소급감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

[주 문] O심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2007.7.13. 상속을 원인으로 OOO 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 취득하였다가 2018.7.9. AAA 외 1인에게 OOO원에 양도하고, 2020.9.28. 쟁점주택의 취득가액을 상속당시의 개별주택가격으로 평가한 금액 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 기한후신고하였다.
• 나. 이후 청구인은 주식회사 AAA 및 주식회사 BBB에 쟁점주택에 대한 감정평가를 의뢰하면서 평가기준시점은 2007.7.13., 평가서작성일은 2021.4.13.으로 하여 쟁점주택의 가액을 각각 OOO원 및 OOO원으로 평가받은 후 2021.4.26. 쟁점주택의 취득가액을 위 2개 감정가액의 평균액인 OOO원(이하 “쟁점소급감정가액”이라 한다)에 비용을 합한 금액인 OOO원으로 하여 2018년 귀속 양도소득세 201,120,940원의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2021.6.16. 소급하여 감정평가받은 금액을 시가로 인정할 수 없다고 보아 청구인의 경정청구를 거부하는 처분을 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.8.23. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 취득가액은 자산취득에 든 실지거래가액으로 하여야 하고, 이 경우 상속을 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 소득세법 시행령 제163조 제9항 의 규정에 따라 상속일개시일 현재 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 감정평가한 가액의 평균액으로 하여야 한다. 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에서 감정가액 등을 시가로 보도록 규정한 것은 상속 또는 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 것을 예시한 것이고, 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있는 것이며, 대법원은 소급감정가액도 그 감정가액이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 것이라면 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다고 판시하고 있다(대법원 2008.2.1. 선고 2004두1834 판결 등 참조). 따라서 쟁점주택의 취득가액은 상속개시일 당시의 기준시가가 아닌 상증세법 제60조 제1항 및 제2항의 규정에 따라 상속개시일을 평가기준일로 하여 감정평가한 가액의 평균액으로 인정하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목에 따라 양도가액에서 공제하는 취득가액은 자산 취득에 든 실질거래가액이 되는 것이나, 상속․증여 받은 자산의 경우 같은 법 시행령 제163조 제9항에 따라 상속개시일과 증여일 현재 상증세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보도록 되어 있고, 상증세법 제60조에 의하면, 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따르고, 이때 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 감정가액 등 상증세법 시행령에서 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하는바, 감정가액은 상속재산의 경우 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중에 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에 그 평균액을 시가로 보도록 규정하고 있다. 청구인은 청구인이 감정평가기관에 의뢰하여 받은 평가액을 쟁점주택의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 제시한 감정가액은 평가기준일인 2007.7.13.로부터 13년여 경과한 2021.4.13.에 이루어진 소급 감정가액으로서 상증세법상 시가로 인정되는 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액에 해당하지 아니하고, 청구인이 상속받은 주택 양도에 따른 양도소득세를 감소시키기 위하여 평가받아 객관성이 결여되고 신뢰할 수 없는 평가액으로 보이므로 이를 쟁점주택의 취득당시 시가로 인정하야야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁점 소급감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 등

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

2. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

(3) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

• 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우
• 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 건축법 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우 (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2007.7.13. 쟁점주택을 협의분할에 의한 상속을 원인으로 취득하였다가 2018.7.9. 양도한 후, 아래 <표1>과 같이 개별주택가격으로 평가한 가액인 OOO원을 취득가액으로 하여 양도소득세를 기한후 신고하였다가, 2021.4.26. 쟁점주택의 취득가액을 2개 감정평가기관이 평가한 가액의 평균액인 OOO원으로 재산정하여 양도소득세의 환급을 구하는 경정청구를 하였다. <표1> 청구인의 양도소득세 신고 및 경정청구 내역 OOO

(2) 청구인이 쟁점주택의 취득가액 산정을 위해 ㈜AAA과 ㈜BBB에 의뢰하여 받은 평가액은 아래 <표2>와 같고, 2021.4.13.에 평가기준시점을 상속개시일인 2007.7.13.로 하여 평가한 것으로 확인된다. <표2> 청구인의 감정평가 내역 OOO

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 소급감정가액도 그 감정가액이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 것이라면 이를 시가로 인정하여야 한다고 주장하나, 쟁점소급감정가액은 상속개시일인 2007.7.13.으로부터 13년 9개월이 경과한 2021.4.13.에 소급하여 감정한 가액으로서 이는 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 에서 규정하는 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액에 해당하는 것으로 보기 어렵고, 취득일로부터 상당한 시간이 지난 후 소급하여 이루어진 감정평가액이 객관적이고 신빙성 있는 것이라고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택의 취득가액을 당초 신고한 기준시가로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.