AAA세무서장은 증여세 조사를 통해 쟁점주택의 취득가액이 00원이라는 자료를 처분청에 파생하였으면서도, BBB의 사업소득 수입금액은 위 금액으로 경정하지 않고 BBB이 당초 신고한 00원을 그대로 인정하고 있는 점 등에 비추어 청구인이 취득한 쟁점주택의 취득가액은 00원으로 보는 것이 타당하다고 판단됨
AAA세무서장은 증여세 조사를 통해 쟁점주택의 취득가액이 00원이라는 자료를 처분청에 파생하였으면서도, BBB의 사업소득 수입금액은 위 금액으로 경정하지 않고 BBB이 당초 신고한 00원을 그대로 인정하고 있는 점 등에 비추어 청구인이 취득한 쟁점주택의 취득가액은 00원으로 보는 것이 타당하다고 판단됨
[주 문] OOO서장이 2021.4.20. 청구인에게 한 2015년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 청구인의 배우자 CCC은 2012년 12월경 쟁점주택의 전 소유자 AAA과 OOO 지상에 쟁점주택을 포함한 총 14세대의 도시형 생활주택을 신축․판매하는 사업을 공동으로 영위하기로 합의(2013.4.26. 공동사업약정서 작성)하고, 2014년 3월경 신축한 주택 14세대 중 13세대를 분양 완료한 후 잔여 1세대인 쟁점주택을 CCC의 소유(명의자는 청구인)로 하면서 분양가액은 CCC의 공동사업 출자금 OOO원, DDD에 대한 차입금 채무 승계액 OOO원, EEE에 대한 샷시 공사대금 미지급 채무 승계액 OOO원, 주식회사 AAA(이하 “주-AAA”이라 한다)에 대한 공사비 미지급 채무 승계액 OOO원과 현금 지급액 OOO원 (실지급액 OOO원)의 합계금액 OOO원으로 대물변제하기로 합의하고 동업계약을 해지하였다.
(2) 청구인이 위 금액을 지급한 내역은 구체적으로 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점주택 취득대금 지급 내역 (단위: 원) OOO (가) 출자금을 송금한 FFF는 CCC의 형이고, DDD에 대한 차입금을 송금한 GGG는 CCC의 형수인데, CCC은 2011년경부터 모 HHH(2014년 10월 사망)를 모셔왔고, FFF와 GGG는 그러한 점을 고려하여 각 OOO원과 OOO원을 CCC에게 빌려주었으며, CCC은 해당 차입금 중 OOO원을 상환하였음을 처분청에 소명하였다. (나) 주-AAA에 대한 채무는 주-AAA의 대표 III이 CCC의 영업능력을 인정하여 주-AAA의 공사수주 실적을 올려주면 3%의 알선수수료를 주겠다고 제안하였고, CCC이 이에 동의하자 주-AAA의 전무 명함을 만들어 주었으며, 이후 OOO 워터파크 창호공사 등 여러건의 공사수주 실적을 올려서 그에 대한 알선수수료와 채무를 상계하는 방법으로 변제하였다.
(3) CCC과 AAA의 공동사업체는 민법상 조합에 해당되고, 사업운영결과 발생한 조합의 재고자산인 쟁점주택을 조합원 1인에게 분양하면서, 그 분양대금의 대가로 조합의 출자금 반환 의무를 면제하고, 공사비 및 차입금 채무를 분양계약자에게 승계시켰다면, 이는 대물변제에 해당하며, 그 대물변제금은 취득자산의 매입가액을 구성하므로 쟁점주택의 취득가액은 OOO원으로 보아야 한다.
(4) AAA의 주소지 관할인 OOO서장은 AAA의 2014년 귀속 주택신축판매사업에 대한 면세사업 수입금액을 AAA이 신고한 금액 OOO원(쟁점주택의 분양수입금액 OOO원 포함) 그대로 결정하였다. 또한, AAA은 2017.2.2. 각서를 작성하여 쟁점주택의 대물변제가액이 OOO원임을 확인하고, 자신이 증여세 조사에서 편의를 보기 위해 쟁점주택의 분양가액이 OOO원이라는 조사공무원의 주장에 이의를 하지 않고 확인한 것에 대한 책임을 지고 부동산거래 신고 위반에 대한 청구인의 과태료를 대신 납부하였다.
