하였다면 당초 약정이 있었다는 사정만으로는 아직 매도인에게 구체적인 소득의 실현이 이루어졌다고 보기 어려우므로 이를 양도가액에 포함할 수 없다고 할 것인바(대법원 1995.3.28. 선고 94누8785 판결, 같은 뜻임), 이 건의 경우 청구인과 ㈜AAA가 2018.2.9. 체결한 쟁점합의서는 쟁점토지 매매계약의 내용으로 그 양도로 인하여 청구인이 부담하여야 할 양도소득세를 양수인이 부담하기로 약정하였을 뿐 쟁점토지 공동소유자 AAA이 ㈜AAA를 상대로 제기한 소송 판결문 등 심리자료 어디에도 ㈜AAA가 당초 약정한 양도소득세를 직접 또는 간접으로 부담한 사실이 확인되지 아니하여 청구인에게 구체적인 소득의 실현이 이루어졌다고 보기 어렵고, 또한 청구인이 쟁점합의서를 통해 쟁점토지 매매계약의 내용으로서 쟁점토지 지상 신축주택의 분양계약서를 교부받았다고 하더라도 쟁점합의서상 분양계약서 교부의무가 해당 신축주택 호실의 소유권이전의무라고 단정할 수 없고, 신축주택의 소유권이 청구인에게 이전된 사실도 확인되지 아니하는 점 등을 고려하면 처분청이 청구인에게 부과되는 양도소득세 상당액 및 신축주택 분양가액 상당액을 쟁점토지 양도가액에 합산하여 과세한 이 건 처분은 잘못된 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.