쟁점오피스텔1ㆍ2에 임차인 AAA와 BBB가 전입한 이후 쟁점아파트를 양도한 2020년 6월까지 임차인들의 사업이력은 없는 것으로 확인되고, 임차인들이 전입한 기간 동안 계속하여 전기ㆍ수도 등 사용내역이 확인되는 점 등에 비추어, 쟁점오피스텔1ㆍ2는 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물이라 할 것이므로 처분청이 쟁점아파트 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세의 적용을 배제하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점오피스텔1은 거주목적이 아닌 업무용 시설로 사용되었으므로 이를 주택으로 볼 수 없다. (가) 쟁점오피스텔1의 경우 임차인 bbb(OOO년생)은 2018년 2월 입주당시 대학원생으로 사업을 준비할 목적으로 쟁점오피스텔을 임차하여 사용하였고, 2020년 9월 쟁점오피스텔 인근에서 개인사업장을 개업하였다. bbb은 처분청에 2021.3.23. 1차 확인서 작성시 2018년 2월부터 2020년 봄까지 쟁점오피스텔1에 거주하였다고 진술하였으나, 2일 후인 2021.3.25. 동 기간 동안 거주한 것이 아니라 사업구상을 하는 등 사업용으로 사용하였다고 확인서를 정정하여 제출하였으며, 이 건 과세전적부심사청구 과정에서 사실확인서를 쓰게 된 경위 등을 자세히 설명한 3차 확인서를 제출한 사실도 있다. 1차 확인서부터 3차 확인서까지 일관되게 임차인 bbb이 주장하는 바는 2020년 봄까지 쟁점오피스텔1을 사용하였고, 그 후에는 부모님의 건강이 나빠져 OOO에 소재한 부모님 댁에서 거주하였다는 사실이며, 결국 쟁점아파트 양도 당시인 2020년 6월에 쟁점오피스텔1은 임차인이 상시 주거용으로 사용하지 않았음이 명백하므로 쟁점오피스텔1은 주택이 아닌 업무용 시설에 해당한다. (나) 쟁점오피스텔1은 업무용 건물로 재산세를 납부하였고, 쟁점오피스텔1에 전입신고된 이력도 없으며, 청구인이 제출한 2021년 4월경 쟁점오피스텔1의 내부사진을 살펴보면 사업용으로 사용되고 있다는 사실을 알 수 있다. 처분청은 현장사진이 세무조사가 종결된 후 촬영된 사진으로 이를 근거로 업무용 시설로 볼 수 없다고 주장하나, 청구인은 쟁점아파트 양도 당시의 현장사진이 없어 당시 현황을 보여주기 위해 어떠한 내부구조 변경 등을 한 사실 없이 그대로 촬영한 사진을 제출하였다. (다) 쟁점오피스텔1에는 전입신고 이력 뿐만 아니라 사업자등록 이력도 나타나지 아니하므로, 쟁점아파트 양도 당시 쟁점오피스텔1이 주거용으로 사용되었는지 여부에 대하여 청구인과 처분청 양측에서 모두 명확한 입증을 하지 못한다면 쟁점오피스텔1은 그 용도가 불분명한 경우에 해당한다고 보아야 할 것이고, 그렇다면 쟁점오피스텔1은 공부상 용도에 따라 ‘주택’이 아닌 업무용 시설인 ‘오피스텔’로 보아야 한다. (라) 설령, 쟁점오피스텔1의 실제 용도를 주택으로 본다 할지라도 쟁점오피스텔1은 청구인의 배우자 aaa가 2010.12.27. 상속받은 주택으로 소득세법 시행령제155조 제2항에 따른 상속으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례에 해당하고, 소득세법 시행령제155조 제20항에 따른 거주주택 비과세 특례규정과 상속주택 특례 규정은 중복하여 적용받을 수 있는 것이므로, 쟁점아파트의 양도는 1세대 1주택 비과세 특례에 해당한다.
