1. 처분개요
- 가. 청구법인은 주택건설 및 임대관리업을 영위하는 공공주택 특별법(이하 “공공주택법”이라 한다) 제4조 제1항 제3호에 따른 공공주택사업자이고, 주식회사 AAA(이하 “주-AAA”라 한다)는 청구법인과 OOO이 각각 48.92%, 51.08%를 출자하여 설립한 부동산투자회사로 공공 주택법 제4조 제1항 제6호 에 따른 공공주택사업자이며, 청구법인은 주-AAA와 토지 사용대차 및 공동사업 협약(이하 “쟁점협약”이라 한다)을 체결하여 OOO 일대 주택부지 21,431.4㎡를 무상으로 임대하였고, 주-AAA는 청구법인으로부터 토지 상에 공공 주택법 제2조 제1호 의2에 따른 공공건설임대주택(토지임대부주택, 이하 “쟁점행복주택”이라 한다)을 건설하여 임대하고 있으며, 주-AAA는 쟁점행복주택이 종합부동산세법(이하 “종부세법”이라 한다) 제8조 제2항 제1호 각 목의 요건을 충족하는 것으로 보아 이를 과세표준 합산배제대상으로 하여 과세표준에서 제외하여 재산세 및 종합부동산세를 납부하였고, 청구법인은 쟁점행복주택에 대한 재산세 주택분 산출세액 중 관련 부속토지 과세면적 합계 20,295.09㎡(OOO 350세대 부속토지 합계 10,380.38㎡ 및 OOO 499세대 부속토지 합계 9,914.71㎡, 이하 “쟁점택지”라 한다)의 시가표준액에 해당하는 부분에 대하여 재산세를 납부하고 이를 주택분 종합부동산세 과세표준에 합산하여 2019년 귀속 종합부동산세(주택분) OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.
- 나. 청구법인은 쟁점택지가 공공주택법에 따른 공공건설임대주택의 부속토지로서 주택분 종합부동산세 과세표준 합산배제대상에 해당하므로 쟁점택지의 가액을 과세표준에서 제외하여 2019년 귀속 종합부 동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO 원을 환급하여야 한다면서 2021.2.5. 처분청에 경정청구를 하였으나, 처분청은 주택의 부속토지만을 소유하고 건물은 소유하지 아니한 임대업자는 합산배제를 적용할 수 없다는 취지로 2021.4.15. 경정청구를 거부하였다.
- 다. 청구법인은 이에 불복하여 2021.7.9. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
- 가. 청구법인 주장 쟁점택지는 공공 주택법 및 주택법에 의한 공공임대주택의 정의를 충족할 뿐 아니라 종부세법상 합산배제 기준을 모두 충족하고 있고, OOO가 청구법인과 주-AAA를 통한 공공임대주택 공급사업을 추진하려는 의도와 그 목적을 고려할 때, 종부세법 제8조 제2항 제1호에 따라 주택분 종합부동산세 과세표준 합산의 대상에서 배제함이 타당하므로 이와 다른 취지의 경정청구 거부처분은 부당하다.
(1) 청구법인과 주-AAA는 모두 공공주택법에 따른 공공주택사업자로서, 과세기준일 현재 각각 주택임대업 사업자등록을 한 상태이고, 쟁점행복주택은 모두 종부세법 제8조 제2항 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제1호 각 목에서 정한 요건(전용면적 149㎡ 이하, 공시가격 6억원 이하, 5년 계속임대, 임대료 5% 상한 등)을 모두 충족하고 있으므로, 종부세법상 과세표준 합산배제대상에 해당한다.
(2) 처분청이 제시한 판례나 심판례(대법원 2013.9.26. 선고 2013두11291 판결, 조심 2009중4115, 2010.3.25. 등)의 경우 주택 부속토지만 소유하고 건물은 소유하고 있지 아니한 임대업자에 대하여, 민간주택특별법에 따라 주택임대사업자로 등록되어 있지 아니하다는 점과 법인세법및부가가치세법에 따른 사업자등록 시 종목이 주택임대가 아닌 토지임대로 등록하였다는 점 등을 이유로 합산배제를 적용할 수 없다고 판시한 사례로, 청구법인은 종부세법 시행령 제3조 제1항에 따른 공공주택사업자이고, 사업자등록증 상 사업의 종류에도 주택임대업이 포함되어 있으므로, 해당 판례 등과는 사실관계가 상이하다.
(3) 합산배제 규정은 주택임대사업을 영위하여 주택의 공급에 기여하고 공공주택법상의 각종 제약을 감수하는 공공주택사업자에게 세제상 혜택을 주겠다는 취지의 규정이므로, 주택 부수토지가 주택 임대를 위한 목적으로 사용되고, 종부세법에서 정하는 요건을 모두 갖추었음에도 불구하고, 단지 그 소유가 다르다는 이유만으로 부속토지에 대하여 종부세법의 적용 여부가 달라진다고 보는 것은 부당하다.