(5) 쟁점주택의 취득가액을 OOO원으로 인정할 수 없다면, 금융증빙 등에 의해 확인된 OOO원은 인정되어야 한다.
(2) 청구인의 주장대로 청구인의 배우자 CCC과 AAA이 사업자등록 사항과는 다르게 실제 공동사업을 영위했다 하더라도, 청구인이 제출한 공동사업약정서에는 미분양물건에 대해 매출원가 이하 가격으로 소유권 이전한다는 내용이 기재되어 있고, 공동사업 해지에 관한 합의서에는 쟁점주택 대물변제에 관한 내용은 없으며, 공동사업에서 발생한 채무에 대해 각각의 책임 부담액을 기재한 것으로 보여서 해당 채무액이 쟁점주택의 대물변제 금액이라는 청구인의 주장을 신뢰하기 어렵다.
(3) 해당 채무액이 쟁점주택 취득과 관련된 대물변제액이라는 것에 대해 청구인이 제출한 증빙은 2017.2.2. 쟁점주택의 전 소유자 AAA이 작성한 각서뿐이고, 이는 앞서 2014.5.9. 작성된 공동사업 해지에 대한 합의서의 내용과 상반되는 내용이다. 이처럼 청구인이 주장하는 대물변제 관련 채무액은 쟁점주택의 전소유자 AAA이 청구인과 청구인의 배우자에게 변제하여야 할 채무액으로 판단되지 않고, 쟁점주택의 취득과 관련이 없는 것으로 보이므로 AAA의 증여세 조사복명서상 AAA이 소명한 금액인 OOO원을 쟁점주택에 대한 실제취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.
(1) 소득세법 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다. (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제6항 에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.
2. 거주자가 부동산 취득시 부동산 거래신고에 관한 법률제3조 제1항에 따른 부동산의 실제거래가격(주택법제80조의2에 따른 주택거래신고의 대상인 주택의 경우에는 동법 제80조의2 제1항에 따른 주택거래가액을 말하며, 이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다. (3) 소득세법 시행규칙 제79조(양도자산의 필요경비 계산등) ③ 영 제163조 제11항 제2호에서 "기획재정부령으로 정하는 방법"이란 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조 제1항에 따라 신고(주택법 제80조의2 에 따른 주택 거래신고를 포함한다)한 실제거래가격을 관할 세무서장이 확인하는 방법을 말한다.
(1) 청구인의 쟁점주택 양도소득세 신고내역 및 처분청의 경정내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 양도소득세 신고 및 경정 내역 (단위: 원) OOO
(2) 쟁점주택 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인은 쟁점주택을 2014.4.29. AAA으로부터 OOO원에 취득하여 2015.3.30. BBB 외 1인에게 OOO원에 양도한 것으로 확인되고, 청구인이 쟁점주택 양도소득세 신고시 제출한 쟁점주택 취득당시 부동산매매계약서의 주요내용은 다음과 같다. OOO
(3) 국세청통합전산망에 따르면, 쟁점주택을 포함한 OOO의 신축․판매 관련 사업자등록은 AAA 단독으로 한 것으로 확인된다. OOO
(4) 쟁점주택의 전 소유자 AAA에 대한 OOO서장의 증여세 조사종결 복명서 주요내용은 다음과 같다. OOO
(5) 처분청은 청구인이 제출한 다음의 합의서에 따르면 공동사업과 관련하여 AAA과 CCC이 각각 공사비 및 차입금을 부담하기로 합의 하였으므로, CCC이 부담한 차입금은 쟁점주택과 무관하다는 의견이다. OOO
(6) 심리자료에 따르면, 처분청은 OOO에 AAA의 기타소득세자료(주택신축판매 사업소득, 쟁점주택 분양대금)로 OOO원을 자료통보 하였으나, OOO 자료처리 담당자는 쟁점주택에 대한 등기부기재가액을 조회한 바, 쟁점주택 거래가액이 OOO원으로 신고되어 있고 거래당사자간 다른 부채가 있을 가능성을 배제할 수 없으므로, 거래당사자간 신고한 금액을 정당한 거래가액으로 보아 쟁점주택의 취득가액을 경정하지 않고 OOO원으로 인정하였다(2018년 11월에 작성된 과세자료 처리 보고서에서 확인됨).
