건축법 시행령별표1 제1호 다목에 따른 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하일 것 등을 요건으로 규정하고 있는바, 쟁점주택의 옥탑은 화장실, 취사시설 및 보일러 등이 설치되어 있어 별도의 주택으로 볼 수 있는 점, 쟁점주택을 옥탑을 포함하여 주택으로 사용하는 층수(지하층 제외)가 4개층이어서 위 다가구주택의 요건을 충족하지 못하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
건축법 시행령별표1 제1호 다목에 따른 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하일 것 등을 요건으로 규정하고 있는바, 쟁점주택의 옥탑은 화장실, 취사시설 및 보일러 등이 설치되어 있어 별도의 주택으로 볼 수 있는 점, 쟁점주택을 옥탑을 포함하여 주택으로 사용하는 층수(지하층 제외)가 4개층이어서 위 다가구주택의 요건을 충족하지 못하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) (옥탑 현황) 처분청에서도 확인한 바와 같이 쟁점주택의 옥탑에 비록 욕실과 주방시설이 설치되어 있으나, 3층 주인세대를 통하여 내부계단을 이용하여야만 출입이 가능한 형태로 실질적으로 3층 주인세대의 부속세대로 3층에 딸린 방 하나에 불과하다. 1가구로서 기능을 하려면 욕실과 주방시설 뿐만 아니라 무엇보다 중요한 출입시설이 독립적으로 갖추어야 독립적인 주거 공간으로서의 기능을 하는데, 쟁점주택의 옥탑은 3층 주인세대의 내부계단을 통해서만 출입이 가능하므로 3층 부족한 주거공간을 보조하는 공간에 불과하다. 실제로 옥탑방에 거주한 사람은 3층 주인세대의 아들이고, 주민등록상으로도 동거인으로 되어 있다. (2) 건축법 시행령상 [별표]의 요건에 따라 다가구주택과 다세대주택이 구분된다고 하더라도 쟁점주택의 옥탑은 3층 주인세대의 부속시설에 해당되고 3층으로 등기된 형태 등으로 볼 때, 사실상 다가구주택으로 보는 것이 더 합리적이다. 처분청은 기계적으로 쟁점주택의 옥탑을 별도 층으로 보아 쟁점주택이 4개 층이 되어 다세대주택이라는 의견이나, 실질적으로 다세대주택에 해당되려면, 독립적인 주거공간으로서의 기능은 당연히 가능하여야 할 뿐만 아니라 각 세대별로 구분하여 처분이 가능하여야 하고 각 세대별로 구분하여 등기도 가능하여야 한다. 하지만 쟁점주택은 위에 언급한 3가지 요건 어느 하나도 충족하지 못하여 다세대주택으로 보기 어렵다.
(1) 청구인은 쟁점주택의 각 세대에 욕실시설 뿐만 아니라 주방시설(취사시설)을 설치하여 각 세대별로 독립하여 거주할 수 있는 공간을 만든 사실과 옥탑에 싱크대와 화장실이 설치되어 주거가 가능하도록 한 사실을 인정하고 있다. 쟁점주택의 옥탑 사진에서 볼 수 있는 바와 같이 4층 옥탑(OOO호)에는 별도의 보일러, 세탁기, 수도시설 및 화장실(욕실)이 설치되어 있고, 옥탑 내부에는 옥탑전용보일러의 온도조절기가 설치되어 있으며, 옥탑 별도의 인터폰이 설치되어 있을 뿐만 아니라 출입문에는 별도의 도어락이 설치되어 있어 별도의 주거공간으로서의 기능을 갖추고 있다.