(4) 처분청은 쟁점행복주택이 청구법인이 직접 건설한 주택으로 볼 수 없다는 이유로 경정청구를 거부하였으나, “직접 건설”의 의미는 공공 주택법 제2조 제1호 의3에 따른 ‘공공매입임대주택’과의 구분을 위한 것이지, 종부세법상 합산배제의 요건으로 해석하는 것은 확대해석에 해당하고, 종부세법상 “주택”은 주택법제2조 제1호에 따라 건축물과 그 부속토지를 포함하는 개념으로서, 애당초 주택의 부속토지는 “직접 건설”의 개념 없이 건축물과 하나되어 그 쓰임에 따라 종합부동산세 과세대상 또는 합산배제 대상으로서 일관되게 고려되고 있는바, 쟁점택지 위의 건축물(쟁점행복주택)이 종합부동산세 합산배제 대상 물건의 요건으로서 ‘공공임대주택’의 정의에 부합하면 충분하고, 종합부동산세 합산배제 대상 공공임대주택의 건설 주체를 납세 당사자로 한정해야 한다는 것은 과도한 확대해석에 해당한다.
(5) 주-AAA는 OOO가 새롭게 시도하는 공공임대주택 시스템의 일환으로서, 청구법인과 OOO이 각각 48.92%, 51.08%를 출자하여 설립하였고, 시ㆍ국유지, 청구법인의 토지 등 저렴한 공공토지를 적극 활용하여 사업비 부담을 줄여 공공재원의 한계를 극복하고자 만들어진 시스템으로서, OOO가 기존의 청구법인을 통하여 진행하는 공공주택사업을 보다 효율적으로 수행하고자 설립한 것인바, 청구법인은 토지를 확보해 주-AAA에 임대해주는 것은 물론, 쟁점협약에서 확인되는 바와 같이 리츠 설립뿐 아니라 그 운영에도 주도적으로 나서 공공성을 담보하며, 주-AAA는 계약에 의하여 쟁점택지 상에 공공 주택법 상 행복주택을 건축하여 임대 운영하는데, 청구법인은 공동사업주체로서 참여하고 그러한 전제하에 OOO 등 국가로부터 재정 지원을 받는다. 즉, 기존 청구법인을 통한 OOO의 공공임대주택사업을 보다 효율적으로 운용하기 위한 새로운 시스템으로서, 기존의 청구법인의 토지 상에 직접 주택을 건설하여 임대하는 공공임대주택과 비교할 때, 그 공공성의 위배는 전혀 없고, 새로운 시스템의 적용으로 인하여 종합부동산세 합산배제규정이 배제되어 세부담이 늘어나는 것은 공공임대주택사업의 효율성을 오히려 악화시키는 결과를 초래하며, 쟁점행복주택은 주택 건축물과 부속토지 모두 공공의 소유이나 해당 주택의 건설 및 소유 주체만 다른 경우로서, 건축물을 청구법인이 직접 건설하여 공급하는 경우와 비교했을 때 조세부담에 차등을 두어 되려 세부담 증가를 야기한다면, OOO가 청구법인과 주-AAA를 통하여 달성하고자 하는 사회경제적 목적 및 종합부동산세 합산배제 규정의 취지에 비추어 볼 때, 조세형평에 어긋날 뿐만 아니라 공공의 이익을 저해하는 부당한 처분이다.
- 나. 처분청 의견 공공주택법에 따른 공공임대주택에 대한 종합부동산세 과세표준 합산배제의 대상이 되는 주택의 범위는 종부세법 제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항에서 공공주택사업자로서 과세기준일 현재 주택임대업 사업자등록을 한 자가 일정한 면적, 호수, 공시가격 등의 모든 요건을 충족하는 공공 주택법 제2조 제1호 의2 및 제1호의3에서 규정하는 공공건설임대주택 및 공공매입임대주택을 그 대상으로 하고 있는데, 공공 주택법 제2조 제1호 의2에 따른 공공건설임대주택이란 공공주택사업자가 직접 건설하여 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 주택법제2조 제1호에 따른 주택을 의미하는 바, 쟁점행복주택의 경우 건축물은 주-AAA의 명의로, 쟁점택지는 청구법인 명의로 소유주체가 각각 다른바, 공공 주택법 제2조 제1호 의2에서 규정하고 있는 공공주택사업자가 직접 건설한 공공건설임대주택에 해당하지 아니하므로, 종부세법 제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제1호에 따른 합산배제대상으로 보기 어렵고, 청구법인은 쟁점행복주택이 청구법인이 직접 주택을 건설하여 임대하는 경우와 하등 차이가 없다고 주장하나, 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하는 것인바, 청구주장은 이유 없다.