쟁점부동산 감정가액에 대한 평가심의위원회 심의 결과 평가기준일부터 감정평가일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정한 점 등에 비추어 처분청이 재산평가심의위원회의 심의를 받은 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 쟁점법인의 순자산가액을 계산하고 쟁점주식의 가액을 평가하여 청구인들에게 상속세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
쟁점부동산 감정가액에 대한 평가심의위원회 심의 결과 평가기준일부터 감정평가일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정한 점 등에 비추어 처분청이 재산평가심의위원회의 심의를 받은 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 쟁점법인의 순자산가액을 계산하고 쟁점주식의 가액을 평가하여 청구인들에게 상속세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 조사청은 상속세 부과목적으로 상속개시일(2019.6.22.)이 아닌 임으로 정한 날(2019.12.23.)을 기준시점으로 소급하여 감정평가를 하였는바, 이는 상속개시일 현재의 시가산정의 대원칙에 위배된다. (가) 상증법 제60조 제1항에 따르면 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르고 상속개시일을 시가 산정의 평가기준일로 한다고 규정하고 있으며 동 규정은 시가평가의 대원칙을 정하고 있는 규정이나, 조사청은 오로지 쟁점주식에 대한 상속세를 부과할 목적으로 감정평가를 직접 의뢰하면서도 상속일이 아닌 특정일(2019.12.23.)을 임의로 감정평가 기준시점으로 정하여 감정평가를 하였는바, 이는 시가산정의 대원칙에 위배되므로 조사청의 감정평가액을 시가로 적용하는 것은 부당하다. (나) 조사청은 청구인들도 쟁점부동산에 대한 감정평가시 가격산정기준일을 2019.12.23.로 하여 2020년 9월 감정평가를 하였으므로 조사청의 감정평가에도 문제가 없다고 주장하나, 당시 청구인들은 가격산정기준일을 상속개시일인 2019.6.22.로 하여 감정평가를 하려 하였으나 조사청에서 이를 수용하지 않아 부득이하게 조사청과 마찬가지로 가격산정기준일을 2019.12.23.로 한 것이다. 청구인은 이후 이의신청 과정에서 가격산정기준일을 2019.6.22.로 하고 감정평가서 작성일을 2021.2.8.로 한 감정평가서를 다시 처분청에 제출할 수 있었다.
(2) 쟁점감정가액은 소급감정가액에 해당하고 소급감정가액은 국세청, 조세심판원 및 감사원 모두 시가로 인정하지 않고 있으므로 이를 시가로 보는 것은 신의성실원칙에 위배된다. (가) 정부 스스로 2014.2.21. 대통령령 제25195호로 상증법 시행령 제49조 제2항 제2호를 개정하면서 소급감정의 방지를 위해 2014.2.21. 이후 감정평가하는 분부터는 가격산정기준일과 감정평가서 작성일 모두가 평가기간 이내일 것을 요건으로 두고 있고, 그 입법취지는 소급감정은 법적 안정성을 해치고 조세집행상 혼란이 우려되므로 소급감정을 원칙적으로 방지하기 위한 것인바, 정부가 이처럼 소급감정을 방지하기 위해 법령을 개정한 이후 다시 조사청에서 이를 스스로 무시하고 소급하여 감정평가한 것은 매우 부당하다. (나) 국세청(심사양도 2019-102, 2019.11.6. 외 다수), 조세심판원(조심 2019부1293, 2019.6.18. 외 다수) 및 감사원(감심2016-910, 2018.1.22.)은 모두 일관되게 소급감정가액을 재산의 시가로 인정하지 않고 있다.
