등기사항전부증명서, 개별주택가격확인서, 취ㆍ등록세 납부세액계산서, 재산세 과세내역서 등에서 쟁점주택의 연면적은 272.42㎡로 나타나고 있는 점, 사용승인일 당시 쟁점주택은 고급주택의 기준인 연면적 264㎡이상인 단독주택으로 양도당시 실지거래가액은 9.5억원으로 고급주택 기준을 충족하여 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 적용대상에 해당되지 아니하는 점 등에 비추어 위와 같은 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨
등기사항전부증명서, 개별주택가격확인서, 취ㆍ등록세 납부세액계산서, 재산세 과세내역서 등에서 쟁점주택의 연면적은 272.42㎡로 나타나고 있는 점, 사용승인일 당시 쟁점주택은 고급주택의 기준인 연면적 264㎡이상인 단독주택으로 양도당시 실지거래가액은 9.5억원으로 고급주택 기준을 충족하여 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 적용대상에 해당되지 아니하는 점 등에 비추어 위와 같은 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 법령상 명시적인 근거가 없음에도 쟁점주택 연면적에 옥탑면적을 포함하여 쟁점주택을 고급주택으로 보아 과세한 처분은 부당하다. (가) 쟁점주택은 부수토지 면적이 147.4㎡이고, 건축물대장상 연면적은 261.62㎡인 3층 다가구주택으로 2002.6.12. 착공하여 2002.10.7. 사용승인되었으며, 2019.3.21. 일괄양도되었다. 쟁점주택의 사용승인일 당시 시행중인소득세법제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제156조는 거주용 건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등 고급주택의 기준을 명시(연면적이 264제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것)하고 있으므로 연면적이 261.62㎡인 쟁점주택은 고급주택에 해당하지 아니하고, 조세특례제한법제99조의3 제1항 및 제2호에서 정한 2001.5.23.부터 2003.6.30. 기간 중 자기가 건설한 신축주택의 사용승인 또는 사용검사를 받고 신축주택을 취득한 날로부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우 그 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 제외하도록 하면서 신축주택이 소득세법제89조 제1항 제3호의 고급주택에 해당하는 경우 양도소득세 비과세대상에서 제외하도록 하고 있으므로 쟁점주택은 양도소득세 과세특례를 적용받는 신축주택에 해당되어 쟁점주택 양도에 대한 양도소득세는 소득세법제95조에 따라 장기보유특별공제를 적용하고 조세특례제한법 시행령제99조의3 제2항 제2호에 따라 계산한 금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감하여 그 과세표준을 산정하고 일반세율을 적용하여야 한다. (나) 건축법 시행령 제119조 제1항 제4호 에 의하면 건축물의 연면적은 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 산정하고 피난안전구역의 면적, 대피공간의 면적은 제외되는 것으로서, 옥상에 올라가는 계단과 옥탑의 면적 등이 건축면적의 1/8 이하이면 연면적에서 제외하도록 규정하고 있는바, 이는 옥탑이 위급상황에 대처하기 위한 필수시설로 건축되는 것이므로 건축 관련 법령에서도 옥탑면적을 연면적에서 제외하도록 하고 있고, 공부인 건축물대장에서도 옥탑면적은 연면적에서 제외하여 기재되고 있는바, 처분청의 의견과 같이 옥탑을 주택의 연면적에 포함하여 과세하려면 건축물대장에 옥탑을 포함하여 기재하거나, 옥탑을 주택에 연면적에 포함하여 과세한다는 명시적인 근거가 있어야 할 것임에도 명시적인 과세근거 없이 공부상이나 법률상 기재된 내용과 달리 옥탑면적을 쟁점주택의 연면적에 포함하여 양도소득세 감면대상을 축소하고 있으므로 이는 국고주의적이고 과세편의적인 처분에 해당한다.
(2) 쟁점주택의 옥탑을 층수에 포함한다면, 쟁점주택은 4층인 다세대 주택에 해당하므로 세대별로 고급주택 해당여부를 판단하여야 한다. (가) 소득세법 시행령제155조 제15항에서 규정하는 건축법 시행령별표1, 제1호 다목에서 다가구주택을 “주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개층 이하일 것, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외)의 합계가 660제곱미터 이하일 것, 19세대 이하가 거주할 수 있을 것 등을 모두 갖춘 주택으로 공동주택에 해당하지 아니하는 것”으로 규정하고 있고, 건축법 시행령별표1, 제2호 다목에서는 다세대주택을 “주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택”으로 규정하고 있는바, 처분청이 공부상 기재와 달리 쟁점주택의 옥탑면적을 쟁점주택의 연면적에 합산하여 산정하여야 한다면 쟁점주택의 옥탑은 사실상 주거에 제공하는 것으로 볼 수 있고, 이에 따라 쟁점주택의 사실상 층수는 3개층이 아닌 4개층에 해당하므로 쟁점주택은 다세대주택인 공동주택에 해당하게 된다. (나) 쟁점주택은 주택으로 쓰이는 층이 4개층 이상으로서 건축법 시행령별표1 제2호 다목의 다세대주택에 해당하는바, 그 전체를 하나의 매매단위로 양도하였다 하더라도 하나의 주택으로 보아서는 아니되고 각 세대별로 고급주택여부를 판단하여야 하고 쟁점주택의 각 세대별 면적은 최고 87.65㎡를 초과하고 있지 않으므로 고급주택의 기준에 미달하게 되므로 쟁점주택 양도에 대한 당초 처분은 취소하는 것이 타당하다.
