청구인이 쟁점분양권의 프리미엄으로 쟁점금액을 수령하였다는 것이 금융거래내역 등에서 확인되지 않는 점, 쟁점분양권 및 기타분양권 매매경위 등을 보면 000이 전적으로 거래를 진행(매매계약서상 000만의 인감만 날인)한 것으로 보여 000가 수령한 금액 중 상당액이 000에게 귀속되었을 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인의 쟁점분양권 및 기타분양권의 취득 원인이 000의 제안에 따른 것으로 보여 두 분양권을 매매하면서 단지 각 000원을 수령하였을 뿐이라는 청구주장에 신빙성이 있어 보이므로 쟁점분양권의 프리미엄을 000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨
[주 문] OOO서장이 2020.10.14. 청구인에게 한 2014년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 2014.1.20. OOO번지 대지 595㎡를 매입하는 매매계약을 체결하고 2014.4.30. AAA에게 이를 분양권 상태로 양도하면서 수령한 프리미엄을 OOO원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다. [이 유]
(1) 부동산중개업자인 BBB 등은 OOO지역본부에서 분양하는 OOO 일대 토지를 분양받아 프리미엄을 받고 매각하기로 하면서 중개업자별로 자금력이 있는 사람들을 물색하여 그들로 하여금 분양신청을 하도록 하였다.
(2) 청구인은 ‘분양신청으로 분양이 되면 건당 OOO원을 지급하고 책임하에 분양권을 매각하겠다’는 중개업자의 제안에 따라 한국토지공사에 분양신청하여 쟁점분양권을 포함한 총 2건을 분양받게 되었고 중개업자로부터 각 OOO원을 받은 후 총 2건의 매매를 중개업자에게 일임하였으며 중개업자가 모든 권한을 행사하여 분양권은 매각되었다.
(3) 청구인은 BBB가 쟁점분양권의 양수인과 작성한 계약서(매매대금 OOO원)대로 양수인의 처로부터 2014.3.27. 계약금 OOO원, 2014.4.29. 잔금 OOO원을 수령하고 BBB로부터 나머지 OOO원과 당초 약속한 수고비 OOO원을 현금으로 수령하였으며, 양도소득세 예정신고도 청구인 명의로 BBB가 신고(신고서상 세무대리인: OOO지사, 취득금액: OOO원, 양도금액: OOO원)한 것으로 알고 있다.
(4) 청구인의 정보공개청구에 의하여 처분청이 제공한 서류에 의하면 양수인의 처가 청구인에게 OOO원(2014.3.27. 계약금 OOO원, 2014.4.29. 잔금 OOO원)을 송금하였다는 내용만 있을 뿐이고, 이 건 과세처분의 근거가 무엇인지, 쟁점금액을 프리미엄으로 보는 근거가 무엇인지 확인할 수 없다.
(5) 쟁점분양권의 양수인과 맺은 쟁점분양권 매매계약서를 보면 매도인란에 “代 BBB”로 적혀 있고, 청구인의 인장이 찍혀 있지 않으며, BBB의 인장만 찍혀 있는 점, 당초 조사청에서 양수인의 처 CCC의 통장에서 발행된 자기앞수표의 최종 입금자와 배서인을 조사하였다면 간단하게 확인되는 사안을 조사하지 않은 점, 매도인인 청구인과 양수인이 일면식도 없다는 점이 양수인의 소명서에서 확인되는 점, 수표로 대금을 지급하였다는 2014.4.29. 청구인에게 쟁점분양권의 잔금 OOO원이 입금된 점, 매매 전 과정을 BBB가 진행하여 청구인은 관련 소명을 할 수 없는 점, BBB가 처음에는 위 수표를 수령한 사실이 없다고 주장한 점 등을 종합하여 보면 청구인이 OOO원을 받고 쟁점분양권의 매각과 관련한 모든 권한을 BBB에게 일임하였다고 봄이 타당하다 할 것이다.
(6) 조세심판원은 당초 처분에 대한 청구인의 심판청구에 대하여 ‘AAA의 정확한 프리미엄 지급금액 및 AAA로부터 프리미엄을 수령한 BBB가 자신이 수령한 프리미엄을 청구인에게 전달하였는지 여부를 재조사하여 그 조사결과를 근거로 결정하라는 것임에도 처분청은 관련 조사는 하지 않으면서 단지 분양권 매매와 관련하여 전혀 관여한바 없는 청구인에게 관련 증빙을 제출하라는 공문을 발송하고 분양권 매매와 관련한 내용을 알지 못한다는 청구인의 회신만을 근거로 당초 처분이 정당하다고 결정하였는바, 이는 심판결정에 위배되는 결정이라 할 것이다.
