주택신축판매업의 사업 특성 상 일정한 규모 이상으로 장기간 사업을 영위하는 주택신축판매업의 경우에는 사업자의 의사에 따라 그 시기가 좌우될 수 있는 사업자등록일이나 착공일 보다는 판매대상 주택의 공급이 객관적이고 현실적으로 가능한 시기로 사업개시일을 파악할 필요가 있어 그 사업개시일을 ⌜부가가치세법 시행령⌟ 제6조 제3호에서 정하고 있는 재화의 공급을 시작하는 날인 쟁점주택의 분양을 개시한 시점으로 보아야 할 것임
주택신축판매업의 사업 특성 상 일정한 규모 이상으로 장기간 사업을 영위하는 주택신축판매업의 경우에는 사업자의 의사에 따라 그 시기가 좌우될 수 있는 사업자등록일이나 착공일 보다는 판매대상 주택의 공급이 객관적이고 현실적으로 가능한 시기로 사업개시일을 파악할 필요가 있어 그 사업개시일을 ⌜부가가치세법 시행령⌟ 제6조 제3호에서 정하고 있는 재화의 공급을 시작하는 날인 쟁점주택의 분양을 개시한 시점으로 보아야 할 것임
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) (주위적 청구) 2014년에 쟁점주택을 신축완료하여 준공 및 분양개시를 하였고, 일부 세대는 입주를 완료하였으므로 주택신축판매업의 사업개시일을 2014년도로 보아 2015년의 소득금액은 단순경비율로 추계산정하는 것이 타당하다. (가) 주택신축판매업의 사업개시일은 소득세법에 명시적 규정이 없으므로 부가가치세법 시행령 제6조 제3호 에 따라 해당 재화의 공급을 개시하는 날로 보도록 하고 있고, 사업의 개시일은 사업의 준비가 끝나고 본래의 사업목적을 수행하거나 수행할 수 있는 상태로 된 때를 기준으로 실질적으로 판단하여야 할 것이다. 그런데도 처분청은 쟁점주택이 2014년도에 준공되어 분양을 개시한 것은 맞지만 2014년도에 분양수입이 계상된 것이 없다는 사유로 2015년도를 사업개시일로 보았다. (나) 9세대 중 OOO는 임대로 전환하여 입주하였고, OOO 및 OOO는 건축주 입주분으로 분양수입금액이 발생하지는 않았지만 2014년에 입주를 완료하였으며, 대물변제로 지급한 OOO의 잔금지급일은 준공일일 뿐만 아니라, 해당 세대 또한 2014년에 입주를 완료하였으 므로 주택신축판매업의 사업개시일을 2014년으로 보는 것이 타당하다.
1. 준공 당시 분양이 되지 않아 우선 2014년에 OOO를 임차인 BBB에게 임대하였고, 임차인은 2014.12.17. 입주를 완료하였다. 이는 임대차계약서와 확정일자 증명에서도 확인된다.
2. OOO 및 OOO는 청구인과 공동사업자인 AAA가 거주할 목적의 주택으로 2014년 12월 중 입주를 완료하였다.
3. OOO는 쟁점주택 공사 현장소장이던 CCC에게 대물변제한 것으로 비록 소유권이전등기는 2015.1.6.되었지만 대물변제의 잔금지급시기는 준공일인 2014.12.10.로 보아야 하고, 2014년 12월 CCC이 입주하였으므로 OOO의 수입시기는 입주일, 잔금일, 등기접수일 중 빠른 날인 2014년으로 보아야 한다.
4. 동일하게 준공되어 분양한 주택임에도 OOO(임대주택), OOO(대물변제주택) 및 OOO 및 OOO(건축주의 거주주택)는 2014년도를 사업개시일로, 나머지 주택은 2015년도를 사업개시일로 각 세대별로 다르게 보는 결과는 불합리하다.
