청구인과 처분청이 제시한 계약서들의 기재내용, 관련 금융거래내역 등에 비추어 처분청이 제시한 계약서를 실지거래가액으로 본 것과, 실제 공사여부와 대금 지급여부가 확인되지 않는 자본적 지출을 인정하지 아니한 처분에 잘못 없음
청구인과 처분청이 제시한 계약서들의 기재내용, 관련 금융거래내역 등에 비추어 처분청이 제시한 계약서를 실지거래가액으로 본 것과, 실제 공사여부와 대금 지급여부가 확인되지 않는 자본적 지출을 인정하지 아니한 처분에 잘못 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인이 2001.12.12. 쟁점부동산을 취득할 당시 매매대금을 OOO원으로 정한 청구인측 계약서가 존재하고 있고 동 계약서에 따라 청구인은 실제로 OOO원을 지급하였으며 매도인 DDD 및 공인중개사 FFF도 매매대금이 OOO원이라고 인정하고 있으므로 쟁점부동산의 취득가액은 OOO원으로 보아야 한다. (가) 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 세무조사 과정에서 매도인 DDD로부터 확보한 매도인측 계약서를 근거로 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 판단하였으나, 동 계약서는 당시 투병 중이었던 AAA(DDD의 아버지)의 상속문제를 우려하여 BBB(DDD의 어머니)와 DDD가 청구인의 동의없이 임의로 매매대금을 낮춰 작성한 다운계약서에 불과하다. BBB와 DDD는 당시 청구인 소유의 다른 부동산(OOO 토지 및 지상 건물)의 임대차 계약관리를 전담하며 청구인의 도장을 보관하고 있었던 공인중개사 FFF에게 부탁하여 위 다운계약서(매도인측계약서)를 작성하였으며 위와 같은 사실은 FFF의 진술에 의하여도 명확하게 확인된다. 청구인은 뒤늦게 이러한 사실을 확인하고서 BBB 등에게 항의하였는데 BBB는 2001년 당시에는 부동산 양도가액을 기준시가로 산정하던 시기였기 때문에 임의로 다운계약서를 작성하더라도 청구인에게 어떠한 영향을 미치지 않을 것으로 보고 임의로 작성하였다고 인정하였다. 처분청은 공인중개사 FFF가 2021.5.12.자 확인서를 통해 진술한 내용(쟁점부동산의 취득가액이 OOO원임)을 과세근거로 삼았으나, FFF는 위 진술을 스스로 번복하고 2021.5.18.자 확인서를 통해 “2021.5.12. 조사공무원이 자택에 갑자기 방문하여 다그쳐 질문하길래 20년이 지나 기억이 흐릿한 가운데 당황해서 얼떨결에 조사공무원이 의도한 대로 대답을 하고 말았다. 그 이후 당시 근무했던 사람과 통화를 하며 내용을 확인하니 조사공무원에게 대답한 내용과 달리 쟁점부동산의 실지거래가액은 OOO원임을 확인하였다”는 취지로 진술을 번복하였는데 이는 천천히 자료를 확인하고 당시 함께 근무하였던 직원에게 교차확인 받은 결과이므로 신빙성이 최초 진술보다 높을 뿐만 아니라 그 번복 경위도 충분히 납득할 만한 이유가 인정된다. 또한 처분청은 매도인측계약서가 청구인이 제출한 청구인측계약서보다 인장, 간인 및 특약사항 등이 구체적이라는 점을 들어 전자가 진정한 문서이고 후자가 조작된 것이라는 의견이나 ① 청구인과 매도인 측은 오랜 지인으로서 둘 사이에서 합의된 이상 중개수수료를 아끼는 취지에서 직접 매매계약서를 작성한데 반하여 처분청이 확보한 매도인측계약서는 공인중개사 FFF가 작성한 것이므로 문서의 용지나 내용의 구체적 측면에서 차이가 발생할 수 있는 점, ② 문서를 조작할 경우에는 해당 문서를 제출할 것이 전제되므로 의심을 사지 않도록 더 적극적으로 외형을 꾸밀 유인이 있고 실제로 조작본이 더 구체적으로 만들어진 사례는 흔한 점, ③ 만약 처분청 의견대로라면 계약서가 구체적으로 작성된 후에 청구인이 조잡한 형태로 새로 만들었다는 것이 되어 상식에 반하며 청구인이 어떠한 의도를 가지고 새로 만들었다면 실제 계약서에 기반해서 금액만 수정하는 방식을 취하였을 것인 점 등에 비추어 처분청의 의견에 동의할 수 없다. 또한 처분청은 청구인측계약서가 사후에 양도소득세를 줄이기 위해서 조작된 것이라는 의심을 가지고 이 건 부과처분을 하였으나, 감정인 GGG가 최첨단 감정기법을 활용하여 감정한 결과 “청구인측계약서는 작성된 날짜시점(2001년)경에 작성되었을 가능성이 높은 것으로 추정됨”이라는 감정결과를 제출하였으며, 감정인 GGG는 OOO에서 33년간 감정업무를 담당하다가 퇴직한 자로 다수의 중요 법원 사건에서 법원감정인으로 역할을 하는 등 국내 문서감정의 최고 전문가로 평가받는 인물이므로 이러한 전문가의 문서감정 결과의 신빙성을 함부로 부정할 수는 없는 것이다. (나) 주식회사 BBB(이하 “주-BBB”라 한다)는 쟁점부동산의 2001.10.11. 기준시가를 토지 OOO원, 건물 OOO원 합계 OOO원으로 평가하였는데, 토지에 대하여 공지지가기준법에 의하여 1㎡당 OOO원으로 평가하였고 거래사례비교법에 의하여 1㎡당 OOO원으로 평가하였다. 이처럼 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 및 감정평가에 관한 규칙에 근거한 공시지가기준법에 의한 평가금액이 거래사례비교법에 의한 평가금액과 거의 유사한 것으로 나타나는 점에서 그 합리성이 인정되므로 공시지가기준법에 의한 평가금액을 채택하여 감정평가액을 OOO원(OOO원×524.3㎡)으로 결정하였다. 건물에 대하여는 재조달원가법에 의하여 우선 표준단가에 보정단가를 가산한 후 경제적 내용연수, 경과연수 등을 고려하여 건물단가를 산정하는 방법으로 감정평가액을 OOO원으로 결정하였다. 이와 같이 주-BBB의 감정평가는 관련 법령에 따라 정당하게 이루어진 것이며 그 과정에서 어떠한 오류도 찾아볼 수 없다. 그럼에도 불구하고 처분청은 막연히 주-BBB의 감정평가서는 부실한 소급감정으로서 조세포탈행위를 은닉하기 위한 수단에 불과하다는 의견이나, 위 감정평가법인은 국내 최대 규모의 감정평가법인이자 최고 수준의 공신력을 인정받은 전문가 집단으로서 처분청이 함부로 그 신뢰성을 부인할 수 있는 기관이 아니다. 청구인은 위 감정평가액을 취득가액으로 인정하여 양도소득세를 재계산해 달라는 취지가 아니며 청구인이 주장하는 취득가액과 처분청이 제시하는 취득가액이 첨예하게 대립하는 상황에서 과연 어느 주장이 당시 상황에 비추어 합리적인 범위 안에 있는지 검증하는 취지이다. 이와 같이 객관적인 감정평가 결과에 비추어 보더라도 당시 추정가액 OOO원에 이르는 부동산을 그에 턱없이 미달하는 OOO원에 거래하는 경우를 상정하기 어렵고 당시 부동산 폭등기임을 고려하였을 때 추정가액의 1.4배 가량인 OOO원으로 거래하는 것은 충분히 상정할 수 있다 할 것이다. 