처분청의 금융조사 결과 쟁점부동산의 취득자금으로 사용된 것으로 볼만한 금융거래내역이 확인되지 아니하고, 처분청이 제출한 자료만으로는 검인계약서상 매매가액을 실지 거래가액에 부합한 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구인이 쟁점부동산을 취득한데 든 실지 거래가액은 확인되지 아니한 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이다.
처분청의 금융조사 결과 쟁점부동산의 취득자금으로 사용된 것으로 볼만한 금융거래내역이 확인되지 아니하고, 처분청이 제출한 자료만으로는 검인계약서상 매매가액을 실지 거래가액에 부합한 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구인이 쟁점부동산을 취득한데 든 실지 거래가액은 확인되지 아니한 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이다.
[주 문] OOO서장이 2021.5.6. 청구인에게 한 2019년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 청구인은 2019년에 쟁점부동산을 양도하고 약 21년 전의 취득 당시 매매계약서를 보유하고 있지 않아 환산가액으로 양도소득세를 신고할 수 밖에 없었는데, 처분청이 제시한 쟁점계약서는 원본도 아닌 복사본이어서 그 진실성에 의심이 든다.
(2) 쟁점계약서에 기재된 매매가액 OOO원은 전 소유자의 양도가액인 OOO원보다 훨씬 작은 금액으로 실지거래가액으로 볼 수 없다. 쟁점부동산의 거래 당시에는 기준시가를 기준으로 양도소득세를 부과하는 것이 원칙이어서 계약서 작성시 취득세를 낮추기 위해 실지 매매대금 보다 거래가액을 낮게 하는 것이 관행이었다.
(1) 쟁점계약서는 관할 구청에 제출된 검인계약서로 청구인은 해당 계약서상 매매가액인 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세를 신고·납부하였는바 해당 계약서는 청구인이 전소유자로부터 쟁점부동산을 매수하면서 작성된 서류임이 틀림없다.
(2) 쟁점계약서상 매매금액 OOO원이 청구인의 실제 쟁점부동산 취득가액이 아니라고 볼 수 있는 근거가 없다. (가) OOO서장은 기준시가에 의해 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 전소유자의 양도가액을 OOO원으로 경정하였으나 양도차익이 음수여서 납부할 양도소득세가 없었으므로 전소유자의 양도소득세 결정내용을 근거로 쟁점계약서상 거래가액이 실지 거래가액이 아니라고 볼 수 없다. (나) 당시는 1997년 외환위기로 인해 부동산의 가격이 폭락했던 시기로 거래가액이 기준시가에 못 미치는 경우가 많았는데, 쟁점부동산에 설정된 근저당권 채권최고액을 보면 1999.12.31. 설정액은 OOO원, 2010.2.5. 설정액은 OOO원으로 1998.9.23. 양도된 쟁점부동산의 쟁점계약서상 매매가액(OOO원) 보다도 낮았다. (다) 청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 지출한 대금지급내역이 구체적으로 확인되지 아니하는 등 관할구청에서 검인확인까지 받은 쟁점계약서상 매매금액을 실제 거래가액이 아니라고 볼 수 있는 객관적인 증빙이 없다.
1. 처분청은 세무조사 당시 청구인의 금융거래내역을 확인한 결과, 쟁점부동산의 취득 즈음에 본인의 계좌에서 OOO원이 출금된 사실이 나타났으나, 청구인은 당시 OOO이라는 조경업체를 경영하여 수입금액이 OOO원, 필요경비가 OOO원에 이르렀는바 계좌 출금액이 쟁점부동산의 취득에 사용된 것으로 볼 수 없었다.
2. 청구인은 이 건 심판청구시에도 쟁점부동산의 취득가액을 확인할 수 없다는 주장만을 하고 있을 뿐, 검인계약서상 매매가액을 부인할 만한 증빙을 제시하지 못하고 있다.
