청구인이 기준시가를 증여재산가액으로 한 쟁점토지에 대하여 상증법 제60조 제2항·같은 법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 2개 감정평가법인의 감정평가를 받은 후 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 평균액을 상속재산가액으로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인들(AAA․BBB)은 2020.5.12. CCC(청구인들의 할머니)로부터 OOO 소재 토지 894.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 지분 42,936분의 2,544(53㎡)씩을 증여받고, 각 지분의 시가를 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 제3항 및 제61조 제1항의 보충적 평가방법에 따라 OOO원으로 평가하여, 2020.8.31. 증여세 합계 OOO원(AAA분 OOO원 및 BBB분 OOO원)을 신고․납부하였다.
• 나. OOO청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2021.2.18.∼ 2021.3.27. 기간 동안 청구인들에 대한 증여세 조사과정에서 2개 감정평가기관의 감정가격 평균액 OOO원(재산평가심의위원회의 심의를 거친 것으로 이하 “쟁점감정가격”이라 한다)을 상속세 및 증여세법 시행령(이하 “상증령”이라 한다) 제49조 제1항 단서에 따라 각 지분의 시가로 보고 처분청들(OOO․OOO서장)에게 과세자료로 통보하였으며, 이에 처분청들은 2021.5.11. 등 청구인들에게 2020.5.12. 증여분 증여세 합계 OOO원(AAA분 OOO원 및 BBB분 OOO원)을 결정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2021.7.27. 심판청구를 각 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청들 의견