더욱이 청구인은 고령이고 매우 오래 전 체결된 계약이라서 매매계약서 원본을 찾지 못하고 사본만 있어서 해당 사본으로 양도소득세 신고를 하였는데 처분청이 원본 제출을 요구하여 세무대리인이 직접 청구인이 오래 전 자료를 모아 둔 지하 창고를 방문하여 서류 더미를 일일이 파헤친 끝에 어렵게 원본을 찾은 것이다. 이에 세무대리인으로부터 해당 원본이 과거 작성 서류라는 사실을 명확히 할 필요가 있다는 조언을 받아 해당 원본 그대로 감정인 GGG에게 제시하여 감정을 받은 것이다. 한편 매도인 측 입장에서는 다운계약서(매도인측계약서)를 작성할 유인은 충분하다. 왜냐하면 매도인 AAA는 2001년 계약 당시 건강 악화로 상속을 준비 중인 상황이었고 실제로 얼마 지나지 않아 사망하였으며 당시 매도인 측은 가급적 매매대금을 현금으로 수령하기를 희망하였는데 아마도 AAA 몫의 매매대금을 자식들에게 전달하는 방식으로 상속을 대비하려던 상황으로 이해된다. 매매대금이 낮아질수록 상속세가 줄고 또한 상속인들이 소명해야 할 범위가 줄어들기 때문에 매도인 측에서는 다운계약서 작성을 고려했을 가능성을 상정할 수도 있다. 이에 대해 처분청은 배우자 상속공제 30억원 및 일괄공제 5억원을 적용받는 경우 상속세 부담액이 OOO원 정도이므로 매도인 측이 다운계약서를 작성할 유인이 없다는 의견이나, 피상속인이 재산을 처분한 금액이 재산종류별로 5억원 이상인 경우로서 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우에는 상속인이 상속받은 재산으로 추정하고 당시 매도인 AAA는 자식들에게 상속을 준비하던 상황이었으므로 AAA의 몫이 대부분 배우자에게 상속될 것을 전제한 추정은 타당하지 않다. (다) 쟁점부동산의 실지거래가액이 OOO원이라는 사실은 매도인 측 진술에 의하여도 확인된다. 즉 매도인 DDD 역시 쟁점부동산의 실지거래가액이 OOO원이라는 점을 분명하게 진술하였다. 이에 대해 처분청은 매도인 측이 2021.3.23. 보관하고 있던 매도인측계약서를 임의제출한 이후 청구인의 회유에 의하여 2021.5.21.자 확인서를 작성하였고 공인중개사 FFF는 2021.5.12. 조사청에 쟁점부동산의 실지거래가액이 OOO원이라는 확인서를 작성하였다가 청구인의 회유에 의하여 2021.5.18.자 사실확인서를 작성하였다는 의견이나, 매도인 BBB․DDD의 2021.5.21.자 사실확인서 및 공인중개사 FFF의 2021.5.18.자 사실확인서는 공통적으로 쟁점부동산의 실지거래가액이 OOO원이라는 사실, 매도인 측의 상속세를 고려하여 FFF를 통하여 다운계약서를 작성한 사실, 당시 기준시가로 양도소득세를 산정하는 시기라 청구인에게 영향이 없을 것으로 알고 청구인의 동의를 얻지 않은 사실을 확인하고 있는데 이는 이들이 상속세 포탈, 사문서 위조의 범행을 저질렀다는 사실을 스스로 인정하는 내용으로 사실이 아니면 작성할 수 없는 내용이다. BBB․OOO는 쟁점부동산 매매 이후 이행 과정에서 청구인과 분쟁을 겪고 나서 계속 갈등관계에 있었고 공인중개사 FFF도 더 이상 청구인과 이해관계가 없는 사람으로서 이들이 청구인의 회유에 의하여 본인들의 범행을 스스로 인정하는 허위 서류를 작성해 주었다는 것은 상식에 반한다. 더욱이 처분청은 이들이 형사처벌을 전제로 범칙조사를 받고 있는 청구인을 위해서 허위 서류를 작성해 주는 방식으로 조세포탈 행위에 가담하였다는 것인데 이들이 자신에 대한 형사처벌의 위험까지 무릅쓰고 그러한 행위에 가담할 이유가 전혀 없다. 청구인은 DDD가 처분청에 다운계약서를 제출한 이후에야 청구인 몰래 다운계약서가 작성된 사실을 알게 되었고 DDD의 행위에 책임을 묻기 위해서 항의를 하자 DDD가 청구인에게 용서를 구하면서 사실확인서를 작성해 준 것이다. 이렇듯 전후 사정 및 사실확인서의 내용에 비추어 나중에 이루어진 이들의 사실확인 내용이 사실에 더 부합한다고 보는 것이 훨씬 더 합리적이다. (라) 처분청은 아래 <표1>을 근거로 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 보아야 한다는 의견이나, 쟁점부동산의 2001년 당시 시가에 비추어 보더라도 이는 너무나도 터무니없이 낮은 가액이다. <표1> 처분청이 제시한 쟁점부동산 인근 부동산의 유사매매사례가액 ㅇㅇㅇ 그러나 위 <표1>을 보면 공통적으로 2001년～2003년에는 실거래가액이 1㎡당 OOO원 정도로 낮게 분포하지만 2007～2011년에는 하나의 사례를 제외하면 모두 OOO원인 사실을 알 수 있다. 이는 2005년 이전에는 부동산 양도가액을 기준시가로 산정하여 정확한 실거래가 신고자료를 확인하기 어려운 반면, 2006.1.1. 이후에는 소득세법이 개정(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정된 소득세법 제96조 제1항)된 후 기준시가가 아닌 실지거래가액으로 양도가액을 산정하도록 규정하였기 때문이다. 쟁점부동산에 대하여 2001.10.11.을 기준 시점으로 소급 감정을 수행한 주-BBB 역시 비교대상 거래사례를 2007.12.4.자 거래로 선정하면서 “실거래가 신고가 본격적으로 도입되기 시작한 2007년 이전에는 실거래가의 정상적인 신고사례가 거의 없고 존재하더라도 정상적인 사례를 찾아보기 힘들어서 부득이 2007.1.1. 이후의 실거래가 신고자료를 적용할 수밖에 없다”는 의견을 밝힌 바 있다. 즉 위 <표1>에서 1㎡당 실거래가가 2003년～2007년 사이에 2.5～3배 이상 상승한 것은 2005년 이전에는 실지거래가액보다 과소 신고되었다가 2006.1.1.을 기점으로 실거래가 관한 정확한 신고자료를 확보하게 되어 신고가액이 올라갔기 때문이다. 따라서 위 <표1>의 쟁점부동산 인근 OO동 일대의 숙박시설 실거래가는 2001～2003년의 경우 정확한 실거래가가 확인되지 않아 그 정확성을 담보하기 어렵고, 2007～2011년의 실거래가로부터 2001～2003년의 실거래가를 추정할 수밖에 없다. 청구인은 쟁점부동산을 매수할 당시 매도인 측과의 분쟁으로 2003년경이 되어서야 매매대금 지급을 완료하였는데 2007년 이후의 인근 숙박시설 실거래가가 1㎡당 OOO원 전후였다는 사정을 고려하면 위 시점에 쟁점부동산의 실거래가를 1㎡당 OOO원으로 보기는 어렵다 할 것이다. 이러한 사실은 앞에서 본 바와 같이 주-BBB가 수행한 감정평가액(OOO원)에 의해서도 확인되고 2001년 당시 쟁점부동산 인근에서 부동산중개업을 영위하던 HHH, III, JJJ도 쟁점부동산의 시가가 OOO원에 가깝다는 점을 공통적으로 진술하고 있다. 