쟁점토지 취득과 관련된 실제계약서나 000원을 지급한 사실이 확인되는 금융증빙 등 객관적인 자료를 제출하지 못하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 등기사항전부증명서에 기재된 가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
쟁점토지 취득과 관련된 실제계약서나 000원을 지급한 사실이 확인되는 금융증빙 등 객관적인 자료를 제출하지 못하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 등기사항전부증명서에 기재된 가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점임야의 취득가액은 등기사항전부증명서상 기재된 거래금액인 OOO원이 아닌 실제거래가액인 OOO원으로 경정되어야 한다. 처분청은 쟁점임야의 등기사항전부증명서상 거래가액인 OOO원을 쟁점임야의 취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 경정·고지하였으나, 청구인은 쟁점임야 취득 당시 양도인의 요청에 따라 부득이하게 다운계약서를 작성하였던바, 실제 취득가액은 OOO원(계좌이체 OOO원+수표 OOO원+전세금 양수 OOO원)이다.
(2) 쟁점임야는 그 지상에 주택이 건축되어 있었고, 청구인이 이를 임대하였던바, 사업용임야이다. 이러한 사실이 청구인이 제시한 전세계약서와 위성사진 등에서 확인되므로 처분청이 쟁점임야를 비사업용토지로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
(1) 등기사항전부증명서상 기재가액인 OOO원을 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다. 청구인은 다운계약서를 작성하여 쟁점임야를 취득하였다고 주장하면서도 실제계약서와 OOO원 지급에 대한 증빙을 제시하지 못하고 있다. 청구인이 제출한 증빙을 보면, OOO원의 영수증의 발행일은 2006.5.25.로 쟁점임야 중도금에 대한 영수증으로 확인되고, 전세금을 인수하였다며 제출한 전세계약서의 작성일은 2006.12.13.로 잔금지급일(2006.7.3.)과 차이가 나는 등 청구주장을 신뢰하기 어렵다.
(2) 쟁점임야는 비사업용토지에 해당한다. 쟁점임야 관련 지방세 부과내역을 보면, 토지분 지방세만 부과되었을 뿐 그 지상 건물에 대한 취·등록세 내역이 존재하지 않고, 주택분 재산세가 부과된 내역도 없으며, 쟁점임야의 재산세 전수자료 토지물건상세현황을 보면, 공부상 지목은 임야이나 현황지목은 대지이고, 2007년부터 2018년까지 종합합산토지로 지방세가 과세된바, 소득세법제104조의3 제1항 제4호에 의하면 비사업용토지로 봄이 타당하다. 또한 청구인이 그 지상의 무허가건물을 임대하였다고 주장하며 제출한 2006.12.13.자 전세계약서를 보면, 임차인과 임대인 모두 인감도장이 아닌 것으로 확인되는 등 해당 계약서의 진위가 의심스럽고, 임차인이 해당 주소지에 전입신고된 내역이 없는 등 해당 건물이 주택으로 사용되었다는 증거가 없다. 설령 쟁점임야 지상에 무허가 주택이 존재하여 청구인이 2006년에 이를 임대하였다 하더라도 이후에도 지속적으로 주택으로 사용되었는지 여부가 불분명하므로 청구주장을 받아들이기 어렵다.
① 등기사항전부증명서상 기재된 거래가액을 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
② 쟁점임야가 비사업용토지에 해당하는지 여부
(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비의 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 제100조【양도차익의 선정】 ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】 ⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. 제104조【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.
8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지 양도소득세 과세표준 세율 1억5천만원 초과 3억원 이하 5,260만원+(1억5천만원 초과액*48%) 제104조의3【비사업용 토지의 범위】 ① 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다. 제168조의7【토지지목의 판정】 법 제104조의3의 규정을 적용함에 있어서 농지·임야·목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의한다. 다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다. 제168조의6【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
1. 산림보호법에 따른 산림보호구역, 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률에 따른 채종림(採種林) 또는 시험림
2. 산지관리법에 따른 산지 안의 임야로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 임야. 다만, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역(같은 법 시행령 제30조의 규정에 따른 보전녹지지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안의 임야로서 도시지역으로 편입된 날부터 3년이 경과한 임야를 제외한다.
3. 사찰림 또는 동유림(洞有林)
4. 자연공원법에 따른 공원자연보존지구 및 공원자연환경지구 안의 임야
5. 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률에 따른 도시공원 안의 임야
6. 문화재보호법에 따른 문화재보호구역 안의 임야
7. 전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률에 따라 전통사찰이 소유하고 있는 경내지
8. 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법에 따른 개발제한구역 안의 임야
9. 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역 안의 임야
10. 도로법에 따른 접도구역 안의 임야
11. 철도안전법에 따른 철도보호지구 안의 임야
12. 하천법에 따른 홍수관리구역 안의 임야
13. 수도법에 따른 상수원보호구역 안의 임야
14. 그 밖에 공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야로서 기획재정부령이 정하는 임야
② 법 제104조의3 제1항 제2호 나목에서 "임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야"라 함은 임야의 소재지와 동일한 시(제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 제10조 제2항 에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)·군·구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다), 그와 연접한 시·군·구 또는 임야로부터 직선거리 30킬로미터 이내에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유하는 임야를 말한다.
