제출된 견적서 및 영수증의 원본은 그 상태로 보아 이 건 과세 이후에 새로이 작성된 것으로 보이지는 않는 점 등에 비추어 쟁점①ㆍ②금액은 지출사실이 금융거래 증명서류 등에 의해 확인되는 자본적지출액에 해당하는 것으로 보이며, 쟁점③금액의 경우, 청구인 김영신의 계좌입출금거래내역에서 공사 관련 비용으로 거래상대방에게 계좌이체된 내역이 나타나고 그 거래적요상의 항목이 지하실의 배관, 전기 및 바닥 공사와 관련된 것으로 확인되므로 해당 공사에 소요된 쟁점③금액 역시 자본적지출액에 해당하는 소득세법 시행령 제163조 제3항 제3호의 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로 보는 것이 타당하다 할 것임
[주 문] OOO서장과 OOO서장이 2021.8.5. 및 2021.8.18. 청구인 aaa과 청구인 bbb에게 각 한 2021년 귀속 양도소득세 경정청구거부처분은 1999년 7월 및 9월에 지출된 OOO원, 2002년 7월에 지출된 OOO원 및 2009년 12월부터 2010년 8월까지 지출된 OOO원을 2021.2.25. 양도된 OOO 소재 토지(251.9㎡) 및 건축물(835.27㎡)의 자본적지출액으로 보고 그 금액에서 청구인들의 각 지분에 상당하는 금액을 필요경비로 각 인정하여 과세표준 및 세액을 각 경정한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청들 의견
(1) 청구인들이 쟁점부동산에 대수선공사를 하고 쟁점금액을 지출한 경위는 다음과 같다. (가) 청구인 aaa은 1999.5.20. 쟁점부동산을 시세보다 저렴한 OOO원에 매수하였는데, 취득 당시 쟁점부동산은 빈 공실이 많았고 외벽이 갈라져 있었으며 누수가 심해 여기저기 곰팡이가 많이 핀 상태여서 전면적인 대수선공사가 필요하였다. (나) 청구인 aaa은 당시 OOO에 사업장을 둔 OOO 대표 ccc(이하 “ccc”이라 한다)과 쟁점부동산 대수선과 관련된 견적을 내어 1999년 9월 내․외벽 철거, 외부 노후주차장 및 가설물 철거, 철근 시공 후 레미콘 도포 미장마감 등의 대수선공사(쟁점①금액 발생)를, 2002.6.25. 내․외부 석재공사, 샷시공사, 전기공사, 실내공사(쟁점②금액 발생)를 하였고, 공사에 따른 쟁점①․②금액을 청구인 aaa의 OOO 계좌에서 현금 출금하여 ccc에게 지급한 후 영수증을 수령하였다. (다) 쟁점부동산을 임대하던 중 그 이용에 있어서 불편을 해소하기 위해서는 화장실 설치 등 수리가 필요함에 따라 2009년 12월부터 2010년 8월까지 쟁점부동산에 대한 수선(소득세법 시행령 제163조 제3항 제3호 에서 규정하고 있는 자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위한 목적)을 하였고 이와 관련된 비용 OOO원(58건)을 상대방 계좌로 이체지급하였다[이 중 처분청들이 자본적지출로 인정한 OOO원(3건)과 수익적 지출로 보이는 OOO원(5건)을 제외한 나머지 OOO원(50건)이 청구금액임].
(2) 쟁점금액은 쟁점부동산의 자본적지출에 해당되므로 필요경비로 인정하여야 한다. (가) 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 따르면 자본적지출이란 내용연수를 연장시키거나 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하는 것으로, 소득세법 시행령 제67조 제2항 의 규정을 준용하여 계산한 자본적지출액 뿐만 아니라 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 그 지출에 관한 소득세법 제160조의2 제2항 에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우도 포함한다 할 것이다. (나) 쟁점건물에 대한 공사견적서와 그 부속서류, 영수증, 청구인 aaa의 은행계좌 거래내역, 공사업체(ccc)의 거래사실 확인서, 부동산임대사업 매출과세표준 신고내역, 건물임대사업의 특성, 약 22년의 보유기간 중 자본적지출이 없을 수 없는 경험칙 등을 종합적으로 고려하면 쟁점금액이 자본적지출액임을 알 수 있다. (다) 처분청 OOO서장이 공사업체인 ccc에게 공문으로 ‘ 거래사실 확인 등 자료 제출 요구’를 하고 ccc으로부터 거래사실이 있음을 확인받았음에도 세금계산서 등 정규증빙을 수취하지 아니하였다 하여 쟁점금액을 자본적지출액으로 인정하지 아니하는 것은 우리나라 건설공사의 현실을 도외시한 행정편의주의에 불과하다.
