임차인 세대가 쟁점구주택을 임차하여 전입신고를 하고 주택으로 사용한 것으로 나타나는 점, 쟁점구주택은 쟁점신주택과 별개의 단독주택으로 재산세가 과세된 점 등에 비추어 쟁점신주택과 쟁점구주택은 별도의 독립된 주택으로 보이므로 처분청이 쟁점부동산에 대하여 1세대1주택 비과세를 배제한 것은 잘못이 없다고 판단됨
임차인 세대가 쟁점구주택을 임차하여 전입신고를 하고 주택으로 사용한 것으로 나타나는 점, 쟁점구주택은 쟁점신주택과 별개의 단독주택으로 재산세가 과세된 점 등에 비추어 쟁점신주택과 쟁점구주택은 별도의 독립된 주택으로 보이므로 처분청이 쟁점부동산에 대하여 1세대1주택 비과세를 배제한 것은 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점신주택과 쟁점구주택은 한 울타리 내에 존재하고 청구인과 임차인이 동일한 대문과 마당 등을 공동으로 이용하여 동일한 생활영역 안에 있으므로 쟁점부동산은 1세대 1주택에 해당한다. (가) 대법원 판례(OOO 판결 참조)에 따르면 동일한 울타리 안에 2개동 이상의 주택이 있다 하더라도 동 주택이 동일한 생활영역 안에 있다면 1주택으로 보아야 하고, 여기서 동일한 생활영역 안에 있는지에 대한 판단기준으로 같은 대문(동일 출입구)을 사용하고 동일한 울타리 안에 주택이 소재한다면 이에 해당하는 것으로 판시하였다. (나) 조세심판원 선결정례(OOO)에서도 동일한 울타리 안의 3개동의 주택 중 1동은 주인이 거주하고, 2동 및 3동은 임차인이 사용하였는데, 과세관청은 1동과 2동은 동일한 생활영역 안에 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하고, 3동은 2주택에 해당한다고 보아 비과세를 부인하였다. 그러나 조세심판원은 “1, 2, 3동이 동일한 울타리 안에 소재하고 같은 대문을 사용하였으며, 1, 2, 3동을 분리하여 독립적으로 양도하거나 소유할 수 있을 정도의 독립적인 상태에 있었다고 보기 어려운 점, 3동의 주택면적이 OOO에 불과한 점 및 매수인이 주택 매수 이후 철거한 사실 등을 고려하면 3동을 독립된 주택으로 볼 수 없어 1세대 1주택으로 보아야 한다.”고 판단하였다. 따라서 동일한 울타리 내에 2개동 이상의 주택에 대해서 1세대 1주택 여부를 판단할 때 2개동 이상의 주택을 사용하는 세대수를 기준으로 판단한 것이 아니라는 것을 알 수 있다. (다) 청구인은 태어날 때부터 쟁점구주택에서 부모님과 함께 생활하였는데, 1999년 무허가 주택인 쟁점구주택을 상속 받고 모친과 함께 생활하던 중 2005년 12월 옆 마당에 쟁점신주택을 신축하여 쟁점신주택에서 모친과 함께 생활하였다. 그 이후 쟁점구주택 중 1호(방2칸)는 농기구 등을 보관하는 농업용 창고 및 어머니의 짐을 보관하는 용도로 사용하였고, 쟁점구주택 2호(방1칸)는 타인에게 임대(보증금 OOO원, 월세 OOO원)를 주었다. 청구인이 임차인으로부터 월세 OOO원을 받은 이유는 임차인이 일주일에 2∼3회 거주를 하였지만 임차인 소유의 건설자재를 마당에 보관하면서 생활을 하였기 때문이다(실제 방1칸만 사용하는 조건으로 임차를 주었다면 월 OOO원 정도가 적당한 수준임). (라) 쟁점구주택은 목조 건물로서 신축한지 45여년(1976.1.1. 취득)이 경과하여 쟁점구주택 1호와 2호의 양도가액이 OOO원, 취득가액이 OOO원에 불과하였으며, 매수인이 쟁점부동산을 매수한 이후 바로 쟁점신주택과 쟁점구주택을 바로 철거하고 창고를 신축한 점 등에서 쟁점구주택만으로는 독립적인 주거기능을 할 수 없었다고 보아야 한다. 또한 동일한 대문, 마당, 텃밭을 사용하는 쟁점신주택과 쟁점구주택의 사용현황을 볼 때 쟁점구주택만 독립적으로 양도한다는 것은 사실상 불가능하였기에 쟁점신주택과 쟁점구주택 모두 동일한 생활영역 안에 있는 것으로 보아야 할 것이다. (마) 요컨대, 청구인이 일괄 양도한 쟁점신주택과 쟁점구주택은 모두 동일한 울타리 안에 소재하며, 청구인과 임차인 모두 동일한 대문, 마당, 텃밭 등을 사용한 점, 쟁점신주택에 대해서만 개별주택가격이 고시된 점, 매수인이 쟁점신·구주택을 모두 허물고 창고를 신축하여 사용하고 있는 점, 사실상 쟁점신주택과 쟁점구주택이 동일한 생활영역 안에서 시골주택의 안채와 바깥채 역할을 한 점 등에서 처분청이 쟁점부동산을 사용한 세대수가 둘 이상이라고 하여 청구인이 2주택을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 것은 부당하다.