(3) OOO 등에 대한 감정평가사업을 부동산이 아닌 비상장주식 평가에도 소급감정하여 적용하는 것은 매우 부당하다. (가) 쟁점주식은 부동산이 아닌 비상장주식으로 비상장주식이란 단일 재산인 부동산과는 달리 사업을 영위하는 기업의 전체가치 중 주주지분의 가치를 의미하고 이는 곧 기업의 자기자본의 평가액이 되는 것이며, 기업의 자기자본을 평가하는 방법으로는 자산기준 평가방법과 이익기준 평가방법 등이 있는데 현행 상증법에서는 비상장주식에 대한 보충적 평가방법으로 두 가지 방법을 혼합한 이른바 가중평균방법을 사용하고 있다. 즉, 적정한 기업가치는 계속기업이 전제된 순손익가치와 청산가치를 전제한 순자산가치의 상호보완을 통해 정해질 수 있다는 관점에서 양자를 가중평균하여 비상장주식의 시가를 정하는 것이라고 볼 수 있는 것이다. (나) 따라서 국세청이 OOO 등에 대한 감정평가사업을 시행하면서 이를 비상장주식의 순자산가치 속에 포함되어 있는 비주거용 부동산에도 소급감정하여 적용하려 한다면, 비상장주식은 부동산처럼 단일재산이 아니라 자산과 부채를 기반으로 사업을 영위하는 기업에 대한 지분가치이므로, 이를 직접적으로 적용하는 것은 일부 자산가들의 편법 증여 수단 등을 차단함으로써 불공정한 평가관행의 개선과 과세형평성을 제고하려는 당초 입법취지에 맞지 않고, 또한 법인의 순자산가치가 과도하게 또는 과소하게 평가되어 비상장주식의 가치를 왜곡시켜 적정한 평가가 이루어 질 수 없다. 만일, 부동산에 대한 상속ㆍ증여세 신고 이후 국세청에서 감정가액으로 다시 평가한 비주거용 부동산을 추후 양도하는 경우 그 양도차익의 계산 시 국세청의 감정가액을 재산의 취득가액으로 보게 되므로 양도소득세의 부담은 줄어들게 되나, 비상장주식의 경우에는 법인이 소유한 부동산의 가치가 법인의 순자산가치 속에 일부분으로 포함되어 있을 뿐이고, 1주당 평가액은 해당 법인의 순이익가치와 순자산가치를 가중평균하여 산출하게 되므로, 지속적으로 가격이 상승하는 경향이 있는 부동산과는 달리 추후 법인의 내부사정 및 영업환경의 변화 등에 따라 순손익가치와 순자산가치가 과도하게 변동될 수 있고, 이에 따라 당초의 세부담 효과를 누리지 못할 가능성이 많으며 비상장주식은 시가(감정평가액)로 사고 파는 것 또한 현실적으로 매우 어렵다. (다) 비주거용 부동산은 아파트 등과 달리 환금성이 없어 시가를 알기 어렵고 소급감정을 해도 시가와 맞지 않을 가능성이 높으므로 과세관청의 편의에 따라 임의로 소급감정하게 되면 납세자는 예측가능성과 법적안정성에 침해를 받게 되고, 과세관청에서도 감사에서 수시로 지적될 수 있는 사안이 소급감정 평가제도이다. 더구나 쟁점주식은 단일부동산이 아닌 비상장법인의 보유지분으로 그 지분가치를 평가하기 위해 비상장법인이 보유한 비주거용 부동산에도 국세청에서 임의로 소급감정을 적용하여 감정평가한다면, 비주거용 부동산을 보유한 모든 비상장법인의 주식에도 동일하게 적용해야 하는 형평성 문제가 발생하며, 이는 추후 현실적 적용의 어려움 및 법적안정성 저해 등 많은 혼란과 민원을 야기할 수 있다. 따라서 단일부동산이 아닌 비상장주식의 평가에 있어서는 신의칙에 비추어 향후 시행령 등에 명확한 근거규정을 마련하고 이에 따라 발생될 수 있는 문제점들에 대해 충분히 심사숙고 한 후에 적용해야 한다.
