쟁점부동산은 다가구주택에 해당하므로 1세대1주택의 양도로 보아야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2020.7.15. OOO 소재 건물 및 그 부속토지(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO원에 일괄 양도하고, 1세대 1주택 고가주택 양도에 따른 2020년 귀속 양도소득세로 OOO원을 신고하였다.
• 나. 처분청은 2021.2.18.부터 2021.3.8.까지 청구인의 쟁점부동산 양도에 대한 세무조사를 실시결과, 청구인이 쟁점부동산을 주택으로 사용한 층수가 4개층 이상으로 단독주택에 해당하는 다가구주택의 요건에 해당하지 않는다 하여 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 5층만 1세대 1주택 비과세 적용대상으로 보아, 2021.8.13. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.10.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2015년 7월 말경 쟁점부동산 건물을 신축할 당시 다가구주택으로 등록하였고 양도할 때까지 변동사항이 없는데, 처분청은 임의대로 쟁점부동산을 다세대주택으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 것이다. 쟁점부동산 1층의 주차장 옆 공간에 약 3평 정도의 방 1개를 만들어 관리실처럼 사용하기 위한 용도였고, 옥탑방(12.15㎡)도 증축했다하여 층수로 계산하였다. 처분청은 1층과 옥상에 대한 불법건축물을 층수에 산입하여 쟁점부동산이 5개 층으로 다세대주택에 해당된다는 것인데, 이는 다가구주택을 다세대주택으로 변형시켜 과세한 것으로 부당한 과세처분이다. 양도대금이 OOO원으로 이 중 전세보증금 OOO원을 임차인들에게 돌려주었고, 양도소득세 등으로 OOO원을 납부하고 부동산소개료로 OOO원을, 건축 당시의 대출금 일부를 상환하니 남은 것이 없는 처지인데, 세무사가 작성해준 양도소득세 OOO원보다 수배에 달하는 고액의 이 건 과세처분은 양도가액에 비해서도 형평성에 맞지 않는다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 시행령제155조 제15항은 건축법 시행령별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보되 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 그 전체를 하나의 주택으로 보도록 규정하고 있다. 따라서 건축법 시행령별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택의 경우 1주택으로 의제할 수 있으나, 청구인과 같이 불법 용도변경으로 건축법 시행령별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택의 요건을 충족하지 못하는 경우 그 전체를 하나의 매매단위로 양도하는 경우에도 그 전체를 하나의 주택으로 볼 수는 없는 것이므로 이 건 과세처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산은 다가구주택에 해당하므로 1세대1주택의 양도로 보아야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[ 도시 및 주거환경정비법 제74조 에 따른 관리처분계획의 인가일 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

• 가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것
• 나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다) (2) 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 제155조【1세대1주택의 특례】⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (3) 주택법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. 주택 이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. 단독주택 이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

3. 공동주택 이란 건축물의 벽․복도․계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. (4) 주택법 시행령 제2조【단독주택의 종류와 범위】주택법(이하 “법”이라 한다) 제2조 제1항에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

1. 건축법 시행령 별표 1 제1호 가목에 따른 단독주택

2. 건축법 시행령 별표 1 제1호 나목에 따른 다중주택

3. 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택 (5) 건축법 시행령 제119조【면적 등의 산정방법】① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.

2. 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.

• 가. 처마, 차양, 부연(附椽), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

9. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(주택법제15조 제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다. [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

1. 단독주택【단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집․공동생활가정․지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다】

• 가. 단독주택
• 나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치 할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)

• 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3. 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택【공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집・공동생활가정・지역아동센터・노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령제3조 제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다】. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주 차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

• 가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
• 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 쟁점부동산의 건축물대장상 내역 및 조사과정에서 확인된 건축물의 실제 사용현황은 아래와 같다.

1. 쟁점부동산 건축물 현황 OOO 2) 건축법 시행령 별표1의 다가구주택 요건 OOO (나) 건축물대장에 기재된 용도변동내용 및 원인은 아래와 같다. OOO (다) 2015년 쟁점부동산의 2015.3.2.자 공사계약서는 청구인과 MMM이 체결한 것으로 총 공사가액은 OOO원, 1층․4층 및 옥탑에 각 1가구씩 확장공사를 계약한 것으로 나타난다. (라) 처분청이 제시한 부동산임대차계약서에 의하면, 쟁점부동산의 1층(101호)을 AAA에게 2019.9.24.부터 2년 기간동안 보증금 OOO원에 임대한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산이 다가구주택으로 1세대1주택의 양도에 해당한다고 주장하나, 소득세법 시행령제155조 제15항에서 1세대 1주택의 특례 규정인 제154조 제1항을 적용할 때 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에 하나의 주택으로 보는 다가구주택은 건축법 시행령별표1 제1호 다목에서 3개층 이하의 주택 층수, 660㎡이하의 바닥면적 및 19세대 이하 거주라는 3가지의 요건을 모두 충족한 경우로 규정하고 있는 점, 쟁점부동산의 일반건축물대장에 의하면 2층부터 4층까지의 용도는 다가구주택(5가구)으로 되어있으나, 2015년 건축신축 과정에서 1층․4층 및 옥탑에 건축물대장의 현황과 다른 위반 건축물이 증축된 후 양도시점까지 주거용 건물로 임대된 사실이 임대차계약서에 의하여 확인되는 점 등에 비추어 쟁점부동산은 사실상 1가구주택으로 간주되는 다가구주택의 요건을 충족하지 않은 것으로 보이므로 위와 같은 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.