(2) 쟁점구주택을 쟁점신주택과 별개인 주택으로 보더라도, 쟁점구주택 중 2호만 별개의 주택으로 보아야 한다. 쟁점구주택은 1호OOO와 2호OOO로 구성되어 있고, 청구인은 쟁점구주택 전체를 임대한 것이 아니라 2호 방1칸 부분만 임대하였으며, 1호 부분은 청구인이 창고로 사용하였기 때문에 쟁점구주택 중 1호 부분은 비과세 대상인 쟁점신주택의 일부로 보아야 한다.
(3) 한 울타리 내에 2개의 주택과 2세대가 함께 있으므로 각 주택의 연면적 비율로 전체 주택부수토지를 안분하여 비과세 주택부수토지 등을 산정하여야 한다. (가) 처분청은 쟁점구주택은 OOO번지OOO 지상에 건축되어 있고, 쟁점신주택은 OOO번지OOO 지상에 건축되어 있다는 이유로 위 주택들의 부수토지 면적을 필지를 기준으로 산정하여, OOO번지는 비과세대상으로, OOO번지는 과세대상으로 판단하였다. (나) 그러나 쟁점신주택과 쟁점구주택 사이에 지적도에 따라 경계선 또는 벽이 세워진 것이 아닐 뿐만 아니라, 청구인 세대와 임차인 세대는 쟁점부수토지를 공동으로 사용하고 있었다. 따라서 쟁점신주택과 쟁점구주택을 별개의 주택으로 보더라도, 이에 딸린 부수토지의 면적은 쟁점신주택과 쟁점구주택의 연면적 비율에 의하여 산정하여야 한다. (다) 특히 소득세법 시행령제154조 제4항은 하나의 건물을 ‘주택’과 ‘주택외의 부분’으로 사용하는 경우 주택의 부수토지 면적 산정방식에 관한 규정이기는 하나, 이 사건과 같이 동일한 울타리 내에 소재한 2개 주택의 부수토지 면적을 산정하는 경우도 유사한 경우에 해당하므로 위 규정을 유추적용할 수 있다 할 것이다. 위 규정에 따르면 전체 주택 연면적 중 쟁점신·구주택의 연면적 비율에 따라 부수토지 면적을 산정하여야 한다. (라) 이에 따라 과세대상 양도차익을 계산하면 아래와 같다.
1. 쟁점②가 인용되는 경우(양도차익 OOO원): 청구인 세대는 쟁점신주택과 쟁점구주택 1호 부분을 사용한 것이 되는바, 청구인 세대가 사용한 건물의 연면적 OOO(쟁점신주택 OOO, 쟁점구주택 1호 OOO) 및 쟁점부수토지 OOO 중 OOO를 비과세 대상으로 보아야 하고, 쟁점구주택 2호 및 쟁점부수토지 중 나머지 OOO를 과세대상으로 삼아야 한다. <표1> 청구인이 쟁점신주택과 쟁점구주택 1호를 사용한 경우
2. 쟁점②가 기각되는 경우(양도차익 OOO원): 청구인 세대가 쟁점신주택만 사용한 것으로 보더라도, 청구인 세대가 사용한 쟁점신주택의 연면적 OOO 및 쟁점부수토지 OOO 중 OOO를 비과세 대상으로 보아야 하고, 쟁점구주택 및 쟁점부수토지 중 나머지 OOO를 과세대상으로 삼아야 한다. <표4> 청구인이 쟁점신주택만 사용한 경우
(1) 쟁점신주택은 청구인 세대가, 쟁점구주택은 임차인 세대가 별개의 주거공간으로 사용하였으므로, 쟁점신주택과 쟁점구주택은 별개의 주택으로 보아야 한다. (가) 쟁점부동산의 진입로가 하나라고 하더라도 쟁점신주택과 쟁점구주택의 출입구는 별도로 되어 있으며, 제출된 사진을 보아도 마당을 사이에 두고 별개의 건물로 건축되어 있다. (나) 뿐만 아니라, 청구인이 쟁점신주택을 신축하면서 토지를 분할하여 쟁점구주택의 토지와 구분한 점, 쟁점구주택은 독립적으로 주거생활을 영위할 수 있는 건축물로서 임차인이 실제 장기간 쟁점구주택을 임차하여 사용한 사실이 확인되는 점, 청구인이 쟁점구주택에 대한 재산세를 납부해 온 점 등을 볼 때, 쟁점구주택은 쟁점신주택과는 별개인 주택에 해당한다.