즉 ① 2001년은 부동산 가격이 급등하던 시기로 특히 OOO지역을 중심으로 폭등현상이 발생하여 부동산 가격 거품을 경고하던 시기였고 이러한 사실은 “2001년 OOO 지역을 중심으로 한 부동산 가격 폭등으로 부동산 거품이 우려된다”는 2001.12.19.자 서울경제신문기사 등을 쉽게 찾아 볼 수 있는 점, ② 반면 공시지가는 오래 전부터 시세의 절반에도 미치지 못하는 수준에 머물러 있었으며 특히 OOO지역의 공시지가는 시세의 30%에도 밑도는 사례가 비일비재하였고, 이에 정부는 2000년 이래 꾸준히 공시지가 현실화 조치를 공언하였으나 제대로 이행되지 않았고 비교적 최근에 이르러서야 공시지가가 시가에 어느 정도 근접하는 모습을 보이고 있는 점, ③ 청구인은 2018.10.30. 쟁점부동산을 주식회사 AAA에 매매대금 OOO원에 양도하였고 양수인은 곧이어 지상 건물을 철거하고 오피스텔을 신축․분양하였는데 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시 건물은 철거될 예정이었기 때문에 위 매매대금은 전액 토지에 대한 대가로 볼 수 있는 점 등에 비추어 보아도 쟁점부동산의 2001년도 당시 취득가액을 OOO원으로 보는 것이 합리적이다. 처분청은 쟁점부동산 소재 토지에 대한 공시지가상승률에 비추어 보더라도 청구인이 주장하는 OOO원을 설명할 수 없다는 의견이나, 쟁점부동산 소재 토지의 2001.12.12. 기준 개별공시지가는 1㎡당 OOO원이었고, 청구인이 양도한 2018.10.30. 기준 개별공사지가는 1㎡ OOO원으로 그 사이 약 3.46배가 상승하였는데, 그렇다면 2001년 기준 OOO원은 2018년 기준 약 OOO원(OOO원×3.46)이 되어야 한다는 것이다. 그런데 이러한 처분청의 논리를 그대로 적용하더라도 오히려 처분청만 불리해질 뿐인데 왜냐하면 쟁점부동산의 양도가액 OOO원을 2001.12.12.로 환산하면 OOO원(OOO원 ÷ 3.46)이 되며, 이는 소득세법이 취득가액을 확인할 수 없을 때 양도소득세를 산정하기 위하여 인정하는 방법이기도 하다(소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호). 그리고 이는 주-BBB의 쟁점부동산 중 토지에 대한 평가액 OO억원과 거의 유사한 수준이다. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액이 OOO원이라고 하는데 주-BBB가 당시 건물을 약 OOO원으로 평가하였고 이에 대해서 처분청도 달리 반박을 하지 못하는 상황이므로 처분청 의견에 의하면 토지의 실지거래가액은 OOO원 정도였다는 것이다. 다시 정리하면 아래 <표2>와 같이 객관적인 취득가액 추산금액(약 OOO원)에 비추어 보더라도 당시 추정가액 OOO원에 이르는 부동산을 그 절반에도 훨씬 못 미치는 OOO원에 거래하는 경우는 상정하기 어렵지만 당시 부동산 폭등기임을 고려할 때 추정가액의 1.4배 가량의 OOO원으로 거래하는 것은 충분히 상정할 수 있다고 볼 것이다. <표2> 취득가액 추산금액에 따른 괴리율 비교 ㅇㅇㅇ 또한 쟁점부동산 소재 토지의 2001.12.12. 기준 개별공시지가는 1㎡당 OOO원이었으며, 당시 개별공시지가를 적용한 쟁점부동산 소재 토지의 가액은 OOO원(=524.3㎡×OOO원)이고, 처분청이 주장하는 OOO원에서 당시 건물의 시가로 추정되는 OOO원을 제외하면 토지의 가액은 OOO원이 된다. 결국 당시 청구인이 공시지가 OOO원 가량의 토지를 OOO원에 취득하였다는 것이 된다. 당시 공시지가 시세의 절반에도 미치지 못하였고 특히 OO지역 공시지가가 시가 대비 최저 수준이었으며 더욱이 당시 부동산 투기가 과열되어 거품이 끼어 있던 사정들에 비추어 보면 청구인이 공시지가 수준으로 토지를 취득하였다는 것은 너무나도 설득력이 떨어지는 반면 2001년 부동산 시장이 과열된 상황에서 위의 금액의 1.4배 가량으로 취득하는 경우는 충분히 상정해 볼 수 있다. (마) 청구인은 쟁점부동산 취득가액 OOO원을 모두 실제로 지급하였다. 처분청은 조세범칙조사 심의 시 제출한 OOO원 상당의 청구인 계좌인출 금융거래 내역 중 OOO원 상당액만을 쟁점부동산의 취득대금 지급액으로 보고 나머지 금액을 배제하였는데 그 이유에 대해 설명하지 않고 있다. 청구인은 매도인 측과 쟁점부동산의 매매계약을 체결한 이후 명도 시점에 관하여 분쟁이 발생하여 중도금 및 잔금 지급을 미루다가 2003년경까지 이를 모두 현금 및 수표로 지급하였다. 청구인은 당시의 지급증빙자료를 찾기 위해 노력 중이나 20여년 전의 거래에 관한 증빙자료를 찾는 것에 어려움을 겪고 있다. 다만 청구인이 조세범칙조사 심의 시 제출한 OOO원 상당의 계좌인출 금융거래 내역에 비추어 보더라도 청구인이 쟁점부동산을 매수할 당시 OOO원 상당의 취득대금을 지급할 충분한 자금을 가지고 있었다는 점은 분명하다. (바) 청구인에 대하여 이루어진 특정범죄 가중처벌 등에 관한 법률 위반 사건에서 검찰은 조사청이 제출한 모든 증거에도 불구하고 증거불충분을 이유로 불송치(혐의없음) 결정을 내렸고 이후 서울고등검찰청은 처분청의 항고를 기각하였다. (사) 따라서 쟁점부동산의 취득가액은 청구인측계약서에 기재된 OOO원으로 보아야 함에도 불구하고 처분청은 다운계약서(매도인측계약서)를 근거로 하여 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 위법․부당하다.
(2) 청구인이 쟁점부동산의 리모델링 비용으로 지출한 공사도급금액 OOO원을 양도가액에서 필요경비로 공제하여야 한다. 쟁점부동산은 OO역 인근 유흥가에 위치한 모텔로서 인테리어가 곧 경쟁력으로 평가받는 숙박업의 특성상 내부 인테리어가 필수적이었다. 이에 청구인은 2001.10.11. 쟁점부동산을 취득한 이후 리모델링 공사를 하기 위해 2002년 3월 OOO에 건축․대수선․용도변경 신고를 하여 신고필증을 교부받았다. 이후 청구인은 인테리어 공사업자 KKK, LLL과 도급계약을 체결하고 쟁점부동산에 대하여 리모델링 공사비용 합계 OOO원을 지출하였다. 이러한 도급계약 및 공사비용 지출 사실은 LLL의 2006.5.19.자 사실확인서, KKK를 도와 도급공사를 진행하였던 KKK의 아들 NNN의 2012.3.20.자 거래사실확인서에 의하여도 뒷받침된다. 위와 같이 청구인은 쟁점부동산의 가치를 현실적으로 증가시키고 개량 또는 이용편의를 위해 지출한 도급공사비용이 세금계산서에 의하여 확인되는 이상 청구인이 지출한 OOO원의 공사비용은 필요경비로서 쟁점부동산의 양도가액에서 공제되어야 한다. 따라서 처분청이 OOO원을 필요경비로 인정하지 않고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 위법․부당하다.