(1) 청구인은 쟁점부동산을 1998.9.23. 취득하여 2019.9.11. 양도하였고, 쟁점부동산의 등기부등본상 주요 기재사항은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점부동산의 등기부등본상 주요 기재사항
(2) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 취득가액으로 환산가액을 적용하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점계약서에서 확인되는 매매금액(OOO원)에 취·등록세를 합한 금액을 취득가액으로 하여 아래 <표2>와 같이 청구인이 신고한 양도소득세를 경정하였다. <표2> 양도소득세 신고 및 경정내역 비교
(3) 처분청이 제시한 과세근거는 다음과 같다. (가) 처분청은 2021.2.22.부터 2021.4.13. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하였고, 조사보고서의 주요 내용은 다음과 같다. (나) 처분청이 제시한 쟁점계약서(사본)를 보면 청구인(“매수인”)은 1998.7.31. aaa(“매도인”)과 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하여 쟁점부동산을 OOO원에 양수하기로 하였고, 법무사가 쟁점계약서에 대한 검인을 관할 구청에 신청하여 검인날인을 받은 사실이 나타나며, 쟁점계약서의 주요 내용은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점계약서의 주요 내용 (다) 처분청이 OOO으로부터 회신받은 청구인의 쟁점부동산의 취득 당시 취득세와 등록세 납부내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> 쟁점부동산의 취득 당시 취·등록세 납부내역
(4) 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 전소유자에 대한 OOO서장의 양도소득세 경정내역은 아래 <표4>와 같고, 양도차익이 음수여서 과세미달로 결정된 것으로 나타난다. <표4> 전소유자의 쟁점부동산 양도 관련 경정내역
(5) 청구인은 쟁점부동산의 취득을 위해 지출한 금액을 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 아니하였다.
(6) 부동산등기법에 따라 부동산 거래시 실거래가액을 등기부에 기재하는 제도는 2006.6.1.부터 시행되었고, 토지, 건물에 대한 양도소득에 대해 원칙적으로 실거래가에 의해 과세하는 제도는 2007.1.1. 이후 양도분부터 적용되었다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점계약서는 검인계약서로서 신빙성이 높으므로 검인계약서상 매매가액인 OOO원을 실제 취득가액으로 보아야 한다는 의견이나, 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시인 1998년에는 원칙적으로 양도소득세 신고시 기준시가를 기준으로 규정하고 있는 점, OOO서장이 쟁점부동산의 전소유자가 청구인에게 양도한 사항에 대한 양도소득세 경정시 기준시가에 의해 산정한 양도가액이 OOO원으로 쟁점계약서상 매매가액보다 2배 정도 높게 나타나는 점, 실지 거래가액을 기재하도록 한 부동산등기법이 개정된 2006.6.1. 이전에는 관행상 지방세인 취‧등록세 등을 적게 납부할 목적으로 실제 매매계약서 외에 별도의 검인계약서를 작성‧제출하여 검인계약서상 매매가액은 실제 매매가액보다 낮고 지방세법상 시가표준액보다 약간 높게 작성한 것으로 보이는 점, 처분청의 금융조사 결과 쟁점부동산의 취득자금으로 사용된 것으로 볼만한 금융거래내역이 확인되지 아니하고, 처분청이 제출한 자료만으로는 검인계약서상 매매가액을 실지 거래가액에 부합한 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구인이 쟁점부동산을 취득한 데 든 실지 거래가액은 확인되지 아니한 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 검인계약서상 매매가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정되기 전의 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2018.10.23. 대통령령 제29242호로 일부 개정되기 전의 것) 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.
(3) 지방세법(1998.12.28. 법률 재5598호로 일부 개정되기 전의 것) 제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 년부로 취득하는 경우에는 년부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
2. 토지외의 과세대상에 대한 시가표준액은 대통령령이 정하는 가액 (4) 지방세법 시행령(1998.6.24. 대통령령 제15817호로 일부 개정되기 전의 것) 제80조(시가표준액의 결정) ① 건물 및 선박의 시가표준액은 매년 1회 조례로써 정하는 날 현재 도지사의 승인을 얻어 시장·군수가 결정한 가액으로 한다. 다만, 이미 결정한 시가표준액이 시가의 변동 또는 기타의 사유로 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사의 승인을 얻어 시가표준액을 변경 결정할 수 있다. 이 경우 건물의 시가표준액을 결정하거나 변경결정함에 있어서는 건물의 규모·형태·위치·특수부대설비 기타 여건을 참작하여 가감산율을 적용할 수 있다.
(5) 부동산등기특별조치법(1995.3.30. 법률 제4944호로 타법 개정되기 전의 것) 제3조 (계약서등의 검인에 대한 특례) ① 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 다음 각 호의 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장(區가 設置되어 있는 市에 있어서는 區廳長)ㆍ군수(이하 “市長등” 이라 한다) 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 한다.
4. 대금 및 그 지급일자등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항
5. 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자
6. 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한
결정 내용은 붙임과 같습니다.