(2) 쟁점구주택 임차인이 작성한 확인서에 의하면 쟁점구주택 중 방 1칸만 임차한 것이고, 나머지 부분은 청구인이 창고로 사용하였다고 기재되어 있기는 하나 이를 믿기 어렵고, 쟁점구주택은 하나의 건축물이므로 그 일부를 비과세 대상에 해당한다고 볼 수 없다.
(3) 쟁점부수토지 사용면적 중 청구인 세대와 임차인 세대가 사용한 면적을 특정하는 것은 불가능하므로, 각 주택이 건축된 필지 면적에 따라 부수토지 면적을 산정하여야 한다. (가) 청구주장에 따르면 “쟁점구주택 2호는 보증금 OOO원, 월세 OOO원에 임차를 주었는데, 월세 OOO원을 받은 이유는 임차인이 일주일에 2∼3회 거주를 하였지만 임차인 소유의 건설자재를 마당에 보관하면서 생활을 하였기 때문(실제 방1칸만 사용하는 조건으로 임차를 주었다면 월세가 OOO원 정도가 적당한 수준임)이다.”라고 진술하고 있는 점으로 볼 때 청구인과 임차인의 쟁점부수토지 사용면적을 각각 명확히 구분하는 것은 불가능한 것으로 판단된다. (나) 청구인은 소득세법 시행령제154조 제4항을 유추적용할 수 있다고 주장하나, 위 규정은 하나의 건물에 주택과 주택외의 부분이 혼재된 경우에 관한 규정이므로 이 건에는 적용할 수 없다. (다) 따라서 쟁점신주택이 소재한 OOO번지OOO 면적과 쟁점구주택이 소재한 OOO번지OOO 면적을 각 주택의 부수토지로 보아 과세대상 토지를 구분한 이 건 처분은 정당하다.
① 일괄양도한 쟁점구주택과 쟁점신주택은 동일한 울타리 내에 소재하여 별개의 생활영역을 갖춘 서로 독립된 주택으로 볼 수 없으므로 두 주택을 일괄하여 1세대 1주택으로 보아야 한다는 청구주장의 당부
② 청구인은 임차인에게 쟁점구주택 중 2호(방 1칸, OOO)만 임대하였으므로, 쟁점신주택과 별개인 주택은 쟁점구주택 중 2호 부분에 한정된다는 청구주장의 당부
③ 쟁점신주택과 쟁점구주택에 부수하는 토지 면적은 각 주택의 연면적 비율에 의하여 산출하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. “1세대”란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (2) 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
⑨ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.