(1) 청구인은 청구인측계약서를 근거로 쟁점부동산의 실지취득가액이 OOO원이라고 주장하나, 쟁점부동산의 매도인 측이 20년 이상 보관하고 있던 진실한 계약서인 매도인측계약서에서 쟁점부동산의 실질취득가액이 OOO원으로 나타나고 매도인측계약서상의 공인중개사 FFF도 이를 확인하고 있으므로 OOO원을 쟁점부동산의 실질취득가액으로 보는 것이 실질에 부합한다. (가) 조사청 담당공무원이 2021.3.23. 매도인 측 DDD의 주소지(OOO)를 방문하여 DDD로부터 매도인측계약서를 임의제출받았는데 동 계약서에 쟁점부동산의 실지거래가액은 OOO원으로 기재되어 있다. 동 계약서는 용지가 먹지로 되어 있고 간인이 날인되어 있으며 세입자 보증금 등 특약사항이 매우 구체적으로 기재되어 있고 매도인 측 AAA․BBB와 당시 공인중개사인 FFF(OOO) 및 청구인의 인감이 모두 날인되어 있으며 매도인 측이 20년 동안 보관해 오다가 조사청에 임의 제출한 사실 등으로 보아 동 계약서를 쟁점부동산에 대한 진정한 취득계약서로 보아야 한다. 또한 조사청 담당공무원이 2021.5.12. 쟁점부동산을 중개한 공인중개사 FFF의 거주지(OOO)를 방문하여 매도인측계약서를 보여주자 FFF는 동 금액(OOO원)이 쟁점부동산의 실지거래가액이 맞음을 확인하였다. 다시 말해 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후 양도소득세 예정신고당시 제출한 청구인측계약서를 과세관청이 적법하게 DDD로부터 임의제출받아 취득한 매도인측계약서가 발견됨으로써 진정성이 없다는 점이 드러난 것이다. 즉 매도인측계약서와 매도인 DDD 그리고 당시 부동산중개를 하였던 공인중개사 FFF의 확인을 통해 이 건 처분의 적법성은 충분하게 입증되었다 할 것이다. 그런데 청구인은 조사청의 위와 같은 입증자료와 관련하여 세무조사 과정에서 진술자를 수소문하여 찾아간 후 DDD 및 FFF로부터 조사청의 조사내용과 완전히 반대되는 내용의 확인서를 징구하고 나아가 청구인측계약서의 원본을 과세관청에 그대로 제출하지 않고서 임의로 사설감정인에게 의뢰하여 약품처리를 함으로써 과세관청이 검증을 못하게 만든 데에서 더 나아가 그로부터 발급받은 문서감정서 그리고 청구인이 제시한 조건에 따라 생성된 부동산 소급감정결과를 들면서 결국 반대사실을 주장하고 있는 것이다. 청구인 주장이 사실이라면(공시시효의 만료로 수사․기소가 이루어지지 않겠지만) 공인중개사 FFF와 DDD 등 매도인 측이 사문서를 위조하고 그 문서를 행사하여 상속세를 포탈하였던 것이라는 점을 자백하였다는 것인데 자신들의 직전 진술을 완전히 번복하는 내용의 확인서 한 장으로써 청구인의 주장이 증명되었다고 할 수 없다. 청구인은 자신과 매도인 BBB가 오랜 지인으로서 중개수수료를 아끼지 위하여 중개인 없이 매매계약서를 작성하였다고 진술한 바 있고, “무릇 문서를 조작할 경우 해당 문서를 제출할 것이 전제되므로 의심을 사지 않도록 더 적극적으로 외형을 꾸몄을 것인데 청구인측계약서는 외형상 매도인측계약서에 비해서 허술하므로 누가 조작된 문서를 이용할 유인이 있는지 여부로 판단되어야 한다거나 청구인이 어떠한 의도를 가지고 청구인측계약서를 만들었다면 실제 계약서의 금액만을 수정하는 방식을 취하였을 것이므로 더 자세하게 작성된 문서가 나중에 작성된 것으로 보는 것이 합리적”이라고 한다. 그러나 청구인과 매도인 BBB가 오랜 지인으로서 한 동네에서 형님, 아우라고 하던 사이로서 아무리 친한 사이였다고 하더라도 당시 매도인 측과 청구인이 적법한 공인중개사의 조력을 받지 않고 그에 따라 매매계약의 특약사항이나 기존 임차인들과의 관계를 정리하는 내용 그리고 여관업 허가 승계에 관한 내용까지 모두 생략하였고, 더욱이 매매목적물 중 건물의 표시는 누락하고 대지의 면적에도 착오를 일으킨 것으로 보이는 계약서를 작성하고 거래를 하였을 것이라는 청구주장은 거액의 부동산 매매거래의 상관행에도 반하여 합리적이지 않을 뿐만 아니라 일반적 사회통념에도 반하여 신뢰하기 어렵다. 설령 청구주장대로 OOO원 상당의 부동산 거래를 하면서 공인중개사에게 줄 중개수수료를 아끼려고 매매당사자들 사이에 직접 매매계약서를 작성하였다고 한다면 공인중개사를 통한 거래인 경우에는 발생하지 아니할 오류를 방지하기 위해서라도 여러 번 계약 내용을 검토하고 오류가 없는지 확인하는 것이 일반적이다. 즉 청구인측계약서는 매도인측계약서가 작성된 후 어느 시점에 임의로 작성한 것으로서 실질취득계약서 정본이 매도인 측에게도 따로 존재하고 있었다는 점을 알지 못하는 사람에 의하여 사후에 작성되었다고 보는 것이 이치에 맞고 합리적이며 상식에 부합한다. 따라서 청구인의 경우 OOO원에 달하는 쟁점부동산을 거래 당사자가 직접 작성한 부동산 매매계약서 한 장만으로 계약을 성취할 만큼 거래 당사자들이 매우 친하였다는 점, 직접 OOO원 상당의 거래를 하면서도 매매목적물 기재내용의 오류 및 구체적인 특약사항을 미기재한 이유, 실제로 건물 자체는 매매 목적물에서 제외시키려고 했던 것인지 등에 관하여 일반인이 납득할 수 있을 정도로 명확하게 증명하여야 할 책임을 부담한다. 청구인측계약서와 매도인측계약서에 날인된 인영 중에서 청구인만 인영이 동일한 것으로 나타나는데 이 점으로 보아 위조한 주체가 매도인 측이 아니라는 점은 분명하게 드러난다. 조사청의 ‘문서감정 신청에 대한 회신’을 살펴보면 청구인측계약서와 매도인측계약서 각각에 날인된 인영을 조사하여 같은 것인지 아니면 다른 것이지 감정한 결과가 나타나 있는데 동 문서감정서에 따르면 매도인 측의 각 인영은 청구인측계약서와 매도인측계약서에서 각각 다름에 반해 매수인인 청구인의 인영은 위 두 계약서에 동일하게 날인되어 있다는 사실이 확인되었다. 이러한 감정결과에 따르면 적어도 매도인 측에서 문서를 위조하였다고 보기는 어렵다는 사실을 알 수 있다. 왜냐하면 매도인 측에서 교묘하게 문서를 위조하려고 했다면 자신들의 인장을 그대로 사용하였을 것이기 때문이다. 즉 인영이 동일한 측에서 본래 계약서에서 사용한 인장을 한 번 더 사용하여 본래의 계약서가 아닌 임의의 계약서를 작성하였을 것으로 보는 것이 합리적이다. 그렇다면 매수인인 청구인 측에서 청구인측계약서나 매도인측계약서 중 하나를 매도인 측 모르게 작성하였다고 보는 것이 논리법칙과 경험칙에 합당한 결론이다. 청구인은 매도인측계약서가 청구인측계약서에 비해 자세하므로 매도인측계약서가 위조되었을 가능성이 더 높다고 주장하나, 통상 본래 존재하는 진실한 계약서를 위조하는 경우에는 본래 존재하는 내용을 삭제하거나 위조하는 자에게 불리한 내용은 빼고 작성하는 것이 일반적이다. 그런데 청구인이 매도인 측과 공인중개사 FFF에 의하여 위조된 것이라고 주장하는 매도인측계약서를 살펴보면 “여관 허가증은 매도인(AAA, BBB)은 MMM(청구인)에게 승계받게 협조하여 주기로 한다”는 내용이 포함되었다가 수기로 삭제된 점이 발견된다. 그리고 중개대상물 확인ㆍ설명서에도 “여관 허가증은 매도인(AAA, BBB)이 잔금 때 MMM(청구인)에게 이전해 주기로 한다. (여관상호: OOO)”이라고 매우 구체적으로 기재되어 있음을 확인할 수 있다. 이는 (만약에 청구주장대로 청구인측계약서가 진정하게 작성된 진짜 계약서라고 한다면) “계약 당시에는 언급조차 되지 않았던 것임에도 불구하고”, (청구주장으로는) 위조자인 매도인 측에게 불리한 내용의 특약사항까지 매도인 측이 위조된 계약서에 기재하였던 것이라는 취지인데 상식적으로 납득하기 어렵다. 또한 청구주장에 의하면 FFF는 실제 매매계약서에서는 공인중개사가 아니었는데 매도인 측과 짜고 위조된 매매계약서 작성에만 관여한 것이 된다. 