상증법 제60조 등은 평가기간이 지난 경우에도 시가로 인정될 수 있는 절차를 마련하여 시가에 근접한 평가를 도모하기 위한 것이고 처분청은 위 법령에 따라 상속세 과세표준 신고기한으로부터 9개월까지의 기간 중에 결정된 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 적용한 것으로 확인되는 등 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 본 처분에 잘못이 없음
상증법 제60조 등은 평가기간이 지난 경우에도 시가로 인정될 수 있는 절차를 마련하여 시가에 근접한 평가를 도모하기 위한 것이고 처분청은 위 법령에 따라 상속세 과세표준 신고기한으로부터 9개월까지의 기간 중에 결정된 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 적용한 것으로 확인되는 등 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 본 처분에 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점감정가액은 처분청이 자의적으로 산정한 소급감정가액이므로 이를 쟁점토지의 시가로 보는 것은 타당하지 아니하다. (가) 쟁점규정에 따르면, 상속재산의 평가시 “평가기간(상속개시일 전후 6개월 이내)에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기준일이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한(상속세 신고기한부터 9개월 이내)까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도, 평가심의의원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다”고 규정하고 있다. 위 규정은 상속개시일 후 6개월부터 15개월 사이에 ① 해당 재산의 매매가액이 존재하거나 ② 상속재산과 동일한 재산의 거래가액이 있는 경우 또는 ③ 납세자나 금융기관이 필요에 의하여 상속개시일 이후 15개월 이내 감정을 의뢰하여 감정받은 감정가액이 있는 경우 ④ 처분청이 적극적으로 조사시점이나 과세자료 처리시점에 해당 재산가격을 감정의뢰하여 평가한 후 이를 시가로 할 수 있는 타당한 사유가 있다고 판단되는 경우에 한하여 평가심의위원회 심의를 거쳐 상속가액으로 결정할 수 있다고 해석하여야 한다. 쟁점규정에 따라 감정한 가액을 상속재산의 시가로 보기 위해서는 ① 소급감정이 아닌 조사 중의 어느 특정일을 가격산정기준일로 하여 감정(정상감정가격)하고, ② 그 특정일의 감정가액이 적어도 상속개시일 현재의 시가와 같거나 낮은 정도가 객관적으로 인정되는 충분한 사유가 있을 때에 한하여 제한적으로 적용하여야 할 것이다. 즉, 쟁점규정에서 시가인정범위를 확대한 것은 상속개시일 이후 6개월 후부터 15개월 이내에 상속물건에 대한 가격이 존재한다면 이를 시가로 인정할 수 있다는 법률 근거를 마련한 것이지 상속가액을 소급감정할 수 있다는 의미가 아님에도, 처분청이 이를 과세가액으로 활용한 것은 관련법령을 확장․유추해석한 것이어서 부당하다. (나) 처분청은 청구인이 신고한 가액을 쟁점토지의 시가로 인정할 수 없다고 하면서, 상속개시일(2020.9.2.)로부터 14개월이 지난 2020년 11월경 가격산정기준일을 상속개시일 후 6개월이 지난 다음날로 하여 소급감정하였고, 청구인은 이에 쟁점토지는 상속시점을 전후하여 가격 가격변동이 심한 지역에 소재하고 있으므로 상속개시일 후 6개월이 지난 시점을 가격산정기준일로 하는 것은 불합리하다고 주장하며, 상속개시일을 가격산정기준일로 하는 감정가액을 제출하였는바, 처분청은 자신들이 감정의뢰한 감정가액과 청구인이 감정의뢰한 감정가액을 단순평균한 쟁점감정가액을 쟁점토지의 시가로 확정하여 이 건 처분을 하였다. 예외적으로 기준시가를 부인하고 다른 가격(매매사례가액, 감정가액 등)을 과세가액으로 하기 위해서는 엄격한 요건을 갖추고 그 대상을 최소화해야 함에도 상속개시일 전후 공시지가가 급등하는 지역에 소재하고 있던 쟁점토지에 대하여 소급감정가액을 적용하여 상속재산을 평가한 것은 부당하다. (다) 상속재산의 경우 상속인이 상속재산을 상속받은 이후에 이를 처분할 때 상속인의 취득가액은 상속가액이 되므로 상속재산가액이 시가보다 과소 평가되었다 하더라도 납세자의 상속세 부담만 줄어들 뿐, 양도소득세 부담이 가중되어 결과적으로는 세 부담을 이연시키는 효과 외에는 조세회피가 발생하지 아니하는바, 청구인이 신고한 기준시가를 쟁점토지의 시가로 인정하여야 한다.
