국민은행 등이 발표한 부동산 시세에 의하면 쟁점주택과 동일 단지․동일 면적에 해당하는 아파트의 평균거래가가 3,050백만원에서 3,125백만원으로 형성된 것으로 나타나고 청구인이 주변 시세를 잘 알고 있는 공인중개사와의 상담을 통해 쟁점주택의 시가를 30억원으로 하여 증여세를 신고한 점 등에 비추어 쟁점주택은 30억원을 전후하여 시가가 형성되었다 할 것임. 이와 같이 쟁점주택의 시가로 볼 만한 거래가액이 있음에도 단지 두 주택 간의 2020년에 공시된 공동주택가격의 차이가 쟁점주택의 공동주택가격의 5%를 초과하였다고 하여 시가로 기준시가를 적용하여야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 매매사례가액을 시가로 인정하기 위해서는 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 따라 평가대상 주택과 비교대상주택의 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사하다는 조건을 모두 충족하여야 하고, 그 중 기준시가가 동일하거나 유사하려면 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내이어야 한다.
(2) 쟁점주택과 비교대상주택의 증여일 현재(2020.5.18.) 공동주택가격(2020년 공시)의 차이(OOO만원)가 쟁점주택 공동주택가격의 100분의 5 이상(5.66%)이어서 두 주택은 유사재산이라 할 수 없어 비교대상주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 보기 어려우므로 쟁점주택을 보충적 평가방법인 기준시가로 평가하여 증여세를 경정하여야 한다.
(1) 비교대상주택은 쟁점주택과 동일한 주택단지 내에 있고 쟁점주택과 주거전용면적의 차이(4.56㎡)가 쟁점주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내(2.89%)이며, 쟁점주택과 공동주택가격의 차이OOO만원)가 쟁점주택의 공동주택가격(2019년 공시)의 100분의 5 이내(4.93%)이므로 상증법 시행규칙 제15조 제3항에 따른 시가로 볼 수 있는 유사재산의 요건을 모두 충족한다.
(2) 상증법 제60조 및 동법 시행령 제49조에서 증여재산의 시가는 평가기간 내에 유사재산의 매매 등이 존재하는 경우 그 가액을 시가로 보도록 하면서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 동법 시행령 제61조 등에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다고 규정하고 있으므로 상증법 시행령 제61조의 기준시가(공동주택가격)를 시가로 적용하기 위해서는 평가대상 자산의 시가를 산정하기 어려운 경우라는 요건이 먼저 충족되어야 하나, 이 건의 경우 평가기간 내 거래된 유사재산인 비교대상주택의 거래가액이 존재하여 쟁점주택의 기준시가를 시가로 적용하기 어렵다.
(1) 청구인들의 증여세 신고, 경정청구 및 처분청의 거부처분 경위는 아래와 같다. (가) 청구인들은 2020.5.18. CCC로부터 쟁점주택의 지분 100분의 76을 증여받은 후, 2020.8.28. 쟁점주택의 시가를 2019.12.11. 매매계약 체결된 비교대상주택의 거래가액 OOO만원의 94% 수준인 OOO만원으로 보아 해당 금액의 증여지분에 해당하는 가액 OOO백만원을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고하였고, 처분청은 2020.11.20. 위 신고 내용대로 증여세를 결정하였다. (나) 청구인들은 2021.3.22. 쟁점주택의 시가를 2020년 공시된 기준시가OOO만원)로 변경하여 그 금액 중 증여지분에 해당하는 OOO만원을 증여재산가액으로 하여 과다납부한 증여세를 환급하여야 한다며 아래와 같이 경정청구를 하였다. (다) 처 분청은 2021.5.20. 평가기간 내 유사매매사례가액이 확인되어 쟁점주택의 증여재산가액을 기준시가로 적용할 수 없다며 이를 거부하였다.
(2) 청구인과 처분청이 제출된 자료에서 확인된 쟁점주택의 시가 관련 내용은 아래와 같다. (가) 동일한 주택단지 내에 소재한 쟁점주택 및 비교대상주택의 전용면적 및 연도별 공동주택가격(매년 4월말 공시)은 아래와 같은바, 주거전용면적의 경우, 두 주택 간의 차이(4.56㎡)는 평가대상 주택(쟁점주택) 주거전용면적의 100분의 5 이내(2.89%)이고, 공동주택가격의 경우, 두 주택 간의 차이는 2020년 공시 기준OOO만원으로, 쟁점주택 증여일(2020.5.18.)이 속한 2020년 공시 기준으로 할 경우 평가대상 주택(쟁점주택)의 공동주택가격의 100분의 5를 초과(5.66%)하나, 비교대상주택의 거래일이 속한 2019년 공시 기준으로 할 경우 100분의 5 이내(4.93%)에 있는 것으로 확인된다. (나) 쟁점주택과 전용면적(공급면적 163.8㎡, 전용면적 157.92㎡)이 동일한 같은 단지 내의 아파트 시세는 아래와 같은바, 2019년 12월부터 2020년 6월 사이의 시세가 평균OOO만원에 형성된 것으로 나타난다. (다) 가나안 공인중개사 DDD의 확인서(2021.3.10.)에 의하면 CCC이 아파트 시세를 문의하여 2019.12.11. 매매된OOO 2층의 실거래 금액이OOO원이고 쟁점주택은 1층임을 감안해 OOO원 정도로 증여신고할 것을 상담하여 주었다’는 내용이 나타난다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 상증법 제60조 제2항에서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있는바, 이와 같이 시가는 원칙적으로 특단의 사정이 없는 한 통상의 거래에 의하여 정상적으로 형성되는 자산의 가액으로 하여야 하고, 그 거래가액을 알 수 없는 경우 등에 한하여 보충적 평가방법인 기준시가 등을 적용하여야 할 것이다. (나) 청구인들은 쟁점주택과 비교대상주택이 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각목 중 다목의 요건을 충족하지 아니하여 비교대상주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 보기 어렵다고 주장하나, 쟁점주택과 비교대상주택의 평가기간(2019.11.20.～2020.8.20.) 중인 2019년에 공시된 공동주택가격의 차이(OOO원)가 쟁점주택 공동주택가격의 4.93%로 5% 이내이고, 2020년을 제외한 나머지 평가기간 외의 기간의 차이도 5% 이내에 있어 두 주택의 기준시가는 유사한 것으로 보이는 점, 더욱이OOO은행 등이 발표한 부동산 시세에 의하면 쟁점주택과 동일 단지․동일 면적에 해당하는 아파트의 평균거래가가 OOO만원으로 형성된 것으로 나타나고 청구인이 주변 시세를 잘 알고 있는 공인중개사와의 상담을 통해 쟁점주택의 시가를OOO으로 하여 증여세를 신고한 점 등에 비추어 쟁점주택은OOO을 전후하여 시가가 형성되었다 할 것이다. 이와 같이 쟁점주택의 시가로 볼 만한 거래가액이 있음에도 단지 두 주택 간의 2020년에 공시된 공동주택가격의 차이가 쟁점주택의 공동주택가격의 5%를 초과하였다고 하여 시가로 기준시가를 적용하여야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(후단 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다).(단서 생략) 제76조(결정ㆍ경정) ① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.
③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 “법정결정기한”이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다.(단서 생략)
④ 세무서장등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정(更正)한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.