쟁점부동산 중개를 위해 어떤 용역을 제공하였는지 구체적으로 확인되지 아니하는 이상 매매계약서상 “동 계약이 물건분석 및 컨설팅보고서를 근거로 체결되었다”는 문구만으로는 쟁점비용을 쟁점부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 인정하기는 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점비용을 양도비에 해당하지 않는 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
쟁점부동산 중개를 위해 어떤 용역을 제공하였는지 구체적으로 확인되지 아니하는 이상 매매계약서상 “동 계약이 물건분석 및 컨설팅보고서를 근거로 체결되었다”는 문구만으로는 쟁점비용을 쟁점부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 인정하기는 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점비용을 양도비에 해당하지 않는 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정된 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령 령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
(1) 청구인은 2019.1.24. 취득한 쟁점부동산을 2020.8.31. OOO에 양도하고, 2020.10.28. 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다가 아래 OOO․OOO와 같이 2020.12.17. 쟁점비용을 필요경비에 산입하여 기 신고․납부한 양도소득세 OOO원을 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2021.1.14. 이를 거부하였다.
(2) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인이 2020.6.1. AAA와 체결한 쟁점컨설팅용역 계약서의 주요내용은 아래 OOO과 같다. (나) 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면, 중개법인이 중개사로 기재되어 있고, 이와는 별도로 특약사항에 “상기 매매계약은 AAA 대표자 AAA의 물건분석 및 컨설팅보고서를 근거로 체결되었음”이라는 문구가 기재되어 있으며, 동 문구 옆에 AAA의 직인과 법인인감이 날인되어 있는 것으로 확인된다. (다) 청구인이 쟁점부동산의 필요경비와 관련하여 수령한 세금계산서는 아래 OOO와 같은데, 세금계산서의 품목에는 컨설팅 자문료, 부동산중개보수로 각각 기재되어 있고, AAA는 동 세금계산서를 포함하여 부가가치세를 신고․납부하였다. (라) 청구인의 금융거래내역에 의하면, 청구인은 쟁점부동산의 부동산매매계약체결일인 2020.7.31. AAA에게 쟁점비용을, 중개법인에게 중개보수료 OOO원(공급대가)을 각각 지급한 것으로 나타난다. (마) 청구인이 제출한 AAA의 ‘투자분석컨설팅 보고서’에 의하면, 쟁점부동산의 위치․특징․임대현황 등이 기재되어 있다. (바) AAA와 중개법인의 사업자등록내역 및 주주현황은 아래 OOO와 같은데, OOO(중개법인)의 홈페이지(OOO)를 살펴보면, 국내 최고․최대 규모의 빌딩전문 중개업체로 빌딩에 관한 모든 종합관리서비스를 제공하고 있는 것으로 광고하고 있다. (사) 쟁점부동산의 부동산거래계약신고필증(2021.6.16. OOO청장 발급)에 의하면, 개업공인중개사란에는 중개법인만 기재되어 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 소득세법제97조 제1항에서는 양도와 관련한 공제 대상 필요경비를 “양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것”으로 규정하고 있고, 이에 대하여 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호에서는 “자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용”으로서 신고서․계약서 작성비용과 공증비용, 인지대 및 소개비 그리고 이와 유사한 비용을 규정하고 있다. 청구인은 AAA에게 지급한 쟁점비용은 쟁점부동산 중개에 따른 비용이므로 동 비용을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장한다. 그러나 청구인이 쟁점부동산의 매매와 관련하여 쟁점비용과 별도로 중개법인에 OOO원의 중개수수료를 지급하면서 이를 이미 필요경비로 공제받은 점, 쟁점컨설팅용역 계약서에 의하면 용역의 범위에 매수인 발굴을 위한 영업활동 뿐만 아니라 법률 및 세무관련 자문 업무, 상가권리금분석, 임차인 전입 및 명도 분석, 자산운용 관리 및 주변가격동향분석, 금융기관 대출금액 승계 및 금리적정성 분석, 신축 인허가 및 리모델링분석에 대한 용역도 포함되어 있는 것으로 나타나고, 청구인이 AAA로부터 수취한 세금계산서에도 용역의 내용이 컨설팅자문으로 기재되어 있는 점, AAA가 쟁점부동산 중개를 위해 어떤 용역을 제공하였는지 구체적으로 확인되지 아니하는 이상 매매계약서상 “동 계약이 AAA 대표자 AAA의 물건분석 및 컨설팅보고서를 근거로 체결되었다”는 문구만으로는 쟁점비용을 쟁점부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 인정하기는 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점비용을 양도비에 해당하지 않는 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.