특별한 사정이 없는 한 공급 당시 공부상 용도가 업무시설인 오피스텔은 그 규모가 주택법에 따른 국민주택 규모 이하인지 여부 및 공급시기 이후 사용자의 사용상황과 상관없이 면세조항의 국민주택에 해당한다고 볼 수 없음
특별한 사정이 없는 한 공급 당시 공부상 용도가 업무시설인 오피스텔은 그 규모가 주택법에 따른 국민주택 규모 이하인지 여부 및 공급시기 이후 사용자의 사용상황과 상관없이 면세조항의 국민주택에 해당한다고 볼 수 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점오피스텔과 같은 준주택을 부가가치세 면제대상인 국민주택으로 볼 수 없다는 처분청의 의견은 조세법률주의에 반하는 위법한 해석이다. (가) 주택법상 주택의 정의는 “세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지”를 말하는 것이므로 국민주택 여부는 반드시 공부상에 주택으로 표기가 되거나 허가를 전제로 한다는 규정도 없으며 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제1항은 국민주택 이하 규모의 주거시설이 갖춰진 오피스텔을 임대주택으로 인정하고 있다. (나) 조특법 시행령 제106조 제4항 제1호에서 대통령령으로 정하는 국민주택의 공급에 대하여 부가가치세를 면제한다고 하고 있을 뿐 국민주택에 쟁점오피스텔과 같은 준주택이 포함되지 않는다는 명시적인 규정이 없음에도 불구하고 처분청은 자의적으로 확장 해석하여 오피스텔과 같은 준주택을 국민주택으로 보고 있지 아니하다.
(2) 쟁점오피스텔은 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 주택용도로 사용하기 위해 건설되었고, 입주민들 역시 주택으로 사용하고 있으므로 쟁점오피스텔의 분양수입에 대해서는 실질과세 원칙을 적용하여 부가가치세를 면제해야 한다. (가) 분양대행사는 모델하우스를 방문한 수분양자들에게 쟁점오피스텔이 주거용으로 건설되어 거주용으로 사용되어야 함을 미리 알렸고, 청구인은 수분양자들과 계약시 특기사항에 “쟁점오피스텔은 주거용 오피스텔”임을 기재하였다. (나) 쟁점건물을 설계한 OOO 대표 AAA는 쟁점건물에 바닥난방을 위해 가스보일러를 설치하고, 주방에 싱크대와 아일랜드 식탁을 설치하였다는 내용의 사실확인서를 작성하였다. (다) 수분양자들은 쟁점오피스텔에 대하여 주택분 재산세를 납부하고 있으며, 주택용 전력으로 분류하여 전기요금을 납부하고 있다. (라) 실질적으로 주택이기만 하면 주택을 공급받는 서민들의 입장에서는 세제혜택(부가가치세 면제 등)을 받고 그를 통하여 주거 안정을 꾀할 필요가 있으며, 주택으로 허가를 받지 않았다거나 공부상 용도가 주택이 아니라거나 주택법상 주택에 해당되지 않는다고 하여 세제혜택의 필요성이 결코 낮다고 볼 수 없으므로(서울고등법원 2020.6.18. 선고 2018누77441 판결), 쟁점오피스텔과 같이 실질적으로 주택으로 사용되며 면적이 국민주택규모 미만이라면 부가가치세 면제를 적용해야 한다.
(1) 쟁점오피스텔은 준주택으로서 주택법상 주택에 해당하지 아니하므로 공급가액에 대해 부가가치세가 면제되지 아니한다. (가) 조특법 시행령 제51조의2 제3항 및 제106조 제4항 제1호에 의거 공급가액에 대해 부가가치세가 면제되는 국민주택이란 주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택이라고 보는 것이 타당한바 주택법상 주택이 아닌 오피스텔과 같은 준주택은 조세특례 요건을 충족하지 못한다. (나) 주택법 시행령제2조의2 제14호에서 오피스텔을 준주택으로 분류하고 있고, 주택법제2조는 주택과 준주택을 명확하게 구분하여 정의하고 있으므로 쟁점오피스텔을 주택으로 볼 수 없다.
(2) 쟁점오피스텔은 공부상의 용도를 업무시설로 하여 신축된 건물이므로 사후에 주거용으로 사용되었다는 이유만으로 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당한다고 볼 수 없다. (가) 부가가치세가 면제되는 주택이란 그 법의 목적 등에 비추어 적어도 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 그에 따라 건축된 건물만 해당한다는 것이 대법원의 확립된 태도(대법원 1996.10.11. 선고 96누8758 판결)이다. (나) 청구인은 쟁점오피스텔을 주택이 아닌 업무시설(오피스텔)로 건축허가 및 사용승인을 받아 공급한 사실이 확인되므로 쟁점오피스텔은 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 그에 따라 건축된 건물에 해당하지 않는바 부가가치세 면제대상에 해당하지 않는다.
2.
(1) 부가가치세법
3. 제15조(재화의 공급시기) ① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
1. 재화의 이동이 필요한 경우: 재화가 인도되는 때
2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우: 재화가 이용가능하게 되는 때
5. (2) 조세특례제한법
7. 제106조(부가가치세의 면제 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다.
8.
