처분청이 쟁점주택 상속 개시 당시 시가를 산정하기 어려워 보충적 평가방법을 사용할 수 밖에 없었다는 사실을 입증하지 아니하는 이상 쟁점주택 취득가액을 개별주택가격으로 산정한 것은 잘못이 있으므로 처분청은 청구인이 제시하는 사례를 포함하여 인근 거래사례를 확인하여 쟁점주택 취득가액을 재조사하고 그 결과에 따라 이 건 처분의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당함.
처분청이 쟁점주택 상속 개시 당시 시가를 산정하기 어려워 보충적 평가방법을 사용할 수 밖에 없었다는 사실을 입증하지 아니하는 이상 쟁점주택 취득가액을 개별주택가격으로 산정한 것은 잘못이 있으므로 처분청은 청구인이 제시하는 사례를 포함하여 인근 거래사례를 확인하여 쟁점주택 취득가액을 재조사하고 그 결과에 따라 이 건 처분의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당함.
1. OOO서장이 2021.5.21. 청구인에게 한 2019년 귀속 양도소득 세 OOO원의 부과처분은 상속세 및 증여세법제60조에 따라 OOO 소재 대지 98㎡ 및 그 지상의 주택 51.77㎡ 의 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다.
2. 나머지 심판청구는 기각한다.
(1) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정된 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 생략)
(3) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.(각 목 생략)
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.(각 목 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
(1) 처분청이 제시한 과세자료에 의하면, 청구인은 2013.11.8. 상속받은 쟁점주택을 2019.7.23. OOO원에 양도(경락)한 후 양도소득세를 신고하지 아니하였고, 처분청은 쟁점주택의 취득가액을 상속개시 당시 개별주택가격인 OOO원으로 하여 2021.5.21. 청구인에게 이 건 처분을 하였다.
(2) 쟁점주택의 개별주택가격 변동내역은 아래 OOO과 같다.
(3) 국세청의 전산자료에 의하면, 청구인의 세대는 쟁점주택 양도 당시 청구인 배우자 명의로 2014.10.13. 취득한 OOO 84.73㎡와 청구인 명의로 쟁점주택을 소유하고 있는 것으로 나타난다.
(4) 쟁점주택의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 2013.11.8. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2016.6.29. 쟁점주택의 소유권이전등기를 하였고, 2019.7.15. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 2019.7.23. 이를 양도(OOO 참조)하였으며, 쟁점주택에는 주식회사 BBB이 2007년 7월 채무자를 BBB(청구인의 누나)으로 하여 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정한 것으로 나타나고, 동 근저당권은 2016년 8월 말소되면서 2016.8.16. 채무자를 청구인으로 하여 채권최고액 OOO원의 근저당권이 설정된 것으로 나타난다.
(5) 국세청의 전산자료에 의하면, 청구인은 피상속인의 상속세 신고를 하지 아니하였고, OOO서장은 2017.3.8. 유일한 상속재산인 쟁점주택을 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법에 따라 개별주택고시가격(OOO원)으로 평가하여 상속세 과세미달 결정을 한 것으로 아래 OOO과 같이 나타난다.
(6) OOO이 위 (4)와 같이 쟁점주택을 담보로 한 채권액을 증액하는 과정에서 주식회사 AAA에 의뢰한 2016.8.4.자 감정평가서에 의하면, 쟁점주택의 감정가액은 OOO원으로 나타나는데, 청구인은 이를 쟁점주택의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하며, 아래 OOO의 감정평가서를 제출하였다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목, 같은 법 시행령 제163조 제9항, 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제2항에 의하면, 취득가액으로 보는 상속받은 자산의 감정가액은 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가기간(상속개시일 전후 6개월) 이내의 기간 중 평가한 감정가액의 평균액을 말하고, 이 경우 평가기간 이내에 해당하는지 여부는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 모두를 기준으로 판단하도록 되어 있는바, 쟁점감정가액은 가격산정기준일(2016.8.3.)과 감정가액평가서 작성일(2016.8.4.) 모두 평가기간을 벗어난 것이어서 이를 상속개시일(2013.11.8.) 현재의 시가로 보아야 한다는 청구주장을 그대로 받아들이기는 어렵다고 판단된다. 그러나 청구인이 제시한 감정평가서를 살펴보면, 2013.8.28. 담보목적으로 평가된 사례(OOO)가 쟁점주택(OOO)의 부속토지와 같은 면적은 아니라 하더라도 같은 동에 소재하여 서로 인근에 위치해 있고, 그 평가기준일이 쟁점주택 상속개시일 전후 6개월의 기간 내에 이루어진 것으로 나타나는 점, 쟁점주택의 개별주택가격은 2013년 OOO원에서 2019년 OOO원으로 약 1.35배 상승한데 반해, 처분청 의견에 따른 쟁점주택의 가격상승률은 2013년 OOO원에서 2019년 OOO원으로 약 2.48배에 이르는 것으로 나타나는 점, 쟁점주택의 등기사항전부증명서에 의하면 금융기관에서 2007년 7월 쟁점주택을 담보로 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정한 것으로 나타나고, 통상 금융기관은 담보가치를 보수적으로 산정하는 측면이 크므로 이로부터 6년 후인 상속개시일(2013.11.8.) 현재 쟁점주택의 시가를 OOO원으로 보는 것은 쟁점주택의 실제 가치에 비해 현저히 과소하게 평가한 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면 처분청이 과세근거로 삼은 개별주택가격도 쟁점주택의 진정한 취득가액(시가)에 근접하였다고 보기 어렵다. 청구인은 쟁점주택을 상속을 원인으로 취득하여 양도한 것으로 쟁점주택의 취득가액은 상속세 및 증여세법상 감정가액 및 매매사례가액 등으로 시가를 산정하고 이러한 가액이 없는 경우에 한해 보충적 평가방법을 적용하여야 하며, 시가를 산정하기 어려워 보충적 평가방법을 적용할 수밖에 없었다는 점에 관한 입증책임은 과세관청에 있다 할 것(대법원 1997.9.26. 선고 97누8502 판결, 같은 뜻임)인바, 처분청이 매매사례가액 등에 대한 조사를 실시하는 등의 방식을 채용했음에도 불구하고 쟁점주택의 상속 개시 당시 시가를 산정하기 어려워 보충적 평가방법을 사용할 수밖에 없었다는 사실을 입증하지 아니하는 이상 쟁점주택의 취득가액을 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법에 따라 개별주택가격으로 산정한 것은 쟁점주택의 객관적 교환가치를 반영하지 못한 잘못이 있다 할 것이다. 따라서 처분청은 청구인이 제시하는 사례를 포함하여 인근의 거래사례를 확인하는 방법 등으로 상속세 및 증여세법제60조에 따라 쟁점주택의 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 처분의 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
붙임과 같음