쟁점컨설팅비 관련 용역계약서의 작성일은 쟁점컨설팅비 지급일과 동일하여 용역제공 당시에는 용역계약서가 존재하지 않았던 것으로 보이는 점, 청구인이 쟁점컨설팅비 〇〇〇원을 이체한 사실은 확인되나, 용역결과물 등의 입증자료를 제시하지 아니하여 청구인이 AAA 외 4인으로부터 쟁점토지의 취득과 관련하여 구체적으로 어떠한 용역을 제공받았는지 불분명한 점, 국세정보시스템에 의하면 BBB과 AAA 외 4인 모두 쟁점컨설팅비 관련 소득신고를 한 내역이 확인되지 않는 점, 달리 쟁점컨설팅비와 쟁점경비가 쟁점토지의 양도와 관련된 공제대상 비용인지 여부를 확인할 만한 구체적‧객관적 증빙이 제시되지 아니한 점 등에 비추어 처분청에서 쟁점컨설팅비와 쟁점경비를 부인하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점컨설팅비는 쟁점토지의 가등기해제ㆍ경매취하 등의 용역제공 컨설팅에 대한 수수료에 해당하므로 양도소득의 필요경비에 산입하여야 한다. (가) 쟁점토지는 AAA 주식회사(이하 “주-AAA”이라 한다)가 2008년∼2009년 OOO지구지역주택조합을 구성하기 위하여 계약한 토지로 계약금과 일부 중도금을 지급한 상태였지만 자금이 부족하여 사업이 부진하자 가등기와 경매가 개시되었고, 청구인은 쟁점토지의 소유권을 확보하기 위하여 2011년경 AAA에게 쟁점토지 확보를 위한 부동산 컨설팅용역을 계약서 없이 구두로 의뢰하면서 컨설팅 수수료 OOO원을 쟁점토지 양도시에 지급하기로 하였다. (나) 이후 청구인은 쟁점토지를 취득하였고, 이를 OOO지구지역주택조합에 양도하였다. AAA은 쟁점토지의 양수인인 OOO지구지역주택조합이 매매대금을 청구인에게 입금한 다음날인 2017.7.28. 청구인을 찾아와 수수료 OOO을 요구하였으나, 쟁점토지의 매도가 너무 늦어진 관계로 쟁점컨설팅비 OOO원만 지급하기로 합의하였다. 다만 쟁점컨설팅비 지급방법은 AAA의 요구에 따라 AAA이 함께 토지작업을 하였다는 BBBㆍCCCㆍDDDㆍEEEㆍFFF(이하 “BBB 외 4인”이라 한다) 명의의 은행계좌로 각 OOO원씩 나누어 이체하였다. 처분청은 쟁점컨설팅비가 고액이라는 의견이나, 위 컨설팅용역은 가등기해제ㆍ경매취하 등이 주된 것으로 일반적인 부동산 중개와는 다르기 때문에 1필지당 OOO원의 비용은 고액에 해당하지 않는다.
(2) 청구인이 GGG에게 지급한 부외경비 OOO원(이하 “쟁점경비”라 한다)은 쟁점토지의 양도를 위해 지출한 비용이므로 필요경비에 산입하여야 한다. (가) 주-AAA의 대표이사인 GGG은 OOO지구에 쟁점토지를 포함한 다수 필지의 토지를 계약하였고, 쟁점토지 중 HHH 소유의 OOO와 OOO를 OOO원에 매매하기로 하고 HHH에게 2008.4.28.〜2009.10.3. 기간 중 계약금과 중도금을 지급하였으나, 이후 사업이 부진하여 해당 필지가 2013.8.13. 임의경매개시결정(채권자 OOO)된 후 2013.10.1. 임의경매개시결정이 말소(취하)되었다. 이 과정에서 주-AAA과 HHH과의 부동산매매계약이 파기되었다. (나) 이에 따라 청구인은 OOO 토지를 HHH으로부터 OOO원에 취득하게 되었으며, 상기 토지를 이후 OOO원에 양도하여 OOO원의 차액이 발생하였다. 한편 청구인은 OOO 지구지역주택조합에게 쟁점토지 중 OOO 토지를 양도할 당시 실제 거래금액보다 OOO원(OOO원, OOO원)이 더 많게 기재된 업계약서를 작성하였다. (다) 이후 GGG은 청구인 몰래 청구인 명의를 도용하여 본인 친동생 III이 조합장으로 있는 OOO지구지역주택조합과 쟁점토지의 매매계약서를 작성하였고, 2017.7.27. 청구인의 은행계좌에 쟁점토지 매매대금 OOO원을 입금한 후, 2017.7.28. 청구인에게 OOO 토지의 매매대금 OOO원과 청구인의 동 토지 취득금액 OOO원의 차액인 OOO원과 업계약서 작성금액 OOO원이 발생한 것에 대한 대가로 OOO원을 요구하였다. 이에 청구인은 GGG에게 쟁점경비인 OOO원을 지급하였으므로 쟁점경비는 쟁점토지의 양도시 지출한 필요경비에 산입하여야 한다.