• 가. 청구인들 주장 (1) 처분청이 제시한 감정가격은 가격산정기준일과 감정평가서작성일 사이의 기간이 9개월을 명백히 초과하므로 시가로 인정할 수 있는 유효한 감정가격이 아니다. (가) 상증령 제49조에 따르면 감정가격을 시가로 인정받기 위해서는 가격산정기준일과 감정평가서작성일 모두가 시가 인정기간(증여일 전 6개월·후 3개월) 내에 있어야 한다. 이는 시가로 인정받을 수 있는 유효한 감정가격이 되기 위한 전제조건으로 ‘가격산정기준일과 감정평가서작성일 사이의 기간이 9개월 이내일 것’을 명시적으로 규정하고 있는 것이다. (나) 이와 같이 유효한 감정가격이 되기 위한 전제조건은 시가 인정기간 밖의 감정가격을 시가로 적용하는 경우에도 그대로 적용되는바, 시가 인정기간 밖의 감정가격도 가격산정기준일과 감정평가서작성일 사이의 기간이 9개월 이내인 경우에만 이를 시가로 적용할 수 있다. (다) 처분청은 법정결정기한(2021.2.28.)이 임박한 시점에 이르러서야 9개월 10일 전의 증여일을 기준으로 소급감정을 실시하였는데, 이는 가격산정기준일과 감정평가서작성일 사이의 기간이 9개월을 명백히 초과하므로 시가로 인정할 수 있는 유효한 감정가격이 아니고, 따라서 처분청이 제시한 감정가격은 처음부터 평가심의위원회 회부 대상에 해당하지 않는다. (2) 상증령 제49조 제1항 단서의 ‘평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우’란 감정의 경우에는 가격산정기준일과 감정평가서작성일이 모두 평가기간 이후에 존재하는 경우를 말하는 바, 이 건 감정가격은 평가심의위원회 심의 대상이 될 수 없다. (가) 상증령 제49조 제2항 제2호에서 언제 감정이 있는지는 ‘가격산정기준일과 감정평가서작성일’ 모두를 기준으로 판단한다고 명확히 규정하고 있는 바, 평가기간 외의 감정가격을 시가로 적용한다는 예외규정의 기간요건을 충족하기 위해서는, 반드시 ‘가격산정기준일과 감정평가서작성일’ 모두가 평가기간이 경과한 후에 존재하여야 한다. (나) 국세청은 평가기간의 바로 다음날을 가격산정기준일로 한 다른 사건들의 과세전적부심사 결정서에서, 상증령 제49조에 따라 부득이하게 평가기간의 바로 다음날을 기준으로 감정평가를 실시하였다고 명시하였는데(적부 2020-182, 2021.1.27., 적부2020-137, 2020.12.9. 등 참고), 가격산정기준일이 평가기간 경과 후에 존재하여야 한다는 전제 하에 부득이하게 평가기간의 바로 다음날을 가격산정기준일로 설정한 국세청이 이 건에 이르러서는 이와 정반대의 입장에서 가격산정기준일이 평가기간 내에 위치해도 문제없다고 주장하는 것은 자기모순에 해당하여 불합리하다. (3) 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 이 건 감정가격은 평가심의위원회의 심의대상이 될 수 없다. (가) 평가기준일부터 상증령 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에만 평가심의위원회의 심의대상이 될 수 있고(상증령 제49조 제1항 단서), 시간순서상 감정평가서작성일은 가격산정기준일보다 늦을 수밖에 없으므로 평가기준일부터 감정평가서작성일을 기준으로 가격변동여부를 판단하여야 한다. 조세심판원과 감사원도 같은 입장이다(조심 2021중1365, 2021.7.27., 조심 2021부2299, 2021.7.12. 등 참고) (나) 조사청이 감정평가를 의뢰한 두 곳의 감정평가법인 모두 표준지 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 공시지가기준법을 적용하였는데, 이와 같은 방식으로 2021.1.1.의 표준지공시지가를 기준으로 하여, 감정평가서작성일(2021.2.22.)의 예상감정가격을 계산하면 평균 OOO원으로 쟁점감정가격과 비교할 때, 5.277%의 가격상승이 있었음을 확인할 수 있다. 국세청은 가격변동이 있었음을 인정하는 내부기준으로 5%를 설정해두고 있는데, 쟁점토지는 평가기준일부터 감정평가서작성일까지 기간 동안 5%를 상회하는 가격상승이 있었으므로, 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보아야 한다. (4) 처분청이 제시한 감정가격은 공유지분의 특수한 성질을 고려하여 공유지분의 원형대로 감정한 감정가격이 아니므로 시가로 인정할 수 있는 유효한 감정가격이 아니다. (가) 공유지분의 소유자는 공유물의 사용․수익․처분행위에 있어서 다른 공유자의 동의가 반드시 필요하므로, 한사람이 단독으로 소유하고 있는 전체 필지의 가치와 여러명이 공동으로 소유하고 있는 공유지분의 가치는 본질적으로 다르다. 따라서 공유지분의 가치는 전체 필지의 가치에 지분율을 곱하는 방식에 의해 단순히 산술적으로 계산할 수 없는 것이고, 이렇게 계산한다면 그 값이 공유지분의 실제 가치보다 훨씬 과대평가되는 결과가 발생한다. 실제로 부동산의 공유지분을 경매하는 ‘지분경매’는 전체 필지를 경매하는 일반경매에 비해 유찰되는 경우가 많고, 낙찰가율도 매우 낮은 편이다. (나) 처분청이 제시한 감정가격은 전체 필지의 감정가격에 단순히 지분율을 곱하여 계산하였을 뿐, 공유지분의 특수한 성질을 고려하여 공유지분의 원형대로 감정한 감정가격이 아니므로 상증령 제49조 제1항 제2호 나목에 따라 시가로 인정될 수 있는 매매등의 가액이 될 수 없다.