그런데 부동산중개를 영업으로 하는 FFF가 별다른 이득도 없이 매도인 측에게 향후 발생할 수도 있는 상속세 문제 때문에 형사범죄를 저질렀다는 취지의 청구주장은 상식적으로 받아들이기 어렵다. 청구인측계약서에는 매매목적물인 토지 면적이 실제와 상이(524.3㎡를 534.3㎡로 잘못 기재)할 뿐만 아니라 매매목적물 중 건물은 제대로 표시조차 되어 있지 않았다. 만약 매도인 측이 계약서를 위조한 것이라면 매도인 측 중 1명인 DDD가 자신이 위조한 계약서를 현재까지 보관하고 있었을 까닭이 없다는 점에서 볼 때 청구주장은 설득력이 없다. 청구인은 문서를 조작했다면 의심을 사지 않도록 더 적극적으로 청구인측계약서의 외형을 꾸몄을 것이라고 주장하나, ① 매도인측계약서를 매도인 측이 보관하고 있었을 것이라고 예상하지 못한 청구인이 청구인측계약서 정도의 내용만으로도 충분히 과세관청을 기망할 수 있을 것으로 보고 청구인측계약서를 만들었다고 보는 것이 사회통념에 부합하는 점, ② 과세관청이 DDD로부터 매도인측계약서를 입수하였다는 사실을 알게 된 청구인이 DDD의 자택을 방문하여 매도인측계약서를 과세관청에 제출한 경위를 따져 물었다는 DDD의 진술이 있었던 점(조사청와 DDD의 유선통화 내용), ③ DDD는 과세관청에 매도인측계약서를 임의로 제출한 후 청구인으로부터 괴로울 정도로 시달린다며 여러 차례 조사공무원에게 호소하였던 점, ④ 청구인의 집요한 방문과 회유에 DDD는 임의로 제출하였던 매도인측계약서 원본을 과세관청으로부터 반환받자마자 그 자리에서 찢어버리도록 그의 배우자에게 지시하고 실행하게 하였던 점, ⑤ 무엇보다도 매도인 측이 계약서를 위조하였다면 그 위조 계약서를 현재까지 보관하고 있을 하등의 이유도 없었을 것이라는 점, ⑥ 자신의 문서 범죄 증거물을 아무런 실익도 없이 보관하고 있다가 과세관청에 임의로 제출하는 어리석은 자는 없을 것이라는 점 등의 사정들을 보면 청구인측계약서가 진실한 계약서라는 청구주장은 사실이 아님을 알 수 있다. 청구인은 실제 계약서에 기초하여 금액만 수정하는 간편한 방법을 택하지 않고 청구인측계약서를 작출하는 방법을 취하였다고 보는 것은 상식에 반한다고 주장하나, ① 통상의 문서위조ㆍ변조 사건들에 관한 사례들을 통해 알 수 있는 바와 같이 진실한 계약서를 바탕으로 계약 금액만을 수정하는 조작방식은 수정한 흔적을 지우는 것이 100% 완벽하게 이루어질 수 없는 관계로 결국 과세관청의 문서감정을 거칠 경우 위ㆍ변조 사실이 드러날 확률이 더욱 높아진다는 점, ② 계약 금액만 수정한 사실이 발각되는 경우 위ㆍ변조를 변명할 근거가 전혀 없어진다는 점, ③ 그에 비하여 새로운 문서 자체를 새롭게 만드는 조작방식을 취하는 경우에는 진실한 계약문서의 존재가 발각되기 전까지는 만든 문서의 진위를 문제 삼는 방식으로 변명할 수 있게 되는 점 등의 장점이 생기게 마련이므로 이러한 청구주장은 받아들이기 어렵다. 공인중개사 FFF의 당초 확인서(2021.5.12.)에는 매도인 측과 청구인 사이의 2001년 쟁점부동산의 매매계약을 중개하였다는 사실, 매매대금이 OOO원이 아니라 OOO원이라는 사실, OOO원으로 기재된 매매계약서는 처음 보는 문서라는 점을 인정하였는데, 청구인은 위와 같은 내용에 대하여 FFF가 진술을 번복하는 진술을 한 바 있다고 주장하는데 이러한 청구주장에 따르면 FFF는 자신이 중개하지도 않은 쟁점부동산에 관하여 매도인 측과 짜고 계약금액이 OOO원으로 기재된 계약서를 위조한 것이 되고 청구인은 이처럼 ‘쟁점부동산을 실제 중개하지 않았다’고 스스로 주장하는 공인중개사 FFF를 찾아가서 FFF에게 쟁점부동산의 당시 매매가액이 OOO원이라는 확인을 받아 낸 것은 모순이 있다. FFF가 쟁점부동산을 중개하지 않았다는 청구주장이 사실이라면 청구인은 FFF가 매도인 측과 짜고 계약서를 위조한 사람으로서 엄청한 피해를 입힌 사람이라고 할 것이고 그렇다면 마땅히 청구인으로서는 FFF를 찾아가서 번복 확인서를 받는 정도에 그치지 않고 매도인 측뿐만 아니라 FFF도 중개하지도 않은 쟁점부동산에 관하여 허위 계약서를 위조하였다는 혐의로 형사고발하는 것이 순리이다(비록 형사고발이 공소시효의 문제로 실익이 없다고 하더라도 민사상 정신적 손해배상을 요구하거나 과세관청에 허위 자료를 제출하였음을 탓하는 취지의 공식적인 조치를 취하는 것이 일반적인 반응이다). 따라서 이 건에 관한 FFF의 진술은 조사청에 대한 최초 진술이 실체적으로 진실이고 이후 청구인이 FFF를 찾아간 후에 이루어진 번복진술은 청구인의 회유와 압박에 의한 것으로서 진실이 아니라고 보는 것이 합리적이다. 청구주장에 따르면 문서를 위조한 매도인 측이 자신들이 위조한 매도인측계약서를 용감하게도 과세관청에 임의로 제시하였다는 취지인데 이는 상식과 통념에 반하는 주장이다. 통상 위조된 서류를 보관하고 있는 자는 그것을 이용하여 어떠한 이득을 취할 수 있을 것으로 생각하여 보관하는 것일 터인데 그렇지 않음에도 불구하고 자신의 범죄에 관한 개인적인 물증인 위조서류를 20년 넘게 장롱에 보관하는 일은 기대하기 어렵다. 그런데 청구인이 징구한 DDD와 BBB의 번복진술은 매도인 측이 공인중개사 FFF를 끌어들여 작성한 위조계약서를 지금까지 장롱 속에 보관하고 있었다는 것인데 상식에 반하므로 FFF의 번복진술과 마찬가지로 DDD의 번복진술 역시 진정성을 인정하기 어렵다. 청구인이 청구인측계약서에 대하여 사적으로 감정을 의뢰한 후 화학약품처리를 한 원본을 제출하는 방법을 사용하여 과세관청이 검증할 수 없게 만들었을 뿐만 아니라 감정결과를 신뢰하기 어렵다. 청구인은 자신이 제출한 청구인측계약서가 2001년에 작성된 것이라고 주장하면서 자신이 증거로 제출하기 전에 사설문서감정인 GGG에게 의뢰하여 감정한 결과 작성시점이 2001년으로 추정되었다고 주장하나, 인위적인 방법으로 감정한 결과를 신뢰하기 어렵고 설령 작성시점을 2001년으로 본다고 하더라도 작성시점이 중요한 것이 아니라 그 계약서가 진실한 것인지가 중요한 것이다. 또한 청구인은 2001년 매매 당시 매도인 측이 향후 AAA의 사망에 대비하여 상속세를 절감시켜야 할 필요가 있었을 것이라고 주장하나, ① 2001년 당시 AAA가 생존(2002.12.30. 사망)하고 있었으므로 상속을 미리 걱정하여 매도인 측과 공인중개사 FFF가 계약서를 위조하였을 가능성은 지극히 낮아 보이는 점, ② 매도인 측이 위조한 계약서라면 그것을 20년 이상 보관하다가 과세관청에 임의로 제출할 리 없다는 점, ③ 청구주장에 따르면 청구인은 억울하게 매도인 측과 공인중개사의 농간으로 말미암아 문서위조와 동 행사죄 및 조세포탈죄로 엄중한 형사처벌을 부담할 위험에 처하게 되었는데 그럼에도 불구하고 자신이 위조범이라고 주장하는 FFF와 DDD를 형사고발하지 않았다는 점, ④ 실제 청구인의 금융거래 내역과 매도인 측의 금융거래 내역을 살펴보면 OOO원 정도만이 당시에 거래된 사실이 인정될 뿐이라는 점, ⑤ 배우자 상속공제 OOO원을 이용할 경우 상속세 부담에서 충분히 벗어날 수 있는 방법이 있음에도 불구하고 공인중개사 FFF까지 가담시켜 굳이 형사처벌을 감수하면서까지 가족인 매도인 측 전체가 문서위조와 동 행사의 범죄에 가담하였다는 청구주장은 추정에 불과한 점 등의 사정에 비추어 보면 결국 당시 계약서를 위조할 이유가 매도인 측에게 있었다는 청구주장을 믿기 어렵다. 