(1) 쟁점분양권 매매와 관련하여 과세전적부심사결정에 따른 재조사(이하 “당초 재조사”라 한다) 결과, 양수자 AAA은 중개사 BBB에게 직접 잔금과 프리미엄을 수표로 전달한 행위가 확인되고, 중개사 BBB 역시 중개수수료 금액에 대해 정확히 언급하지 않았으나 청구인과의 쟁점분양권 중개행위를 시인하고 있다.
(2) 양수자 AAA의 자금출처조사 결과, 2014.4.29. AAA의 배우자 CCC의 계좌에서 OOO원의 수표를 발행한 것이 확인되는데, 당초 재조사 과정에서 발행된 수표*20장(OOO)은 보존기간 5년 경과로 회신이 불가능해 그 이상 추적은 현실적으로 어려우나 중개사 BBB가 쟁점분양권 매매와 관련한 일체의 업무에 대해 청구인으로부터 대리인의 자격으로 위임 받았고 양수인 AAA의 대금 지급과 관련한 진술과 금융조회 내역 등을 종합적으로 볼 때 청구인은 쟁점분양권의 잔금과 프리미엄을 받았다고 보는 것이 합리적이다.
(3) 또한 청구인은 쟁점분양권 매매와 관련하여 과세예고, 과세전적부심 및 재조사 과정에서 청구인이 중개사와 구두 약속했다고 주장하는 수고비조 OOO원에 대한 입증자료를 제출하지 못했고 추가 재조사 과정에서도 구두진술과 소명서 외에 본인의 주장을 입증할 어떠한 근거 서류를 제시하지 못하고 있는바, 당초 재조사과정에서 BBB가 중개행위를 한 사실을 인정하였으나 정확한 금액의 중개수수료를 진술하지 않음에 따라 일반적으로 분양권매매와 관련하여 인정되는 중개요율 0.9%를 적용하여 양도세를 결정한 처분은 적법하다.
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
(1) 청구인의 쟁점분양권 관련 취득, 양도 및 양도소득세 신고내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 2013.12.11. OOO로부터 쟁점토지를 분양받는 매매계약을 체결하고 계약보증금OOO원을 납부하였다. (나) 청구인은 2014.3.27. 양수인(AAA)에게 쟁점분양권을 OOO원에 매매하는 매매계약을 체결하였는바, 매매계약서에 의하면, 매매대금 중 계약금(OOO원)은 계약시, 잔금(OOO원)은 2014.4.30. 지불하는 것으로 기재되어 있으나, 프리미엄에 대한 내용은 기재되어 있지 않으며, 매도인 란의 청구인 성명 옆에 ‘代 BBB’ 기재와 함께 BBB의 도장만 날인되어 있는 것으로 확인된다. (다) 청구인은 쟁점분양권의 매매대금으로 2014.3.27.OOO원 및 2014.4.29. OOO원 합계 OOO원을 금융기관(OOO)을 통해 양수인으로부터 이체받은 것으로 나타난다(청구인은 나머지 잔금 OOO원과 수고비조 OOO원은 현금 수령하였다고 주장). (라) 청구인은 2014.10.31. 쟁점분양권 양도에 대하여 아래와 같이 양도소득세를 신고하였다.