(4) 상속개시일부터 가격산정기준일과 감정평가서 작성일까지의 기간 동안 가격변동의 특별한 사정이 있다. (가) 가격변동의 특별한 사정이 있는지 여부는 상속개시일부터 가격산정기준일 뿐만 아니라 감정평가서 작성일까지의 기간으로 판단하는바, 쟁점부동산의 경우 아래와 같이 해당기간 동안 급격한 지가변동 등이 있었으므로 상증법 시행령 제49조 제1항 단서의 ‘가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우’로 볼 수 없다. 상속개시일이 속하는 2019년 6월부터 가격산정기준일이 속하는 2019년 12월까지의 6개월간 지가상승율은 약 3.783%이고 2019년 12월부터 2020년 6월까지의 6개월간 전월 대비 지가상승률은 4.019%이며, 이를 합한 1년간 지가상승율은 약 7.802%로서 급격한 지가의 상승이 있었다고 볼 수 있고 이는 다수의 언론기사에서도 확인되고 있다. 쟁점부동산이 위치한 OOO 일대가 2020.6.18. OOO시 공고 제2020-1832호로 토지거래계약 허가구역으로 지정공고된 바도 있고, 아파트와 달리 쟁점부동산과 같은 꼬마빌딩의 경우 비교대상이 없고 거래도 빈번하지 않아 매매사례가액을 확인하기 어려워 조사시점에 따라 부동산의 가액변동 폭도 크게 나타난다. (나) 또한, 쟁점감정가액은 최소한 상속개시일 당시보다 지가변동율만큼 높게 평가되었으므로 쟁점감정가액을 상속개시일 당시의 시가로 인정하게 되면 납세자는 실제 상속 당시의 시가를 기준으로 한 세금보다 과대평가된 부분에 대한 상속세를 추가로 부담하게 되어 납세자의 재산권을 침해하는 결과를 초래하게 된다.
(5) 비주거용 부동산에 대하여 국세청이 비공개ㆍ선별적 감정평가를 실시하는 것은 납세자의 예측가능성 및 조세평등주의를 침해하는 것이다. 국세청은 현재 보충적 평가방법에 따라 신고한 상속ㆍ증여재산 중 비주거용 부동산(나대지 포함)을 대상으로 시가와의 차이가 크고 고가인 부동산을 선별적으로 선정하여 감정평가를 직접 의뢰하고 과세하겠다고 하면서, 그 감정평가의 대상이 되는 ‘고가부동산의 금액기준과 신고가액과 시가와의 차이가 큰 기준’에 대하여는 외부에 공개될 경우 조세회피목적에 악용되고 공정한 업무수행에 큰 지장을 초래할 수 있다는 이유로 비공개하고 있다. 납세자가 구체적인 금액기준 등을 안다고 하여 어떻게 이를 악용한다는 것인지 이해가 가지 않고, 오히려 과세관청의 주관적인 판단에 따라 그 대상자를 임의로 늘릴 수도 있으며, OOO이라는 표현처럼 일부지역과 계층, 그리고 특정인에게만 과세하겠다는 의도로 보여질 여지가 커 과세관청과 납세자와의 심한 마찰이 예상되고, 이와 같은 불공정한 과세행위는 국세행정의 신뢰를 잃게 만들 수 있는 중대한 사항이라고 판단된다.
(6) 설령 쟁점주식 평가시 쟁점부동산에 대한 소급감정을 인정한다 하더라도 평가기준일은 임의로 정한 2019.12.23.이 아닌 상속개시일인 2019.6.22.이 되어야 하고, 청구인들이 상속개시일을 평가기준일로 하여 다시 감정받은 평가액 OOO원을 쟁점부동산의 시가로 보아야 한다. (가) 상증법 제60조 제1항에 따르면 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르고 상속개시일을 시가 산정의 평가기준일로 한다고 규정하고 있으나, 조사청은 쟁점부동산에 대한 감정평가를 의뢰하면서 상속일이 아닌 특정일(2019.12.23.)을 임의로 감정평가 기준시점으로 정하여 감정평가를 하였는바, 이는 시가산정의 대원칙에 위배되므로 조사청의 감정평가액을 시가로 적용하는 것은 부당하다. (나) 청구인들은 이 건 이의신청 과정에서 평가기준일을 상속개시일인 2019.6.22.로 하여 2021년 2월 감정평가기관에서 다시 감정평가 받은 내역을 제출하였는바, 동 감정평가기관에서 평가한 감정가액 OOO원을 쟁점부동산의 시가로 보아야 한다.