(2) (예비적 청구) 2015년도에 기준경비율을 적용해야 한다 하더라도 대물변제된 세대(OOO)의 수입시기는 2014년이므로 해당 세대의 수 입금액을 2015년 수입금액에서 차감하여 수입금액을 경정하여야 한다. (가) 2015년도에 기준경비율을 적용해야 한다 하더라도 대물변제로 지급한 OOO의 수입시기는 역무의 제공이 완료된 준공일이나 사용승인일로 보아야 하는바(서면3팀-353, 2008.2.19.), 비록 소유권이전등기가 2015.1.6. 이루어졌으나 준공일이 2014년이므로 해당 세대의 수입금액은 2014년도분 수입금액에 귀속되어야 한다. (나) 처분청은 OOO의 입주시기가 주민등록상 전입일인 2015.1.6. 이라고 하나, 실제 입주시기는 주변세대의 확인 결과 청구인보다 먼저 입주하였고, 단지 전입신고만 늦어진 것이라고 인정되므로 2014년에 실제 입주한 것으로 보아야 한다. (다) 따라서 OOO의 수입금액 OOO원 중 청구인 귀속분 OOO원을 2015년 청구인의 수입금액에서 차감하여(2014년 귀속) 2015년 청구인의 수입금액을 OOO원(OOO원 –OOO원)으로 경정하여야 한다.
(1) 주택신축판매업의 사업개시일은 주택을 판매하기 시작한 때 즉, 준공일이 아닌 잔금을 수령한 날이므로 청구인의 주택신축판매업 사업개시일은 2015년도로 보아 기준경비율로 2015년 종합소득을 추계경정한 처분은 타당하다. (가) 주택신축판매업의 사업개시일은 사업자등록일 등을 기준으로 형식적으로 판단할 것이 아니라 사업의 준비가 끝나고 본래의 사업목적을 수행하거나 수행할 수 있는 상태로 된 때를 기준으로 실질적으로 판단하여야 할 것인데, 원래 주택신축판매업은 그 속성상 부동산매매업에 포함되는 것으로서 그 목적은 결국 주택을 판매하는데 있다. 따라서 주택을 준공하였다거나 준공 후 분양전 임시로 임대하였다는 사실만으로는 사업(판매행위)를 개시하였다고 보기 어렵다(서울행정법원 2019.10.17. 선고 2019구합55606 판결). (나) 주택신축판매업을 영위한 청구인의 사업개시일은 주택을 판매하기 시작한 때로 봄이 타당한 점, 다수의 조세심판원 선결정례에서 주택신축판매업의 사업개시일을 착공일, 준공일 또는 계약금 수령일이 아닌 입주금(잔금)수령일로 판단하고 있는 점(조심 2020서8247, 2020.12.30. 외 다수), 법원에서도 주택신축판매업의 경우 그 사업개시일을 주택의 공급을 시작하는 날, 즉 주택에 대하여 분양계약에 따른 잔금을 수령한 날로 판단하고 있는 점(OOO행정법원 2020.4.21. 선고 2019구합68305 판결) 등에 비추어 청구인 주택신축판매업의 사업개시일은 분양을 개시한 날이 속하는 2015년으로 보아야 한다. (다) 또한 청구인은 OOO가 2014년에 입주를 완료하였고, 대물변제로 지급한 OOO도 준공일을 잔금시기로 보아야 할 뿐만 아니라 CCC이 2014년 입주를 하였으므로 2014년을 사업개시일로 보아야 한다고 주장하나 아래와 같이 청구주장은 이유가 없다.
1. 쟁점사업장 OOO는 2016.3.2. DDD에게 소유권이전등기가 되었음이 확인되고, DDD은 쟁점사업장에 2016.3.8. 주민등록을 전입한 것으로 나타난다.
2. 쟁점사업장 OOO는 CCC에게 2015.1.7. 소유권이전등기가 되었고, CCC이 2015.1.6. 주민등록을 전입한 것으로 나타난다.
3. 한편 OOO는 2015.1.6. AAA에게 소유권이 이전된 후 소유권이 변동된바 없다.
