주택법은 오피스텔을 주택과 별개인 준주택으로 정하고 있고, 소득세법제64조 제1항, 제69조 제1항 및 같은 법 시행령 제122조 제1항은 ‘준주택’이나 ‘오피스텔’을 주거용 건물로 본다고 정한바 없는 점, 쟁점건물의 집합건축물 대장에 의하면, 쟁점건물은 제1종근린생활시설 및 업무시설인 오피스텔로 구성된 것으로 등재되어 잇는 점 등을 종합하면, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
주택법은 오피스텔을 주택과 별개인 준주택으로 정하고 있고, 소득세법제64조 제1항, 제69조 제1항 및 같은 법 시행령 제122조 제1항은 ‘준주택’이나 ‘오피스텔’을 주거용 건물로 본다고 정한바 없는 점, 쟁점건물의 집합건축물 대장에 의하면, 쟁점건물은 제1종근린생활시설 및 업무시설인 오피스텔로 구성된 것으로 등재되어 잇는 점 등을 종합하면, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 사실상 주택인 오피스텔로 구성된 쟁점건물을 분양하였으므로 토지등 매매차익예정신고의무가 없는 주거용 건물 개발 및 공급업을 영위한 것으로 보아야 한다. (가) 소득세법제69조 제1항은 부동산매매업자의 경우 토지등의 매매차익에 대해 예정신고하여야 한다고 규정하고 있으나, 소득세법제64조 제1항 및 같은 법 시행령 제122조 제1항은 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업을 영위하는 사업자를 부동산매매업자에서 제외하고 있다. (나) 쟁점건물에 소재한 오피스텔은 아래에서 설명하는 바와 같이 소득세법상 주택으로서 쟁점건물은 주거용 건물에 해당하므로 청구인은 주거용 건물 개발 및 공급업을 영위한 것이고, 쟁점건물 및 부속토지의 매매차익에 대해 토지등 매매차익예정신고할 의무가 없다.
(2) 소득세법상 주택에 해당하는지 여부는 공부상 용도가 아닌 실제 용도를 기준으로 판단하여야 한다. (가) 소득세법제64조 제1항, 제69조 및 같은 법 시행령 제122조는 부동산매매업자에 대한 소득세를 규율하는 규정으로 해당 규정에서 주택의 의미는 해당 규정이 부가가치세법, 조세특례제한법 등 다른 세법규정을 준용하는 등의 사정이 없는 한 소득세법과 동일한 맥락에서 판단하여야 한다. (나) 소득세법상 주택이란, “당초부터 주택의 용도로 적법하게 사용할 수 있는 건축허가를 받아 건축되어 불법개조나 용도변경없이 실질적 의미의 주택으로 사용되는 건축물까지 포함하는 것”OOO이다. (다) 나아가 대법원은 구체적으로 공부상 근린생활시설로 신축된 오피스텔이 주택에 해당되어 양도소득세 중과세율을 적용하여 산출한 세액과 종합소득세 산출세액 중 더 큰 세액을 과세하여야 하는지 여부에 대해 “양도소득세의 중과를 회피하기 위하여 부동산매매업자로서 주택을 매도하고 소득세 부담이 낮은 종합소득세로 과세받는 것을 방지하기 위한 소득세법제64조 제1항의 입법 취지, 소득세법 시행령제167조의3 제1항 제9호 및 소득세법 시행규칙제82조 제1항의 내용을 고려하면 소득세법제64조 제1항에서 정한 주택에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 한다.”OOO고 판시한 바도 있다.
(3) 쟁점건물은 처음부터 주택용으로 설계되어 주거용 오피스텔로 건축허가를 받아 건축된 후 일괄 매각되었는바, 이는 쟁점건물 건축허가 당시 관할 지방자치단체장에게 제출한 설계도면, 쟁점건물 사용승인서, 내부 사진으로 확인할 수 있다.
(1) 청구인은 쟁점건물 내 오피스텔의 용도를 업무시설(오피스텔)로 하여 사용승인을 받아 2020.4.3. 쟁점건물 및 부속토지를 양도한 후 쟁점건물 양도가액을 과세표준으로 하여 2020년 제1기 부가가치세를 신고ㆍ납부하였고, 2020.5.29. 쟁점건물 및 부속토지의 매매차익에 대하여 토지등 매매차익예정신고를 스스로 하였다. (가) 청구인은 2018.9.13. 쟁점건물이 소재한 토지를 매입한 후 2018.11.27. 쟁점건물의 건설공사를 시작하여 2020.3.25. 주거용 오피스텔을 용도로 하여 사용승인을 받았다. (나) 청구인은 2020.4.3. 쟁점건물과 부속토지를 OOO원(쟁점건물 OOO원, 토지 OOO원)에 양도한 후 2020.4.24. 2020년 제1기 부가가치세 과세표준을 OOO원, 납부세액을 OOO원으로 하여 신고ㆍ납부하였고, 2020.5.29. 쟁점오피스텔 매매차익에 대하여 토지등 매매차익예정신고를 한 후 현재 신고세액 OOO원 중 분납분 OOO원이 체납상태에 있다.
