해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 또는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우에 해당하지 아니하고, 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에 해당하는바, 처분청이 비교대상 분양권의 매매가액을 쟁점분양권의 시가로 보아 증여재산가액을 평가한 것은 시가 평가에 관한 관련 법령에 반하지 아니하는 것으로 볼 수 있다.
해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 또는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우에 해당하지 아니하고, 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에 해당하는바, 처분청이 비교대상 분양권의 매매가액을 쟁점분양권의 시가로 보아 증여재산가액을 평가한 것은 시가 평가에 관한 관련 법령에 반하지 아니하는 것으로 볼 수 있다.
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 처분청이 매매사례가액으로 삼은 비교대상분양권의 가액은 특별하고도 특정한 가액으로, 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다)에서 시가로 보는 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’에 해당하지 아니한다. 처분청은 유사한 다른 재산의 가액을 시가로 하여 이 건 증여세를 부과하였으나, 상증법 시행규칙 제15조 제3항에서 유사한 다른 재산의 가액에 의하여 시가를 평가하는 방법을 정하면서 ‘부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우(제1호)’와 그 외의 재산의 경우(제2호)로 구분하고 있는바, 쟁점분양권은 공동주택가격이 없는 경우에 해당하여 제2호에 따라 평가를 하여야 함에도, 처분청은 제1호에 따라 평가를 하였으므로 법령을 잘못 적용한 잘못이 있다. 또한 ‘평가기준일을 전후로 하여 가장 가까운 날’의 가액을 적용하도록 하는 상증법 시행령 제49조 제2항은 해당 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우의 평가원칙이고, 유사한 다른 재산의 가액에 의하여 시가를 평가하는 방법이 아님에도 처분청은 동 규정에 근거하여 이 건 증여세를 부과한 잘못이 있다.
(2) 처분청은 일반인이 접근하기 어려운 거래자료를 토대로 분양권 프리미엄 거래가액이 OOO원을 초과하는 유사재산의 거래가액만 비교대상으로 정리하였으나, 일반인에게 공개된 국토교통부 실거래가 공개시스템에 게시된 유사재산의 거래가액 중 평가기준일 전 6개월, 후 3개월의 거래가액을 종합하여 쟁점분양권의 시가를 평가함이 타당하다. 특히, 비교대상분양권(2020.9.12.자 OOO원)보다 쟁점분양권(2020.9.14.자 OOO호)과 층이 유사한 다른 분양권 거래가액(2020.8.5.자 OOO원)이 존재하는데 굳이 쟁점분양권보다 거래조건이 우월한 분양권을 비교대상으로 삼아 쟁점분양권의 시가를 평가한 처분은 부당하다.
(1) 처분청이 쟁점분양권의 시가로 본 비교대상분양권 거래가액은 쟁점분양권과 유사한 재산에 대한 거래가액 중 증여일과 가장 가까운 거래가액이므로 이를 토대로 쟁점분양권의 증여재산가액을 산정하여 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없다.
(2) 쟁점분양권 단지 오피스텔의 거래가액 추이를 보면 증여일 전 2020.8.21. 지정입주기간이 시작된 이후 분양권 거래가액이 급등한 것으로 나타나므로 그 이전 거래가액을 비교대상으로 삼기 어렵다.
(1) 청구인이 제출한 증빙서류와 처분청이 제시한 심리자료에서 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인의 어머니 AAA은 2017.9.15. 쟁점분양권을 취득하여 2020.9.14. 청구인에게 증여하였다. (나) 국세청 포탈시스템에서 조회되는 쟁점분양권과 같은 단지 같은 면적인 오피스텔의 거래가액은 아래 <표2>와 같고, 해당 단지 오피스텔의 입주는 2020.8.21. 시작되었으며, 처분청은 아래 거래가액 중 쟁점분양권 증여일과 가장 가까운 날에 거래된 비교대상 분양권의 거래가액을 쟁점분양권의 시가로 보아 이 건 증여세를 과세하였다. <표2> 처분청 제시 비교대상 거래가액 OOO (다) 청구인이 제시한 쟁점분양권 유사재산(같은 동, 같은 면적, 같은 구조, 같은 방향)의 거래내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> 청구인 제시 비교대상 거래가액 OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, (가) 상증법 제60조 제1항 및 제2항에서 상속재산가액은 평가기준일 현재 시가에 따르되, 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 시가로 하고, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조에서 시가로 인정되는 것이란 평가기준일 내에 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(제1항 제1호), 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(제4항)을 말한다고 규정하고 있다. 한편, 상증법 시행규칙 제15조 제3항에서 영 제49조 제4항에서 말하는 유사재산이란 “부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우(제1호)”와 그 밖의 재산의 경우(제2호)를 나누어 정하고 그 밖의 재산의 경우는 “평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”을 말한다고 정하고 있다. (나) 이 건은 “해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우” 또는 “부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우”에 해당하지 아니하고, “평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우”에 해당하는바, 아래와 같은 점에 비추어 처분청이 비교대상 분양권의 매매가액을 쟁점분양권의 시가로 보아 증여재산가액을 평가한 것은 시가 평가에 관한 관련 법령에 반하지 아니하는 것으로 볼 수 있다.
1. 처분청이 시가로 본 비교대상 재산은 쟁점분양권과 같은 단지, 같은 동에 위치하고, 구조·면적·방향(남향)과 분양가액이 같은 재산이다.
2. 쟁점분양권과 같은 단지의 오피스텔 분양권 거래추이로 보아 해당 단지는 2020.8.21. 입주하기 시작한 이후 분양권 거래가액이 급등한 것으로 나타나고, 쟁점분양권은 해당 단지의 입주시작일 이후 증여되었으므로 입주시작일 전 거래가액은 쟁점분양권의 증여일 현재 시가로 인정하기 부적합한 면이 있다.
3. 쟁점분양권과 같은 단지의 입주시작일 이후 해당 단지의 같은 면적인 오피스텔 분양권 거래가액은 전체적으로 비교대상 분양권 거래가액과 유사한 추세인 것으로 보이므로 그 가액이 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액에 해당하는 것으로 보인다. (다) 따라서 처분청이 비교대상 분양권 거래가액을 쟁점분양권의 시가로 보아 이 건 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법률
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
결정 내용은 붙임과 같습니다.