[요지] 청구인은 쟁점부동산에 대한 경매사건의 해결을 위해서 금전의 차입이 필요하였고, 쟁점수수료는 쟁점자문계약의 내용에 따른 금전차입을 위한 수수료로 봄이 타당하여 쟁점부동산의 양도와는 별개의 비용으로 보이는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
[요지] 청구인은 쟁점부동산에 대한 경매사건의 해결을 위해서 금전의 차입이 필요하였고, 쟁점수수료는 쟁점자문계약의 내용에 따른 금전차입을 위한 수수료로 봄이 타당하여 쟁점부동산의 양도와는 별개의 비용으로 보이는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 OOO(이하 “OOO”이라 한다) 등에 OOO원 이상의 근저당채무가 있었으나 이자를 갚지 못하여 2018년초 OOO으로부터 임의경매개시절차 통보를 받았다. 통보를 받기 전 일반매매를 해보고자 백방으로 노력하였으나, 쟁점부동산의 소재지의 특성(속칭 OOO내), 이용상황, 거래금액규모, 근저당채무인수자격조건 등의 이유로 매수인을 찾지 못하였고 결국 법원으로부터 임의경매개시절차 통보를 받게 되었다. 이 때 전부터 알고 지내던 쟁점법인의 대표자 BBB이 법원경매로 처리되면 자칫 헐값에 매각되어 손해가 클 수 있으니 매각대금의 10%를 수수료(1인당 보수한도 5억원)로 하는 조건으로 용역계약을 체결하면 자신이 책임지고 법원경매를 취하시키고 좋은 가격조건으로 일반매매를 할 수 있도록 매수인을 연결해 주겠다고 하였다. 당시 청구인은 근저당권채무에 대한 이자도 내지 못하는 경제적으로 아주 어려운 형편에 있어 BBB의 제안을 수용할 수밖에 없었고, 매각대금의 크기에 비례하여 수수료가 정해지므로 BBB이 최대한 높은 가격으로 매각을 도와줄 것이라는 기대감으로 쟁점자문계약을 체결하였다. 쟁점자문계약 체결이후 BBB은 지인 CCC으로부터 매수인 DDD 외 3인을 소개받아 2018.4.2. 청구인에게 쟁점부동산을 OOO원에 매도하는 부동산매매계약을 체결하게 하였고, 이 매매계약에 따른 계약금 OOO원을 이용하여 2018.4.3. OOO에 밀린 이자 등 OOO원을 납입하고 법원임의경매를 취하시켰으며, 청구인은 경매취하에 대한 대가로 2018.4.3. OOO원을 지급하였다. 법원임의경매가 취하된 후 청구인이 BBB에게 매매금액 OOO원이 너무 낮다고 불만을 표시하자 BBB은 급하게 매수인을 찾느라 그렇게 된 것이라며 다시 새로운 매수인을 찾아보자고 하였고, 이후 2018.8.24. 청구인은 AAA과 OOO원에 쟁점부동산을 양도하는 2차 매매계약을 체결하게 되었으며, 쟁점법인이 책임지고 DDD 외 3인과의 1차 매매계약은 해제시켰고, 당초 계약내용의 의무조항에 따라 2018.9.28. 쟁점법인에 컨설팅수수료 OOO원을 지급하게 되었다. 위와 같이 쟁점자문계약에 따라 쟁점법인에 지급한 수수료 중 2018.9.28. 지급한 OOO원은 쟁점부동산을 양도하기 위하여 지출한 직접적인 비용이므로 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당한다.
(2) 처분청은 쟁점수수료는 통상의 컨설팅수수료에 비하여 고액이고, 수수료 대부분이 경매취하에 대한 대가로 보이며, 별도로 OOO원의 중개수수료를 지급하였다는 이유로 쟁점수수료를 필요경비로 불공제함이 타당하다는 의견이나, 청구인은 통상의 컨설팅수수료 기준에 대하여 알지 못하고, 전부터 BBB과 잘 아는 사이였기에 BBB이 청구인을 도와준다고 생각하였으며, 수수료도 적절하게 산정된 금액이라고 판단하여 쟁점자문계약을 하게 된 것이고, 경매취하에 대한 대가는 2018.4.3. OOO원을 지급한 것으로 마무리된 것이며, OOO원은 필요경비로 공제받은 사실이 없고, 쟁점수수료만 필요경비로 공제한 것이므로 처분청의 의견은 이유없다. 또한, 당시 법원경매로 자칫 헐값에 쟁점부동산이 넘어갈 경우 청구인으로서는 평생 신용불량자로 살아야 할 처지가 되어버리기 때문에 선택의 여지가 없었고, 이에 고액의 수수료를 지불하더라도 경매를 취하시키고 일반매매를 선택해야 하였으며, 결과적으로 상당히 높은 금액으로 매매를 할 수 있게 되었는바, 이러한 청구인의 특수한 사정을 감안한다면 중개수수료와 별도로 소요된 쟁점수수료도 양도와 관련된 직접적인 비용으로서 양도소득에서 차감할 양도비에 해당한다.