(2) 설령 처분청의 소급감정이 정당하다 하더라도 쟁점토지는 상속개시일 이후 지가 상승이 높은 지역에 소재하고 있으므로, 상속개시일을 평가시점으로 한 감정가액(청구인이 제시한 2개의 감정평가법인의 평균액인 OOO원)을 쟁점토지의 시가로 보아야 한다. (가) 원칙적으로 상속가액의 평가와 관련하여 상증세법 제60조에서 상속가액은 상속개시일 현재의 가액(시가)이라고 명시하고 있고, 이 경우 ‘시가’란 ‘감정가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하고 있으며, 쟁점규정에 따르면 감정가액은 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 2개 이상의 감정기관(감정평가법인)이 평가한 가액의 평균가액이라고 명시하고 있는바, 상속개시일 현재를 가격산정기준일로 하는 2개 이상의 감정가액이 있는 경우에는 이를 상속재산가액으로 적용하여야 한다. (나) 쟁점토지의 공시지가 변동내역을 보면, 이 건 상속개시 전 8년 동안 1㎡당 지가 상승액은 OOO원(2011년 OOO원→2019년 OOO원)에 불과하였으나, 상속개시일(2019.9.2.)을 전후하여 1㎡당 지가 상승액은 OOO원(2019년 OOO원→2020년 OOO원)에 이른다. 설령 소급감정을 실시하면서까지 과세하여야 할 사유가 있다 할지라도 상속개시일을 전후하여 2배 가까이 지가가 급등한 지역에 소재한 쟁점토지에 대하여 상속개시일이 아니라 상속개시일로부터 6개월이 지난 시점을 가격산정기준일로 하여 감정한 가액을 시가산정시 반영한 것은 부당하다.
(1) 쟁점감정가액을 쟁점토지의 시가로 보아 상속세를 과세한 것은 타당하다. (가) 상증세법상 상속․증여재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재 시가에 의하도록 하고, 여기서 시가란 평가기준일 현재 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하도록 하고 있다. 또한, 상증세법 제60조 제5항에 의하면 시가로 인정될 수 있는 감정가액은 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우를 말하며, 쟁점규정은 상속세과세표준 신고기한부터 9개월까지의 기간 중에 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있다. (나) 처분청은 위 상증세법령에 따라 법정결정기한 내인 2020년 11월 감정평가를 실시하고 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정받은 감정가액과 청구인이 2020년 12월 감정평가를 실시하고 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정받은 가액의 평균액으로 상속재산을 평가하였는바, 쟁점감정가액은 법령에 따라 시가로 인정되는 적정한 가액이라 할 것이다.
(2) 쟁점규정에서 둘 이상의 감정가액이 있는 경우에는 그 평균액을 적용하도록 되어 있으므로, 쟁점감정가액을 쟁점토지의 시가로 적용한 이 건 처분은 정당하다. (가) 상증세법 시행령 제49조 제1항은 시가로 인정되는 것은 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액이라고 규정하고 있고, 같은 항 제2호에 따라 시가로 인정받는 다수의 감정가액(납세자․처분청)이 존재하는 경우 그 평균액을 시가로 보아야 한다. (나) 참고로 상증세법 시행령 제49조 제2항은 “제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다”고 규정되어 있으나, 이 건의 경우 상증세법 시행령 제49조 제1항에 따라 감정가액의 평균액을 적용한 것이므로, 복수의 가액 간의 우선순위 문제는 발생하지 아니한다.