(1) 상증법 시행령 제49조 제1항 단서규정에 따라 평가기간(상속개시일 전후 6개월) 다음날을 가격산정기준일로 하여 감정평가한 것은 소급감정에 해당하지 않고 처분청이 재량권을 일탈 또는 남용한 것으로도 볼 수 없다. (가) 상증법 제60조는 상속재산의 평가방법을 원칙적으로는 객관적 교환가치인 시가에 의하도록 하면서 시가를 산정하기 위한 방법 내지 시가로 인정될 수 있는 가액을 시행령에서 정할 수 있도록 위임하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항은 상증법 제60조에서 위임한 사항을 구체화하고 있는 규정으로 법률의 위임을 받아 세부적인 사항을 정하고 있는바, 원칙적으로는 상속개시일 전후 6개월(평가기간) 이내 매매ㆍ감정 등 가액을 시가로 하면서 예외적으로 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 상속개시일 전 2년부터 상속개시 후 상속세 법정결정기한까지 시간적 범위를 넓혀 매매ㆍ감정 등 가액을 시가로 인정할 수 있도록 하되, 예외적인 경우에는 그 가액을 무조건적으로 시가로 인정하지는 않고 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 심의를 거친 경우에 한정하여 시가로 볼 수 있도록 하였다. 즉, 상증법 시행령 제49조 제1항은 상속개시일 당시의 시가로 과세가 이루어질 수 있도록 시가로 인정될 수 있는 시간적 범위를 적절히 제한하고, 상속개시일과 시간적 간격이 6개월 이상일 경우에는 가격변동의 특별한 사정 유무 등을 평가심의위원회의 심의를 거치도록 규정하고 있는바, 청구인 주장처럼 과세관청이 자의적으로 가격산정기준일을 정한다는 것은 불가능하고 상증법 시행령 제49조 제1항 단서규정이 조세법률주의에 반한다는 청구주장은 이유 없다 할 것이다. (나) 또한, 상증법 시행령 제49조 제1항 단서는 2019.2.12. 대통령령 제29533호로 개정되어 평가기간이 경과한 후부터 상속세 법정결정기한까지의 기간 중에 매매 등(감정평가 포함)이 있는 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거치는 등의 요건을 갖추어 매매ㆍ감정가액 등을 시가로 인정할 수 있도록 하였고, 부칙 제29533호(2019.2.12.)에 의해 개정 영 시행 이후 상속이 개시되는 분부터 적용하도록 규정하였는바, 이 건 과세처분은 개정된 상증법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 평가기준일 이후 법정결정기한 내의 감정가액을 시가로 인정하여 과세한 것으로, 청구인이 주장하는 종전 세법개정 이전의 상증법상 소급감정에 대한 예규와 판례 등은 적용될 수 없는 것이며 소급과세에도 해당하지 않는다.