(1) 청구인들이 쟁점금액 중 1999년과 2002년에 대수선 공사비로 지출하였다는 쟁점①금액 및 쟁점②금액은 객관적 증빙이 없으므로 자본적지출액으로 인정하기 어렵다. (가) 필요경비에 산입되는 대수선 공사비와 관련하여, 대수선을 하는 경우에는 건축법 제14조, 같은 법 시행령 제11조에 따라 관할 지방자치단체에 신고하여야 하고 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제3조에 따라 건축물대장상 대수선 및 용도변경 표기를 하여야 함에도 쟁점건물의 건축물대장에는 전소유자의 대수선 및 용도변경 내역만 확인되고 해당 기간 동안의 대수선의 기재내역이 없어 실제 대수선 공사가 진행되었는지가 불확실하다. (나) 지출액의 증빙과 관련하여 객관적으로 확인할 수 있는 계좌이체내역이 없고 단지 계좌상의 현금출금내역과 임의로 사후 작성 가능한 수기 영수증만 있을 뿐이다. (다) 또한 대수선공사가 있었다면 쟁점부동산의 OOO 사업장(OOO)과 공사업체 ccc 간의 부가가치세 매입 및 매출 자료가 확인되어야 함에도 부가가치세 및 세금계산서 합계표 신고내역에서 그러한 내용이 확인되지 않는다. (라) 조사기간 중 공사업체 ccc에게 실제 거래확인 가능한 객관적 증빙을 요청하였으나 회신된 확인서에는 ‘실제 거래하였고 대금은 현금 수령하였다’고 기재되어 있을 뿐 객관적인 공사대금 수령확인이 가능한 증빙은 제출되지 아니하였으며, ccc은 고액체납자로 명단공개 대상자 이력이 있고, 해당거래는 국세부과제척기간이 경과한 상태여서 ccc의 진술 또한 신빙성이 없다 할 것이다.
(2) 2009년 12월〜2010년 8월에 양도 자산의 용도 변경, 개량 또는 이용편의를 위하여 지출하였다는 쟁점③금액과 관련하여, 해당 기간 동안의 청구인들의 계좌이체내역은 확인되나, 공사를 하였다고 볼만한 계약서, 견적서 등이 존재하지 않고, 해당 공사로 쟁점부동산의 가치가 올랐다면 2010년말 현재 재무제표상 건물가치가 증가하였어야 함에도 거의 변동이 없으며, 오히려 수선비 계정에 OOO원을 초과한 금액이 소득세 필요경비로 계상되어 있는바, 쟁점③금액은 그 지출내역이 불명확하고 소득세 및 양도소득세 필요경비 중복계상혐의가 있어 자본적 지출액으로 보기 어렵다.
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제160조의2(경비 등의 지출증명 수취 및 보관) ② 제1항의 경우 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자(법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 제163조 및 법인세법 제121조 에 따른 계산서
2. 부가가치세법 제32조 에 따른 세금계산서
3. 여신전문금융업법에 따른 신용카드매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우 그 증명서류를 포함한다)
4. 제162조의3 제1항에 따라 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 재화나 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우 그 재화나 용역을 공급받는 자에게 현금영수증 발급장치에 의하여 발급하는 것으로서 거래일시ㆍ금액 등 결제내역이 기재된 영수증(이하 "현금영수증"이라 한다) (2) 소득세법 시행령 제67조(즉시상각의 의제) ① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.
② 제1항에서 “자본적 지출”이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것
③ 사업자가 각 과세기간에 지출한 수선비가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당수선비를 필요경비로 계상한 경우에는 제2항에 따른 자본적 지출에 포함되지 않은 것으로 한다.
1. 개별 자산별로 수선비로 지출한 금액이 600만원 미만인 경우
2. 개별 자산별로 수선비로 지출한 금액이 직전 과세기간종료일 현재의 재무상태표상 자산가액(취득가액에서 감가상각누계상당액을 차감한 금액을 말한다)의 100분의 5에 미달하는 경우
3. 3년미만의 주기적인 수선을 위하여 지출하는 비용의 경우 제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 (3) 소득세법 시행규칙 제79조(양도자산의 필요경비 계산등) ① 영 제163조 제3항 제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. 하천법ㆍ댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
(4) 건축법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
9. “대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다. 제14조(건축신고) ① 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다.
