1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이나 사실상 용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도에 의해 판단하는 것인바(조심 2004서2792, 2004.12.23. 등, 같은 뜻임), 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔에는 전입신고 이력 뿐만 아니라 사업자등록 이력도 나타나지 아니하고, 그 외에 쟁점오피스텔이 쟁점주택 양도 당시 주거용으로 사용되었는지 여부에 대하여 청구인과 처분청 양측에서 모두 명확한 입증을 하지 못하므로 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔은 그 용도가 불분명한 경우에 해당한다고 보아야 할 것이며, 그렇다면 쟁점오피스텔은 그 용도를 공부상의 용도에 따라 판단해야 할 것인데, 쟁점오피스텔의 건축물대장상 용도가 “오피스텔”로 되어 있고, 지방세 세목별 과세증명서에도 재산세가 “건축물”로 과세되어 있으므로 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔의 용도는 주택이 아닌 업무용으로 봄이 타당함
OOO서장이 2021.3.22. 청구인에게 한 2015년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
(1) 쟁점오피스텔은 업무시설 및 근린생활시설로서 배우자 AAA이 2009.11.9. 사무실 임대용으로 취득하였고, 쟁점주택 양도 당시 배우자 AAA은 쟁점오피스텔에 대하여 BBB와 보증금 OOO원, 월세 OOO원의 임대차계약을 체결하고 사무실 용도로 임대하여 임대료를 받아온 상태였다. 다만, 청구인은 지병으로 거동이 불편한 상태이고 노령으로, 쟁점주택 양도 당시 배우자 AAA이 쟁점오피스텔의 임대료를 관리하였으며, 쟁점오피스텔의 임대차계약서를 찾아보았으나 분실하여 BBB의 인적사항을 확인하기 어렵다. 청구인은 쟁점주택 양도 당시의 세입자였던 BBB의 인적사항을 파악하기 위해 연락처에 저장되어 있던 BBB의 핸드폰 번호(010-51-00)로 연락하였으나 전화번호가 변경되어 연락이 되지 아니하였고, BBB와의 임대차계약을 중개하였던 OOO사무소를 찾아가 당시 쟁점오피스텔의 임대차계약서를 확인하고자 하였으나 관련 서류를 보관하고 있지 아니하여 확인이 불가하였으며, 쟁점오피스텔의 관리사무소에 찾아가 BBB의 인적사항을 파악하고자 하였으나 입주자관련 보관서류가 없어 확인이 불가능한 상황이다.
(2) 쟁점주택 양도 당시 및 양도 직후 쟁점오피스텔의 임차인들은 주민등록상 거주지를 쟁점오피스텔로 하여 전입한 사실이 없다. (가) 통상적으로 오피스텔 세입자가 주거용으로 임차한 경우에는 주택임대차보호법에 따라 보증금을 보호받기 위하여 주민등록을 전입신고하고 있는바, 쟁점오피스텔에 주거용으로 주민등록전입을 한 사실이 있는지 여부를 확인하기 위하여 전입세대열람을 한 결과 쟁점주택의 양도 당시 쟁점오피스텔에는 세입자가 주민등록전입을 한 사실이 없었던 것으로 확인되고, 양도 당시나 그 이후에 세입자의 근로소득이나 기타 소득이 확인되지 않는 점 등으로 볼 때 쟁점오피스텔을 주거공간으로 사용한 것으로 볼 수 없다. (나) 쟁점주택의 양도일인 2015.5.21. 직후인 2015.6.12. 쟁점오피스텔에 대한 임대차계약을 체결한 세입자 CCC은 사실확인원을 통해 쟁점오피스텔에서 쇼핑몰을 운영하였고 주거용으로 사용한 사실이 없는 것으로 확인하고 있다. 청구인이 양도 당시 쟁점오피스텔의 현황을 입증하기 위하여 CCC을 찾아가 사용현황을 확인한바, 쟁점오피스텔에서 인터넷쇼핑몰을 운영하였고, 주거용이 아닌 사업용으로 사용한 것으로 확인하였으며, 당시 실내촬영 영상을 보더라도 실질적으로 사업용으로 사용되었던 것으로 확인된다. (다) 쟁점오피스텔은 관할구청에서도 업무용부동산으로 보아 재산서 등을 부과해 왔고, 재산세 증명서에도 쟁점오피스텔이 주택이 아닌 업무용 건물로 등재되어 있으며, 관할구청 또는 관리사무소에 쟁점오피스텔의 사용용도가 주택으로 신고된 사실이 확인되지 아니하고, 세목별 과세(납세)증명서에 의하면 재산세 과세대상 물건이 주택이 아닌 “건물”로 표기되어 있음이 확인된다.
