쟁점토지의 취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 1999.8.16. OOO(OOO가 2000.4.23. 토지구획정리에 의해 위 지번으로 환지되었고, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하였고, 2002.3.18. OOO(이하 “쟁점외토지”라 하고, “쟁점토지”와 함께 이하 “OOO”라 한다)를 취득하였으며, 청구인의 배우자 aaa(이하 “aaa”이라 한다)은 2008.11.20. OOO 지상에 지하1층, 지상 9층, 연면적 OOO의 근린생활시설건물(이하 “OOO”이라 한다)을 신축하여 취득하였다.
• 나. 청구인과 aaa은 2016.7.8. OOO와 OOO을 박영경에게 매매대금 합계 OOO원(OOO원, OOO원)에 일괄 양도하고 2016.9.27. 2016년 귀속 양도소득세 신고를 하면서, 양도물건 중 쟁점토지의 취득가액을 매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)상 거래가액인 OOO원으로 하여 2016년 귀속 양도소득세 신고를 하였다.
• 다. 처분청은 2021.8.23.～2021.9.11. 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점매매계약서를 허위의 계약서로 판단하여 쟁점토지의 신고 취득가액 OOO원을 부인하고 환산취득가액인 OOO원을 적용하여 2021.10.4. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2021.10.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점매매계약서에 기재되어 있는 거래가액이 쟁점토지의 실제 취득가액임에도 이를 부인하고 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 위법‧부당하므로 취소되어야 한다. (1) 소득세법 제97조 제1항 에 의하면 실제 거래금액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 환산가액을 적용하도록 규정하고 있다. 청구인이 1999.8.16. 쟁점토지를 매입할 당시 실제 자금의 원천은 배우자 aaa이었고, aaa은 당시 수차례 은행에서 현금을 인출하여 매수인에게 전달하였다. 처분청은 aaa이 당시 수차례에 걸쳐 쟁점매매계약서상의 금액을 인출한 것은 인정하면서도 매도인에게 입금된 내역이 없다고 하여 취득가액을 부인하였으나, 청구인은 양도소득세 신고시 매도인이 해당 매매대금을 수령하였다는 내용의 사실관계확인서를 매도인으로부터 받아 제출하였고, 당시 금융기관을 통하여 돈을 주고받지 아니한 점은 다소 아쉬우나 1999년도 당시 평범한 회사원이 OOO원이나 되는 거액의 돈을 갑자기 현금화할 이유가 없는 점, 인출한 금액이 쟁점매매계약서상의 금액과 유사한 점, 돈을 인출한 시기에 청구인과 aaa이 모두 쟁점토지 이외에 다른 자산을 취득하지 아니한 점 등에 비추어 당시 aaa이 인출한 해당 금액은 쟁점토지 매매대금 지급을 위하여 인출한 것이 명백하다.

(2) 처분청은 쟁점매매계약서가 실제 매매시 작성한 계약서가 아닌 거래 이후에 만들어진 계약서이므로 쟁점매매계약서상의 거래금액을 취득가액으로 인정할 수 없다고 하나, 설령 계약서가 없는 경우에도 실제 자산 취득에 투입된 금액이 증명되는 경우 이는 계약서보다 우선하므로 이를 취득가액으로 인정해야 한다.

(3) 매매대금을 지급한 방법이 계약금, 중도금, 잔금으로 3회에 걸쳐 지급하는 일반적인 매매계약과는 차이가 있으나, 이는 매도인이 청구인 동생의 남편으로서 매매 당시 회사 운영자금으로 현금을 원하였기 때문에 현금으로 지급한 부분이었고, 대금의 지급방식은 취득금액에 영향을 주지 아니한다. 따라서 실제 인출하여 현금으로 지급한 OOO원을 취득가액으로 인정해야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점매매계약서는 1999년 당시에는 사용하지 않던 매매계약서 서식으로 작성되었는바 청구인은 그 일자를 소급하여 쟁점매매계약서를 작성한 것으로 보이는 점, 청구인은 aaa의 금융거래원장상 현금출금내역을 제출하였으나 해당 출금액이 매도인에게 지급되었다는 사실이 확인되지 아니하는 점, 청구인이 2002.3.18. 쟁점외토지를 취득할 당시 지급한 OOO원의 경우 매도인의 금융거래원장 적요란에서 청구인 및 청구인 남편 aaa이 확인되는 점 등에 비추어 쟁점토지 취득자금을 현금으로 지급했다는 주장은 신빙성이 없고, 쟁점매매계약서는 허위계약서로 판단된다.

