처분청에서 청구인이 특수관계자에게 쟁점부동산을 저가양도하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 부당행위계산부인하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
처분청에서 청구인이 특수관계자에게 쟁점부동산을 저가양도하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 부당행위계산부인하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
[주 문] OOO서장이 2021.10.12. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 청구인은 2017.9.25. 임대할 목적으로 쟁점부동산을 본인자금 OOO원, OOO 차입금 OOO원을 합하여 취득하였으나, 분양사의 홍보와 달리 임대가 어려워 월 차입금 이자에도 미치지 못하는 월 OOO원에 2020.11.17. 첫 임대계약을 체결하는 등 3년 이상 쟁점부동산이 공실로 유지되고, 차입금 이자를 감당할 수 없게 되어 부동산 중개사무소와 OOO부동산에 OOO원∼OOO원으로 매물을 등록하였으나, 매수자가 나타나지 않게 되어 쟁점부동산을 특수관계법인인 ㈜AAA에게 OOO원에 양도하게 된 것이다.
(2) 처분청이 쟁점부동산 양도에 대하여 거래상대방이 특수관계인에 해당한다는 이유로 2021.2.24. OOO법원에서 경매 낙찰된 OOO(이하 “낙찰부동산”이라 한다)의 낙찰가격(OOO원, 이하 “쟁점경매가액”이라 한다)이 있음에도 불구하고 실거래계약이 확인이 불가능한 경우로 보아 취득 및 양도 당시의 기준시가를 적용하여 양도소득세를 경정․고지한 처분은 부당하다. (가) 낙찰부동산은 쟁점부동산과 소재지 및 용도(근린생활시설), 과도한 차입금으로 인하여 처분할 수 밖에 없었던 사실 등이 동일하고, 쟁점부동산의 면적을 제외하면 종류, 용도, 종목이 동일 또는 유사한 상가건물로 보아야 한다. (나) 낙찰부동산은 쟁점부동산보다 도로에 접하여 입지요건이 뛰어나지만 쟁점경매가액을 기준으로 계산하면 아래 <표1>과 같고, 쟁점부동산의 환산 낙찰가액은 OOO원으로 양도소득세 신고서 상 양도가액 OOO원의 98%에 해당하여 시가의 5% 이내이므로 낙찰가격을 쟁점부동산의 시가로 인정하여야 한다. <표1> 쟁점부동산과 낙찰부동산의 비교 OOO
(1) 청구인이 쟁점부동산과 낙찰부동산의 매매사례로 제시한 것과 관련하여 확인하여 본 바, 아래 <표2>와 같으며, 낙찰부동산이 비록 같은 건물, 같은 층이라고 하나, ㎡당 기준시가․방향․면적 등이 쟁점부동산과 차이가 있으므로 낙찰부동산의 낙찰가액을 쟁점부동산의 시가로 인정하기 어렵다. <표2> 쟁점부동산과 낙찰부동산의 비교 OOO
(2) “시가”라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격임을 전제하고 있고, 단지 1회만의 거래에 의하여 우연적으로 좌우되는 거래가격을 말하고 있는 점이 아닌 점 등에 비추어 낙찰부동산은 아래 <표3>과 같이 2회의 유찰을 거쳐 당초 감정가액보다 49%하락한 금액에 경락되었으며, 기준시가보다 낮은 가격으로 낙찰된 점으로 보아 낙찰부동산의 낙찰가격을 시가로 보기는 어렵다. <표3> 낙찰부동산의 낙찰가격 형성과정 OOO
(3) 따라서 처분청은 쟁점부동산이 상속세 및 증여세법에 따른 시가로 인정되는 매매가액 또는 수용가격․공매가격 및 감정평균액 등이 존재하지 않는 것으로 판단하여 보충적 평가액인 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.
(1) 소득세법 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.
③ 제1항을 적용할 때 거주자가 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 본다.