(2) 조사청의 양수인에 대한 자금출처조사, 처분청의 과세 및 청구인의 심판청구 등의 경위 및 내용은 아래와 같다. (가) 조사청은 양수인에 대한 자금출처조사를 실시하고 관련 과세자료를 처분청에 통보하였는바, 그 내용은 아래와 같다. (나) 양수인은 위 조사 당시 배우자 CCC이 2014.4.29. 발행한 자기앞수표 20매 총 OOO의 발행내역을 제출하였고, 양수인의 소명서에 의하면 ‘쟁점분양권 매입과 관련하여 약속된 프리미엄 OOO원을 BBB에게 수표로 건네주었고, BBB는 수표와 서류 등을 들고 밖으로 잠시 나갔다가 들어왔는데, 당시 본인은 BBB가 DDD를 만나서 수표 일부를 건네주고 왔다는 느낌을 확실히 받았었다’는 내용이 기재되어 있다. (라) 처분청은 쟁점분양권 양도에 대한 양도소득세 과세예고통지에 대한 청구인의 과세전적부심사청구와 관련하여 2020.5.21. ‘쟁점금액(OOO원)을 양도가액으로 보되, 쟁점금액 중 실제로 중개인에게 지급된 중개수수료가 얼마인지 재조사하여 그 결과에 따라 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정하라’고 결정하였고, 재조사 결과 프리미엄 OOO원, BBB에게 중개요율 0.9%를 적용한 중개수수료 OOO원을 필요경비로 인정하여 이 건 양도소득세 과세처분을 하였는바, 재조사하는 과정에서 2020.7.30. OOO에 CCC이 발행한 수표 20장(OOO)에 대한 금융거래정보를 요구하였으나 회신되지 않은 것으로 확인(수표 보존기간 5년 경과로 회신 불가능)된다. (마) 청구인은 위 양도소득세 과세처분에 대하여 우리 원에 심판청구를 제기하였고, 우리 원은 2021.4.28. 아래와 같이 재조사결정(조심 OOO, 2021.4.28.)을 하였다. (바) 처분청은 위 재조사결정과 관련하여 청구인에게 ‘중개사 BBB에게 지급한 중개수수료 등 지급내용 및 관련 증빙서류 제출’을 요구하였고, 청구인은 2021.6.11. ‘청구인이 양수인을 만나거나 양수인으로부터 분양권과 관련한 대금을 수령한 사실이 없다’는 취지의 내용으로 회신하였다.
(3) 한편, 처분청은 청구인이 쟁점분양권과 동일한 사유로 추가로 매매한 OOO 대지 753㎡의 분양권(이하 “기타분양권”이라 한다)을 2014.9.22. 매매대금 OOO원에 AAA에게 매각한 것과 관련하여, 기타분양권의 프리미엄을 OOO만원(조사청의 AAA에 대한 자금출처 조사 결과)으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세예고하였고, 청구인이 과세전적부심사청구를 하자 ‘기타분양권의 프리미엄을 OOO원으로 보되, 그 금액 중 실제 중개인에게 지급된 중개수수료가 얼마인지 재조사하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정하라’고 재조사결정을 하였으며, 이에 재조사결과 BBB 계좌에서 OOO, OOO에게 출금된 OOO원과 BBB에 대한 수수료 OOO원 합계 OOO원을 필요경비로 인정하여 양도소득세를 과세하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점분양권의 프리미엄으로 쟁점금액을 수령한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이나, 과세처분의 적법성 및 과세요건사실의 존재에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것인바, 청구인이 쟁점분양권의 프리미엄으로 쟁점금액을 수령하였다는 것이 금융거래내역 등에서 확인되지 않는 점, 처분청에 통보된 조사청의 자금출처조사 관련 양수인 AAA의 소명서에 의하면 ‘BBB에게 프리미엄으로 OOO원을 건네주었고, 본인은 BBB가 청구인에게 수표 일부를 건네주었다는 느낌을 받았다’는 내용이 나타나는데, 양수인 역시 BBB에게 지급한 것만 사실로 확인하고 있는 점, 쟁점분양권 및 기타분양권 매매경위 등을 보면 BBB가 전적으로 거래를 진행(매매계약서상 BBB만의 인감만 날인)한 것으로 보여 BBB가 수령한 금액 중 상당액이 BBB에게 귀속되었을 것으로 보이는 점, 처분청은 청구인이 쟁점분양권 외에 또 다른 기타분양권을 매각한 것에 대하여 당초 프리미엄을 OOO원으로 보았다가 추가 조사과정에서 필요경비로 OOO원을 인정하여 청구인이 프리미엄이라고 주장하는 OOO원에 대하여만 과세하였는바, 쟁점분양권과 동일 사업지구 내의 분양권인 기타분양권의 경우 그 매매가액이OOO원임에도 실제 수령한 프리미엄을 OOO원으로 본 반면, 매매가액이 OOO원에 해당하는 쟁점분양권의 프리미엄을 OOO원(필요경비 제외 전 금액)으로 본 것은 두 분양권의 매매가 동일 중개인의 중개와 관련된 것인 점을 고려할 때 합리적이지 아니한 점 등에 비추어 청구인의 쟁점분양권 및 기타분양권의 취득 원인이 BBB의 제안에 따른 것으로 보여 두 분양권을 매매하면서 단지 각 OOO만원을 수령하였을 뿐이라는 청구주장에 신빙성이 있어 보이므로 쟁점분양권의 프리미엄을 OOO원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.