쟁점부동산이 1세대 1주택 특례가 적용되는 다가구주택에 해당되는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2019.12.30. OOO 소재 토지 184㎡ 및 건물 607.37㎡(지하1층～지상5층, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO원에 양도하고, 2020.2.13. 양도소득세 신고 시 취득가액을 환산가액으로 하고 쟁점부동산 중 1층 및 5층을 상가로, 2층～4층(3개층)을 ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제15항 의 단서에 따른 다가구주택으로 보아 1세대 1주택 양도소득세 비과세(고가주택 기준 초과분 제외)를 적용하여 신고하였다.
• 나. 처분청은 2021.2.17.～2021.3.8. 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점부동산의 취득가액을 확인된 경락가액OOO으로 적용하고 쟁점부동산 중 5층의 용도가 공부상 근린생활시설로 되어 있으나 사실상 주택으로 사용되고 있어 쟁점부동산 4개층(2층～5층)이 다가구주택이 아닌 각각의 독립된 주택에 해당되는 것으로 보아 청구인이 거주한 주택(5층)만을 1세대 1주택 비과세를 적용하고 나머지는 일반세율을 적용하여 2021.5.10. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 위 처분 중 쟁점부동산 중 5층을 주택으로 보아 나머지 주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 처분에 불복하여 2021.7.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산 중 용도가 주택이었던 5층을 2019.7.27. 용도변경 공사를 통해 근린생활시설로 변경(공부상 2019.8.7.)한 후, 2019.8.1.부터 AAA에게 업무시설인 기타 교습소로 임대하고 임대사업자등록을 하였는바, 매매계약 시점인 2019.8.13. 현재의 쟁점부동산의 이용상황은 2층～4층만 사실상 주거용으로 사용되었고 5층을 포함한 그 외 부분은 근린생활시설로 사용되었으므로 쟁점부동산은 3개층 이하의 다가구주택(단독주택)에 해당하여 쟁점부동산 양도에 대한 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 주택법에 따른 주택이란 ‘한 개 이상의 방과 부엌이 있어야 하며, 독립된 출입구가 있어야 하고, 관습상 소유 또는 매매의 단위가 되는 건축물’로서, 건축물대장상의 용도가 사무실로 변경되었다 하더라도 방과 부엌, 독립된 출입구가 있는 상태로서, 별도의 노력 없이 주택으로 사용 가능한 상태라고 한다면, 주택으로 보아야 하는바(대법원 2005.4.26. 선고 2004두14960 판결, 대구지방법원 2020.6.11. 선고 2018구합25327 판결 등, 같은 뜻임), 쟁점부동산 중 5층이 2019.8.7. 공부상 용도가 주택에서 근린생활시설로 변경되어 일시적으로 사무실로 임대되었다 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용될 수 있으므로 주택에 해당하고, 그렇다면 2층부터 5층까지 주택으로 사용된 쟁점부동산은 다가구주택에 해당하지 않아 청구인이 주거용으로 사용한 5층을 제외한 나머지 주택에 비과세를 배제하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산이 1세대 1주택 특례가 적용되는 다가구주택에 해당되는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 (2) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 30395호로 개정되기 전의 것) 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상 이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.(단서 생략)

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.

⑥ 제1항에 따른 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다.

⑨ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.

⑪ 법 제89조 제1항 제3호 나목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다. 제155조(1세대1주택의 특례) ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 제156조(고가주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.

(3) 건축법 제2조(정의) ② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

3. 제1종 근린생활시설

4. 제2종 근린생활시설 (4) 건축법 시행령 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. 건축법 시행령 [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

• 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제10조 제1항 제1호 에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

• 가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
• 나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
• 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

(5) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 쟁점부동산 취득 및 양도 등의 경위는 아래와 같다. (가) 청구인은 1997.12.30. 쟁점부동산을 경락(가액 OOO원)으로 취득하고, 2019.7.23. 당초 공부상 주택이었던 쟁점부동산 5층을 근린생활시설(사무소)로 용도변경 하였다(공부상 변경일 2019.8.7.). (나) 청구인은 2019.7.22. AAA와 쟁점부동산 5층에 대하여 임대차기간 2019.8.1.～2020.7.31., 보증금 OOO원, 월차임 OOO원으로 임대차계약을 체결하고, 2019.8.9. 업종을 부동산임대로 하여 사업자등록을 한 후 2019.8.13. 쟁점부동산을 양도하는 매매계약(잔금지급일 2019.12.30.)을 체결하였다. (다) 청구인은 2019.7.13. OOO를 취득하는 매매계약을 체결하고 2019.9.16. 소유권이전등기를 하였다.

(2) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에서 나타난 쟁점부동산의 현황 등은 아래와 같다. (가) 처분청이 조사한 쟁점부동산의 공부상 및 실제 현황은 다음과 같다. (나) AAA의 확인서에 의하면, ‘본인은 2005년 7월부터 쟁점부동산 지하 1층 임차인으로, 위 임대차계약으로 음악실 및 거주지를 5층으로 옮겼다가 쟁점부동산이 매도되자 한 달만에 다시 지하1층으로 옮겼는바, 5층은 방 3개, 화장실 2개, 넓은 거실과 주방, 붙박이신발장, 보일러실 등의 구조를 갖추고 있다’고 기재되어 있다. (다) 청구인이 5층의 용도변경을 위하여 OOO구청에 제출한 ‘건축·대수선·용도변경 허가 신청서’에 첨부된 5층 평면도에 의하면, 변경 전의 구조 및 명칭이 방 3개, 화장실 2개, 거실과 주방, 보일러실 등으로, 변경 후의 구조는 변경 전과 동일하나 거실과 주방 위치의 명칭이 제2종근린생활시설(사무소)로 변경 기재되어 있다. (라) 쟁점부동산의 주민등록등본상 세대전입내역에 의하면, 청구인은 1998.11.9.～2019.10.1. 전입거주하였고, 쟁점부동산을 매수한 BBB, CCC(부부)는 2019.11.5.～심리일 현재 전입거주하고 있는 것으로 나타난다.

(3) 쟁점부동산 중 2층부터 4층까지 3개층의 용도가 공부와 다르게 주택으로 사용되고 있다는 것에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산이 양도 당시 그 5층의 용도가 근린생활시설에 해당되어 주택 층수가 3개 층 이하이므로 소득세법 제89조 제1항 제3호 가목, 같은 법 시행령 제154조․제155조 및 건축법 시행령별표1의 1세대 1주택 비과세 대상인 다가구주택에 해당된다고 주장하나, 쟁점부동산 중 5층이 양도 당시 공부상 용도가 주택에서 근린생활시설로 변경되었다 하더라도 용도변경허가신청서상의 평면도상 5층의 구조가 기존 주택의 구조에서 변경되지 않은 것으로 확인되는 점, 임차인 AAA의 확인서에 의하면 임차인이 구조변경 후에 거주지를 5층으로 옮겨 거주한 것으로 나타나는 점, 쟁점부동산의 양수인 역시 5층에 전입거주하고 있는 점 등에 비추어 쟁점부동산 중 5층은 용도변경 후에도 주택으로서의 기능을 잃지 않았다 할 것이다. 그렇다면 쟁점부동산은 양도 당시 주택으로 사용된 층수가 5층을 포함한 4개층(2층부터 5층)에 해당하여 1세대 1주택 비과세 대상인 다가구주택의 요건을 충족하지 못한다 할 것이므로 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.