쟁점오피스텔은 건축물대장상 업무시설로 되어 있고, 공급계약서에도 업무를 주된 용도로 하면서 일부 숙식을 할 수 있도록 한 건축물임이 명시되어 있으며, 재산세 역시 주택이 아닌 건축물에 대하여 부과된 점, 처분청은 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었다는 점을 구체적으로 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
쟁점오피스텔은 건축물대장상 업무시설로 되어 있고, 공급계약서에도 업무를 주된 용도로 하면서 일부 숙식을 할 수 있도록 한 건축물임이 명시되어 있으며, 재산세 역시 주택이 아닌 건축물에 대하여 부과된 점, 처분청은 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었다는 점을 구체적으로 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
[주 문] OOO서장이 2020.11.16. 청구인에게 한 2019년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 쟁점오피스텔은 분양받을 당시부터 주택이 아닌 ‘업무용’ 시설이었고, 청구인의 배우자 AAA은 쟁점오피스텔을 분양받은 이후 일반과세자로 사업자등록을 하였으며 9년 동안 임대수입에 대하여 부가가치세를 성실하게 신고․납부하였고, 재산세도 ‘업무용 시설’에 대하여 부과되었다.
(2) 쟁점오피스텔은 취득 후 주거가 가능하도록 용도변경이나 구조변경이 된 사실이 없고, AAA은 임대차 계약 당시에 임차인과 ‘주거하거나 주민등록 전입을 하지 않는 것’으로 임대차특약을 맺었으며, 실제 임차인들이 쟁점오피스텔에 주민등록을 이전한 사실이 없다. 일반적으로 부동산 임대의 경우 임대차 계약이 체결된 이후에는 임대인이 임대물건에 대한 사용용도를 제한할 수 없는바, 쟁점오피스텔 임대시 특약사항으로 주거 및 주민등록 전입제한을 하였고, 임대료 수입에 대하여 과세대상 임대용역으로 부가가치세를 신고해왔다면 이를 업무용 시설로 보는 것이 타당하다.
(3) 쟁점오피스텔 임차인 중 BBB(2018.3.27.〜2019.6.17. 임대)은 쟁점오피스텔을 업무용 사무실로 사용하였음을 확인(2021.1.11.)하면서 쟁점오피스텔 임차 당시 촬영한 사진과 쟁점오피스텔 인근에 있는 동생 CCC의 사업자등록증을 제출하였다.
(4) 처분청은 쟁점오피스텔이 주택에 해당된다는 의견이나, 정황증거 외에 구체적이고 입증가능한 증빙을 제시한 사실이 없다. 구조가 주거용으로 사용 가능하도록 되어 있다거나 임차인들의 사업자등록이 되어 있지 않다거나 임대차계약서에 전세권 설정에 관한 사항이 있다는 사실만으로 이를 주거용이라고 단정할 수 없으며, 주택이 아닌 사업용 건물(상가)인 경우에도 전세금 보전을 위해 전세권 설정사항을 계약서에 규정할 수 있다. 주거용 또는 업무용 사용 사실이 불분명한 경우에는 공부상 용도인 업무용 시설로 보는 것이 타당하다(조심 2015서4710, 2015.12.31.).
(5) 조세심판원은 다음과 같이 다수의 선결정례에서 주거용 오피스텔에 대하여 업무용 시설로 인정하고 있다. (가) 임차인이 거주목적으로 사용하지 못한다는 조건으로 계약을 체결하고, 임대인은 당연히 임차인이 거주목적이 아니라 사무실로 사용하고 있는 것으로 알고 처분청에 일반과세자로 7년간 부가가치세를 신고납부한 점을 감안하면 주택으로 보기 어렵다(조심 2017중4461, 2018.1.25.). (나) 쟁점오피스텔을 분양받은 이후 임대사업자로 등록하고 주택용이 아닌 것으로 보아 10여년 동안 부가가치세를 계속 신고․납부하고 있는 점, 쟁점오피스텔의 임차인들은 쟁점오피스텔을 업무용 시설로 단기사용하기로 계약서를 작성하고 쟁점오피스텔로 주소지를 이전하지 않은 점을 감안하면 쟁점오피스텔을 주택으로 보기 어렵다(조심 2012서2455, 2014.1.10., 조심 2020서8392, 2021.7.28., 같은 뜻임).
(1) 쟁점오피스텔은 상시 주거할 수 있는 적합한 구조, 기능 시설을 갖추고 있다. (가) 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 주택에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야하고(대법원 1987.9.8. 선고 87누584 판결 등 참조), 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조, 기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지 관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 등 참조). (나) 쟁점오피스텔은 공부상 용도가 업무시설 등으로 되어 있으나 신축 당시부터 그 내부에 화장실, 주방, 싱크대, 붙박이장, 세탁기 등이 설치되어 있고, 인터넷 매물정보에도 거실, 침실, 주방으로 구분된 평면도면을 통해 홍보하고 있는 점을 보면 이 오피스텔이 사실상 주거용으로 사용되고 있으며, 누구든지 언제나 용도나 구조 변경 없이 주거용으로 사용할 수 있는 건물로 보인다.