③ 법 제104조의3 제1항 제2호 다목에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률에 따른 임업후계자가 산림용 종자, 산림용 묘목, 버섯, 분재, 야생화, 산나물 그 밖의 임산물의 생산에 사용하는 임야
2. 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률에 따른 종ㆍ묘생산업자가 산림용 종자 또는 산림용 묘목의 생산에 사용하는 임야
3. 산림문화ㆍ휴양에 관한 법률에 따른 자연휴양림을 조성 또는 관리·운영하는 사업에 사용되는 임야
4. 수목원·정원의 조성 및 진흥에 관한 법률에 따른 수목원을 조성 또는 관리·운영하는 사업에 사용되는 임야
5. 산림계가 그 고유목적에 직접 사용하는 임야
6. 지방세특례제한법 제22조 ㆍ제41조ㆍ제50조 및 제89조에 따른 사회복지법인등, 학교등, 종교ㆍ제사 단체 및 정당이 그 사업에 직접 사용하는 임야
7. 상속받은 임야로서 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 임야
8. 종중이 소유한 임야(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)
9. 그 밖에 토지의 소유자, 소재지, 이용상황, 소유기간 및 면적 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있는 임야로서 기획재정부령으로 정하는 임야 제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준 등) ①법 제104조의3제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지(이하 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지를 판정한다.
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지: 사용이 금지 또는 제한된 기간
2. 토지를 취득한 후 문화재보호법에 따라 지정된 보호구역 안의 토지: 보호구역으로 지정된 기간
3. 제1호 및 제2호에 해당되는 토지로서 상속받은 토지: 상속개시일부터 제1호 및 제2호에 따라 계산한 기간
4. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간
② 법 제104조의3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지에 대하여는 해당 각 호에서 규정한 날을 양도일로 보아 제168조의6의 규정을 적용하여 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. (다음 각 호 생략)
③ 법 제104조의3 제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 않는다. (다음 각 호 생략)
④ 제3항 제1호의2에 따른 경작한 기간을 계산할 때 직계존속이 그 배우자로부터 상속ㆍ증여받아 경작한 사실이 있는 경우에는 직계존속의 배우자가 취득 후 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 기간은 직계존속이 경작한 기간으로 본다.
(1) 청구인은 2006.7.3. 쟁점임야를 AAA로부터 취득한 후 취득가액을 OOO원으로 하여 관할지자체 및 등기소에 신고하였고, 전소유자 AAA도 2006.7.28. 쟁점임야의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였으며, 처분청은 쟁점임야를 비사업용토지로 보아 아래 <표1>과 같이 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원(무신고·납부불성실가산세 합계 OOO원 포함)을 결정·고지하였다. <표1> 처분청의 양도소득세 결정내역 OOO
(2) 양도소득세를 중과하는 비사업용 토지의 판정과 관련하여 소득세법 제104조의3 제1항 제2호 나목 및 같은 법 시행령 제168조의9 제2항은 “임야의 소재지와 같은 시·군·구, 그와 연접한 시·군·구 또는 임야로부터 직선거리 30킬로미터 이내에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유하면서 같은 시행령 제168조의6에서 정한 비사업용토지의 기간기준 요건을 충족한 경우에는 비사업용 토지에서 제외한다고 규정하고 있는바, 처분청과 청구인이 제출한 자료에서는 청구인이 쟁점임야 소유기간[2006.7.3.(취득일)∼20019.8.30.(양도일)]까지 쟁점임야 소재지와 직선거리 30킬로미터 이내인 OOO와 OOO 및 OOO에 주민등록이 되어 있는 것으로 확인되나, 청구인이 해당 주소지에 사실상 거주하였는지 여부에 대한 처분청의 검토내용은 확인되지 않는다.