(1) 쟁점수수료는 통상적인 부동산 자문계약에 따른 수수료 대비 매우 고액으로, 청구인이 제출한 쟁점자문계약서와 감사기간 중 확보한 부동산매도자문계약서 및 청구인의 청구이유에서 공통적으로 인정되는 쟁점수수료의 주요 성격은 쟁점부동산의 경매사건 취하에 대한 대가인데, 쟁점자문계약서의 내용을 보면, 청구인이 부담하는 비용의 약정은 조달금액, 이율 및 상환기간 등 자금조달에 대한 구체적인 조건을 다루고 있다.
(2) 쟁점부동산에 대한 경매사건은 근저당채권자인 OOO이 미수이자 등 채권확보를 위해 경매신청한 것으로, 이는 청구인이 근저당채권자에게 이자 등을 적기에 지급하지 못하여 발생하였는데, 결국 경매사건의 해결을 위해서는 금전차입이 필요하였고, 쟁점수수료는 쟁점자문계약의 내용에 따른 금전차입을 위한 수수료에 불과하여 쟁점부동산의 양도와는 별개의 비용으로 보아야 한다.
(3) 청구인은 쟁점법인이 경매취하를 위한 금전마련을 위해 DDD 외 3인과의 거래 및 최종 계약 등 2건에 대한 계약을 연결시켰다고 주장하나, 부동산매도자문계약서에는 쟁점부동산의 일반적인 매매를 위한 쟁점법인의 구체적인 역할이나 계약 조건, 약정 이행 여부에 따른 책임소재 등에 대한 계약내용은 전혀 없이 경매취하 성공의 유무로서 그 대가의 지급요건이 완료되고, 실제 최종 부동산 매매 계약에서 청구인은 ‘OOO’에 중개수수료 OOO원을 별도 지급하였는데, 만약 쟁점법인의 주도로 계약이 성립되었다면, 거액의 중개수수료를 별도로 추가 지급할 이유가 없으며, 최종 매매와 관련하여 쟁점법인이 어떤 역할을 수행했는지에 대해서는 입증된 바가 없다. 또한, DDD 외 3인은 청구인과 1차 매매계약을 하면서, 쟁점부동산의 등기부에 소유권이전청구권가등기와 근저당권(채권최고액 OOO원)을 같이 설정하였는데, 이는 소유권 이전을 위한 가등기설정이 아니라 실질적으로 채권 담보를 위한 가등기담보설정을 한 것으로, 쟁점자문계약은 금전소비대차 계약으로 보아야 한다.
(4) 한편, 청구인의 주장대로 DDD 외 3인과의 1차 매매 계약으로 인한 계약금 OOO원을 받아, 근저당채권자인 OOO에 밀린 이자 등을 지급하여 경매가 취하될 수 있었으나, 단순히 매매가액이 청구인의 예상보다 낮아서 쟁점법인이 매수자에게 요구하여 계약이 취소되었다면, DDD 외 3인의 입장에서는 정상적으로 계약이 체결되고 고액의 계약금까지 지급된 거래에 대해 아무런 위약금이나 대가 없이 순순히 계약을 취소할 이유가 전혀 없으므로, 해당 계약은 실제 매매를 위한 계약이 아니라 담보채권 설정을 위한 계약으로 보는 것이 합리적이다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (이하 생략)
(2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가.증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
(1) 청구인과 처분청이 제출한 증빙서류의 주요 내용은 아래와 같다. (가) 쟁점자문계약의 체결 및 쟁점부동산의 양도와 관련하여 쟁점부동산 등기부등본, 1․2차 매매계약서, 쟁점자문계약서, 부동산거래계약해제 등 확인서 등에 나타나는 일자별 주요 사실관계는 아래와 같다. OOO (나) 처분청이 제시한 쟁점자문계약서에 의하면 경매 사건 취하를 위한 자금 OOO원을 쟁점법인이 조달하는 경우 계약금 OOO원을 지급한다고 기재되어 있고, 조달하여야 하는 자금의 조달비용, 이자율, 상환기간 등이 구체적으로 명시되어 있으며, 경매사건 취하 후 쟁점부동산 매도시 매각 대금의 10%(한도 5억원)를 성공보수로 지급하기로 약정한 것으로 확인되고, 처분청은 이와 관련하여 쟁점자문계약서의 내용을 보면, 청구인이 부담하는 비용의 약정은 아래와 같이 조달금액, 이율 및 상환기간 등 자금조달에 대한 구체적인 조건을 다루고 있으며, 쟁점부동산의 일반적인 매매를 위한 쟁점법인의 구체적인 역할이나 계약 조건, 약정 이행 여부에 따른 책임소재 등에 대한 계약내용은 전혀 없이 경매취하 성공의 유무로서 그 대가의 지급요건이 완료되는바, 쟁점수수료는 경매사건의 해결을 위한 금전차입에 따른 수수료로 봄이 타당하다는 의견이고, 처분청이 제시한 쟁점법인의 OOO 계좌거래내역에 의하면 청구인은 상기 계약서 내용과 같이 2018.4.3. 