(2) 쟁점오피스텔의 임차인들은 쟁점부동산을 소재지로 하여 사업을 영위한 사실이 없다. (가) 쟁점주택의 양도당시 쟁점오피스텔의 임차인 DDD는 임대차 기간 동안 근로소득만 있으며 사업자등록 이력이 없다. 쟁점주택의 양도 전 임차인들도 모두 쟁점오피스텔에 사업자등록이 되어 있지 않으며, 사업자등록을 하게 되면 받을 수 있는 확정일자 대신 등기상 전세권을 설정해 놓았다. (나) 청구인은 임대차계약서상에 ‘주거 전입신고를 하지 않는다’는 특약을 두어 임차인들이 쟁점부동산을 주거용으로 사용하지 않도록 하였다고 하나, 주거용으로 사용하지 못하도록 명백히 하고자 하였다면 위와 같은 사항만으로는 부족하고 “임차인은 주거전용으로 이를 사용하지 못한다”는 취지의 기재가 있었어야 할 것으로 보인다(조심 2018서1955 참조). (다) 쟁점주택 양도 전 쟁점오피스텔 임차인인 BBB이 쟁점오피스텔을 업무용 사무실로 사용하였다는 확인서를 작성하였으나, BBB은 임차기간동안 쟁점오피스텔 소재지 및 다른 곳에서도 부동산 임대업 외 다른 사업자등록을 한 이력이 없다.
(2) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정된 것) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. (5) 주택법 시행령 제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
4. 건축법 시행령별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔 (6) 건축법 시행령 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표1] 용도별건축물의 종류(제3조의5 관련)
2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)
(1) 쟁점주택의 양도 당시 청구인 및 청구인의 배우자가 보유한 부동산 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 청구인 및 청구인의 배우자 소유 부동산 내역 OOO
(2) 쟁점오피스텔의 등기부등본과 집합건축물대장의 주요내용은 다음과 같다. (가) 등기부등본 OOO (나) 집합건축물대장(전유부, 갑) OOO
(3) 청구인의 배우자 AAA은 쟁점오피스텔을 소재지로 하여 부동산임대업 사업자등록을 하였고, 부동산임대소득에 대하여 다음과 같이 부가가치세를 신고하여 온 사실이 확인된다. <표2> 사업자등록 내역 OOO <표3> 부가가치세 신고 내역 (단위: 원) OOO
(4) 국세청 통합 전산망에서 조회되는 쟁점오피스텔 임차 당시 임차인들의 주민등록상 주소지는 아래 <표4>와 같다. <표4> 쟁점오피스텔 임차 당시 임차인들의 주소지 OOO
(5) 처분청은 쟁점오피스텔이 주택임을 주장하며 인터넷 블로그에 게시된 OOO 오피스텔의 사진을 제출하였다. OOO
(6) 청구인이 제출한 증빙은 다음과 같다. (가) 쟁점오피스텔 공급계약서 제7조에는 ‘본 오피스텔은 업무를 주된 용도로 하면서 일부 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로, 건축법상 용도는 “일반업무시설”로 분류되며, 오피스텔의 건축기준에 적합하여야 하는 것이므로 사용승인 후 불법 구조 변경하는 행위에 대해서는 건축법 등 관계법령에 의하여 행정조치될 수 있음에 유의하시기 바람’이라고 기재되어 있다. (나) 청구인의 배우자 EEE이 임차인들과 체결한 전세 계약서의 특약사항에는 “임차인은 본 물건에 주거 전입신고를 하지 않기로 하며, 임대인은 전세권설정에 필요한 제반절차에 협조한다”라고 명시되어 있다. (다) 2018년 3월부터 2019년 6월까지 쟁점오피스텔을 임차하였던 임차인 BBB은 쟁점오피스텔을 사무실로 사용하였다는 확인서, 쟁점오피스텔을 사무실로 사용하였을 당시의 사진, 쟁점오피스텔 인근에 소재한 동생 CCC의 사업자등록증을 다음과 같이 제출하였다. OOO (라) 청구인이 제출한 쟁점오피스텔의 지방세 세목별 과세증명서에 의하면 업무용시설인 건축물분으로 재산세가 과세된 사실이 아래 <표5>와 같이 확인된다. <표5> 재산세 과세내역 OOO
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다고 볼 수 없고, 쟁점오피스텔은 상시 주거용으로 사용할 수 있는 구조 및 시설을 갖추고 있으므로 이를 주택으로 보는 것이 타당하다는 의견이나, 소득세법상 주택은 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의하여 판단하여야 하는바, 건축법 시행령[별표1]에서 정의한 바와 같이 오피스텔은 ‘업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물’인데, 업무 목적에 부수하여 숙식을 할 수 있는 구조를 일부 갖추고 있다 하여 해당 오피스텔을 모두 소득세법상 주택(사실상 주거용으로 사용하는 건물)에 해당한다고 단정하기 어려운 점(조심 2021서3158, 2021.10.14., 같은 뜻임), 쟁점오피스텔은 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 되어 있고, 공급계약서에도 업무를 주된 용도로 하면서 일부 숙식을 할 수 있도록 한 건축물임이 명시되어 있으며, 재산세 역시 주택이 아닌 건축물에 대하여 부과된 점, 청구인의 배우자 AAA은 쟁점오피스텔을 분양받은 후 부가가치세 과세사업인 부동산임대업으로 사업자등록을 하여 매년 부가가치세 신고를 해왔고, 쟁점오피스텔의 임차인들과 임대차계약을 체결하면서 주거 전입신고를 하지 않기로 특약을 맺은 것으로 보아 쟁점오피스텔을 주택이 아닌 업무용으로 사용 또는 임대하려는 의사를 가지고 있었던 것으로 보이는 점, 실제 쟁점오피스텔을 임차한 임차인들이 쟁점오피스텔에 주민등록을 이전한 사실이 없고, 임차인 BBB은 쟁점오피스텔의 임차 당시 촬영한 사진(사무용 책상과 의자 등이 확인됨)을 근거로 쟁점오피스텔을 업무용 사무실로 사용하였음을 확인한 점, 처분청은 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었다는 점을 구체적으로 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.