또한 청구인은 주-BBB가 청구인의 의뢰를 받고 쟁점부동산에 관하여 시가평가를 한 결과에 의하면 토지와 건물 합계 OOO원 정도로 계산된다고 주장하고 나아가 공시지가 비율에 의하더라도 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 보는 것이 충분하다고 주장하나, ① OOO감정평가법인의 의견은 감정을 의뢰한 측에서 제시한 명시적인 조건과 의견을 그대로 반영한 것에 불과한 점, ② 2001년경은 1998년 외환위기 이후 부동산 침체기가 이어지던 시기였던 반면에 2007년은 2006년경 부동산 호황기 이후 절정을 달리던 시점이므로 2001년 거래와 관련하여 2007년 12월에 이루어진 비교거래사례를 바탕으로 한다는 것은 그 자체로 오류가 존재할 수밖에 없다는 점, ③ 무리하게 비교거래사례를 2007년 12월 거래로 삼더라도 OOO원 정도로 산출될 뿐이라는 점에서 위 감정평가서의 내용은 청구주장을 뒷받침하는 증거가 될 수 없다. (나) 쟁점부동산의 취득가액이 OOO원이라는 사실은 지가상승률을 반영한 쟁점부동산의 양도가액 추정금액(아래 <표3> 참조)을 살펴보더라도 그 이유가 설명된다. <표3> 지가상승률을 반영한 쟁점부동산의 양도가액 추정금액 ㅇㅇㅇ 즉 개별공시지가 상승률을 반영한 쟁점부동산의 양도가액 추정금액에 큰 차이(OOO원 = ⑥-⑤)를 보이고 있고, 실거래 양도가액에서 개별공시지가 상승률을 반영한 양도가액 추정금액을 뺀 금액도 각각 큰 차이(OOO원 = ④-⑤ VS. △OOO원 = ④-⑥)를 보임을 알 수 있다. 이는 쟁점부동산의 취득가액이 OOO원이라는 청구주장을 인정할 경우 청구인은 쟁점부동산의 양도를 통해 OOO원의 손해를 보았다는 것이 된다. 또한 쟁점부동산 취득 당시 같은 지역 숙박업소의 1㎡당 거래가액도 매도인측계약서상의 거래가액과 유사하다. 쟁점부동산과 같은 지역인 OOO 소재 여관(모텔)을 위주로 조사한 결과 대지면적을 기준으로 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 형성된 1㎡당 거래가액은 OOO원 이하인 것으로 조사되었으나 청구인측계약서상의 매매가액은 1㎡당 OOO원으로 큰 차이가 있음을 알 수 있다. (다) 청구인은 쟁점부동산의 취득에 대하여 OOO원을 지급하였다고 주장하나 청구인이 2001년경 당시 매매대금을 OOO원을 지급하였다고 볼만한 근거는 없고 오히려 OOO원 정도를 지급한 것으로 나타난다. 처분청이 청구인의 OOO 계좌, 차명계좌로 보이는 청구인 며느리의 OOO 계좌, 청구인 자녀의 OOO 계좌의 당시 거래내역과 매도인 측의 금융거래 내역 등 객관적인 자료를 통해 확인한바 청구인은 쟁점부동산의 매매대금으로 OOO원 정도만을 지급한 것으로 조사된 반면 청구인은 주장을 입증할 금융거래자료 등 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있다. 또한 ① 매도인측계약서를 살펴보면 매매당사자들은 2001.10.11.까지 매도인 측이 중도금 OOO원을 받고서 부동산등기부등본상 근저당권을 11일까지 해지하고 설정금액을 말소하기로 하였음을 알 수 있는데 실제로 그 시점에 근저당권 설정이 해지된 사실, ② 계약서에 기재된 날짜대로 2001.12.10. 매도인 측으로부터 청구인에게 쟁점부동산에 관한 소유권이전등기가 경료된 사실, ③ 청구인에게 소유권이전등기가 경료된 후 2001.12.24. OOO원을 청구금액으로 하고 채무자를 청구인으로 하는 매도인 측 BBB의 가압류가 등기부에 기재되었다가 2001.12.31. 가압류 해제를 원인으로 위 등기가 말소된 사실 등 객관적인 증거를 살펴보면 매매계약이 이루어진 2001년경 당시에 쟁점부동산에 대한 매매대금이 모두 수수되었다고 보는 것이 상관행과 경험칙에 부합하는 정당한 추론이라 할 것임에도 중도금과 잔금에 관한 지급을 2003년까지도 완료되지 않았다는 청구주장을 믿기 어렵다. 또한 청구인은 자신에 대한 조세범 처벌법 고발사건에 대하여 서울고등검찰청이 무혐의 결정을 한 것을 부각하고 있으나 형사사법절차와 조세행정절차는 엄연히 다르므로 형사사법 절차에서 검사에 의하여 이루어진 증거불충분에 의한 불기소처분을 이 건 불복의 정당성과 일치시키기는 어렵고 처분청은 금융거래자료 등이 추가된 재항고장을 대검찰청에 접수(2022.10.4.)하여 2023년 2월 현재까지 대검찰청의 최종 판단은 이루어지지 않은 상태이다. 설령 대검찰청에서 최종적으로 증거불충분에 의한 무혐의처분이 이루어진다고 하더라도 이 건 심판청구에 제출된 증거에 따라 적정성 여부가 판가름될 수 있다고 할 것이다.
(2) 청구인은 쟁점부동산을 취득한 후 리모델링 공사비로 OOO원을 지출하였다면서 필요경비로 공제해 줄 것을 주장하나 실제로 공사를 진행하였다고 볼 만한 자료가 제시되지 않았다. (가) 쟁점부동산의 자본적지출액과 관련한 세부내용 및 지급증빙 등이 전혀 확인되지 아니한다. 청구인은 OOO원 대한 증빙으로 OOO장이 발급한 2002.3.7.자 용도변경 신고필증을 제출하였으나 실제 공사가 없는 경우에도 용도변경신고를 가능하므로 동 신고필증만으로 실제 공사를 입증하는 것은 아니며 실제 공사가 있었다면 건축 또는 대수선 신고필증을 교부받았어야 할 것이다. 또한 청구인은 2003.10.23.자 LLL 명의 도급계약서(공사금액 OOO원)를 제출하였으나 동 계약서 상 공사현장은 쟁점부동산이 아닌 OOO 소재 OOO(청구인 직접 운영)로서 쟁점부동산과 관련이 없으며, 2006.5.19.자 LLL 명의의 사실확인서도 OOO(청구인이 1996.12.19. 취득하여 심판청구일 현재까지 임대하고 있는 부동산) 1층 점포 인테리어 등 공사비로 확인된다. 또한 청구인은 2012.3.20. NNN 명의의 거래사실확인서를 제출하였으나 이는 OOO와 관련된 것으로 동 부동산은 청구인의 아들 OOO이 2006.1.24. 취득 후 2006.12.20. 양도한 부동산으로서 쟁점부동산 도급공사와 관련이 없는 것이다. 청구인이 쟁점부동산 도급공사 증빙으로 제출한 LLL 명의의 도급계약서 및 NNN 명의의 거래사실확인서 등으로 보아 청구인은 자신 또는 가족이 운영하는 여러 개의 숙박업소(OOO, OOO, OOO 등)의 공사비를 각각의 사업장 뿐만 아니라 다른 사업장에서도 중복 공제(실제 공사 여부도 불분명)한 것으로 보인다. (나) 청구인이 제출한 증거자료상의 리모델링 공사도급업자는 모두 무신고 및 사망한 자들이다. KKK(OOO)는 2009.1.14. 사망한 사람으로서 그의 아들 NNN에게 확인한바, 객실관리시스템 설치업자이며 여관․모텔의 객실 관리시스템 설치공사는 객실당 단가가 OOO원 정도여서 억대의 공사는 있을 수 없다고 진술하였고, 국세청 대내포털시스템 조회결과 KKK 발행분 세금계산서에 대해서 KKK는 부가가치세 및 종합소득세를 전혀 신고하지 아니하였으며 무재산으로 확인되었다. LLL은 2014.9.30. 사망한 사람으로서 사업자 미등록자이며, 그의 아들 OOO에게 탐문한바 LLL은 평생 일용직 목수로 생활하였던 것으로 확인되며, 국세청 대내포털시스템 조회결과 쟁점부동산 리모델링공사 관련 청구인이 제출한 LLL 명의의 입금표에 대해서 LLL은 부가가치세 및 종합소득세를 전혀 신고하지 아니하였으며 무재산으로 확인되었다. 또한 청구인의 쟁점부동산 표준대차대조표(OOO) 기장내용에도 청구인이 주장하는 도급계약과 관련된 자본적지출액은 전혀 반영된 사실이 없다. (다) NNN의 진술 및 포렌식 조사결과 청구인이 제출한 도급계약서는 모두 사후작성된 것임을 알 수 있다. NNN의 2021.5.7.자 참고인 심문조서에 의하면 NNN은 거래처 사장인 청구인의 부탁을 받고 LLL 명의 도급계약서(OOO원)를 2018.12.17. 밤 23:25경 청구인이 소유 및 운영하는 OOO 프런트에 있는 금고의 현금 투입구에 넣어 놓았다고 진술하였으며, LLL 명의 도급계약서의 경우 LLL의 주민등록번호가 아닌 NNN의 부친 KKK의 주민등록번호가 기재된 것과 관련하여 LLL의 주민등록번호 및 주소를 알지 못하여 해당란을 공란으로 출력해 주었다고 진술하였다. 