계약금 OOO원을, 2018.9.28. 성공보수 OOO원을 각각 쟁점법인에게 송금한 것으로 확인된다. (다) 청구인은 쟁점자문계약이 자금조달을 위한 자문계약이 아니라 쟁점부동산의 고가 매도를 위한 자문계약이므로, 쟁점수수료는 쟁점부동산의 양도비용에 해당한다고 주장하면서 2018.2.8. 작성한 것으로 되어 있는 부동산 매도 자문 계약서를 제출하였고, 동 계약서에는 ‘3. 자문 내용’이 ‘부동산 매각에 필요한 모든 자문을 하여 쟁점부동산이 경매로 처리되는 것을 막고 일반 매매거래로 매도 하도록 한다’라고 기재되어 있으며, 매도보수금액은 부동산 매각대금의 10%(5억원 한도)를 잔금 수령시에 지급하고, 매도를 위해 경매사건이 취하 되었다면 경매 사건이 취하되는 시기에 매도 시 지급할 금액 중 OOO원을 우선 지급한다고 기재되어 있고, 관련하여 2018.4.3. 쟁점법인의 대표자 BBB에게 OOO원을, 쟁점법인에게 OOO원을 각각 입금하였다면서 청구인 명의 OOO 계좌거래내역을 제출하였다. (라) 청구인은 쟁점수수료 외에 ‘OOO’에 중개수수료 OOO원을 지급하고, 쟁점수수료와 중개수수료 합계 OOO원을 필요경비로 하여 양도소득세 과세표준을 신고(양도차익 OOO원)하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점수수료가 쟁점부동산의 양도비용으로서 필요경비에 해당한다고 주장하나, 쟁점수수료는 통상적인 부동산 자문계약에 따른 수수료 대비 매우 고액으로, 처분청이 제시한 쟁점자문계약서의 내용을 보면, 청구인이 부담하는 비용의 약정은 조달금액, 이율 및 상환기간 등 자금조달에 대한 구체적인 조건을 다루고 있는 점, 청구인은 쟁점부동산에 대한 경매사건의 해결을 위해서 금전의 차입이 필요하였고, 쟁점수수료는 쟁점자문계약의 내용에 따른 금전차입을 위한 수수료로 봄이 타당하여 쟁점부동산의 양도와는 별개의 비용으로 보이는 점, 쟁점자문계약서에는 쟁점부동산의 일반적인 매매를 위한 쟁점법인의 구체적인 역할이나 계약 조건, 약정 이행 여부에 따른 책임소재 등에 대한 계약내용은 없이 경매취하 성공의 유무로서 그 대가의 지급요건이 완료되고, 실제 최종 부동산 매매 계약에서 청구인은 ‘OOO’에 중개수수료 OOO원을 별도 지급한 것으로 확인되는 점, 1차 매매계약 후 계약금이 지급된 상황에서 단순히 매매가액이 청구인의 예상보다 낮다는 이유만으로 위약금이나 다른 대가 없이 매매계약이 해제되었다는 청구주장에 신빙성이 없는바, DDD 외 3인이 청구인과 1차 매매계약 후 쟁점부동산에 대하여 한 소유권이전청구권가등기와 근저당권설정등기 등은 소유권 이전을 위한 가등기설정이 아니라 실질적으로 채권 담보를 위한 가등기담보설정으로 봄이 타당한 점, 청구인이 제출한 부동산 매도 자문 계약서에 의하면 청구인은 쟁점법인에게 경매사건 취하 시 ‘매도 시 지급할 금액’ 중 OOO원을 지급하는 것으로 약정하였으므로 쟁점부동산 매도 시에는 나머지 금액인 OOO원(보수 한도 OOO원 – 선지급 수수료 OOO원)을 지급하였어야 할 것이나, 실제 수수료 지급내역에 의하면 청구인은 쟁점법인에게 2018.4.3. 계약금 OOO원을, 2018.9.28. 성공보수 OOO원을 각각 지급한 것으로 확인되어 처분청이 제시한 쟁점자문계약서의 내용과 일치하므로, 청구인이 제출한 부동산매도자문계약서는 신빙성이 없다고 할 것인 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.