(2) 쟁점오피스텔2 또한 거주목적이 아닌 업무용 시설로 사용되었으므로 청구인과 배우자 aaa는 장기임대주택 2호를 제외하고는 1주택만을 소유하고 있었다. (가) 쟁점오피스텔2의 경우 임차인 ccc(OOO년생, 의사)은 거주목적이 아닌 병원 개업준비 등의 목적으로 오피스텔을 약 1년간(2019.7.26.∼2020.7.25.) 가끔씩 사용하였고 쟁점오피스텔2에 전입신고된 이력도 없으며, 업무용 건물로 재산세를 납부하였다. 쟁점오피스텔2는 2020년 7월 ccc에 대한 임차기간 종료 후 2021년 2월까지 공실로 있다가 2021년 2월 이후 주식회사 AAA가 사무실로 사용하고 있다. (나) 처분청 주장과는 달리 일반적으로 거의 모든 오피스텔에 붙박이장, 에어컨, 냉장고, 세탁기, 가스레인지 등이 갖추어져 있어 이러한 시설이 있고 전기와 가스를 사용하였다고 하여 이를 주거용 오피스텔로 볼 수는 없고, 오피스텔을 주거용으로 판단하는 것은 시설이 아니라 상시 주거용으로 사용하였는지 여부에 따라야 한다. 청구인은 쟁점오피스텔2를 매입한 이후 일체의 시설변경 없이 그대로 임대하였고 청구인이 제시한 쟁점오피스텔2의 내부사진을 보더라도 주거용이 아닌 업무용으로 사용하고 있는 것이 명백하며, 동 사진은 세무조사 종결 후의 사진이라 하더라도 청구인이 새로운 세입자와 임대계약 체결시에 내부시설이나 구조 등을 전혀 변경한 사실이 없이 동일한 상태에서 임대하였으므로 처분청에서 현장사진을 부정하는 것은 부당하다. (다) 쟁점아파트 양도 당시 임차인은 실제로 쟁점오피스텔2를 업무용 시설로 사용하였으나 이에 대한 청구인의 입증이 부족하다고 한다면, 처분청 또한 현장확인 등을 실시하여 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하고 있다는 사실을 명확하게 입증하지 못하였으므로 쟁점오피스텔2는 그 용도가 불분명한 경우에 해당하고, 그렇다면 쟁점오피스텔2는 공부상 용도에 따라 ‘주택’이 아닌 업무용 시설인 ‘오피스텔’로 보아야 한다.
(3) 청구인과 그 세대원은 쟁점아파트에 전입하고 2년 이상 거주하여 거주주택 비과세 특례규정의 거주기간 요건을 갖추었으므로, 처분청에서 이를 부인하고 과세한 처분은 부당하다. (가) 소득세법 시행령제155조 제20항 제1호에서 임대주택사업자의 거주주택에 대한 비과세 특례는 해당 거주주택의 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 경우에 적용한다고 규정하고 있고, 소득세법 시행령제154조 제6항에서 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다고 명시되어 있는바, 아래 <표2>, <표3>과 같이 청구인과 배우자 aaa 및 아들 ddd의 주민등록등본상 주소변동내역을 살펴보면 2년 이상 거주요건을 충족한 사실이 명백히 확인된다. <표2> 청구인과 아들 ddd의 주소변동내역 OOO <표3> 배우자 aaa의 주소변동내역 OOO (나) 처분청은 청구인과 그 세대원이 2016.4.6.∼2019.10.3. 기간 동안 OOO에 소재한 쟁점아파트에 주민등록만 되어 있을 뿐, 실제로는 당시 청구인이 아들의 명문학교 입학을 위해 임차한 OOO(이하 “임차아파트”라 한다)에 거주하였다고 주장하며, 교통카드 및 신용카드 사용내역 등을 제시하고 있으나 처분청이 제시한 자료를 근거로 청구인과 그 세대원이 임차아파트에서 거주하였다고 판단하는 것을 부당하다.