4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)
10. (3) 조세특례제한법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31463호로 개정되기 전의 것)
12. 제51조의2(자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례) ③ 법 제55조의2 제4항에서 “대통령령으로 정하는 규모”란 ｢주택법｣에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.
13. 제106조(부가가치세 면제 등) ④ 법 제106조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역”이란 다음 각 호의 것을 말한다.
1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택
14. (4) 주택법
16. 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
17.
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 1의2. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.
3. "국민주택"이란 주택도시기금법에 따른 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권정비계획법 제2조 제1호 에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다.)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.
4. "도시형 생활주택"이란 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 말한다.
19. (5) 주택법 시행령
21. 제2조의2(준주택의 범위와 종류) 법 제2조 제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다.
4. ｢건축법 시행령｣ 별표1 제14호 나목에 따른 오피스텔
23.
(1) 처분청이 제시한 과세근거 자료는 다음과 같다. (가) 국세통합전산망 조회내역에 의하면 청구인의 사업자등록내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 청구인의 사업자등록내역 OOO (나) 쟁점건물 건축물대장의 주요 내용은 아래 <표2>와 같으며, 쟁점오피스텔이 위치한 OOO층은 “업무시설(오피스텔)”, OOO층은 “공동주택(다세대주택: 주세대)”으로 기재되어 있으며, 쟁점오피스텔의 전용면적은 국민주택 규모(85㎡ 미만) 미만인 것으로 확인된다. <표2> 쟁점건물 건축물 대장 OOO (다) 조사청은 2020.7.13.〜2020.8.1. 기간 동안 청구인에 대한 세무조사를 실시하였는데, 조사보고서의 주요 내용은 다음과 같다. OOO
(2) 청구인은 쟁점오피스텔을 당초부터 주거용으로 신축하여 분양하였으므로 부가가치세 면제대상이라고 주장하며 다음과 같은 자료를 제시하였다. (가) 청구인은 쟁점오피스텔의 수분양자와 체결한 분양계약서 사본 27매를 제출하였는데, 그 중 청구인(매도인으로 “갑”)과 수분양자 BBB(매수인으로 “을”)이 체결한 분양계약서의 주요 내용은 다음과 같다. OOO (나) 쟁점건물을 설계한 AAA가 2020년 11월에 작성하여 제출한 사실확인서의 내용은 다음과 같다. 상기인은 OOO 지상에 쟁점건물을 설계한 건축사로서 바닥난방을 위하여 가스보일러 설치, 주방에 씽크대 및 아일랜드 식탁 설치, 벽체는 종이벽지로, 바닥마감은 강화마루로 하여 설계한 사실이 있습니다. (다) 청구인이 ㈜AAA에 쟁점건물에 대한 가스공급을 신청하면서 작성한 신청서를 보면 수요처명을 “청구인공동주택”, 용도를 “난방용”, 가구수를 “OOO세대”로 기재한 것으로 나타난다. (라) 한국전력공사에서 2020.11.26. 발행한 전기사용신청 접수증명서를 보면 쟁점건물에서 사용하는 전기의 사용용도는 “주거용”, 계약종별은 “주택용전력”으로 기재되어 있다. ＊ 한국전력공사의 설명자료의 따르면 계약종별은 전기사용 용도에 따라 주택용 전력, 일반용전력, 교육용 전력 등으로 구분됨 (마) 청구인은 쟁점오피스텔의 수분양자 중 1인에게 고지된 쟁점오피스텔 관련 주택분 재산세 고지서를 제출하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다고 할 것(대법원 1998.3.27. 선고 97누20090 판결, 같은 뜻임)인바, 조세특례제한법 제106조 의 제1항 제4호, 같은 법 시행령 제51조의2 제3항 및 제106조 제4항 제1호에서 주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택 및 그 주택의 건설용역에 대해서는 부가가치세를 면제한다고 규정하고 있고, 주택법 제2조 제1호 및 제3호에서 “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 부속토지로, “국민주택”은 주거전용면적 85제곱미터(읍 또는 면 지역은 100제곱미터) 이하인 주택으로 각각 규정하고 있으며, 주택법 시행령 제2조의2 제4호 에서 건축법 시행령에 따른 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과는 별도로 규정하고 있으므로 조세특례제한법에서 부가가치세가 면제되는 국민주택 규모 이하의 주택은 주택법에 따른 주택에 해당되는 것 중 그 주거전용 면적이 85㎡(읍・면 지역은 100㎡)이하인 것만을 의미하는 것으로 보아야 할 것인 점, 부가가치세법 제15조 제1항 에서 재화의 공급시기는 원칙적으로 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때로 규정하고 있어 부가가치세의 납세의무는 재화의 공급시점에 결정되어야 하고 공급시기 이후 사용자의 사용상황에 따라 사후적으로 결정될 수 없는 것인바, 청구인은 쟁점오피스텔을 업무용으로 분류하여 관할 지방자치단체로부터 관련 법령에 따른 건축허가 및 사용승인을 받은 사실이 나타나고, 청구인은 쟁점오피스텔이 동 사용승인일부터 공급시기까지 주택법상 주택으로 변경된 것으로 볼만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔의 공급을 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하지 아니하는 것으로 보아 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(조심 2017서1991, 2017.12.20., 같은 뜻임).
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.