(2) 이 사건 처분은 조세법률주의 및 청구인의 예측가능성과 법적안정성을 침해하지 않으며 조세평등주의, 신의성실의 원칙을 침해하지도 않는다. (가) 2019.2.12. 상증법 시행령 제49조의 개정으로 재산의 실제가치에 근접한 평가가 가능하도록 평가기간 경과 후 법정결정기한 이내의 기간 중에 발생한 매매ㆍ감정가액 등이 있는 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있는 절차가 마련되었고, 납세자의 입장에서 통상 인근물건의 시세 등을 통해 보충적 평가방법에 의한 재산평가액이 실제가치에 미치지 못한다는 사실을 충분히 인지하고 있는 점 등을 감안하면, 2019.2.12. 상증법 개정 이후에는 과세관청이 납세자가 신고한 보충적 평가방법에 의한 평가액을 그대로 인정하기 않고, 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 시가라고 볼 수 있는 가액에 의하여 과세할 수 있다는 사실을 충분히 예상할 수 있으므로 납세자의 예측가능성 및 법적안정성을 침해한다고는 볼 수 없다. 또한, 감정가액으로 재산을 평가함에 따라 납세자가 받을 수 있는 불이익은 시가를 기준으로 평가한 가액이 보충적 평가방법에 의한 가액보다 커서 이에 따라 세액이 증가하는 부분인데, 이는 실질과세의 원칙에 따라 본래 납세자가 내어야 할 세금을 납부하게 되는 것에 해당하며, 상속ㆍ증여재산을 시가에 따라 평가하도록 규정하고 있는 상증법상 재산평가 규정의 입법취지 등을 감안하면 공평과세의 원칙이 납세자의 권리보호보다 절실히 요구되는 경우에 해당한다고 볼 수 있다. (나) 또한, 상속ㆍ증여재산 중 아파트 등은 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 유사한 물건이 많고 거래가 빈번하여 매매사례가액 등이 적용되어 객관적 교환가치가 반영된 가액으로 평가되는 경우가 많으나, 비주거용 부동산은 개별물건의 특성이 강해 비교대상 물건이 없고 거래도 빈번하지 않아 시가를 확인하기 어려운 경우가 대부분으로 시가에 비해 현저히 낮은 공시가격으로 평가되는 문제가 있다. 국세청에서는 상증법상 시가평가 원칙을 견지하고, 비주거용 부동산이 시가에 비해 현저하게 저평가되는 불합리함을 해소하여 실질과세 원칙을 실현하고자 납세자가 보충적 평가방법에 따라 신고하여 저평가된 비주거용 부동산에 대하여 2019년 개정법령에 따라 감정평가를 실시하여 시가에 근접한 감정가액으로 평가하는 제도를 운영하고 있다. 따라서 상속ㆍ증여재산을 원칙적으로 시가에 의한 금액을 기준으로 평가하여 과세가액을 산정하는 것이 조세평등주의와 과세형평의 이념에 부합하는 것이다. 청구주장대로 모든 상속ㆍ증여재산을 대상으로 차별없이 감정평가를 실시하는 것은 국세청의 제한된 인력과 예산을 감안할 경우 사실상 불가능에 가깝고, 이와 관련하여 국세청은 재산규모, 형평성 정도 등을 고려한 합리적인 기준을 마련하여 감정평가대상을 선정하고 있는 점을 고려할 때 단지 모든 납세자에 대하여 감정평가를 실시하여 과세하지 않는다고 하여 조세평등주의에 반한다고 볼 수 없다.
(3) 비상장주식을 평가함에 있어서 각 자산은 평가기준일 현재 시가로 평가하는 것으로 개인이 소유한 부동산의 평가뿐만 아니라 당해 법인이 소유한 부동산도 시가평가를 위해 감정평가를 할 수 있는 것이다. 상증법상 비상장주식의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 따르고, 여기서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 매매가액 등 시가로 인정되는 것을 포함하는 것이다. 비상장주식 자체의 감정가액은 감정평가방법을 달리함에 따라 다양한 감정가액이 산출됨으로써 조세공평의 원칙에 반하는 결과가 초래되는 점 등을 방지하기 위해 시가로 인정하지 않고 있으나, 비상장주식 평가를 위해 법인의 순자산가액을 계산함에 있어 당해 재산에 대하여 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액은 시가로 인정되는 것이다(재재산 46014-150, 1999.5.6.). 따라서, 조사청이 쟁점법인의 순자산가액을 계산함에 있어서 쟁점법인이 소유한 쟁점부동산에 대하여 2 이상의 감정기관이 평가하고 평가심의위원회의 심의를 거친 감정가액 평균액을 시가로 보아 평가한 것은 정당하다.