1. 처분청은 2016.4.6.∼2019.10.3. 기간 동안 임차아파트가 소재한 OOO과 청구인의 근무지OOO 구간의 교통카드 사용내역이 78건 확인되어 청구인이 임차아파트에서 출퇴근하였다고 주장하나, 청구인은 아들이 OOO에 소재한 OOO에 통학하는 관계로 아들 학교에 들리거나 개인적 볼일 등으로 교통카드를 위 구간에서 사용한 것이며 3년 5개월 기간 동안 78회 교통카드를 이용한 것을 이유로 교통카드 사용지역에서 거주하였다고 판단하는 것은 부당하다.
2. 청구인의 회사가 소재한 OOO은 OOO 근처에 있고, 출퇴근시에 OOO 구간은 교통체증이 심하여 그나마 교통체증이 덜한 OOO을 이용한 것인데, 출퇴근 노선을 가지고 어디에서 거주하였는지를 판단하는 것은 잘못이 있다.
3. 처분청은 2016.4.6.∼2019.10.3. 기간 동안 청구인과 aaa의 신용카드가 OOO에서 4,224건 사용된 데 반하여 OOO에서는 343건만 사용되어 청구인 가족이 사실상 OOO에 소재한 임차아파트에서 거주하였다고 주장하나, 전업주부인 aaa는 아들이 재학 중인 OOO의 어머니 회장직을 맡고 있어 학교주변이나 학원주변에서 신용카드를 많이 사용할 수 밖에 없었고, 청구인 명의 신용카드 또한 배우자와 아들이 학교 및 학원 주변에서 대부분 사용한 것이며, 쟁점아파트가 소재한 OOO 인근은 업무시설지역이라 생필품 등의 구입시설이 부족하여 타 지역에서 다수의 생필품을 구매하였는바, OOO에서 신용카드를 많이 사용하였다 하여 이를 근거로 임차아파트에서 거주하였다고 판단하는 것은 부당하다. (다) 한편, 처분청은 청구인과 그 세대원이 2016.4.6.∼2019.10.3. 기간 동안 임차아파트에 거주하였다고 주장하며 임차아파트의 수도ㆍ전기 사용내역 등을 제시하고 있으나, 쟁점아파트와 임차아파트의 수도ㆍ전기ㆍ도시가스 사용내역을 종합해 보면 위 기간 동안 쟁점아파트에서 수도와 전기를 훨씬 많이 사용한 사실을 알 수 있고, 쟁점아파트와는 달리 임차아파트에서는 도시가스 사용내역도 없는 것을 알 수 있다. 처분청은 청구인과 세대원이 임차아파트에서 전기레인지나 인덕션 등을 사용하였을 것이라고 추정하나, 그렇다면 임차아파트 전기사용량이 쟁점아파트보다 많아야 하나 반대로 훨씬 적게 나타나 처분청 의견의 타당성이 없음을 알 수 있고, 쟁점아파트의 수도ㆍ전기ㆍ도시가스 등 사용내역이 상당함이 확인되었으면 처분청은 최소한 청구인이 아닌 타인이 쟁점아파트에 대신 거주하였다는 증빙을 제시해야 청구인이 쟁점아파트에 거주하지 않았다고 판단할 수 있으나 이러한 점에 대한 증명 또한 없다. (라) 종합하면, 소득세법상 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다고 규정하고 있고, 쟁점아파트에 청구인과 세대원 모두 주민등록상 주소지 등록이 최소 4년 10개월 이상 되어 있으므로 2년 이상 거주요건은 충분히 충족하였으며, 주민등록 주소지에 거주하지 않았다는 것을 명백한 사실관계와 증거자료에 의하여 입증하지 못하는 한 주민등록상 등재된 주소지를 부인할 수 없는 것인바, 처분청에서 청구인과 그 세대원이 쟁점아파트에 2년 이상 거주하지 아니하였다 하여 거주주택 비과세 특례에 해당하지 않는다고 판단하는 것은 부당하다.
