쟁점오피스텔이 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 OOO과 공동(각 1/2 지분)으로 2016.5.30. OOO에서 상호를 골든뷰, 업종을 주택신축판매업으로 하여 부가가치세 면세사업자등록을 하고 2017.3.20. 사업장 소재지에 오피스텔 24세대(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 신축하여 분양한 후, 쟁점오피스텔의 분양수입금액을 총수입금액으로 하여 종합소득세를 신고․납부하였으나, 쟁점오피스텔이 조세특례제한법(이하 “조특법”이라 한다) 제106조 제1항 제4호의 부가가치세 면제 대상인 국민주택에 해당하는 것으로 보아 부가가치세를 신고․납부하지 아니하였다.
• 나. OOO지방국세청장은 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과, 쟁오피스텔이 부가가치세 면제 대상 주택에 해당되지 않음에도 청구인이 그 분양수입금액에 대한 부가가치세를 신고누락한 것으로 보아 처분청에 부가가치세를 과세하도록 처분지시 하였으며, 이에 처분청은 2020.10.2. 청구인에게 2017년 제1기 및 제2기 부가가치세 합계 OOO을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.12.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 주택 신축 허가신청 당시 건축부지의 용도지역이 준공업지역에 해당됨으로 인해 건축 용도를 아파트로 허가받을 수 없어 부득이하게 업무시설로 허가받아 쟁점오피스텔을 건축하였는바, 쟁점오피스텔은 건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있으나 처음부터 건축의 목적 및 용도가 주거용으로 사용되도록 설계되어 시공되었고, 매수인 또는 임차인 모두 쟁점오피스텔을 실제 주거용으로 사용하고 있으므로 실질과세원칙에 따라 부가가치세를 면제하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 조특법 제106조 제1항 제4호에서 부가가치세가 면제되는 국민주택 규모 이하의 주택은 주택법에 따른 주택에 해당되는 것 중 그 주거전용 면적이 85㎡(읍․면 지역은 100㎡)이하인 것만을 의미하는 것인바, 쟁점오피스텔은 주택법상 준주택에 해당하므로 위 규정상의 주택으로 볼 수 없고, 부가가치세의 납세의무는 재화의 공급시점에 결정되는 것이지 공급시기 이후 사용자의 사용상황에 따라 사후적으로 결정될 수 없는 것이므로 쟁점오피스텔을 사용승인 후 주거용으로 사용하였다 하더라도 업무시설인 오피스텔로 건축허가를 받고 사용승인을 받은 이상 주택이 아닌 업무시설로 보아야 한다.

• 가. 쟁점 쟁점오피스텔이 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 사업자등록증 및 건축물관리대장 등에 의하면, 청구인은 2016.5.30. OOO과 공동으로 OOO에서 OOO라는 상호로 주택신축판매업으로 사업자등록을 하였고, 쟁점오피스텔은 2017.3.20. 용도를 업무시설(24호, 지하1층～지상9층)로 하여 사용승인된 것으로 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점오피스텔이 주거용이라고 주장하며, 쟁점오피스텔 건축허가서(용도 업무시설 오피스텔), 평면도, 쟁점오피스텔 각 호실별 거주자의 주거사용임을 확인하는 확인서 및 전입세대 열람내역 등을 제출하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 조특법 제106조 제1항 제4호, 같은 법 시행령 제51조의2 제3항 및 제106조 제4항 제1호에서 주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택에 대해서만 부가가치세 면제대상이라고 규정하고 있고 주택법제2조 제4호 및 같은 법 시행령 제4조 제4호에서 건축법 시행령에 따른 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과는 별도로 규정하고 있는 점을 고려하면 특별한 사정이 없는 한 공급 당시 공부상 용도가 업무시설인 오피스텔은 그 규모가 주택법에 따른 국민주택 규모 이하인지 여부와 관계없이 조특법 제106조 제1항 제4호의 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당한다고 볼 수 없고 이후 실제로 주거 용도로 사용되고 있더라도 이와 달리 볼 수 없다고 할 것인바(대법원 2021.1.28. 선고 2020두44725 판결, 같은 뜻임), 청구인은 쟁점오피스텔을 업무용으로 분류하여 관할 지방자치단체로부터 관련 법령에 따른 건축허가 및 사용승인을 받은 사실이 나타나는 점, 실제 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한다 하더라도 업무시설인 오피스텔로 건축허가를 받고 사용승인을 받은 이상 언제든지 업무시설로 사용이 가능하므로 부가가치세 납세의무를 판단함에 있어 쟁점오피스텔은 주택이 아닌 업무시설로 보는 것이 타당한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔의 공급이 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하지 아니하는 것으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다(조심 2017서991, 2017.12.20. 외 다수, 같은 뜻임).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 조세특례제한법 제106조(부가가치세의 면제 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호부터 제3호까지, 제4호의5, 제9호, 제9호의3 및 제12호는 2015년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하고, 제4호의2, 제9호의2 및 제11호는 2017년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하며, 제8호 및 제8호의2는 2014년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용한다.

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다) (2) 조세특례제한법 시행령 제51조의2(자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례) ③ 법 제55조의2 제4항에서 “대통령령으로 정하는 규모”란 주택법에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다. 제106조(부가가치세 면제 등) ④ 법 제106조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택

(3) 부가가치세법 제15조(재화의 공급시기) ① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

1. 재화의 이동이 필요한 경우: 재화가 인도되는 때

2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우: 재화가 이용가능하게 되는 때

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없는 경우: 재화의 공급이 확정되는 때 (4) 주택법 제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권정비계획법 제2조 제1호 에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. (5) 주택법 시행령 제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

4. 건축법 시행령 별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔

(6) 건축법 제2조(정의) ② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

(7) 건축법 시행령 제3조의4(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

• 나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)