① 쟁점감정가액은 소급감정가액이어서 쟁점토지의 시가로 볼 수 없다는 청구주장의 당부
② 가격산정기준일을 상속개시일로 한 감정가액을 쟁점토지의 시가로 보아야 한다는 청구주장의 당부
(1) 상속세 및 증여세법(2018.12.31. 법률 제16102호로 개정된 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29533호로 개정된 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.
(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
(2) 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 제78조(결정·경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.
법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월
법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월
(1) 처분청은 위 <표1>과 같이 쟁점토지에 대하여 상속세 법정결정기한 이내에 감정평가를 의뢰한 가액에 대하여 2021.2.23. 조사청 재산평가심의위원회 심의결과 시가로 인정된 4개의 감정평가가액의 평균액인 쟁점감정가액으로 쟁점토지를 평가하여, 다른 상속재산과 합하여 상속재산가액 합계 OOO원에 대하여 이 건 상속세를 과세하였다.
(2) 개정세법해설에 의하면, 2019.2.12. 상증세법 시행령 개정시 평가기간 후 법정결정기한(상속세 과세표준 신고기한부터 9개월)까지 발생한 매매등 사례가액(매매사례가액, 감정평가액, 공매․수용가액 등)에 대하여 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있도록 개정하였고, 개정취지는 “평가기간이 지난 경우에도 시가로 인정될 수 있는 절차를 마련하여 시가에 근접한 평가 도모”로 나타나며, 동 규정은 2019.2.12. 이후 상속․증여받은 분부터 적용하는 것으로 확인된다.
(3) 청구인이 제출한 자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 쟁점토지의 공시지가 변동내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점토지 공시지가 변동내역 ◯◯◯ (나) 청구인은 쟁점토지 소재지가 2006년 OOO로 지정되어 재개발이 추진되었으나, 개발이 지연되던 중 2020년 4월 일부지역이 촉진지구 지정에서 제외되고 지정 연장된 지역에 대해서는 구체적으로 개발사업이 진행하여 상속개시일 전후 지가가 급등하고 있던 상태였다고 주장하며, ‘OOO’ 추진현황 자료(2020.4.21. 개최된 2020년 제6차 OOO에서 OOO 내 정비구역 해제 및 연장안이 통과됨) 및 관련 언론보도자료 등을 제출하였다. (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점감정가액은 소급감정이어서 쟁점토지의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 평가기준일 전후 6개월이내의 기간(평가기간) 중 매매 등이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 하고, 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한(상속세 과세표준 신고기한부터 9개월)까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 지방국세청장 등이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, 해당 규정의 개정이유는 평가기간이 지난 경우에도 시가로 인정될 수 있는 절차를 마련하여 시가에 근접한 평가를 도모하기 위한 것인 점, 처분청은 관련 법령에서 정한 바에 따라 상속세 과세표준 신고기한으로부터 9개월까지의 기간 중에 결정된 쟁점감정가액을 쟁점토지의 시가로 적용한 것으로 확인되며, 달리 법령을 위반하였다고 볼 만한 사정이 없어 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점감정가액을 쟁점토지의 시가로 보아 청구인에게 이 건 상속세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지에 가격변동의 특별한 사정이 있어 처분청이 제시한 감정가액은 쟁점토지의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 쟁점토지의 평가기준일(2019.9.2.)과 처분청이 제시한 감정가액의 가격산정기준일(2020.3.3.) 사이에 쟁점토지의 형태 및 이용상태 등이 동일한 점, 쟁점토지가 소재한 지역의 재개발사업 정비구역 조정은 처분청이 제시한 감정가액의 가격산정기준일 이후인 2020년 4월 결정되었고, 쟁점토지의 개별공시지가는 이례적으로 급등하였다기 보다 일반적인 수준으로 상승한 것으로 보이는 점, 그 밖에 쟁점토지의 가격이 급등하였다고 인정할 만한 주변환경 및 이용상황의 변화가 객관적으로 확인되지 아니하는 점 등에 비추어, 이에 대한 청구인의 주장도 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.