• 나. 처분청들 의견 (1) 상증령 제49조 제2항은 같은 조 제1항 본문에 따라 시가로 인정되는 평가기간 내의 매매등의 가액에 대하여 해당 가액이 평가기간 내인지 여부를 판단하는 기준을 규정하고 있는 것일 뿐이므로, 이를 두고 평가기간 밖의 매매등의 가액에 대한 시가인정 요건을 규정한 같은 조 제1항 단서 규정의 해석에도 적용된다고 주장하는 것은 상증령 제49조 제1항 및 제2항을 오해한 것에 불과하다. (2) 상증령 제49조 제1항 단서에 “ 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우”에서 ‘매매등’은 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매 또는 공매가 있는 경우를 말하는 것으로, 그 어디에도 ‘가격산정기준일’이 반드시 평가기간이 경과한 후에 있어야 한다고 명시되어 있지 아니 하고, 상증령 제49조 제2항 제2호의 반대해석상 가격산정기준일과 감정평가서작성일 가운데 둘 모두 혹은 그 중 어느 하나만 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한 이내에 있다면 상증령 제49조 제1항에 따라 평가심의위원회의 심의대상이 되고 이후 심의결과에 따라 시가 인정 여부가 결정된다고 해석하는 것이 타당하다(기획재정부 재산세제과-92, 2021.1.27., 참고). 청구주장과 같이 가격산정기준일과 평가서작성일 모두가 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한 사이에 있는 경우에만 평가심의위원회의 심의대상이 될 뿐이라고 본다면, 가격산정기준일이 평가기준일(상속, 증여일)에 근접하여 보다 정확한 감정가격 산정이 가능함에도 불구하고 이를 시가인정 범위에서 제외하는 불합리함이 발생한다. (3) 청구인들은 표준지공시지가를 기준으로 평가기준일부터 감정평가서작성일까지 기간 동안 5.277%의 가격상승이 있었으므로 이 건 감정가격은 평가심의위원회의 심의대상이 될 수 없다고 주장하나, 개별공시지가는 정부 시책에 따라 공시가격의 현실화가 지속적으로 추진되고 있는 상황으로 실제 가격의 변동을 그대로 반영하였다고 보기 어렵고(OOO행정법원 2013.4.12. 선고 2012구합31298 판결, 참고), 국토교통부 발표자료(2020년 표준지공시지가공시, 2020.2.12.)에 의하면 토지의 가격현실화율은 2019년 64.8%에서 2020년 65.5%로 상승하여 해당 기간 동안 가격현실화율 제고라는 정책적 목적에 따라 공시가격의 상승이 있음을 알 수 있으며, 쟁점토지의 개별공시지가 상승은 가격상승 요인보다는 공시지가 현실화라는 정책적 목적에 기인한 것으로 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기 어렵다. 또한 상증법령에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격을 시가로 본다고 규정하고 있을 뿐 감정평가내용의 정당성 여부를 따져 해당 감정가격을 시가로 볼 것인지에 대하여는 명확하게 규정되어 있지 아니하여 쟁점토지에 대한 감정평가에 하자가 있어 위법하다고 단정하기는 어려운 점 등에 비추어 청구주장은 타당하지 않다(조심 2021서953, 2021.6.9. 참고). (4) 청구인들은 쟁점토지를 원형대로 감정하지 않았다고 주장한다. 그러나, 처분청은 쟁점토지를 원형대로 감정하여 줄 것을 의뢰하였고, 토지라는 재산의 특성상 원형대로 감정하지 않는 것은 상정하기도 어려우며, 이 건의 경우에도 해당 감정평가기관들이 원형대로 감정하지 아니하였다는 사정은 찾을 수 없고, 청구인들도 이를 제시하지 못하고 있다. 청구인들의 주장은 쟁점토지가 공유물인데도 가액이 높게 평가되었다는 것이고, 감정평가란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 것을 말하므로(감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조 제2호), 결국 감정평가에 따른 감정가격을 수긍할 수 없다는 것에 불과하다. 그러나, 토지에 대한 감정평가는 공시지가기준법을 원칙으로 하고, 예외적으로 적절한 실거래가가 있는 경우에 거래사례비교법을 적용하여 평가할 수 있는바(감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제3조, 감정평가에 관한 규칙제4조 및 제14조), 공시지가기준법을 적용한 이 건 감정평가에 달리 잘못이 있다고도 보기 어렵다.