(2) 토지등 매매차익예정신고 대상에서 배제되는 주거용 건물에 해당하는지 여부는 조세법률주의에 따라 쟁점건물의 실제 사용용도가 아닌 공부상 용도로 판단하여야 하는바, 쟁점건물에는 공부상 업무시설인 오피스텔만이 소재하고 있으므로 쟁점건물을 주거용 건물로 볼 수 없다. (가) 제10차 한국표준산업분류표에 의하면, 부동산업과 유사한 건설업의 경우 주거용 건물 건설업(4111)의 세세분류로 단독주택건설업(41111), 아파트건설업(41112), 기타공동주택건설업(41119)을 두고 있는바, 주거용 건물은 주택으로 한정하여 해석하여야 한다. (나) 주택법과 같은 법 시행령에 의하면 오피스텔은 주택과 별개인 준주택으로 분류되어 있으므로 오피스텔은 주거용이 아닌 비주거용으로 보아야 한다. (다) 쟁점건물 인근인 OOO에 소재한 3개동 건물도 쟁점건물과 외관, 호수(156호), 사용승인일(2018.4.20.), 용도(업무시설)가 유사함에도 그 매매차익에 대해 토지등 매매차익예정신고가 이루어졌다. (라) 국세청 예규OOO도 주거용 오피스텔을 신축ㆍ판매하는 사업자는 소득세법제69조 소정의 토지등 매매차익예정신고를 해야 한다고 판단한 바 있다.
(1) 처분청이 제출한 사업자기본사항에 의하면, 청구인과 OOO은 2018.10.1. 처분청에 비주거용 건물 개발 및 공급업(업종코드: 703021)을 함께 영위하는 것으로 하여 사업자등록을 하였다가, 2020.2.3. 업종을 비주거용 건물 임대업(점포, 자기땅)(업종코드: 701201)을 영위하는 것으로 변경하였으며 2020.3.16. 폐업신고를 한 것으로 나타난다.
(2) 한국표준산업분류 제10차 개정분류 해설서(통계청 고시 제2017-13호, 2017.1.13.) 중 부동산 개발 및 공급업과 건물 건설업에 관한 내용은 아래와 같다. OOO
(3) 쟁점건물의 건축물대장에 의하면, 쟁점건물은 아래 <표1>과 같이 3개동으로 이루어져 있고, 2018.11.27. 착공되어 2020.3.25. 사용승인되었으며 제1종근린생활시설 2개호, 업무시설(주거용 오피스텔) 156개호로 구성된 것으로 나타난다. OOO
(4) 청구인과 OOO은 쟁점건물을 OOO원에 양도한 후 2020.4.24. 처분청에 2020년 제1기 부가가치세를 신고하면서 과세표준을 OOO원, 면세사업수입금액을 OOO원으로 기재한 것으로 나타난다.
(5) 청구인과 OOO은 2020.5.29. 쟁점건물 매매차익에 대해 과세표준을 OOO원, 산출세액을 OOO원으로 하여 토지등 매매차익예정신고를 한 것으로 나타난다.
(6) 처분청이 제출한 경정청구 처리결과 통지에 의하면, 청구인이 2020.9.11. 한 경정청구에 대해 “쟁점건물은 공부상 주용도가 업무시설인 오피스텔이므로 토지등 매매차익예정신고 제외대상인 주거용 건물 개발 및 공급업에 해당한다고 볼 수 없으므로 경정청구를 거부한다.”고 기재된 것으로 나타난다.
(7) 청구인은 쟁점건물은 사실상 주거용 건물이라는 근거로 다음과 같은 서류를 제출하였다. (가) 청구인이 제출한 쟁점건물 건축개요는 아래 <표2>와 같다. OOO (나) 청구인이 제출한 2020.3.25.자 쟁점건물 사용승인서에 의하면, 쟁점건물은 주용도를 업무시설[주거용 오피스텔 및 근린생활시설(소매점)]로 하여 사용승인을 받은 것으로 나타난다. (다) 청구인은 쟁점건물 내 오피스텔이 사실상 주택이라는 근거로 쟁점건물 내 오피스텔 부분의 사진과 설계․난방도면을 제출하였다.
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 주거용 건물 개발 및 공급업을 영위하여 토지등 매매차익예정신고의무가 없다고 주장하나, 소득세법제64조 제1항 및 제69조 제1항은 대통령령으로 정하는 부동산매매업을 경영하는 거주자에게 토지등 매매차익예정신고의무를 부여하고 있고, 같은 법 시행령 제122조 제1항은 대통령령으로 정하는 부동산매매업에 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외)을 제외하는 것으로 규정하고 있으며 제10차 한국표준산업분류표는 “오피스텔 건설”을 주거용이 아닌 비주거용 건물 건설업에 포함되는 것으로 기재하고 있어 오피스텔은 주거용 건물이 아닌 비주거용 건물에 해당하는 것으로 보이는 점, 주택법은 오피스텔을 주택과 별개인 준주택으로 정하고 있고, 소득세법제64조 제1항, 제69조 제1항 및 같은 법 시행령 제122조 제1항은 ‘준주택’이나 ‘오피스텔’을 주거용 건물로 본다고 정한바 없는 점, 쟁점건물의 집합건축물대장에 의하면, 쟁점건물은 제1종근린생활시설 2개호와 업무시설인 오피스텔 156호로 구성된 것으로 등재되어 있는 점 등을 종합하면, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법 제19조【사업소득】① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.(단서 생략)
12. 부동산업에서 발생하는 소득. (단서 생략)
③ 제1항 각 호에 따른 사업의 범위에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 통계법 제22조 에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따르고, 그 밖의 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제64조【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 “부동산매매업”이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제4호ㆍ제8호ㆍ제10호 또는 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산의 매매차익(이하 이 조에서 “주택등매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다. 제69조【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부】① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 “토지등”이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다.
② 제1항에 따른 신고를 “토지등 매매차익예정신고”라 한다. 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. (2) 소득세법 시행령 제122조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 부동산매매업”이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 “주거용 건물 개발 및 공급업”이라 한다)은 제외한다.
(3) 주택법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. (4) 주택법 시행령 제4조【준주택의 종류와 범위】법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
4. 건축법 시행령별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔
(5) 건축법 제2조【정의】② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다. (6) 건축법 시행령 제3조의5【용도별 건축물의 종류】법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)
결정 내용은 붙임과 같습니다.