(4) 쟁점부동산은 평가심의위원회의 결정에 따라 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 인정되어 시가로 채택되었다. (가) 피상속인에 대한 세무조사 과정에서 쟁점부동산에 대한 감정평가를 실시한 결과, BBB㈜은 OOO원, ㈜CCC은 OOO원으로 쟁점부동산의 가치를 평가하였고, 조사청은 상기 2개 감정평가기관의 감정가액 평균액 OOO원을 시가로 보아 2020.9.21. OOO지방국세청 평가심의위원회에 시가인정 심의 신청을 하였으며, 2020.10.28. 평가심의위원회로부터 ‘상속개시일부터 감정평가일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상속개시일 현재 시가로 보는 것이 타당’하다는 결정을 받았다. (나) 한편, 납세자 역시 가격산정기준일을 조사청과 동일하게 2019.12.23.로 하여 별도의 2개 감정평가기관OOO으로부터 감정평가를 받고, OOO지방국세청 평가심의위원회에 시가인정 심의를 신청하여 감정가액 평균액인 OOO원을 시가로 인정받았다. 이와 같이 평가심의위원회로부터 쟁점부동산에 대하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정받아 조사청 및 청구인들이 신청한 감정가액 평균액을 시가로 보아 과세하였으므로 이는 정당하고, 상속개시일부터 가격산정기준일까지 쟁점부동산이 소재한 지역의 지가변동률은 3.266%로 해당 지역의 통상적인 지가변동률 등을 기준으로 쟁점부동산에 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 볼 수는 없다.
① 재산평가심의위원회의 심의를 받은 쟁점감정가액(평가기간 경과 후부터 법정결정기한 내의 것)을 쟁점부동산의 시가로 보아 쟁점법인의 순자산가액을 계산하고 비상장주식을 평가하여 과세한 처분의 당부
② 청구인들이 상속개시일을 가격산정기준일로 하여 상속세 법정결정기한 이후 감정평가한 가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있는지 여부
(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 제63조【유가증권 등의 평가】① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(단서생략)
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 제49조의2【평가심의위원회의 구성 등】 ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정 제54조【비상장주식등의 평가】 ① 법 제63조 제1항 제1호 나목에 따른 주식등(이하 이 조에서 “비상장주식등”이라 한다)은 1주당 다음의 계산식에 따라 평가한 가액(이하 “순손익가치”라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율[부동산과다보유법인(소득세법 제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다]로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 그 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액 보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액을 비상장주식등의 가액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다. 1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 “순자산가치”라 한다)
④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 제2항에 따른 순자산가치에 따른다.
소득세법 제94조 제1항 제4호 다목1) 및 2)의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인의 주식등 제55조【순자산가액의 계산방법】 ① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 제78조【결정ㆍ경정】 ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.
1. 상속세: 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월
(1) 처분청은 아래 <표2>와 같이 쟁점부동산에 대해 조사청과 청구인들이 상속세 법정결정기한 이내에 감정평가를 실시하고 2020.10.28. OOO지방국세청 평가심의위원회 심의결과 시가로 인정받은 4개의 감정가액의 평균액으로 쟁점부동산을 평가하고 쟁점주식의 가치를 평가하여 이 건 상속세를 과세하였다.
(2) 조사청 및 청구인들이 쟁점부동산에 대한 감정평가와 관련하여 서울지방국세청 평가심의위원회에 시가인정 심의를 신청하여 2020.10.28. 평가심의위원회로부터 통보ㆍ결정받은 내용은 아래와 같다.
(3) 조사청은 평가심의위원회의 심의를 거친 감정평가기관들의 감정가액 평균액을 쟁점부동산의 시가로 결정하고, 이에 따라 쟁점주식의 가액을 아래와 같이 평가하였다.
(4) 한국부동산원이 공시한 OOO의 지가변동률 자료는 아래 <표5>와 같다.
(5) 상증법 시행령 제49조 제1항은 평가기간 경과 후에도 법정결정기한까지 발생한 매매등 사례가액(매매사례가액, 감정평가액, 공매ㆍ수용가액 등)에 대하여 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있도록 2019.2.12. 개정되었고, 동 규정은 2019.2.12. 이후 상속ㆍ증여받는 분부터 적용되는 것으로 확인된다.