(2) 청구인은 소득세법 규정에 따라 OOO의 수입금액 귀속시기를 입주일, 잔금일, 등기접수일로 보아야 한다고 주장하나, 대물변제된 세대(402호)의 공급시기는 앞서 언급한 바와 같이 2014년이므로 2015년 수입금액을 경정하여야 한다는 청구주장은 이유 없다.
(1) 청구인은 2014.6.5. OOO에서 주택신축판매업을 업종으로 하여 사업자등록을 하고, 사업을 영위하다 2015.12.31. 폐업한 공동사업자(청구인 지분 50%, AAA 지분 50%)이다.
(2) 청구인의 종합소득세 신고 및 처분청의 경정내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점사업장 지상 1∼5층에 다세대주택 9세대를 신축한 후, 2014.12.10. 사용승인을 받았다. (나) 청구인은 위 OOO과 같이 출자지분에 따라 분할등기를 하고, OOO 및 OOO를 청구인 및 공동사업자의 거주목적 주택으로 한 나머지 세대를 분양하였으며, 공유자 지분율에 따라 분할등기한 2015년을 주택신축판매업의 수입귀속시기로 보아 9세대의 분양예정가액을 전부 2015년 귀속으로 신고(청구인 지분 수입금액: OOO원)하면서 단순경비율로 소득금액을 추계산정하여 2015년 귀속 종합소득세 OOO원을 신고·납부하였다. (다) 처분청은 청구인이 2015년에 사업을 개시한 신규사업자에 해당하고, 2015년 수입금액이 소득세법 시행령 제208조 제5항 제2호 나목의 기준금액(OOO원)을 초과하므로 단순경비율 적용대상자가 아니라고 보아 기준경비율로 소득금액을 재산정하여 청구인에게 2015년 귀속 종합소득세 OOO원을 경정·고지하였다. (라) 한편 처분청은 공동사업자인 AAA의 과세전적부심사청구 결과 공동사업자가 거주할 목적으로 사용하는 1주택의 경우 공동사업자의 소득금액계산시 총수입금액세서 제외한다는 결정에 따라 청구인이 거주목적인 주택 OOO의 분양예정가액(OOO원)을 수입금액에서 제외하여 수입금액을 OOO원으로 경정하였다.
(3) 청구인은 임대주택인 OOO, 청구인 및 공동사업자의 거주목적 주택인 OOO 및 OOO, 대물변제한 OOO가 모두 2014년 입주를 완료하였으므로 쟁점사업장의 사업개시일이 2014년이라며 다음의 자료를 제출하였다. (가) 쟁점사업장 OOO의 전세계약서에 의하면 청구인은 임차인 BBB과 2014.12.15.∼2016.12.15. 기간동안 보증금 OOO원에 임대하는 계약을 체결하였고(입주는 2014.12.15. 하되, 잔금은 2014.12.16. 지급한다고 되어 있음), BBB은 2014.12.17. 전세계약 확정일자를 부여받은 것으로 나타난다. (나) 청구인과 공동사업자 AAA가 거주목적으로 소유한다는 OOO 및 OOO는 모두 2015.1.6. 각자에게 소유권이전등기가 되었고, AAA의 과세전적부심사 청구 결과, 처분청은 해당 세대의 분양수입금액을 각각 사업소득 수입금액에서 제외하여 경정한 것으로 확인된다. (다) 청구인과 AAA는 쟁점주택 신축합의이행계약서의 약정에 따라 시공자 CCC에게 쟁점사업장 OOO를 대물변제하기로 하였고, 이에 따라 청구인과 AAA는 CCC과 쟁점사업장 OOO를 분양하는 분양계약서를 작성하였으며, 그 특약사항에 “공사대금으로 OOO를 받음(대물금액 OOO원)”으로 기재되어 있다. 이에 대해 과세전적부심사청구 결정서에 기재된 사실관계에 따르면 쟁점주택 준공후 CCC은 OOO를 더 선호하여 매매가액이 동일한 OOO로 대체하여 대물변제한 것으로 나타나고, OOO는 최종 2015.1.7. EEE에게 소유권이전등기가 된 것으로 확인된다.