(3) 처분청은 쟁점오피스텔에 대한 현장조사나 임차인에 대한 확인도 없이 배우자가 오피스텔을 보유하였던 사실만으로 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용된 것으로 판단하고 1세대 2주택을 보유한 것으로 추정하여 쟁점주택의 양도가 1세대1주택 비과세에 해당하지 아니하는 것으로 이 건 양도소득세를 부과하였으나, “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하며 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 사업용 여부를 판단해야 하는 것으로, 쟁점오피스텔은 공부상 업무시설 및 근린생활시설 용도로 등재되어 사업용으로 사용된 것으로 보는 것이 보다 합리적이다.
(1) 청구인은 세입자가 오피스텔을 주거용으로 임차하는 경우 주택임대차보호법에 따라 보증금을 보호받기 위하여 통상적으로 전입신고를 하고 있으나 쟁점주택의 양도 전후 쟁점오피스텔의 임차인인 BBB, CCC이 전입신고를 한 사실이 없으므로 쟁점오피스텔을 주택으로 볼 수 없다고 주장하나, 청구인의 주장처럼 통상의 경우는 보증금을 보호받기 위하여 확정일자 신청 및 주민등록전입신고를 이행하지만 임대차보증금이 차임에 비해 소액인 경우에는 임대인의 요구에 따라 임차인이 주민등록전입신고를 하지 못하는 경우도 있다(BBB, CCC 보증금 OOO원, 월차임 OOO원).
(2) 청구인은 쟁점주택의 양도일인 2015.5.21. 직후인 2015.6.12. 쟁점오피스텔의 임대차계약을 체결한 CCC이 쟁점오피스텔에서 인터넷쇼핑몰을 운영하여 사업용으로 사용하였음을 사실확인원을 통해 확인하였고 당시의 실내촬영 사진을 보더라도 사업용으로 사용된 것으로 확인하였다고 주장하나, CCC은 OOO(업종: 도소매/수출<화장품>, 도소매/전자상거래 등) 대표자로 선임된 것 외에는 쟁점주택 양도일 전후 관련 사업자등록을 한 사실이 없고, 해당사업과 관련된 2015〜2018년 종합소득세 신고, 근로 및 사업소득, 국세청 과세자료 등이 없으며, 청구인은 CCC이 쟁점오피스텔에서 사업을 하였다는 관련증빙으로 사실확인원 외에 어떠한 것도 제출하지 아니하였다.
(3) 비록 쟁점주택과 쟁점오피스텔의 중복 보유기간인 2009.11.9.부터 2015.5.21.까지 전입신고 및 확정일자 부여내역은 확인되지 아니하고, 쟁점주택 양도일 당시 청구인이 쟁점오피스텔의 임차인으로 주장하는 BBB도 인적사항이 확인되지 아니하며 연락도 닿지 않아 쟁점주택 양도일 당시 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었는지를 직접 확인하기는 어려우나, 쟁점오피스텔의 전소유자인 EEE가 제출한 부동산임대가액공급명세서에서 임차인 DDD가 쟁점오피스텔에 주민등록(전입일 2008.11.7., 전출일 2009.11.20.)을 하였던 것이 확인되고, CCC(2015〜2018년 임차인) 역시 2018년 이후 쟁점오피스텔에 주민등록(전입일 2018.4.2., 전출일 2018.9.28.)을 하였던 이력이 확인되는 등, 쟁점주택 양도일 전후 임차인들이 쟁점오피스텔에 전입신고한 것을 확인할 수 있어 이는 쟁점오피스텔이 언제든지 주거용으로 사용가능하다는 것을 의미한다.
(4) 실질과세원칙이라는 국세기본법의 대전제를 고려할 때, 주택이란 건축물대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 당국의 허가유무 및 등기유무와 관계없이 상시 주거의 목적을 위하여 사용되는 건축물을 말하는 것이므로, 양도 당시 거주한다는 객관적인 사실이나 사용한다는 실질적 행위가 있어야 함을 요건으로 하지 아니하며, 주택이라는 개념의 기본목적이나 용도에 적합하고 언제라도 주택으로 이용가능한 상태이면 주택에 해당한다OOO. 청구인이 제출한 쟁점오피스텔 내부시설 사진 및 부동산 공인중개업자들이 올린 OOO 오피스텔 매물 사진들을 보면 가스레인지, 싱크대, 세탁기, 벽걸이에어컨, 냉장고 등 주거에 필요한 필수시설이 갖추어져 있고, 중개업자들이 매물을 소개할 때 신혼부부들이 많이 찾는다는 등의 문구를 자주 사용하는 것을 볼 수 있는바, 이는 쟁점오피스텔 단지가 주거용으로 선호되고 있음을 방증하므로 쟁점오피스텔은 구조·기능이 주택의 용도에 적합하며 언제라도 주거용으로 이용가능하다고 보아야 한다.