4. 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선 (5) 건축법 시행령 제3조의2(대수선의 범위) 법 제2조 제1항 제9호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것
2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
3. 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
4. 지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
6. 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
8. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
9. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(법 제52조 제2항에 따른 마감재료를 말한다)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것 제11조(건축신고) ② 법 제14조 제1항 제4호에서 “주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 대수선을 말한다.
1. 내력벽의 면적을 30제곱미터 이상 수선하는 것
2. 기둥을 세 개 이상 수선하는 것
3. 보를 세 개 이상 수선하는 것
4. 지붕틀을 세 개 이상 수선하는 것
5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 수선하는 것
6. 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 수선하는 것
(6) 건축물대장의 기재 및 관리등에 관한 규칙 제3조(건축물대장의 기재) 건축법 시행령(이하 “영”이라 한다) 제25조 제3호에서 “국토교통부령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 건축물의 증축ㆍ개축ㆍ재축ㆍ이전ㆍ대수선 및 용도변경에 의하여 건축물의 표시에 관한 사항이 변경된 경우
(1) 청구인들의 쟁점부동산 취득, 양도, 양도소득세 신고 및 경정청구 등의 경위는 아래와 같다. (가) 청구인 aaa은 1999.5.20. 쟁점부동산을 취득하고, 2000.8.8. 쟁점부동산에 대한 지분 1/2을 청구인 bbb에게 증여하였다. (나) 청구인들은 1999.5.21.(개업)부터 2021.3.22.(폐업)까지 약 22년간 OOO이라는 상호로 쟁점부동산에서 임대사업을 영위하였다. (다) 청구인들은 2020.11.13. 주식회사 CCC에 쟁점부동산을 OOO원에 양도하는 매매계약을 체결하고 2021.2.25. 잔금수령 후, 쟁점금액을 필요경비에 산입하지 아니하여 <표1>과 같이 양도소득세를 신고하였다가, 아래 <표2>와 같이 처분청들에 경정청구를 하였다. <표2> 경정청구 내역 (단위: 원) OOO (라) 처분청들은 2009년 12월에서 2010년 8월에 지출된 OOO원 중 OOO원만 자본적지출로 인정하고 나머지는 거부처분하였으며, 이에 청구인들은 쟁점①․②금액과 OOO원에서 자본적지출로 인정된 OOO원 및 수익적 지출로 본 OOO원을 제외한 나머지 OOO원(쟁점③금액)을 자본적지출로 인정하여야 한다며 이 건 심판청구를 제기하였다.
(2) 청구인이 쟁점금액을 자본적지출로 인정하여야 한다며 제출된 자료에서 확인된 내용은 다음과 같다. (가) 공사명을 ‘OOO 건물보수공사’로, 공사업체를 OOO ccc으로 기재된 1999.7.4.자 및 2002.6.25.자 견적서(공사집계표 포함)에 의하면, 1999.7.4.자 견적서의 경우, 공사금액으로 쟁점①금액(OOO원)이, 공사내역으로 ‘기존노후건물 내․외벽 철거, 내부바닥 시공, 기존 외부주차장바닥 철거후 재시공, 철근시공 후 미장마감, 기둥 미장마감, 및 화장실 철거 후 재시공 등(공사별 단가금액 포함)’이, 대금조건으로 ‘계약후 7일 이내 80%의 계약금을 지급하고 완공검사후 20%를 지급한다’는 내용이 기재되어 있고, 2002.6.25.자 견적서의 경우, 공사금액으로 쟁점②금액(OOO원)이, 공사내역으로 내․외부 석재공사, 샤시철거후 재시공공사, 전기공사, 실내건축보수공사(1층내부 및 기둥철거, 타일, 도색 등 공사 포함) 등(공사별 단가금액 포함)이, 대금조건으로 ‘공사후 현금조건’이라고 기재되어 있다. (나) 위 1999.7.4.자 및 2002.6.25.자 견적서에 따른 지출증빙과 관련하여, ccc이 청구인 aaa에게 발행(1999.7.9., 1999.9.6. 및 2002.7.3.)한 영수증에 의하면, ccc이 ‘OOO 보수공사’ 대금으로 1999.7.9. OOO원을, 1999.9.6. OOO원을, 2002.7.3. OOO원을 각 영수한 것으로 나타나고, 청구인 aaa의 OOO 예금계좌 (OOO) 현금출금내역에 의하면, 각 영수증에 기재된 날짜에 영수증상의 금액(OOO원)과 2002.7.5. OOO원이 인출되어 총 쟁점①․② 금액에 해당하는 금액인 OOO원이 현금인출된 것으로 확인된다. (다) 청구인 aaa의 2009.12.31.부터 2010.8.24.까지의 OOO 계좌 입출금거래내역에 의하면, 계좌상의 거래일자별 적요란에 공사내역이 각 기재되어 있고 해당 건별 거래금액이 상대방 계좌로 이체(쟁점③금액 상당 금액)된 내역이 나타나는데, 그 내역은 주로 지하실의 배관, 전기, 바닥 공사와 관련된 재료비 및 인건비 등인 것으로 확인된다. (라) 처분청 OOO서장의 ‘거래사실 확인 등 자료 제출 요구’ 공문(OOO, 2021.7.8.)에 대한 ccc의 확인서(2021.7.16.)에 의하면, ‘쟁점건물의 보수공사 및 내외부 석재공사 등과 관련하여 쟁점①금액 및 쟁점②금액을 현금수령하였음을 확인한다’는 내용이 기재되어 있다. (마) 청구인들의 임대업과 관련된 부가가치세 과세표준증명서에 의하면, 1999년 제2기〜2020년 제2기 부가가치세 과세기간 동안의 매출 과세표준 합계는 OOO원으로 연 평균 매출액은 OOO원인 것으로 확인된다.