(7) 청구인은 다음의 자료를 제출하였다. (가) AAA과 CCC이 체결한 공동사업약정서(2013년 4월)의 주요내용은 다음과 같다. OOO (나) AAA과 CCC은 OOO 소재 단독주택을 OOO원에 매수(계약일: 2012.12.14., 잔금지급일: 2013.2.18.)하였고, 계약금(OOO원) 중 OOO원은 CCC이 중개인 JJJ에게 2012.12.15. 지급한 사실이 확인된다. (다) AAA, CCC, KKK(AAA의 배우자)가 DDD에게 OOO원을 대여한 것에 대한 차용증서의 주요내용은 다음과 같고, 금융증빙에 따르면, GGG(CCC의 형수)가 2013.4.19., 2013.11.5. 및 2013.11.13. OOO원을 DDD에게 이체한 내역이 확인된다. OOO (라) OOO의 예금거래 실적 증명서에 따르면, CCC의 계좌에서 EEE에게 2014년 11월부터 2015년 2월까지 4차례에 걸쳐 OOO원이 이체된 내역이 확인된다. (마) OOO의 보통예금거래내역 조회자료에 따르면, AAA의 계좌로 2014.4.29. OOO원이 입금된 내역이 확인되고, 적요란에는 청구인의 성함이 기록되어 있다. 또한, OOO 예금거래 실적증명서에 따르면, 청구인의 계좌에서 2014.4.30. OOO원이 출금된 내역이 확인되고, 적요란에는 ‘OOO AAA’으로 기록되어 있다. (바) AAA은 다음과 같은 각서를 작성하였다. OOO (사) 청구인은 주-AAA에 대한 채무는 청구인이 주-AAA의 공사수주 실적을 올리고 받은 알선수수료와 상계하였다고 주장하면서 CCC이 주-AAA의 전무이사로 기재된 명함을 제출하였다.
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 DDD 및 주-AAA 등에게 상환한 채무액이 쟁점주택의 취득과 관련된 대물변제액이라는 점이 입증되지 않는다는 이유로 AAA이 증여세 조사과정에서 소명한 금액인 OOO원을 쟁점주택에 대한 실제 취득가액으로 보아야 한다는 의견이나, 청구인이 제출한 공동사업약정서 등에 따르면 청구인의 남편인 CCC과 AAA이 주택신축분양사업을 공동으로 영위한 사실이 확인되고, 쟁점주택의 등기사항전부증명서 및 청구인과 AAA 간에 체결한 부동산매매계약서상 매매대금이 OOO원으로 확인되며, 청구인이 제출한 금융증빙 등을 통해 위 매매대금의 대부분인 OOO원이 실제 지급된 사실이 확인되는 점, OOO서장은 증여세 조사를 통해 쟁점주택의 취득가액이 OOO원이라는 자료를 처분청에 파생하였으면서도, AAA의 사업소득 수입금액은 위 금액으로 경정하지 않고 AAA이 당초 신고한 OOO원을 그대로 인정하고 있는 점, AAA은 증여세 조사 당시 확인한 내용과 달리, 쟁점주택의 대물변제 금액이 OOO원이며 CCC에게 부과될 예정인 부동산 거래신고 등에 관한 법률 위반 관련 과태료를 AAA 본인이 부담하기로 한다는 내용의 각서를 작성한 점 등에 비추어 청구인이 취득한 쟁점주택의 취득가액은 OOO원으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한
결정 내용은 붙임과 같습니다.