(1) 쟁점컨설팅비는 쟁점토지와 관련한 필요경비로 볼 수 없다. (가) 처분청은 쟁점컨설팅비의 진위여부를 확인하고자 청구인이 제출한 금융거래내역 확인증 상의 쟁점컨설팅비 수취자인 BBB 외 4인에게 유선상으로 각각 수취한 금액 OOO원에 대하여 확인하고자 하였으나 청구인이 누구인지조차 알지 못하였다. (나) 이후 과세전적부심사청구 당시 BBB 외 4인은 2012.5.1.부터 2013.5.14.까지 쟁점토지의 가등기 해제와 경매취하 등의 사유로 컨설팅 비용을 수취한 사실이 있다고 사실확인서를 제출하였으나, 이들은 용역제공 당시 OOO 소재 영농조합법인의 근로자로 쟁점토지의 컨설팅용역을 제공하였다고 보기에 신빙성이 부족하며, BBB 외 4인 모두 소득신고를 하지 않은 점 등으로 보아 쟁점컨설팅비를 쟁점토지와 관련한 필요경비로 볼 수 없다.
(2) 쟁점경비는 쟁점토지의 양도시 발생한 필요경비로 볼 수 없다. (가) 청구인은 쟁점토지의 양도가액 OOO원에서 GGG이 임의로 OOO지구지역주택조합과 쟁점토지의 매매계약서를 작성하고 양도대금을 청구인의 계좌에 입금한 후 GGG이 청구인으로부터 대가로 지급받은 쟁점경비를 필요경비로 인정해야 한다고 주장하나, 쟁점경비가 쟁점토지의 취득 및 양도와 관련하여 지급되었는지 확인할 수 있는 증빙서류를 제출하지 않아 청구인이 GGG에게 어떠한 명목으로 쟁점경비를 지급하였는지를 확인할 수 없다. 또한 쟁점토지의 양수인은 OOO지구지역주택조합으로, 쟁점경비를 수수료로 보기에는 통상의 수수료 비용에 비하여 너무 과다하여 그 지급의 당위성을 인정할 수 없다. (나) 아울러 청구인은부동산 거래신고에 관한 법률에 따라 부동산거래계약신고필증을 제출하였고 부동산등기 특별조치법에 따라 소유권이전등기 등 신청의무이행 및 양도소득세를 정상적으로 신고한 것으로 보아 쟁점토지 중 일부토지의 양도가액을 임의로 높여 업계약을 하였다는 청구주장은 신빙성이 없다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 당초 쟁점토지 관련 양도세 신고시 쟁점컨설팅비를 포함한 OOO원을 필요경비로 계상하였으나, 처분청이 이를 부인하자 이 건 심판청구시에는 쟁점컨설팅비 OOO원과 부외경비인 쟁점경비 OOO원을 필요경비에 산입해 달라고 주장하였다. (나) 쟁점토지의 부동산등기부등본에 의하면, 청구인은 2011.10.10.∼2013.12.3. 기간 동안 쟁점토지의 전 소유자들로부터 OOO원에 쟁점토지를 취득하여 OOO지구지역주택조합에 OOO원에 양도한 것으로 나타난다. (다) 청구인 명의 예금거래내역(OOO)에 의하면, 2017.7.27. 쟁점토지 매매대금(OOO원)이 입금된 후 다음날인 2017.7.28. BBB 외 4인에게 각 OOO원 합계 OOO원, GGG에게 OOO원이 각각 이체된 것으로 확인된다. (라) AAA의 확인서(2020.7.28. 작성)에 의하면, 청구인의 의뢰로 2012.5.1.〜2013.5.14.까지 쟁점토지의 가등기해제와 경매취하 등 토지작업을 수행한 후 수수료인 쟁점컨설팅비를 실제 용역자들(BBB 외 4인)의 계좌로 이체받았다고 확인하는 내용이 기재되어 있다. (마) 부동산컨설팅 용역계약서(2017.7.28. 작성)에 의하면, 용역의뢰인(청구인)은 용역인(BBB 외 4인)에게 쟁점토지의 용역을 의뢰하고, 쟁점토지의 매매가 성사된 후 잔금완료시 용역인에게 용역대금(인별 OOO원)을 지급한다는 내용이 기재되어 있다. (바) BBB 외 4인의 사실확인서(2020.7.23. 작성)에 의하면, BBB 외 4인은 2012.5.1.〜2013.5.14. 기간 동안 AAA의 지시에 따라 쟁점토지의 가등기 해제 및 경매취하 등과 관련된 업무를 하였고, 동 용역 수수료인 쟁점컨설팅비는 쟁점토지가 매도될때 받기로 했다는 내용이 나타난다. (사) 국세정보시스템에 의하면, AAA, BBB, CCC, EEE는 2013.2.1.