평가기준일을 가격산정기준일로 하고, 평가기간 밖의 감정평가서작성일에 작성된 감정가격을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 보아 청구인들에게 증여세를 과세한 처분의 당부

• 나. 관련 법령 등: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인들과 처분청들이 제출한 감정평가서, 평가심의위원회의 평가결정서, 조사종결보고서 등 이 건 심리자료에 따르면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인들은 2019년 개별공시지가(OOO원/㎡)로 쟁점토지를 평가하고, 증여재산가액을 OOO원(= OOO원/㎡ × 53㎡)으로 하여 증여세 신고한 것으로 나타난다. (나) 조사청은 주식회사 AAA(이하 “AAA”이라 한다) 및 주식회사 BBB(이하 “BBB”이라 한다)에게 쟁점토지 중 청구인들 지분에 대한 감정평가를 의뢰하였고, 위 감정평가기관들은 공시지가기준법에 따라 아래 <표1>과 같이 감정평가한 것으로 나타난다. (다) 서울지방국세청 평가심의위원회는 2021.3.22. 아래 OOO와 같이 위 OOO의 감정가격의 평균액(쟁점감정가격)이 시가로 인정되는 것에 포함된다고 판단하였다. (라) 청구인들은 위 감정평가기관들의 감정평가방법을 그대로 적용하되 2021년의 표준지공시지가(OOO원/㎡)를 대입하여 감정평가서작성일(2021.2.22.)의 예상감정가격(평균 OOO원)을 산출하고, 이를 이유로 평가기준일로부터 감정평가서작성일까지 5.277%의 가격상승이 있었다고 주장하고 있다. (마) 또한, 청구인들은 공유지분의 경우에는 사용․수익․처분에 제한이 있으므로 단독소유한 필지에 비해 더 가치가 낮다고 주장하면서, 유사한 내용의 신문기사를 제출하였다. (2) 상증령 제49조 제2항 제2호가 2014.2.21. 개정(대통령령 제25195호)되어 감정평가서 작성일이 평가기간 이내일 경우에 감정가격을 시가로 인정하던 것을, 감정평가서 작성일과 가격산정기준일이 모두 평가기간 이내여야만 감정가격을 시가로 인정하는 것으로 변경되었고, 이에 대하여 기획재정부가 발간한 ‘2013 간추린 개정세법’에는 ‘소급감정 방지를 위해 요건 강화’하는 것이 그 개정이유라고 설명하고 있다. (3) 한편, 상증령 제49조 제1항 단서가 2019.2.12. 개정(대통령령 제29533호)되면서 시가 평가기간 경과 후 법정결정기한까지 발생한 매매사례가액 등도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있는 것으로 개정되었고, 기획재정부가 발간한 ‘2018 간추린 개정세법’에서는 ‘평가기간이 지난 경우에도 시가로 인정될 수 있는 절차를 마련하여 시가에 근접한 평가 도모’하는 것이 그 개정이유라고 설명하고 있다. (4) 국토교통부가 2020.11.3. 발표한 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’에 따르면, 국토교통부는 2019년 공시부터 공시가격의 현실화를 추진하여 왔고, 토지(표준지)의 경우 연간 현실화율(시세 대비 공시가격비율)이 2018년 62.6%에서 2020년 65.5%로 상승하였으며, 2021년부터 연간 3%p 수준의 현실화율 제고를 통해 8년 내 목표 현실화율 90%를 달성할 계획인 것으로 나타난다. (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점감정가격을 쟁점토지 중 청구인들 지분의 시가로 보아 과세한 이 건 처분이 위법․부당하다고 주장하나, 상증령 제49조 제1항 단서의 2019.2.12.자 개정은 평가기간이 지난 경우에도 시가로 인정될 수 있는 절차를 마련하여 시가에 근접한 평가를 도모하기 위한 것으로 보이고, 그렇다면 평가기준일을 가격산정기준일로 하고 감정가격 평가서 작성일을 법정결정기한 전으로 하여 감정평가한 가액이 있는 경우라도 그 사이에 커다란 가격변동이 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 감정가격을 시가로 인정되는 것에 포함할 수 있는 것으로 보이는 점, 그런데 쟁점감정가격의 가격산정일(2020.5.31.)과 감정평가서작성일(2021.2.19., 2021.2.22.)은 모두 증여세의 법정결정기한(2021.2.28.) 이내에 있고, 처분청들의 평가심의위원회는 평가기준일(증여일)과 가격산정기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 보아 쟁점감정가격을 시가로 결정한 점, 쟁점감정가격은 공시지가기준법에 따라 평가되었고, 달리 감정평가가 잘못되었다고 볼만한 자료는 확인 되지 않는 점 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어려우므로, 처분청이 쟁점감정가격을 청구인들이 증여받은 각 지분의 시가로 보아 청구인들에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등 (1) 상속세 및 증여세법(2020.12.22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것) 제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 제61조 [부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2020.8.26. 대통령령 제30977호로 개정되기 전의 것) 제49조 [평가의 원칙등] ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가격이 있는 경우에는 그 감정가격의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가격이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가격보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가격
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가격

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가격평가서 작성일

⑪ 기획재정부장관은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다. 제49조의2 [평가심의위원회의 구성 등] ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정 (3) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(2021.7.20. 법률 제18309호로 개정되기 전의 것) 제2조 [정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “감정평가”란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 것을 말한다. 제3조 [기준] ① 감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.

② 제1항에도 불구하고 감정평가법인등이 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률에 따른 재무제표 작성 등 기업의 재무제표 작성에 필요한 감정평가와 담보권의 설정ㆍ경매 등 대통령령으로 정하는 감정평가를 할 때에는 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다 (4) 감정평가에 관한 규칙(2021.8.27. 국토교통부령 제882호로 개정되기 전의 것) 제4조 [적용범위] 감정평가업자는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 규칙으로 정하는 바에 따라 감정평가하여야 한다. 제14조 [토지의 감정평가] ① 감정평가업자는 법 제3조 제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하여야 한다.

③ 감정평가업자는 법 제3조 제1항 단서에 따라 적정한 실거래가를 기준으로 토지를 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다.

④ 감정평가업자는 법 제3조 제2항에 따라 토지를 감정평가할 때에는 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하되, 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가할 수 있다.