｢부가가치세법｣ 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 의해 청구인이 구분한 쟁점토지와 쟁점건물의 가액이 기준시가에 의하여 안분 계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 점 등에 비추어 처분청이 기준시가에 의하여 안분 계산하여 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
｢부가가치세법｣ 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 의해 청구인이 구분한 쟁점토지와 쟁점건물의 가액이 기준시가에 의하여 안분 계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 점 등에 비추어 처분청이 기준시가에 의하여 안분 계산하여 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점부동산은 부가가치세법 제29조 제9항 제1호 에서 토지와 건물의 가액을 안분계산한 금액을 공급가액으로 하는 “실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우”에 해당하지 아니한다. 청구인등은 상속세 납부를 위해 쟁점부동산을 처분해야 했고, 청구인이 쟁점부동산의 매매계약을 체결한 2020.3.26. 당시 쟁점건물은 건축된지 57년 11개월(사용승인일 1963.5.1.)이 경과한 노후건물로서 실제 가치는 사실상 없는 것이었으며, 쟁점부동산의 양수인도 매매계약시부터 쟁점건물을 멸실하고 새로운 건물을 신축하기 위하여 토지만을 사용할 목적이었다. 청구인과 양수인은 2020.3.26. 쟁점부동산 매매계약을 체결하면서 특약사항으로 양수인의 쟁점부동산 취득목적, 쟁점건물 철거 및 멸실에 대한 양수인의 의무 및 쟁점건물 가액을 ‘0’원으로 하는 등의 구체적인 내용을 담았으므로 청구인은 매매계약서상 토지과 건물의 가액의 확실하게 구분한 것이고, 쟁점건물은 2020.12.15. 철거되었다.
(2) 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산 거래가액이 부가가치세법 제29조 제9항 제2호 에서 규정하는 “사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분 계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우”에 해당한다는 의견이나, 위 조항은 멸실된 건물에 적용될 수 없는 것이고, 이 경우 실제 잔존가치가 ‘0’원에 수렴하는 건물이나 철거비용이 잔존가치보다 커 실제 순잔존가치가 ‘마이너스’인 경우에도 건물가액과 토지가액을 안분계산하여야 한다는 결론에 이르게 되어 양도인은 부가가치세를 납부하여야 하고, 양수인은 이를 환급받게 되는 불합리한 결과를 가져오게 된다. 한편 2019.1.1. 부가가치세법 제29조 제9항 제2호 가 신설되기 전 예규 및 판례 등을 보면, 토지와 건물을 함께 공급할 경우 ⅰ) 멸실 예정 건물의 실제 가치가 없고, ⅱ) 매매계약 당시 토지가액과 건물가액 ‘0’원이 명확히 구분 기재되고, ⅲ) 실제 잔금일 이후 곧바로 건물이 멸실되었을 경우에는 건물가액 ‘0’원으로 보아 실제거래가액을 그대로 인정하여 왔으며(국세청 심사부가2018-79, 2019.3.22. 참조), 위 규정을 신설한 입법취지는 토지 및 건물 가액을 임의로 구분하여 조세를 회피하는 것을 방지하기 위한 것이지, 자산가치가 전혀 없는 멸실 대상 건물도 무차별적으로 안분계산을 하여야 한다는 것은 아니라고 보아야 한다. (3) 국세기본법 제14조 는 실질과세원칙을 규정하고 있는바, 청구인이 쟁점토지를 매도하면서 멸실 예정인 쟁점건물의 매매가액을 ‘0’원으로 구분한 사실, 법규정 및 심판례, 예규 등에 따른 부가가치세법상 실질거래가의 정의, 양수인의 쟁점건물 사용․수익 여부, 건물이 완전멸실된 사실, 매매계약 당시 청구인 및 양수인의 사정 등을 종합하여 고려하면, 청구인은 쟁점건물을 매매형식으로 양도한 것일뿐 실질적으로는 쟁점건물을 공급한 것이 아니고, 쟁점건물의 양도가액 ‘0’원은 거래 사실 그대로를 반영한 정상적인 가액에 해당하므로 처분청이 부가가치세법 제29조 제9항 을 적용하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
(1) 청구인은 쟁점부동산의 토지․건물가액이 안분계산 대상이 아니라고 주장하나, 쟁점건물을 재산적 가치가 있는 재화로 보고 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다. 청구인은 건물 임대소득으로 2019년 매출액 OOO원, 2020년 매출액 OOO원(2020년 제2기 매출액 OOO원)을 신고하였고, 2020년 제2기에 13개 사업자가 임차인으로 있었던 사실이 확인되며, 쟁점부동산 매매계약서상 건물의 철거와 멸실은 양수인이 하는 것으로 약정한 것이 확인되고, 건물이 존재하는 상태에서 쟁점부동산 소유권이전등기를 경료하여 준 점에서 과세기간 이후 쟁점건물이 철거되었다 하더라도 쟁점토지와 쟁점건물의 가액을 부가가치세법 제29조 제9항 을 적용하여 안분계산하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 2018.12.31. 부가가치세법 제29조 개정 이전에 철거예정 건물의 공급가액을 ‘0’원으로 인정한 예규 등을 근거로 매매계약서상 건물가액 ‘0’원이 쟁점건물의 실지거래가액이므로 부가가치세법 제29조 제9항 을 적용할 수 없다고 주장하나, 조세법률주의원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것이고 합리적 이유 없이 축소, 확장해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 아니하는바(대법원 2008.2.15. 선고 2006두8969 판결 참조), 2018.12.31. 