또한 NNN은 청구인의 부탁을 받고 OOO 프런트에 있는 컴퓨터에서 누군가가 작성해 둔 LLL 명의의 도급계약서(OOO원)를 출력하여 청구인에게 직접 준 것으로 진술하였다. 2002.1.30.자 도급계약서(OOO원), 2005.5.1.자 도급계약서(OOO원), 2010.3.15.자 도급계약서(OOO원)를 포렌식 조사한 결과 당시 출시되지 않은 복사용지가 사용(2017.11.4. 생산된 것과 유사)된 것으로 사후 작성된 가능성이 높은 것으로 확인하였다 청구인은 서류를 보관하고 있던 OOO 지하 창고가 2020년 장마에 침수되어 보관 서류의 손실이 있었다고 주장하며 손해배상 관련 감정서를 제출하였으면서도 동 장소에서 조사수임 대리인이 거짓취득계약서(청구인측계약서)를 찾았다며 2021.4.27. 사설문서 감정서와 함께 제출한 반면, 같은 장소에 보관하였다고 주장하는 도급계약서 원본 등에 대해서는 찾지 못하였다는 주장을 하고 있다. 즉 청구인은 거짓도급계약서 원본 기제출분이 포렌식을 통해 사후작성된 문서로 들어나자 다른 도급계약서 원본을 미제출하는 방식으로 청구인의 조세포탈행위를 은닉하려는 것으로 판단된다. (라) 청구인이 주장하는 자본적지출액에 대한 금융거래내역이 존재하지 않는다. 청구인이 제출한 5건의 도급공사와 관련하여 조사청은 조사기간 중 청구인에게 수차례 대금지급 증빙을 요구하였으나 조사종결일까지 자료를 제출하지 않고 있다가 OOO청 조세범칙조사 심의위원회에 의견서를 제출하면서 OOO원에 대한 금융거래자료를 제출하였고 이 건 심판청구 시에는 OOO원을 기타필요경비로 공제해 줄 것을 청구하면서 아무런 근거도 제출한 바 없다. 또한 조사청이 OOO원의 금융거래자료에 대하여 검토한 결과 청구인의 계좌로 재입금된 금액 OOO원, 쟁점부동산 외 다른 부동산 취득자금 인출 추정 금액 OOO원 및 사용처 불명금액 OOO원 등 청구인이 주장하는 자본적지출액과 관련된 대금지급은 전혀 없는 것으로 확인된다. (마) 표준건축비를 기준으로 보더라도 청구인 제출 도급계약서상 공사금액은 터무니없는 금액이다. 국토교통부에서 매년 고시하는 1㎡당 표준건축비에 따르면 2002년 OOO원, 2010년 OOO원인 것으로 확인되는바, 표준건축비를 감안하더라도 청구인 제출 도급계약서 5건의 도급공사금액은 쟁점부동산 규모의 건물을 4회 이상 신축하는 금액에 해당하나 쟁점부동산 건축물대장에 따르면 2002년 용도변경(4층 관리실 32.41㎡, 주택 141.75㎡ → 오피스텔 174.16㎡), 2010년경 1층 점포 13.02㎡만을 증축한 이력이 있을 뿐이다. 거짓도급계약서 5건의 도급공사를 하였다는 기간 중 OOO을 직접 운영한 청구인 및 청구인의 아들 QQQ의 신용카드 등 매출자료에 따르면 공사기간 중 및 공사기간 전후 매출액에 큰 변화가 없어 사실상 전면적인 대규모 도급공사는 없었다. 다섯 번의 도급공사 기간 중 지상 1층에서 사업을 하였던 세입자들(임차인 9인)에게 탐문한바 2002년을 제외하고는 외벽 도색작업 외에 큰 공사를 하는 것을 보지 못하였다고 일관되게 진술하였다. (바) 청구인은 자신에 대한 OOO청 조세범칙조사위원회 회의와 관련하여 의견서 및 녹취록을 제출하면서 NNN이 청구인에게 허위 진술 대가를 요구하였다며 NNN이 협박범이라고 주장하였으나, 오히려 NNN은 “청구인이 본인을 회유하려고 여러 경로를 통해 본인에게 접근을 시도하고 있다. 너무 힘드니 빨리 검찰조사를 받을 수 있도록 조치해 달라”라고 요구한 사실이 있다. (사) 한편 처분청은 쟁점부동산에서 실제 발생한 공사비(OOO원), 감가상각비(OOO원) 등을 기타필요경비로 보아 공제하였다. (아) 따라서 처분청이 청구주장 OOO원을 필요경비 부인하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.
① 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 볼 것인지, 아니면 OOO원으로 볼 것인지
② 청구주장 OOO원을 자본적 지출액으로 보아 쟁점부동산 양도가액에서 차감할 수 있는지 여부
(1) 소득세법 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. (단서 생략) (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 조사청 담당공무원이 2021.3.23. DDD의 자택(OOO)을 방문하여 DDD를 상대로 매도인측계약서를 입수하게 된 경위는 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (나) 그 후 조사청이 2021.4.16. DDD와 통화한 내용은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (다) 조사청 담당공무원이 2021.5.18. DDD 자택을 방문하여 매도인측계약서를 반환하게 된 과정을 기록한 내용은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (라) 매도인 측 DDD와 공인중개사 FFF가 조사청에 제출한 1차 확인서 또는 조사내용과 청구인에게 작성하여 준 2차 확인서의 요약 내용은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (마) 청구인이 의뢰하여 GGGOOO 2021.4.23. 작성한 청구인측계약서에 대한 문서감정서에는 “동 계약서는 최근에 작성되었다고 볼 수 없고 작성된 날짜시점(2001년)경에 작성되었을 가능성이 높은 것으로 추정됨”을 기재되어 있다. (바) 쟁점부동산에 대한 2개의 취득 매매계약서(청구인측계약서 및 매도인측계약서)의 기재내용 비교자료는 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (사) 조사청 첨단탈세방지담당관이 2021.3.31. 및 2021.5.20. 작성한 문서감정서 기재 요약내용은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (아) 주-BBB는 청구인의 의뢰에 따라 2001.10.11. 기준시점 쟁점부동산의 감정가액이 토지 OOO원 건물 OOO원 합계 OOO원으로 소급 감정(2021.6.22. 작성)하였다. (자) 개별공시지가 변동내역 자료에 의하면 쟁점부동산의 1㎡당 개별공시지가는 2001년 OOO원에서 2018년 OOO원으로 변동된 것으로 나타난다. (차) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서 기재내용은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (카) 조사청이 2021.5.10. 청구인을 상대로 작성한 조세범칙혐의자 심문조서 주요 내용은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (타) 청구인이 쟁점부동산 양도소득세 신고 시 제출한 도급계약서 5건의 주요내용은 아래 <표4>와 같다. <표4> 청구인 제출 도급계약서별 세부내용 요약(양도소득세 신고시) ㅇㅇㅇ (파) 위 <표4> 중 OOO(KKK)는 청구인이 운영하는 OOO에 2004년 제1기～2005년 제2기 공급가액 OOO원을, OOO에 2004년 제2기～2005년 제1기 공급가액 OOO원의 세금계산서를 각 발급하였으나 쟁점부동산 리모델링공사와 관련된 세금계산서 발급이력은 나타나지 않는다. (하) 쟁점부동산의 건축물대장에 의하면 쟁점부동산은 지하 1층～지상 4층의 근린생활시설로서, 2002.4.2. 