(1) 쟁점주택의 연면적은 272.42㎡로 사용승인일 당시 고급주택의 기준을 충족하므로 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 적용대상에 해당되지 아니한다. (가) 청구인은 쟁점주택이 연면적이 고가주택의 기준에 해당하지 아니하므로 조세특례제한법제99조의3 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용대상이라고 주장하나, 쟁점주택은 일반건축물대장상 옥탑(계단실)의 면적 10.8㎡가 건축물현황에 표기되어 있고, 연면적의 표기에만 옥탑의 면적을 제외하고 261.62㎡로 표기되어 있으며, 개별주택가격확인서에 공시된 연면적은 272.42㎡이고, 취득당시 취ㆍ등록세 관할구청인 OOO의 2012년 쟁점주택 취득신고에 따른 납부세액 계산서에 의하면 연면적 272.42㎡로 확인되며, 2003년부터 2019년까지 부과된 재산세 과세내역서에 의하면 옥탑면적이 포함된 연면적 272.42㎡로 기재되어 있다. (나) 청구인의 주장과 같이 건축물대장에는 옥탑 10.8㎡가 연면적에서 제외되어 표기되어 있지만 소득세법 시행령제156조 고급주택의 범위에는 주택의 연면적은 주택으로 보는 부분(소득세법제89조 제3호를 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다)을 포함한다고 규정하고 있고, 등기부등본, 개별주택 가격확인서, 취ㆍ등록세 신고 과세내역, 재산세 과세내역, 다수의 예규와 판례 등을 종합하여 볼 때 쟁점주택의 연면적은 272.42㎡로 사용승인 받은 날 당시의 고급주택 기준인 264㎡ 이상이고, 양도당시의 실지거래가액은 OOO원으로 6억원을 초과하는 고급주택에 해당하므로 쟁점주택은조세특례제한법제99조의3 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 적용대상에 해당되지 아니한다.
(2) 청구인은 옥탑면적을 연면적에 포함할 경우 쟁점주택이 다세대주택에 해당한다고 주장하나, 건축법 시행령제119조 제1항 제9호에서 수평투영면적의 합계가 당해 건축물의 건축면적의 8분의 1 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니한다고 규정하고 있는바, 옥탑의 면적은 10.8㎡로 쟁점주택 건축면적 88.25㎡의 8분의1 이하에 해당하여 층수 산입기준을 충족하지 않으므로 쟁점주택을 공동주택인 다세대주택으로 볼 수 없다.
① 옥탑면적을 연면적에 포함하여 쟁점주택을 고급주택으로 볼 수 있는지 여부
② (예비적 청구) 쟁점주택을 고급주택으로 볼 경우 다세대주택에 해당하므로 세대별로 고급주택 해당여부를 판단하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법(2001.3.28. 법률 제6429호로 일부개정된 것) 제89조 (비과세양도소득) 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “讓渡所得稅”라 한다)를 과세하지 아니한다
3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(居住用建物의 延面積ㆍ價額 및 施設 등이 大統領令이 정하는 기준을 초과하는 高級住宅을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 소득세법 시행령(2002.10.1. 대통령령 제17551호로 일부개정된 것) 제154조 (1세대1주택의 범위) ③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 제155조 (1세대1주택의 특례) ⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. 제156조 (고급주택의 범위) 법 제89조 제3호에서 “거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.
1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이상 인 것
2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적 (주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 149제곱 미터이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것
3. 엘리베이터ㆍ에스컬레이터 또는 67제곱미터이상의 수영장중 1개이상의 시설이 설치된 주택
(3) 조세특례제한법(2002.12.11. 법률 제6762호로 일부개정된 것) 제99조의3 (신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당 하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득 금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세 대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.
2. 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택
② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.