1. 법인세법 제2조 제12호 에 따른 특수관계인에 해당하는 법인(외국법인을 포함하며, 이하 이 항에서 “특수관계법인”이라 한다)에 양도한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 해당 거주자의 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 같은 법 제52조에 따른 시가 2.. 특수관계법인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서 상속세 및 증여세법 제35조 에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액 제101조(양도소득의 부당행위계산) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
② 거주자가 제1항에서 규정하는 특수관계인(제97조의2 제1항을 적용받는 배우자 및 직계존비속의 경우는 제외한다)에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우로서 제1호에 따른 세액이 제2호에 따른 세액보다 적은 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다. 다만, 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 증여받은 자의 증여세(상속세 및 증여세법에 따른 산출세액에서 공제ㆍ감면세액을 뺀 세액을 말한다)와 양도소득세(이 법에 따른 산출세액에서 공제ㆍ감면세액을 뺀 결정세액을 말한다. 이하 제2호에서 같다)를 합한 세액
2. 증여자가 직접 양도하는 경우로 보아 계산한 양도소득세
③ 제2항에 따라 증여자에게 양도소득세가 과세되는 경우에는 당초 증여받은 자산에 대해서는 상속세 및 증여세법의 규정에도 불구하고 증여세를 부과하지 아니한다.
④ 제2항에 따른 연수의 계산에 관하여는 제97조의2 제3항을 준용한다.
⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제167조(양도소득의 부당행위 계산) ③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 "평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간“은 ”양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간"으로 본다.
⑥ 개인과 법인간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가 법인세법 시행령 제89조 의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여 법인세법 제52조 의 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 법 제101조 제1항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 양도소득세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.
(3) 상속세 및 증여세법 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여) ① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 “기준금액”이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액 (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서생략)
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인이 쟁점부동산에 대하여 양도소득세를 신고한 내역 및 처분청이 이를 경정한 내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고 및 경정 내역 OOO (나) 청구인은 쟁점부동산이 임대가 되지 않아 부득이하게 ㈜AAA에게 양도한 것으로 주장하며, 그 증빙으로 대출금 이자지금 내역 등을 제출하였다.
1. 청구인은 2020.1.28.∼2020.12.29. 기간 동안 OOO원의 대출금에 대한 이자(매월 OOO원 상당) 지급내역을 제출하였다.
2. 청구인은 쟁점부동산이 3년 이상 공실상태였다고 주장하며 2020.11.17. 임차인 BBB과 1년간 월 OOO원의 임대차계약을 체결한 내역을 제출하였다.
3. 쟁점부동산의 위치도면, 기준시가 변동내역에 의하면, 낙찰부동산은 도로와 접하고 있어 같은 상가 건물 내부에 위치한 쟁점부동산보다 입지면에서 더 유리하고, 아래 <표5>와 같이 단위면적당 기준시가도 더 높게 나타난다. <표5> 쟁점부동산 및 낙찰부동산의 기준시가 변동내역 OOO
(2) 청구인의 대리인은 2022.1.25. 심판관회의에 출석하여 청구인은 임대할 목적으로 쟁점부동산을 OOO원에 취득하였으나, 분양사의 홍보와 달리 임대가 어려웠고, 코로나로 인하여 월 차입금 이자에도 못미치는 무보증금 월 OOO원에 처음 임대계약을 체결하게 되었으며, 차입금 이자를 감당할 수 없게 되자 주변의 부동산중개사무소와 OOO 부동산에 쟁점부동산을 매물등록하였음에도 매수자가 나타나지 않게 되어 부득이하게 특수관계법인인 ㈜AAA에게 쟁점부동산을 OOO원에 양도할 수 밖에 없었다는 취지로 진술하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 특수관계법인에게 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산부인하여 이 건 양도소득세를 과세하였으나, 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다 할 것인바(대법원 2015.10.12. 선고 2015두43148 판결 참조), 청구인은 쟁점부동산의 처분노력에도 불구하고, 양수인이 나타나지 않음에 따라 불가피하게 특수관계법인에게 양도할 수 밖에 없었던 것으로 보이는 점, 쟁점부동산과 낙찰부동산은 같은 상가건물 1층에 위치하여 종류, 용도, 종목이 동일 또는 유사한 것으로 볼 수 있고, 쟁점경매가액은 특수관계자간의 거래가 아닌 한 시가로 볼 수 있는 점, 위 <표1>과 같이 쟁점경매가액을 기준으로 계산할 경우 쟁점부동산의 환산 낙찰가액은 OOO원으로 쟁점양도가액의 98%에 해당하므로 쟁점양도가액은 객관적 교환가치를 반영한 적정한 가액으로 보는 것이 타당한 점 등에 비추어 처분청에서 청구인이 특수관계자에게 쟁점부동산을 저가양도하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 부당행위계산부인하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.