용도변경(4층 관리실 32.41㎡ 및 주택 141.75㎡ → 오피스텔 174.16㎡), 2010.12.24. 증축(1층 점포 13.02㎡)된 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 양도소득세 신고 시 처분청에 제출한 청구인측 계약서가 진정하고 유일한 계약서이고 동 계약서에 따라 OOO원을 매도인 측에게 모두 지급한 점에 비추어 쟁점부동산의 취득가액을 청구인측계약서 상의 매매가액 OOO원으로 보아야 한다고 주장한다. 소득세법 제97조 제1항 제1호 에 따르면 자산의 취득가액은 원칙적으로 실지거래가액으로 하고 여기서 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다 할 것이며 그 금액은 진정한 매매계약서에 의해 담보되는 것이 일반적이라 할 것이다. 이 건의 경우 청구인측계약서 외에 세무조사 과정에서 처분청이 확보한 매도인측계약서 등 두 개의 계약서가 존재하는데 조사청 첨단탈세방지담당관이 두 차례의 감정을 통해 작성한 문서감정서에서 “청구인측계약서와 매도인측계약서에서 매도인 AAAㆍBBB의 인영이 상이한 것으로 판단되고 청구인의 인영은 모두 동일한 인영일 가능성이 높음”으로 기재되어 있는바 그렇다면 청구인이 두 개의 계약서를 모두 작성하였을 개연성이 있다는 합리적인 의심을 부인할 수 없는 상황에서 이에 대해 청구인은 “BBB와 DDD가 공인중개사 FFF에게 부탁하여 다운계약서(매도인측계약서)를 작성한 것이며 FFF는 청구인의 부동산에 대하여 임대차 계약관리를 전담하고 있으면서 청구인의 인감을 보관하고 있는 상황에서 동 인감을 사용하여 허위의 다운계약서를 작성한 것”이라는 취지로 주장하나 동 주장에 대하여 청구주장을 뒷받침하는 증거자료는 FFF가 청구인에게 제출하였다고 주장하는 2021.5.18.자 FFF의 확인서가 유일하다. 그러나 중개업자란이 공란으로 되어 있는 청구인측계약서와는 달리 매도인측계약서에는 FFF가 중개인으로 기재되어 있는데 서류를 조작하거나 허위로 만들 경우 자신의 신분을 숨기는 것이 일반적인 현상임을 감안하면 FFF는 BBB와 DDD의 단순한 부탁에 의하여 허위의 다운계약서를 작성하면서 자신의 이름을 중개인으로 기재하고 날인까지 하였다는 것은 통상적이지 않아 보이고, FFF가 이러한 허위의 계약서를 작성할 동기도 부족해 보이며 FFF의 2021.5.18.자 확인서(청구인에게 제출된 자료)와 2021.5.12.자 확인서(처분청에 제출된 자료) 내용이 상반되는 점 등에 비추어 FFF의 확인내용을 신뢰하기 어렵다 할 것이고 그렇다면 BBB, DDD 및 FFF가 청구인 모르게 허위의 계약서(매도인측계약서)를 작성하였다는 청구주장도 신빙성이 있는 것으로 보기는 어렵다. 또한 청구인측계약서를 보면 매매가액이 OOO원에 이르는 계약을 체결하면서 공인중개사의 중개없이 당사자만이 참여하였고 매매대상 부동산의 표시도 잘못 기재(건물이 누락되어 있으며 대지의 면적이 524.3㎡이나 534.3㎡로 기재)되어 있으며 통상적인 매매계약서에서 나나타나는 매매 당사자의 간인도 생략되어 있다. 또한 청구인은 양도소득세 신고 시 청구인측계약서 사본을 제출하였다가 조사청이 원본 제출을 요구하자 세무대리인이 청구인 소유 건물의 지하 창고에서 원본을 찾았다고 주장하고 있으며 그 원본을 과세관청에 바로 제출하지 아니하고 사설 감정인의 문서감정을 거쳐 “동 계약서가 쟁점부동산 취득시점인 2001년경에 작성되었을 가능성이 높은 것으로 추정된다”는 감정평가를 받아 조사청에 제출하였으며 이에 대해 처분청은 동 계약서에 화학약품처리가 되어 문서감정을 할 수 없다는 의견을 제시하기도 하였다. 사정이 이러하다면 청구인측계약서는 진정성립을 인정할 증거가 부족하다고 보는 것이 합리적일뿐만 아니라 사회통념에 부합한다 할 것이다. 이에 반해 매도인 DDD가 처분청에 임의제출한 매도인측계약서에는 매매대상 부동산의 표시가 실제 거래된 부동산 내역과 일치하고, 매매당사자의 인감, 공인중개사의 확인 도장 및 당사자들의 간인이 날인되어 있으며 용지가 먹지로 되어 있는 등 통상적인 계약서 형태를 갖추고 있고 세입자 보증금 처리내역 등 구체적인 특약사항도 기재되어 있다. 한편 실지거래가액이 얼마인지를 확인함에 있어서 관련 금융거래내역, 등기기재내용은 중요한 입증자료가 될 수 있다 할 것이며 부동산 매매거래는 잔금지급과 동시에 소유권이전등기가 이루어지는 것이 일반적인 거래방식이라 할 것인데, 등기사항전부증명서에서 쟁점부동산은 2001.10.11. 매매를 원인으로 2001.12.12. 청구인에게 소유권이전등기가 마쳐진 사실이 나타나고 이후 2001.12.24. OOO원을 청구금액으로 하고 채무자를 청구인으로 하는 매도인 측 BBB의 가압류가 등기부에 기재되었다가 2001.12.31. 가압류 해제를 원인으로 위 등기가 말소된 사실로 보아 적어도 2001년말까지는 쟁점부동산에 대한 매매대금이 모두 수수되었다고 보는 것이 상관행과 경험칙에 부합하는 정당한 추론이라 할 것이며, 처분청이 청구인 등의 금융거래자료를 조회한 결과 청구인이 쟁점부동산의 취득대금으로 OOO원 정도를 지급한 것으로 나타나고(이에 대해 청구인은 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결한 이후 명도 시점에 관하여 매도인 측과 분쟁이 발생하여 중도금 및 잔금 지급을 미루다가 2003년경까지 이를 모두 현금 및 수표로 지급하였다고 주장하나 현금 및 수표 지급 관련 금융거래자료, 분쟁이 있었음을 입증할 증거자료 등이 제출되지 않았다), 잔금지급에 앞서 소유권이전등기가 먼저 마쳐진 부분에 대한 합당한 이유를 알기 어려운 점 등에 비추어 매도인측계약서 상 매매가액을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분에 대하여 합리성과 정당성이 결여된 것으로 보기 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 매도인측계약서 상 매매가액을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 OOO원을 쟁점부동산의 자본적 지출액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 증거자료로 제출한 2003.10.23.자 LLL 명의 도급계약서, 2006.5.19.자 LLL 명의의 사실확인서, 2012.3.20. NNN 명의의 거래사실확인서 등이 모두 쟁점부동산의 공사와 관련이 없는 것으로 조사되었고, 관련 도급계약서들도 조사청의 문서감정 결과 쟁점부동산 양도 직전 무렵에 작성된 것으로 조사되었으며, 청구인이 제출한 도급계약서 상의 공사도급업자 KKK는 2009년 사망한 사람이고 KKK는 관련 종합소득세, 부가가치세 등을 신고하지 않은 것으로 보아 실제 공사를 하였다고 보기 어려우며, LLL 명의의 입금표에 대해서도 LLL이 종합소득세, 부가가치세 등을 신고하지 않았고 직업이 일용직 목수인 것으로 보아 실제 대규모 공사를 한 것으로 보기 어려우며 청구인이 운영한 쟁점부동산(숙박업) 관련 회계장부에도 청구인이 주장하는 자본적 지출액이 반영되어 있지 않았을 뿐만 아니라 청구인이 주장하는 자본적 지출액에 대한 금융거래자료가 제시되지 않았고 처분청은 쟁점부동산에서 실제 발생한 공사비, 감가상각비 등에 대하여 기타필요경비로 보아 공제하기도 한 사실 등에 비추어 처분청이 청구인이 자본적 지출액으로 주장하는 OOO원을 부인하고 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.