(3) 처분청이 제시한 과세근거로 제시한 자료는 아래와 같다. (가) 쟁점임야 취득가액과 관련한 부동산실거래가 자료 조회내역 등을 보면, 청구인의 쟁점임야 취득가액은 실거래가액(검인계약서 금액) OOO원으로 나타나고, 쟁점임야 등기사항전부증명서상 거래가액도 OOO원으로 확인되며, 쟁점임야의 2006년 개별공시지가는 OOO원(㎡당 OOO원)으로 나타난다. <표2> 청구인의 쟁점임야 매입관련 부동산실거래가 신고자료 내용 OOO (나) 쟁점임야의 재산세 부과내역을 보면, 쟁점임야 소재지에서 토지분 재산세 내역만 확인될 뿐 주택분·일반건축물분 재산세 부과내역은 확인되지 않고, 처분청은 2021.12.22. OOO장에게 쟁점임야 지상에 무허가건물이 존재하는지 여부에 대하여 확인요청을 하였으나 OOO장은 2021.12.24. 처분청에게 해당 없음으로 회신하였으며, 2007년부터 2018년까지 재산세전수자료 토지물건상세조회자료에서는 쟁점임야의 공부상지목은 임야이나 현황지목은 대지이고, 2018년까지는 종합합산토지로 분류되었으나, 2019년에는 분리과세토지(주택건설 사업용토지)로 분류된 것으로 나타난다. <표3> 재산세 전수자료 토지물건상세조회 자료 중 일부 OOO
(4) 이에 대하여 청구인이 제출한 증빙은 아래와 같다. (가) 청구인은 쟁점임야 전 소유자와 다운계약서를 작성하였고, 실거래가액 OOO원 중 OOO원 외 OOO원은 현금으로 지급한 후 현금영수증을 수령하였고, OOO원은 전세금을 인수하였다고 주장하며 이에 대한 증빙으로 2006.5.25.자 현금영수증과 2006.12.13.자 쟁점임야에 대한 부동산전세계약서에 대한 사진출력물을 제출하였다.
1. 위 현금영수증의 부동산의 표시에는 쟁점임야 소재지가 기재되어 있고, 쟁점임야에 대한 ‘매매 중도금조’라고 기재되어 있는데, 이에 대하여 처분청은 위 현금영수증은 쟁점임야 매매대금 중도금(지급일자: 2006.5.25.) OOO원에 대한 영수증이라는 의견이다.
2. 위 부동산전세계약서에는 “OOO의 무허가 건물임”이라고 기재되어 있고(용도: 주거), 임대차 보증금은 OOO원 중 계약금 OOO원의 지급일은 2006.12.13., 잔금 OOO원의 지급일은 2007.1.22.로 기재되어 있는데 이에 대하여 처분청은 위 부동산전세계약서가 잔금일 2006.7.3. 이후의 것인바, 취득 당시에 전세금을 인수한 것이라는 청구주장은 사실과 다르다는 의견이다. (나) 이 외 청구인은 쟁점임야 지상에 주택이 존재하였다는 증빙으로 쟁점임야의 2015년 항공사진 등을 제출하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점임야는 부득이하게 다운계약서를 작성하였고 전소유자에게 OOO원을 지급하여 취득하였다고 주장하나, 청구인의 주장과 달리 청구인이 쟁점토지를 거래가액 OOO원으로 취득한 사실이 쟁점토지의 등기사항전부증명서를 통하여 확인되는 점, 처분청이 쟁점토지의 취득가액으로 결정한 등기부기재가액이 실제 거래가액과 다르다는 부분에 대하여 이를 주장하는 청구인이 입증하여야 함에도 쟁점토지 취득과 관련된 실제계약서나 OOO원을 지급한 사실이 확인되는 금융증빙 등 객관적인 자료를 제출하지 못하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 등기사항전부증명서에 기재된 가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점임야는 지상에 무허가 건물이 존재하였고, 청구인이 이를 임대하는 등 비사업용토지로 볼 수 없다고 주장하나, 처분청이 제출한 재산세전수자료 토지물건상세조회 자료에 따르면 쟁점임야는 2006년부터 2019년까지 공부상지목이 임야이나 현황지목은 대지로, 2006년부터 2018년까지 종합합산토지로 분류되었으나 2019년에는 분리과세토지(주택건설 사업용토지)로 분류된 것으로 나타나는 등 사실상 현황이 대지로 보이는 점, 소득세법 시행령 제168조의7 (토지지목의 판정)에 따르면 법 제104조의3(비사업용 토지의 범위)의 규정을 적용함에 있어 농지‧임야‧목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 사실상의 현황에 의한다고 규정하고 있고, 소득세법 제104조의3 제1항 제4호 에 의하면 대통령령이 정하는 기간(5년 이상 보유 토지의 경우 양도일 직전 5년 중 2년을 초과, 양도일 직전 3년 중 1년을 초과, 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간) 동안 재산세 종합합산대상인 토지의 경우 비사업용 토지라 할 것인바, 사실상 현황이 대지인 쟁점임야의 경우 취득일인 2006.7.3.부터 2019.5.31.까지 재산세 종합합산대상으로 확인되므로 보유기간의 대부분이 소득세법 제104조의3 제1항 제4호 에서 정하는 비사업용 토지인 것으로 보이는 점, 청구인은 쟁점임야 지상에 건물이 있었다고 주장할 뿐, 객관적인 증빙이 확인되지 아니하므로 소득세법 시행령 제168조의14 에서 규정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등에 해당한다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점임야를 비사업용 토지로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.