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 일부개정되기 전의 것) 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(1) 처분청이 제출한 쟁점오피스텔의 집합건축물대장에 의하면 쟁점오피스텔의 용도는 “오피스텔”로 되어 있고, 배우자 AAA은 쟁점오피스텔을 2009.11.9. 취득한 것으로 나타난다.
(2) 쟁점오피스텔의 전입신고 이력은 다음과 같다. <쟁점오피스텔 전입신고 이력>
(3) 처분청에서 확인 결과 배우자 AAA의 개인별 총사업내역은 존재하지 아니하는 것으로 나타난다.
(4) 처분청이 제출한 국세통합전산망(NTIS)상 쟁점오피스텔 세입자 CCC의 사업자등록현황은 다음과 같다. <CCC의 사업자등록 현황>
(5) 처분청은 쟁점오피스텔이 주거에 필요한 필수시설이 갖추어져 있다고 주장하며 주변 중개업자들이 인터넷에서 광고하는 사진을 제출하였는바, 동 사진에는 평면도상 공간이 “침실”, “거실”, “주방 및 식당”으로 구분되어 있고, “화장실이 넓으며 확실하게 샤워부스 공간이 있으며 주방공간에 아일랜드 식탁까지 갖추어져 있습니다”라는 문구가 기재되어 있다.
(6) 청구인은 쟁점주택 양도일인 2015.5.21. 당시 배우자 AAA이 쟁점오피스텔에 대하여 BBB와 보증금 OOO원, 월세 OOO원의 임대차계약을 체결하여 사무실 용도로 임대하고 있었다고 주장하나, 이와 관련된 임대차계약서 등 관련 증빙은 제출하지 아니하였다.
(7) 청구인은 쟁점주택 양도 직후인 2015.6.12. 배우자 AAA이 쟁점오피스텔에 대하여 CCC과 보증금 OOO원, 월세 OOO원의 임대차계약을 체결하여 사무실 용도로 임대하였다고 주장하면서 임대차계약서 2부를 제출하였는바, 계약일이 2015.6.12.로 기재되어 있는 계약서의 경우 그 계약내용이 보증금 OOO원, 차임 월 OOO원, 존속기간 2015.6.20.〜2017.6.19.(24개월)으로 되어 있고, 계약일이 2017.6.20.로 기재되어 있는 계약서의 경우 존속기간이 2017.6.20.〜2018.6.19.(12개월)으로 되어 있는 것 외에 위 2015.6.12.자 계약서와 그 내용이 동일하다.
(8) 청구인은 쟁점주택의 양도일(2015.5.21.) 직후인 2015.6.12. 쟁점오피스텔에 대한 임대차계약을 체결한 세입자 CCC이 사실확인원을 통해 쟁점오피스텔에서 쇼핑몰을 운영하였고 주거용으로는 사용한 사실이 없는 것으로 확인하고 있다고 하면서 2017.11.6. 발급된 CCC의 본인서명사실확인서와 함께 “위 본인은 OOO(쟁점오피스텔)에서 인터넷 쇼핑몰 및 컴퓨터 부품을 인터넷으로 주문받아 중개하는 사업을 운영하고 있음을 확인합니다”라는 내용이 기재된 CCC 명의의 사실확인원을 제출하였다.
(9) 청 구인은 쟁점오피스텔의 지방세 세목별 과세증명서에 재산세 과세대상물건이 주택이 아닌 건축물로 표기되어 있다고 하면서 쟁점오피스텔의 지방세 세목별 과세증명서를 제출하였다.
(10) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이나 사실상 용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도에 의해 판단하는 것인바OOO, 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔에는 전입신고 이력 뿐만 아니라 사업자등록 이력도 나타나지 아니하고, 그 외에 쟁점오피스텔이 쟁점주택 양도 당시 주거용으로 사용되었는지 여부에 대하여 청구인과 처분청 양측에서 모두 명확한 입증을 하지 못하므로 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔은 그 용도가 불분명한 경우에 해당한다고 보아야 할 것이며, 그렇다면 쟁점오피스텔은 그 용도를 공부상의 용도에 따라 판단해야 할 것인데, 쟁점오피스텔의 건축물대장상 용도가 “오피스텔”로 되어 있고, 지방세 세목별 과세증명서에도 재산세가 “건축물”로 과세되어 있으므로 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔의 용도는 주택이 아닌 업무용으로 봄이 타당하다. 따라서 처분청이 쟁점주택 양도일(2015.5.21.) 현재 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점주택에 대한 1세대1주택 비과세를 부인하고 청구인에게 양도소득세를 고지한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다