(1) 쟁점오피스텔1은 실제 주거용으로 사용되었으므로 청구인과 배우자는 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하지 않는다. (가) 청구인의 배우자 aaa는 쟁점오피스텔1에 2018.2.5. 임차인 bbb과 부동산 월세 계약을 체결하였고, 계약서 특약사항에는 임차인은 주소 전입을 할 수 없다고 기재되어 있으며, 국세통합전산망 조회 결과 쟁점아파트 양도시까지 쟁점오피스텔1에는 전입이력 및 사업자등록 이력이 조회되지 않는다. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사 당시인 2021.3.18. 쟁점오피스텔1의 임차인 bbb(임차기간: 2018.2.5.∼2022.2.4.)과 전화통화하여 오피스텔 사용용도에 대하여 문의하였는바, bbb은 2018년 2월 오피스텔 계약 당시 인근 대학교를 다녔고 2018년 2월부터 2020년 9월까지 계속하여 쟁점오피스텔1에서 거주하였다고 진술하였다. 이에 처분청은 2021.3.23. bbb이 2020년 9월에 개업한 사업장을 방문하여 bbb으로부터 2018년 2월부터 2020년 봄까지 쟁점오피스텔1에서 거주하였고 2020년 9월에 사업장을 개업하기 전에는 사업자등록을 하거나 실질적으로 사업을 영위한 사실이 없다는 확인서를 제출받았으며, 동 확인서는 bbb이 쟁점오피스텔1의 사용용도에 대한 전반적인 내용을 먼저 구두설명한 후 자유로운 의사에 따라 직접 작성하고 서명날인 및 사진촬영하며 제출한 것이다. 한편, 2021.3.23. 조사공무원이 사무실로 복귀한 오후 5시경 청구인이 전화하여 임차인 bbb이 작성한 확인서를 교체하여 줄 것을 요구하였고 그 다음 세무대리인, 임차인 순으로 전화연락이 와서 확인서 교체를 요청하였으며, 2021.3.25. bbb은 2018년 2월부터 2020년 봄까지 사업을 계획하고자 쟁점오피스텔1을 사업구상용으로 사용하였다는 수정된 내용의 2차 확인서를 제출하였다. (나) 쟁점오피스텔1에 임차인 bbb이 입주한 2018년 2월부터 쟁점아파트의 양도시점인 2020년 6월까지 쟁점오피스텔1에서 전기ㆍ수도 사용내역이 매월 발생하고 있어 bbb의 당초 진술내용과 같이 bbb은 쟁점오피스텔1에서 계속 거주한 것으로 판단된다. 또한, ㈜BBB에서 확인한 도시가스 사용용도가 영업용이 아닌 주택난방용으로 확인되고 있어 bbb이 2018년 2월 입주 이후 계속하여 쟁점오피스텔1을 업무용 시설이 아닌 주거용 주택으로 사용한 사실이 확인된다. (다) 청구인은 쟁점오피스텔1을 주택으로 본다 할지라도 쟁점오피스텔1은 aaa가 2010.12.27. 상속받은 주택으로 소득세법 시행령제155조 제2항의 상속으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례에 해당한다고 주장하나, 상속주택 특례대상은 상속개시일 현재 피상속인의 주택을 상속 받은 경우이므로 상속주택 특례대상에 해당하기 위해서는 쟁점오피스텔1이 상속개시일인 2010.12.27.부터 쟁점아파트 양도일인 2020.6.29.까지 계속하여 주택인 경우에 한하여 적용이 가능한 것인바, 2010년 당시 aaa가 상속받은 것은 주택이 아닌 오피스텔로서 오피스텔은 주택법제2조 제4호에서 주택과 구분되는 ‘준주택’으로 정의하고 있고, 준주택이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로 주거시설로 이용가능한 시설로서 건축법 시행령별표1 제14호 나목 제2호에서는 오피스텔을 ‘업무시설’로 분류하고 있다. 따라서, 청구인의 배우자 aaa는 상속개시일 당시 주택이 아닌 업무시설을 상속받은 것이므로 소득세법 시행령제155조 제2항에 따른 상속주택과는 전혀 무관하고, 단지 2018.2.16. 임차인 bbb이 업무시설인 쟁점오피스텔1을 임차하여 사실상 용도를 상시 주거용으로 사용한 것에 불과하다.