④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 부 칙 제1조(시행일) 이 법은 2003년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제38조의2 제3항 제1호 단서, 제94조 제4항, 제145조 및 제146조의 개정규정은 공포한 날부터 시행하고, 제106조의3의 개정규정은 2003년 7월 1일부터 시행하며, 제126조의2의 개정규정은 2002년 12월 1일부터 시행한다. 제29조(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치) ① 이 법 시행전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다. (4) 조세특례제한법 시행령 제99조의3 (신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) ② 법 제99조의3 제1항에 따른 양도소득세 과세대상소득금액에서 빼는 양도소득금액(이하 이 조에서 "감면대상 양도소득금액"이라 한다)은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한다. 이 경우 새로운 기준시가가 고시되기 전인 경우에는 직전의 기준시가를 적용한다.
2. 취득일부터 5년 후에 양도하는 경우 감면대상 양도소득금액은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다. (5) 건축법 시행령(2009.9.15. 대통령령 제17365호로 일부개정된 것) 제119조 (면적ㆍ높이등의 산정방법) ① 법 제73조의 규정에 의하여 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수등은 다음 각호의 방법에 의하여 산정한다.
2. 건축면적: 건축물(지표면으로부터 1미터이하에 있는 부분을 제외한다)의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선[처마, 차양, 부연, 단독주택 및 공동주택의 발코니 기타 이와 유사한 것으로서 당해 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터(창고의 경우에는 3미터, 한옥의 경우에는 2미터)이상 돌출된 부분이 있는 경우에는 그 끝부분으로부터 수평거리 1미터(창고의 경우에는 3미터, 한옥의 경우에는 2미터)를 후퇴한 선]으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다
4. 연면적: 하나의 건축물의 각층의 바닥면적의 합계로 한다. 다만, 용적률의 산정에 있어서는 지하층의 면적과 지상층의 주차용(당해 건축물의 부속용도인 경우에 한한다)으로 사용되는 면적을 제외한다.
9. 층수: 승강기탑ㆍ계단탑ㆍ망루ㆍ장식탑ㆍ옥탑 기타 이와 유사한 건축물의 옥상부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 당해 건축물의 건축면적의 8분의 1(주택건설촉진법 제33조 제1항의 규정에 의한 사업계획승인 대상인 공동주택중 세대별 전용면적이 85제곱미터이하인 경우에는 6분의 1)이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 당해 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 산정하며, 건축물의 부분에 따라 그 층수를 달리하는 경우에는 그중 가장 많은 층수로 한다.
③ 제1항 제5호 다목 또는 제1항 제9호의 경우의 수평투영면적의 산정방법은 제1항 제2호의 규정에 의한 건축면적의 산정방법에 의한다. [별표1] 용도별 건축물의 종류
(1) 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하일 것. 다만, 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티부분을 층수에서 제외한다.
(2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터이하일 것
(3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택(가정보육시설을 포함하며, 층수를 산정함에 있어서 1층전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티부분을 층수에서 제외한다)
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 공부인 일반건축물대장에 옥탑면적을 제외하고 연면적을 산정(261.62㎡)하고 있으므로 쟁점주택이 고급주택의 요건을 충족하지 아니하여 조세특례제한법제99조의3 소정 양도소득세 과세특례 적용대상에 해당한다고 주장하나, 소득세법 시행령제154조 제3항에서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우 등은 그 전부를 주택으로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제156조에서 주택의 연면적은 제154조 제3항 본문에서 주택으로 보는 부분을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제156조에서 기준시가가 4천만원 이상인 단독주택으로 주택의 연면적이 264㎡ 이상이고 양도당시 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 경우 고급주택으로 규정하고 있는바, 쟁점주택은 주택으로 쓰이는 옥탑부분을 포함하여 주택으로 보아야 하는 점, 쟁점주택 등기사항전부증명서, 개별주택가격확인서, 취ㆍ등록세 납부세액계산서, 재산세 과세내역서 등에서 쟁점주택의 연면적은 272.42㎡로 나타나고 있는 점, 사용승인일인 2002.10.7. 당시 쟁점주택은 고급주택의 기준인 연면적 264㎡이상인 단독주택으로 양도당시 실지거래가액은 OOO원으로 고급주택 기준을 충족하여 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 적용대상에 해당되지 아니하는 점 등에 비추어 위와 같은 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택 연면적에 옥탑을 포함한다면 옥탑을 층수에 포함하여야 하고, 그 경우 쟁점주택은 주택으로 쓰이는 층수가 4개층으로서 다세대주택에 해당하므로 각 세대별로 고급주택 해당 여부를 판단하여야 한다고 주장하나, 건축법 시행령제119조 제1항 제9호에서 수평투영면적의 합계가 당해 건축물의 건축면적의 8분의 1이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니한다고 규정하고 있는바, 쟁점주택은 옥탑면적이 10.8㎡로 쟁점주택 건축면적인 88.25㎡의 8분의1 이하에 해당하여 층수 산입기준을 충족하지 못하고 있으므로 위와 같은 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 청구인에게 쟁점주택 양도에 대한 1세대1 주택 비과세를 부인하고 장기보유특별공제 배제 및 중과세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.