(3) 처분청들이 제출한 건축물관리대장 및 OOO 사업장의 재무제표에 의하면, 쟁점건물의 주된 용도는 근린생활시설 및 사무실로, 청 구인들의 쟁점건물 취득 이후 건축물의 대수선 등의 내역은 나타나지 않고, 대차대조표(2010.12.31. 현재)의, 토지 및 건물 계정에 각 OOO원 및 OOO원이, 손익계산서(2010.1.1.〜2010.12.31.)의 수선비 계정에 OOO원이 계상된 것으로 확인된다.
(4) 한편, 제출된 견적서와 영수증의 원본은 그 지질 상태가 오랜 기간 동안의 보관으로 누렇게 바라고 얼룩의 흔적이 있는 것으로 나타난다.
(5) 소득세법제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제3항에서 같은 법 시행령 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액, 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다) 등으로서 그 지출사실이 금융거래 증명서류 등에 의하여 확인되는 경우에는 필요경비가 인정되는 자본적 지출액으로 본다고 규정하고 있다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청들은 쟁점금액을 자본적지출액으로 인정할만한 객관적 증빙이 없다는 의견이나, 쟁점①․②금액 관련 견적서상의 공사내역이 기존노후건물 내․외벽 철거 및 재시공 등 건물의 가치를 증가시키기 위한 것으로 확인되는 점, 금융증빙과 관련하여, 쟁점①금액의 경우, 1999.7.4.자 견적서에 대금지급 조건을 ‘계약 후 7일 내 80%, 완공 후 20% 지급’으로 기재되어 있는데, 청구인 aaa의 계좌에서 계약일로부터 7일 내인 1999.7.9. 공사금액(OOO원)의 80%인 OOO원, 1999.9.6. 나머지 20%인 OOO원이 출금된 내역이 확인되고 쟁점②금액의 경우에도 견적서상의 현금지급 조건에 따라 2002.7.5. 청구인 aaa의 계좌에서 해당 금액(OOO원)이 인출된 내역이 나타나는 점, 청구인 aaa이 쟁점①․②금액의 계좌상 출금일 및 금액과 동일한 내용의 영수증을 수수한 점, 공사업체 ccc이 쟁점건물에 대한 공사를 진행하고 쟁점①․②금액을 수령하였음을 확인하고 있는 점, 제출된 견적서 및 영수증의 원본은 그 상태로 보아 이 건 과세 이후에 새로이 작성된 것으로 보이지는 않는 점 등에 비추어 쟁점①․②금액은 지출사실이 금융거래 증명서류 등에 의해 확인되는 자본적지출액에 해당하는 것으로 보인다. 또한 쟁점③금액의 경우, 청구인 aaa의 계좌입출금거래내역에서 공사 관련 비용으로 거래상대방에게 계좌이체된 내역이 나타나고 그 거래적요상의 항목이 지하실의 배관, 전기 및 바닥 공사와 관련된 것으로 확인되므로 해당 공사에 소요된 쟁점③금액 역시 자본적지출액에 해당하는 소득세법 시행령제163조 제3항 제3호의 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서 처분청들이 쟁점금액을 필요경비가 인정되는 자본적지출액에 해당하지 않는 것으로 보아 청구인들의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이라고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.