(2) 쟁점오피스텔2 또한 실제 주거용으로 사용되었으므로 청구인과 배우자는 1세대 3주택자에 해당한다. OOO에 위치한 쟁점오피스텔2의 구조는 붙박이장, 에이컨, 냉장고, 세탁기, 가스레인지 등의 옵션이 구비되어 있어 언제든지 주거용으로 사용 가능하도록 되어 있고, 근로소득자인 임차인 ccc(임차기간: 2019.7.26.∼2020.7.25.)과의 오피스텔 월세 계약서에 임차인은 전입신고 및 사업자등록을 하지 않는다는 특약사항이 있어 ccc은 이에 따라 전입신고 없이 거주한 것으로 보인다. 청구인은 임차인 ccc이 1년간의 임차기간 동안 쟁점오피스텔2를 가끔씩 사용하고 거주한 사실이 없다고 주장하나, 2019년 7월부터 2020년 7월까지 전기ㆍ수도ㆍ난방시설의 사용내역이 매월 발생하고 있고, 계약시점과 계약종료시점인 2019년 7월과 2020년 7월의 사용내역이 현저하게 적은 것이 확인되어 ccc은 임차기간 동안 계속하여 쟁점오피스텔2에서 거주한 것으로 판단된다. 한편, 쟁점오피스텔2의 전기ㆍ수도ㆍ난방시설의 사용내역을 살펴보면 임차인 ccc이 2019년 7월 전입하기 전과 2020년 7월 전출한 이후에도 매월 비슷한 사용내역이 확인되므로 쟁점오피스텔2는 공실상태 없이 계속하여 임차인들이 거주한 것으로 판단된다.
(3) 청구인은 쟁점아파트에서 2년 이상 실제 거주하는 등 거주주택 비과세 특례에 해당한다고 주장하나, 아래와 같은 이유로 청구인은 거주주택 비과세 특례규정의 거주주택 거주기간 요건(보유기간 중 거주기간이 2년 이상)을 충족하지 못한다. (가) 청구인과 그 세대원은 OOO에 소재한 쟁점아파트와 OOO에서 빈번하게 주소지 이전을 하였는데 아래와 같은 사실관계를 살펴보면, 2016.4.6.∼2019.10.3. 기간 동안 사실상 쟁점아파트가 아닌 임차아파트에 계속 거주했던 것으로 보이므로 소득세법 시행령제155조 제20항 거주주택 비과세 특례의 거주주택 거주기간 요건(보유기간 중 거주기간이 2년 이상)을 충족하지 못한 것으로 판단된다.
1. 청구인은 당초 쟁점아파트에 전입한 2016.4.6.부터 2019.10.3.까지 청구인의 근무지(OOO)까지 OOO을 경유하여 출근하였다고 진술하였으나, 해당 기간의 청구인의 지하철 출퇴근 교통카드 사용내역에는 OOO 구간의 사용내역이 확인되지 않는 반면, 임차아파트가 소재한 OOO 구간의 사용내역이 78건 확인된다.
2. 또한 쟁점아파트 전입기간에 자가차량을 이용한 출퇴근 경로를 살펴보면 OOO을 이용한 내역이 276건이 확인되는데, 이는 청구인이 OOO에 거주할 당시의 출퇴근 경로와 매우 유사하다. 그리고, 청구인의 지하철ㆍ차량 이용 시간대가 회사 출퇴근 시간인 오전 8시 전후 및 오후 7시 전후가 많은 것으로 볼 때, OOO에 소재한 쟁점아파트에 거주하였으나 OOO에 위치한 아들 학교에 들리거나 OOO에 개인적 볼일 등으로 방문한 이력에 불과하다는 청구주장은 사실과 다른 것으로 보인다.