(2) 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 1주택으로 보는 구 소득세법 시행령제155조 제15항 단서조항은 1995.12.30. 대통령령 제14860호로 개정되면서 신설된 것인데, 이는 다가구주택은 원칙적으로 소득세법상 공동주택에 해당하나, 다가구주택이 무주택영세민의 주거안정을 위해 건축되고 있는 점을 감안하고 일반단독주택을 부분 임대하다가 양도시 1주택으로 비과세하는 것과 형평을 유지하기 위하여 도입된 예외적인 규정이다. 따라서 위 다가구주택에 대한 비과세 규정은 법 문언에 따라 엄격하게 해석함이 타당하고, 명시적인 예외 규정을 두고 있지 않은 이상 위 규정을 확대해서 적용할 수는 없다. 소득세법제89조 제1항 제3호 가목에서는 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택의 양도소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니하도록 규정하면서, 같은 법 시행령 제155조 제15항은, 1세대 1주택 양도소득세 비과세에 관하여 규정한 같은 시행령 제154조 제1항을 적용할 때 ‘ 건축법 시행령[별표1] 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.’고 규정하고 있고, 건축법 시행령[별표1] 제1호 다목에는 ‘다가구주택은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. 1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개층 이하일 것(단서 생략) 2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하일 것 3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것’이라고 규정하고 있는바, 쟁점주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하일 것이라는 다가구주택 법정요건에 위배된다.
(3) 주택의 4층 옥탑을 불법 증축한 후 주거용도로 사용하여 이 건과 동일하게 양도소득세가 부과된 후 불복이 제기된 다수 사건에서 조세심판원 및 법원까지 과세관청이 모두 승소하였다. 청구인의 주장과 동일하게 아래 층의 출입문을 사용한다는 이유로 독립된 주거공간이 아니라는 주장으로 제기된 조세심판청구(조심 OOO)가 기각된 바가 있고, 동 사건에 대한 행정소송에서도 1심(OOO 판결)에서 국가승소 판결되고, 2심(OOO 판결)을 거쳐 대법원(OOO 판결)에서 최종 국가승소로 확정되었다.
(1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)
3. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
(1) 쟁점주택의 건축물대장에 나타난 층별내역은 아래 <표1>과 같고, 옥상 20㎡ 조립식패널조 주거가 위반건축물로 표기(OOO)되었으며, 옥탑 계단실(연면적 제외)은 10.56㎡로 나타난다. <표1> 쟁점주택의 건축물현황(갑) 내역 (단위: 원) OOO
(2) 쟁점주택의 등기부등본에는 각 호실 별로 구분등기가 되어 있지 아니하고 단독주택 329.56㎡로 등기되어 있고, 옥탑 및 계단실은 등기가 되어 있지 아니한 것으로 나타난다.
(3) 국토교통부장관이 결정․고시하는 개별주택가격에 의하면, 쟁점주택의 공부상 연면적 329.56㎡에 4층 옥탑 20㎡ 및 계단면적 10.56㎡를 포함한 주거용 면적합계 360.12㎡로 하여 그 가격을 공시하였다.
(4) 처분청은 쟁점주택의 옥탑에 화장실, 취사시설 및 보일러가 설치되어 있었다는 근거자료로 옥탑 내부사진을 제시하고 있다.
(5) 청구인은 쟁점주택의 옥탑은 3층 세대의 부속시설이므로 쟁점주택은 사실상 3개층으로 보아야 한다고 주장하며, 쟁점주택 옥탑 및 3층 세대 주민등록표, 옥탑 내․외부사진 등을 제시하고 있다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 쟁점건물의 양도에 대하여 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서에 따른 다가구주택에 대한 1세대 1주택 비과세특례규정을 적용하여야 한다고 주장하나, 비과세특례규정은 사실상의 주택을 포함하여 1동의 건물이 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택에 해당하면서 하나의 매매단위로 양도되는 경우에 적용되는 것이고, 위 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하일 것 등을 요건으로 규정하고 있는바, 제출된 심리자료에 의하면 쟁점주택의 옥탑은 화장실, 취사시설 및 보일러 등이 설치되어 있어 별도의 주택으로 볼 수 있는 점, 쟁점주택은 옥탑을 포함하여 주택으로 사용하는 층수(지하층 제외)가 4개층이어서 위 다가구주택의 요건을 충족하지 못하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.