개정된 부가가치세법 제29조 제9항 은 토지와 건물 등 일괄공급시 실지거래가액을 공급가액으로 하되, 단서에서 ① 가액 구분이 불분명한 경우 또는 ② 구분한 가액이 기준시가등에 따라 안분계산한 금액과 30% 이상 차이가 있는 경우에는 그 안분계산한 금액을 공급가액으로 하도록 규정하고 있으므로 위 ①, ② 요건의 어느 하나를 충족하는 경우에는 안분계산한 금액을 공급가액으로 하여야 하고, 이 건의 경우 토지‧건물의 기준시가로 안분계산한 금액과 계약상 가액이 30% 이상 차이가 나는 경우에 해당하므로 토지와 건물의 가액을 안분계산하고 이를 공급가액으로 하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(2) 부가가치세법(2018.12.31. 법률 제16101호로 개정된 것) 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “재화”란 재산 가치가 있는 물건 및 권리를 말한다. 물건과 권리의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제29조【과세표준】⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우
2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분 계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우 부칙<제16101호, 2018.12.31.> 제1조【시행일】이 법은 2019년 1월 1일부터 시행한다. (단서 생략) 제2조【일반적 적용례】이 법은 이 법 시행 이후 재화나 용역을 공급하거나 공급받는 분 또는 재화를 수입신고하는 분부터 적용한다. (3) 부가가치세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29535호로 개정된 것) 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분 계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 소득세법 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
(4) 소득세법 제99조【기준시가의 산정】① 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물
(1) 처분청 및 청구인이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2020.1.13. 쟁점부동산을 청구인 외 4인과 공동으로 상속받아 부동산임대업을 영위하다가 2020.3.26. 양수인과 다음과 같이 쟁점토지 및 건물에 대한 양도계약을 체결하였다. OOO (나) 청구인은 2020.11.3. 사업장인 쟁점부동산을 양수인에게 양도함에 따라 같은 날 폐업하고, 2020.12.24. 매출액을 OOO원, 매입액을 OOO원, 환급세액을 OOO원으로 하여 2020년 제2기 부가가치세 신고를 하였다. (다) 처분청은 청구인이 쟁점건물 가액을 ‘0’원으로 한 것은 쟁점부동산 토지 및 건물 양도가액의 구분을 잘못한 것으로 보아 아래와 같이 ｢부가가치세법｣ 제29조 제9항 제2호 에 따라 기준시가에 의하여 쟁점건물의 가액을 안분 계산한 금액 OOO원을 매출액에 포함(공급가액 합계 OOO원)하여 2021.6.2. 2020년 제2기 부가가치세 OOO원을 경정․고지하였다. OOO (라) OOO구청장이 발급(2021.3.9.)한 일반건축물대장에 의하면, 쟁점건물은 공장․근린생활시설을 주 용도로 하여 1963.5.1. 사용승인 되었고, 2020.12.15. 건축물철거 통보(건축과-24356)에 의해 말소되었다. (2) ｢부가가치세법｣ 제29조 제9항 은 2018.12.31. 법률 제16101호로 개정되었는데, 기획재정부가 “2018 간추린 개정세법”에서 밝힌 개정이유 등은 다음과 같다.
10. 일괄 공급된 토지･건물 등 가액의 안분기준 보완(｢부가가치세법｣ §29)
(1) 개정내용 종 전 개 정
□ 토지･건물 등 일괄 공급시 기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우 o 가액구분이 불분명한 경우 <추 가>
□ 기준시가 등으로 가액을 안분하는 경우 추가 o (좌 동) o 납세자가 실지거래가액으로 구분한 가액이 기준시가에 따른 안분가액과 30% 이상 차이가 나는 경우 (2) 개정이유
○ 자산별 가액의 자의적 구분을 통한 조세회피 방지
(3) 적용시기
○ ’19.1.1. 이후 재화를 공급하는 분부터 적용
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 2020.11.3. OOO원에 일괄 양도한 쟁점토지와 쟁점건물 중 쟁점건물에 해당하는 양도가액을 ‘0’원으로 인정하여야 한다고 주장하나, ｢부가가치세법｣ 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에서 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 같은 법 시행령 제64조에 따라 안분 계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 같은 법 시행령 제64조에서 정하는 바에 따라 안분 계산한 금액을 공급가액으로 한다고 규정하고 있는바, 청구인이 구분한 쟁점토지와 쟁점건물의 가액이 기준시가에 의하여 안분 계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 점, 2018.12.31. 개정된 ｢부가가치세법｣ 제29조 제9항 의 개정이유는 자산별 가액의 자의적 구분을 통한 조세회피를 방지하기 위한 것으로서 2019.1.1. 이후 재화를 공급하는 분부터 적용되는 점, 쟁점건물을 양도하기 전까지 청구인은 쟁점건물 임대소득 매출액으로 2019년 OOO원을, 2020년 OOO원을 신고하였고, 2020년 제2기 과세기간에 쟁점건물에는 임차인들이 있었던 사실이 확인되는 점 등에 비추어 일괄 양도한 쟁점토지와 쟁점건물 가액의 구분에 대해 처분청이 기준시가에 의하여 안분 계산하여 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다(조심 2021서2536, 2021.6.29. 같은 뜻임).
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.