부터 OOO 소재 OOO 영농조합법인에서 근무한 이력이 확인되나, 그 이전인 2012년도에는 AAA을 비롯하여 BBB 외 4인 모두 근로소득 및 사업내역이 확인되지 않는다. (아) 처분청 조사내용에 의하면, BBB과 EEE는 AAA의 사회후배이고, DDD과 CCC은 각각 AAA의 처남 및 처남댁인 것으로 나타나며, 과세전적부심사청구 과정에서 심리담당자가 FFF에게 유선으로 확인한 결과, FFF은 쟁점토지 관련 용역제공에 대해 잘 기억이 나지 않고, OOO원을 입금받은 계좌도 본인이 사용하지 않는 계좌라고 답한 것으로 되어 있다. (자) 청구인이 제출한 OOO 토지의 부동산매매계약서에 의하면, 당초 주-AAA이 토지소유자인 HHH과 OOO원(OOO원, OOO원)에 매매계약을 체결하였으나 자금부족 등으로 매매가 미완료되었고, 이후 청구인이 HHH과 OOO원(OOO)에 매매계약을 체결한 내용이 나타난다. (차) 청구인이 업계약서라고 주장하는 OOO과 OOO의 부동산매매계약서상 양도가액(각각 OOO원, OOO원)은 동 토지의 등기부등본상 양도가액 및 양도소득세 신고서상 양도가액과 일치하는 것으로 확인된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 쟁점컨설팅비가 쟁점토지의 가등기해제ㆍ경매취하 등의 용역제공 컨설팅에 대한 수수료이고, 쟁점경비는 쟁점토지의 양도를 위해 지출한 비용이므로 이를 필요경비에 산입하여야 한다고 주장한다. 그러나 소득세법제97조 제1항에서는 양도와 관련한 공제 대상 필요경비를 “양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것”으로 규정하고 있고 이에 대하여 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호에서는 “자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용”으로서 신고서․계약서 작성비용과 공증비용, 인지대 및 소개비 그리고 이와 유사한 비용을 규정하고 있는바, 쟁점컨설팅비 관련 용역계약서의 작성일은 쟁점컨설팅비 지급일(2017.7.28.)과 동일하여 용역제공 당시에는 용역계약서가 존재하지 않았던 것으로 보이는 점, 청구인이 2017.7.28. BBB 외 4인에게 쟁점컨설팅비 OOO원을 이체한 사실은 확인되나, 용역결과물 등의 입증자료를 제시하지 아니하여 청구인이 BBB 외 4인으로부터 쟁점토지의 취득과 관련하여 구체적으로 어떠한 용역을 제공받았는지 불분명한 점, 국세정보시스템에 의하면 AAA과 BBB 외 4인 모두 쟁점컨설팅비 관련 소득신고를 한 내역이 확인되지 않는 점, 과세전적부심사청구 과정에서 FFF은 쟁점토지 관련 용역제공에 대해 잘 기억이 나지 않고, OOO원을 입금받은 계좌도 본인이 사용하지 않는 계좌라고 답한 것으로 나타나는 점, 청구인이 업계약서라고 주장하는 OOO과 OOO의 부동산매매계약서상 양도가액(OOO원과 OOO원)은 동 토지의 부동산등기부등본상 양도가액 및 양도소득세 신고서상 양도가액과 일치하고 청구인은 2017.7.27. OOO의 부동산매매계약서상 금액을 모두 수령한 것으로 나타나 청구주장을 신뢰하기 어려운 점, 달리 쟁점컨설팅비와 쟁점경비가 쟁점토지의 양도와 관련된 공제대상 비용인지 여부를 확인할 만한 구체적․객관적 증빙이 제시되지 아니한 점 등에 비추어, 처분청에서 쟁점컨설팅비와 쟁점경비를 부인하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법제10조 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관한 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
결정 내용은 붙임과 같습니다.