3. 2016.4.6.∼2019.10.3. 기간 동안 청구인과 청구인의 배우자 aaa의 신용카드 사용내역을 살펴보면, 임차아파트가 소재한 OOO에서 4,224건(청구인 2,723건, aaa 1,501건)이 결제된 것에 비하여 쟁점아파트가 위치한 OOO에서의 결제내역은 343건(청구인 97건, aaa 246건)에 불과하여 OOO에서의 사용내역이 월등하게 많은 것으로 확인되는 등 청구인과 그 세대원은 사실상 쟁점아파트가 아닌 임차아파트에 계속 거주했던 것으로 보인다. (나) 청구인은 아들 ddd의 명문학교 입학을 위해 부득히 임차아파트를 임차한 것은 사실이나 2016.4.6.∼2019.10.3. 기간 동안 임차아파트가 아닌 쟁점아파트에서 거주하였다고 주장하나, 청구주장에 따르면 쟁점아파트 전입기간 동안 임차아파트는 공실상태로 수도 및 전기 사용내역이 발생하지 않았어야 함에도 위 기간 동안 임차아파트에서는 계속해서 수도 및 전기 사용내역이 확인된다. 청구인은 2016.4.6.∼2019.10.3. 기간 동안 임차아파트에서는 숙식을 하지 않아 도시가스를 전혀 사용하지 아니하였다고 주장하나, 처분청에서 세무조사 당시 확인한 내용에 따르면 난방비는 아파트관리비로 일괄 청구되고, 취사용 도시가스는 2015년 7월 청구인이 임차아파트에 전입할 당시 취사용 가스레인지 철거 신청을 하여 세무조사 당시에도 계속 철거된 상태라 사용내역이 없는 것이며, 통상적으로 가스레인지 철거 신청은 전기레인지나 인덕션을 설치하는 세대에서 주로 하는 것으로 나타난다. 또한, 청구인 주장내용과 다르게 청구인 가족이 임차아파트에 거주한 2015년 7월∼2016년 3월, 2019년 10월 이후의 기간에도 도시가스 사용내역은 없는 것으로 나타난다. (다) 청구인의 배우자 aaa는 2019.7.26. 쟁점아파트 거주기간임에도 쟁점오피스텔2를 임차인 ccc에게 임대하면서 오피스텔 월세 계약서의 임대인 주소란에 임차아파트를 기재한 사실도 있어 상기 사실관계들을 종합하여 살펴보면, 청구인과 그 세대원은 2016.4.6.부터 2019.10.3.가지 임차아파트에서 실제 거주한 것으로 판단된다.
(1) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 (2) 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
⑥ 제1항에 따른 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다. 제155조【1세대1주택의 특례】② 상속받은 주택[법 제89조 제2항 본문에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업(이하 “재개발사업”이라 한다), 재건축사업(이하 “재건축사업”이라 한다) 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 소규모재건축사업(이하 “소규모재건축사업”이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (단서생략)
⑳ 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 않는다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다) 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 “장기가정어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 영유아보육법 제13조제1항 에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.
1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 영유아보육법 제13조 제1항 에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항 의 전환 규정을 준용한다. 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
12. 법 제95조 제4항에 따른 보유기간이 10년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2020년 6월 30일까지 양도하는 경우 그 해당 주택 ※ 부칙(대통령령 제30395호, 2020.2.11.) 제18조【조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 적용 배제에 관한 적용례】 제167조의3 제1항 제12호, 제167조의4 제3항 제6호, 제167조의10 제1항 제12호 및 제167조의11 제1항 제11호의 개정규정은 2019년 12월 17일 이후에 양도하는 분부터 적용한다.
(3) 주택법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. (4) 주택법 시행령 제4조【준주택의 종류와 범위】 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
4. 건축법 시행령 별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔
(5) 건축법 제2조【정의】② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
(6) 건축법 시행령 제3조의5【용도별 건축물의 종류】 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.