(2) 처분청은 청구인에게 쟁점매매계약서 원본을 유선 및 구두상으로 요청을 하였으나, 청구인은 양도소득세 신고 후 이사로 인해 분실하였음을 주장하며 쟁점매매계약서 원본을 제출하지 아니하였다.

(3) 따라서 처분청이 소득세법 제97조 에 따라 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 경정‧고지한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: <별지1> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지와 쟁점외토지 양도에 대한 청구인의 양도소득세 신고 내역은 <별지2>와 같다.

(2) 청구인의 양도소득세 신고에 대한 처분청 경정 내역은 <별지3>과 같다.

(3) 청구인이 제출한 쟁점매매계약서는 <별지4>와 같은바, 이에 대하여 처분청은 쟁점매매계약서가 1999년 당시 사용하지 않던 매매계약서 서식으로 작성되어 그 일자를 소급하여 작성한 것으로 보인다는 입장인 반면(다만, 이와 관련된 구체적인 증빙은 제출하지 아니하였음), 청구인은 설령 계약서가 없다고 하더라도 실제 자산 취득에 투입된 금액이 증명되는 경우 이는 계약서보다 우선하므로 이를 취득가액으로 인정해야 한다는 주장이다.

(4) 청구인은 aaa이 1999.1.13.부터 1999.10.25.까지 쟁점토지의 매매대금으로 총 OOO원을 현금으로 출금하여 매수인에게 전달하였다고 하면서 <별지5>와 같이 aaa의 OOO 계좌(123--47***) 출금내역을 제출하였고, 또한 양도소득세 신고시 매도인이 해당 매매대금을 수령하였다는 내용의 사실관계확인서를 매도인으로부터 받아 제출하였다고 하면서 <별지6>과 같이 “매도인의 거래사실확인서”를 제출하였다.

(5) 처분청은 청구인이 쟁점토지 취득시와는 달리 쟁점외토지 취득시에는 매도인의 금융거래원장 적요란에서 청구인 및 청구인 남편 aaa이 확인된다고 하면서 <별지7>과 같이 쟁점외토지의 매도인 ddd의 형 ccc의 OOO 통장계좌(661--175*) 예금거래명세표를 제출하였다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 aaa이 1999.1.13.부터 1999.10.25.까지 쟁점토지의 매매대금으로 총 OOO원을 현금으로 출금하여 매수인에게 전달하였다고 하면서 aaa의 OOO 계좌(123--47***) 출금내역을 제출하였으나, 해당 출금계좌는 청구인 명의 계좌가 아니라 배우자의 계좌이고, 해당 출금액을 매도인이 실제 수령하였다는 사실도 확인되지 아니하며, 청구인이 제출한 쟁점매매계약서에 의하면 매매대금 지급에 대하여 총 OOO원 중 계약금 OOO원은 계약일인 1999.7.15.에, 잔금 OOO원은 1999.8.11. 지급하는 것으로 정하고 있는 반면, aaa의 출금 내역을 보면 매매계약이 체결되기 6개월 전인 1999.1.13.부터 1999.10.25.까지 수개월에 걸쳐 출금한 한 것으로 나타나는 등(최소 출금액 OOO원, 최대 출금액 OOO원) 쟁점매매계약서상의 대금 지급 방법과 전혀 부합하지 아니하고 이를 일반적인 매매대금 지급 형태로 보기도 어려운 점, 처분청은 쟁점매매계약서가 1999년 당시에는 사용하지 않던 매매계약서 서식으로 작성된 것으로서 그 일자를 소급하여 임의로 작성한 것으로 보인다는 입장인바, 청구인이 이에 대하여 별다른 소명을 하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구인의 쟁점토지 취득가액이 불분명하다고 보아 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지1> 관련 법령

(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 일부개정되기 전) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 법인세법 시행령(2016.12.5. 대통령령 제27653호로 일부개정되기 전) 제163조(양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ②법 제114조제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

<별지2> 쟁점토지와 쟁점외토지 양도에 대한 청구인의 양도소득세 신고 내역 <별지3> 청구인의 양도소득세 신고에 대한 처분청 경정 내역 <별지4> 쟁점매매계약서(청구인 제출) <별지5> aaa의 OOO 계좌(123--47*) 출금내역 <별지6> 매도인의 거래사실확인서(청구인 제출) <별지7> 쟁점외토지의 매도인 ddd의 형 ccc의 OOO 통장계좌(661--175***) 예금거래명세표