(6) 청구인들은 상기 <표2> 내용과 같이 이 건 상속세 법정결정기한(2020.9.30.) 이내에 2개의 감정평가기관들로부터 평기기준일을 2019.12.23.로 한 감정평가를 받았으나, 이의신청 과정에서 평가기준일을 상속개시일인 2019.6.22.로 하여 2021.2.8. 감정평가 받은 내역을 아래와 같이 추가로 제출하였다
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 상증법 제60조 제1항은 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일(평가기준일) 현재의 시가에 따른다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 그 위임을 받은 상증법 시행령 제49조 제1항 본문에서는 평가기간(상속개시일 전후 6개월) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 등이 있는 경우에는 이를 시가로 인정되는 것으로 규정하고 있고, 같은 항 단서규정에서는 평가기간이 경과한 경우에도 상속세 법정결정기한(상속세 과세표준 신고기한부터 9개월)까지의 기간 중에 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는, 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 감정가액의 평균액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있다(2019.2.12. 상증법 시행령 제49조 제1항 단서규정 개정). 한편, 상증법 시행령 제54조 제4항 제3호에서는 비상장주식등의 평가 시 법인의 자산총액 중 부동산 등이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인의 주식등은 순자산가치로만 평가하도록 규정하고 있고, 같은 영 제55조 제1항은 순자산가치 평가 시 순자산가액은 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조로 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하도록 규정하고 있다. (나) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 이 건의 경우 부동산임대업을 영위하고 있는 쟁점법인은 자산총액 중 부동산의 가액이 100분의 80 이상인 부동산 과다보유 비상장법인으로 쟁점법인의 주식은 상증법 시행령 제54조 제4항 제3호에 따라 순자산가치로만 평가하고, 같은 영 제55조 제1항에서 비상장법인의 순자산가액 평가시 당해 법인의 자산을 상증법 제60조 내지 제66조로 평가하도록 규정하고 있으므로, 조사청이 동 규정에 따라 쟁점법인이 보유한 부동산 자산을 상증법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 규정에 따라 평가한 것은 잘못이 없어 보이는 점, 쟁점부동산에 대하여 조사청과 청구인들 각각 감정평가한 4개의 감정평가기관들의 감정가액은 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 이 건 상속세 법정결정기한 내에 있는 감정가액인 점, OOO지방국세청 평가심의위원회에서 심의한 결과, 평가기준일부터 감정평가일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 쟁점부동산에 대한 감정가액 평균액을 상속개시일 현재 상속재산의 시가로 볼 수 있다고 결정한 점, 쟁점부동산 소재지인 서울특별시 강남구의 지가상승률이 상당한 수준으로 상승하였다는 사실만으로는 쟁점부동산에 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 인정하기 어려우며, 그 밖에 쟁점부동산의 가격이 급등하였다고 인정할만한 주변환경 및 이용상황의 변화가 객관적으로 확인되지 아니하는 점 등에 비추어, 처분청이 재산평가심의위원회의 심의를 받은 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 쟁점법인의 순자산가액을 계산하고 쟁점주식의 가액을 평가하여 청구인들에게 상속세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (다) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인들은 상속개시일이 아닌 조사청이 임의로 정한 날(2019.12.23.)을 가격산정기준일로 하여 감정평가한 것은 부당하므로 청구인들이 상속개시일을 가격산정기준일로 하여 2021년 2월 감정평가 받은 가액을 쟁점부동산의 시가로 보아야 한다고 주장하나, 상증법 시행령 제49조 제1항에 따른 평가기간의 다음 날을 가격산정기준일로 정한 경우라도 감정가액평가서 작성일을 상속세 법정결정기한 전까지로 하여 감정평가한 가액이 있는 경우 그 감정가액은 평가심의위원회의 심의대상에 해당된다고 볼 수 있는 점(기획재정부 재산세제과-480, 2020.6.29., 같은 뜻임), 청구인들이 평가기준일을 상속개시일인 2019.6.22.로 하여 2021년 2월 감정평가 받은 감정가액은 감정가액평가서 작성일이 상속세 법정결정기한 이후이고, 쟁점부동산에 대하여 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액도 아니며 평가심의위원회의 심의를 받은 사실도 없는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.