2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)
(1) 국세통합전산망 조회자료와 부동산등기부등본 등에 의하면, 청구인은 쟁점아파트를 2006.2.28. 취득하여 2020.6.29. OOO원에 양도하고 2020.7.24. 1세대 1주택 고가주택에 해당한다고 보아 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다. 처분청은 2021.3.12.부터 2021.3.31.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점오피스텔1ㆍ2가 사실상 주거용 주택으로 사용되었고, 쟁점아파트의 거주주택 비과세 특례요건 또한 갖추지 못하였다고 보아 청구인의 1세대 1주택 비과세 신고내용을 부인하고 쟁점아파트 양도에 대하여 기본세율 및 장기보유특별공제를 적용하여, 2021.7.5. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
(2) 청구인과 처분청은 쟁점오피스텔1과 관련하여 아래와 같은 심리자료를 제출하였다. (가) 청구인의 배우자 aaa는 2018.2.5. 쟁점오피스텔1을 임차인 bbb과 보증금 OOO원 및 월세 OOO원에 오피스텔 월세계약 후 2021.2.5. 월세를 OOO원으로 변경하여 2022.2.4.까지 연장계약을 하였고, 2018.2.5. 작성한 월세계약서 특약사항에는 임차인은 오피스텔을 업무용으로 사용하여야 하며 주소 전입을 할 수 없다고 기재되어 있다. 국세통합전산망 조회자료에 의하면, 쟁점오피스텔1에 전입내역 및 사업자등록 이력은 없는 것으로 나타나고, 임차인 bbb은 2020.9.1. 쟁점오피스텔1 인근 OOO에 ‘OOO’라는 상호로 개인사업자를 개업한 것으로 나타난다. (나) 처분청은 청구인에 대한 세무조사 당시인 2021.3.23. 임차인 bbb으로부터 2018년 2월부터 2020년 봄까지 쟁점오피스텔에 거주하였고, 2020년 9월 이전에는 사업자등록을 하거나 실질적으로 사업을 영위한 사실은 없다는 내용의 확인서를 징취하였다. 그러나 bbb은 2021.3.25. 2018년 2월부터 2020년 봄까지 사업을 계획하고자 쟁점오피스텔1을 사업구상용으로 사용하였다는 수정된 내용의 확인서를 제출하였다. 한편, 처분청 과세전적부심사 과정에서 bbb은 2021.5.30. 다시 사실확인서를 제출하였는바, 임차인 본인은 쟁점오피스텔1을 창고 겸 사무실로 사용하고 있고 2021.3.23. 1차 확인서 작성 당시 경황이 없어 조사팀에서 불러주는 대로 작성하였으나 사실 정정을 위해 2021.3.25. 2차 확인서를 제출하였고 쟁점오피스텔1을 주거용으로 사용하지 않았다는 내용을 확인하고 있으며, 이에 대해 처분청은 2021.3.23. 1차 확인서 작성 이후 같은 날 청구인 및 세무대리인 등에게 bbb이 작성한 확인서 내용을 확인하고 교체하고자 하는 내용의 전화가 왔고, 이후 bbb이 확인서를 수정하겠다 하여 2021.3.25. 2차 확인서를 제출하였으며, 2021.5.30. 3차 확인서에 작성된 내용의 상당부분이 사실과 다르다는 의견이다. (다) 청구인은 쟁점아파트 양도일(2020년 6월) 이후인 2021년 4월경 촬영된 쟁점오피스텔1의 내부시설에 대한 사진을 제출하였다. (라) 처분청이 제출한 쟁점오피스텔1의 수도․전기 사용현황 및 도시가스 사용내역을 살펴보면, bbb이 입주한 이후 쟁점아파트 양도시까지 대부분 매월 사용량이 발생하고 있는 것으로 나타난다.
(3) 청구인과 처분청은 쟁점오피스텔2와 관련하여 아래와 같은 심리자료를 제출하였다. (가) aaa는 2019.7.28. 쟁점오피스텔2를 임차인 ccc과 보증금 OOO원 및 월세 OOO원에 1년 동안 오피스텔 월세계약을 체결하였고, 월세계약서 특약사항에는 붙박이장, 에어컨, 냉장고, 세탁기, 가스렌지 등 시설이 구비되어 있고, 임차인은 전입신고 및 사업자등록을 하지 않는다고 기재되어 있다. 국세통합전산망 조회자료에 의하면, ccc이 쟁점오피스텔2에 임차한 기간 동안 전입내역 및 사업자등록 이력은 없는 것으로 나타난다. (나) 청구인은 쟁점아파트 양도일(2020년 6월) 이후인 2021년 4월경 촬영된 쟁점오피스텔2의 내부시설에 대한 사진을 제출하였다. (다) 처분청이 제출한 쟁점오피스텔2의 수도ㆍ전기․난방 사용현황을 살펴보면, ccc이 입주한 이후 매월 사용량이 발생하고 있으나 계약시점인 2019년 7월과 2020년 7월 사용내역은 다른 월에 비하여 현저하게 적은 것으로 나타난다. (라) 국세통합전산망 조회자료에 의하면 ccc은 2002년부터 현재까지 계속하여 근로소득자인 것으로 나타나고, 별도의 사업자등록 이력은 없는 것으로 확인된다.