(1) 쟁점구주택과 쟁점신주택의 기본 현황은 아래 <표3>, <표4>와 같다. <표3> 쟁점구주택 기본사항(2019년 9월 주택분 과세정보) <표4> 쟁점신주택(2005.12.7. 신축) 일반건축물대장 내용 중 발췌
(2) 처분청과 청구인이 제시한 쟁점부동산 사진은 다음과 같다. <사진1> 처분청이 제시한 쟁점부동산 사진 <사진2> 청구인이 제시한 쟁점부동산 사진 <사진3> 청구인이 제시한 쟁점부동산 사진 <사진4> 매수인이 쟁점부동산 인수 후 신축한 건물 사진
(3) 쟁점부동산 도면은 아래 <그림>과 같다. <그림> 쟁점부동산 도면
(4) 아래 <표5> 쟁점부수토지의 등기사항증명서에 의하면, 청구인은 쟁점신주택을 신축하기 위하여 당초 쟁점부수토지에서 일부 분할하였는데, 매수인은 쟁점부동산을 양수한 후 다시 합병한 것으로 확인된다. <표5> 쟁점부수토지 중 OOO번지 등기사항 증명서 내용 중 발췌
(5) 청구인은 2020.2.14. 쟁점부동산을 양도할 당시 작성한 매매계약서 내용은 아래 <표6>과 같다. <표6> 쟁점부동산 매매계약서 내용 중 발췌 (6) 청구인의 쟁점부동산 양도소득세 신고내역은 아래 <표7>과 같다. <표7> 청구인 양도소득세 신고내역
(7) 처분청은 한 울타리 내의 2개의 주택을 청구인과 임차인이 별도세대를 구성하여 각각 주거공간으로 사용한 것으로 보아 청구인이 신고한 1세대 1주택 비과세를 인정하지 아니하고, 양도차익이 적은 쟁점신주택과 OOO번지 토지를 과세대상으로 보아 아래 <표8>과 같이 청구인의 2020년 귀속 양도소득세를 결정하였다. <표8> 처분청의 양도소득세 결정 내역
(8) 쟁점구주택의 임차인이 신고한 전입·전출내역은 아래 <표9>와 같다. <표9> 쟁점구주택 전입세대열람 내역
(9) 임차인이 2017년 1월부터 2019년 12월까지 쟁점구주택에서 사용한 전기사용량은 아래 <표10>과 같다. <표10> 임차인의 전기사용량 내역
(10) 청구인은 쟁점구주택에서 거주한 임차인의 확인서를 아래 <표11>과 같이 제출하였다 <표11> 임차인이 작성한 확인서 내용 중 발췌 (11) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 관하여 살피건대, 쟁점신주택과 쟁점구주택은 독립적인 주거가 가능한 주택일 뿐만 아니라 각각 별도의 건물 출입구가 설치되어 있어 청구인 세대와 임차인 세대의 생활영역이 구분되어 있는 것으로 보이는 점, 청구인은 쟁점신주택에서 생활하기 전까지 쟁점구주택을 독립된 주거공간으로 사용하였을 뿐만 아니라, 쟁점구주택 전입세대열람 내역에 의하면 2010.6.23. 이후 2020.3.30.까지 임차인 세대가 쟁점구주택을 임차하여 전입신고를 하고 주택으로 사용한 것으로 나타나는 점, 쟁점구주택은 쟁점신주택과 별개의 단독주택으로 재산세가 과세된 점 등에 비추어 쟁점신주택과 쟁점구주택은 별도의 독립된 주택으로 보이므로 처분청이 쟁점부동산에 대하여 1세대1주택 비과세를 배제한 것은 잘못이 없다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 관하여 살피건대, 청구인은 쟁점구주택 중 2호(OOO)만 임차인에게 임대하였으므로 쟁점구주택 중 2호 부분만 쟁점신주택과 별개인 주택으로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점구주택에 대한 재산세 과세내역에 의하면 쟁점구주택은 1호OOO와 2호OOO를 합하여 하나의 주택으로 확인되는 점, 쟁점구주택에 전입신고한 임차인 세대는 임차인의 자녀 부부를 포함한 최대 4인일 뿐만 아니라 쟁점구주택의 전기사용량이 최대 OOO에 이르는 바 OOO에 불과한 방 1칸에서 4인이 함께 거주하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 보면, 청구인이 제시한 임차인의 사실확인서 만으로는 청구인이 임차인에게 쟁점구주택 중 2호 부분만 임대하였다고 인정하기는 어렵다 할 것이다. (다) 마지막으로 쟁점③에 관하여 살피건대, 같은 경계 내의 토지가 여러 주택의 부수토지에 해당하여 각 주택별 부수토지의 면적을 구분·산정해야 하는 경우, 이러한 경우에 적용할 수 있는 소득세법상 명확한 별도 규정이 없으므로 각 부수토지의 면적은 실질과세 원칙에 따라 원칙적으로 실제 사용현황에 의하여야 할 것이고, 객관적인 증명이 부족한 경우 등 실제 사용면적이 불분명한 경우에는 다른 특별한 사정이 없는 한 보다 객관적인 공부상 현황에 의해 부수토지의 면적을 산정하는 것이 가장 합리적이라 할 것인바, 이 건의 경우 쟁점신주택과 쟁점구주택 거주자의 실제 토지 사용면적이 확인되지 아니하므로 양도당시의 공부상 현황에 의하여 각 주택의 부수토지의 면적을 산정하여야 하고, 등기부와 건축물대장에 의하여 확인되는 각 주택의 지번과 면적에 의해 그 부수토지를 산정(쟁점신주택 OOO번지 OOO, 쟁점구주택 OOO번지 OOO)하는 것이 타당하므로 각 주택의 연면적에 의해 부수토지의 면적을 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한
결정 내용은 붙임과 같습니다.