(4) 청구인과 처분청은 청구인과 그 세대원의 쟁점아파트 거주기간과 관련하여 아래와 같은 심리자료를 제출하였다. (가) 처분청은 청구인 세대의 주소지 이전내역과 교통카드․신용카드 등 사용현황을 정리한 내역을 아래 <표4>와 같이 제출하였다. <표4> 처분청이 제출한 청구인 세대의 주소지 이전내역과 교통카드ㆍ신용카드 등 사용내역 요약자료 OOO (나) 2016.4.6.～2019.10.3. 기간 동안 쟁점아파트와 임차아파트의 수도․전기․도시가스 사용내역은 아래 <표5>, <표6>과 같다. <표5> 쟁점아파트 수도ㆍ전기ㆍ도시가스 납부내역 OOO <표6> 임차아파트 수도ㆍ전기ㆍ도시가스 납부내역 OOO * 가스사용은 2015.7.1. 이후 중단되었음 (다) 처분청이 제출한 청구인의 자가차량을 이용한 출근경로를 살펴보면, 처분청은 청구인이 출퇴근시 대부분 OOO을 이용하였는바, OOO에 소재한 쟁점아파트에서 OOO에 있는 청구인의 근무처로 먼 길을 돌아 출근한 것으로는 보기 어렵다는 의견이고, 청구인은 OOO 구간의 교통체증이 심하여 OOO을 이용하여 출퇴근하였다고 주장한다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우 그 다른 건물이 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거 기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는 것(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960, 2003.12.26. 선고 2001두7176 판결 등 참조) 이며, 비과세요건에 대한 입증책임은 비과세를 주장하는 납세의무자에게 있다 할 것(대법원 2000.7.7. 선고 98두16095 판결 등 참조)인바, 쟁점오피스텔1의 임차인 bbb은 청구인에 대한 처분청의 세무조사 당시인 2021.3.23. 2018년 2월부터 2020년 봄까지 쟁점오피스텔1에서 거주하였고, 2020년 9월 이전에는 사업자등록을 하거나 실질적으로 사업을 영위한 사실이 없다는 내용의 확인서를 작성하여 제출한 점, 1차 확인서 제출 이후 당초 확인내용을 정정한 확인서는 처분청이 주장하는 내용과 사실관계가 다른 등 그 진위 여부를 신뢰하기 어려워 보이는 점, 쟁점오피스텔1․2는 그 내부구조(화장실, 샤워실 등 구비)나 편의시설(붙박이장, 가스레인지 또는 인덕션, 세탁기, 냉장고 등 설치) 등이 주거에 적합한 상태에 있고, 주거 기능이 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있었던 것으로 보이는 점, 쟁점오피스텔1․2에 임차인 bbb과 aaa가 전입한 이후 쟁점아파트를 양도한 2020년 6월까지 임차인들의 사업이력은 없는 것으로 확인되고, 임차인들이 전입한 기간 동안 계속하여 전기․수도 등 사용내역이 확인되는 점 등에 비추어, 쟁점오피스텔1․2는 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물이라 할 것이므로 처분청이 쟁점아파트 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세의 적용을 배제하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 위에서 쟁점오피스텔1․2가 주택이 아닌 업무용 시설에 해당한다는 청구주장을 이유 없는 것으로 본 이상, 청구인과 그 세대원이 쟁점아파트에 2년 이상 거주하였는지 여부 등에 대한 심리는 심리의 실익이 없으므로 이를 생략한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.