(4) 처분청은 청구인이 주장하는 위 내용에 대해 OOO와 OOO가 각 2015년 이후 소유권이전이 되었고, 주민등록 전입내역도 그 이후로 확인된다며 주민등록전출입 내역을 제출하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점주택의 201호는 2014년에 임대하였고, OOO 및 OOO는 건축주 입주분으로 2014년에 입주를 완료하였으며, 대물변제로 지급한 OOO의 잔금지급일은 준공일일 뿐만 아니라, 해당 세대 또한 2014년에 입주를 완료하였으므로 주택신축판매업의 사업개시일을 2014년으로 보아야 한다고 주장한다. (나) 그러나 주택신축판매업의 사업 특성상 일정한 규모 이상으로 장기간 사업을 영위하는 주택신축판매업의 경우에는 사업자의 의사에 따라 그 시기가 좌우될 수 있는 사업자등록일이나 착공일보다는 판매대상 주택의 공급이 객관적이고 현실적으로 가능한 시기로 사업개시일을 파악할 필요가 있어 그 사업개시일을 부가가치세법 시행령 제6조 제3호 에서 정하고 있는 재화의 공급을 시작하는 날인 쟁점주택의 분양을 개시한 시점으로 보아야 할 것인 점, 청구인의 사업은 건물을 신축하여 판매하는 사업으로 그 속성상 부동산매매업에 포함되는 것이고, 청구인의 사업에서 발생하는 수입은 쟁점주택을 신축한 후 이를 판매하여 얻는 수입으로 봄이 타당한데, 2014년 쟁점주택 OOO의 임대수입이 발생하였다고 하더라도 이러한 임대용역은 주택신축판매업의 개시전 쟁점주택의 1호만을 일시적으로 임대한 것으로 계속적ㆍ반복적으로 영위한 사업활동에 의한 수입으로 보기 어렵고, OOO 및 OOO는 청구인과 공동사업자의 거주목적의 주택으로 과세전적부심사청구 결과 쟁점사업장의 사업활동으로 인한 수입에서 제외되어 해당 세대의 입주시기는 쟁점사업장의 개시일 판단과 무관해 보이는 점, 대물변제란 본래의 채무에 갈음하여 다른 급부를 현실적으로 하는 때에 성립하는 요물계약으로서 다른 급부가 부동산의 소유권이전인 때에는 그 소유권이전등기를 완료하여야만 대물변제가 성립되어 기존채무가 소멸하는 것이므로, 그 소유권이전등기가 경료된 때에 부동산이 유상으로 양도되고 그 대가의 지급이 이루어진 것으로 보아야 할 것인바(대법원 1990.10.26. 선고 90누5801 판결), 대물변제된 세대 OOO의 잔금청산일은 2015.1.7. 소유권이전등기일로 보는 것이 타당해 보이고, 2015.1.6. 주민등록이 전입된 것 외에 2014년에 입주하였음을 확인할 자료도 제출되지 아니한 점 등에 비추어 쟁점주택의 분양개시일은 2015년으로 봄이 상당하다. (다) 따라서 청구인은 쟁점주택의 분양을 개시한 시점인 2015년에 신규로 사업을 개시한 사업자에 해당하고, 2015년의 수입금액이 소득세법 시행령 제143조 제4항 제1호 및 제208조 제5항 제2호 나목의 기준금액(OOO원)에 미달하지 아니하여 단순경비율 적용대상자에 해당하지 않는다 할 것이다. (라) 한편 청구인은 2015년도에 기준경비율을 적용한다 하더라도 대물변제된 세대(OOO)의 수입시기는 2014년이므로 해당 세대의 수입금액을 2015년 수입금액에서 차감하여야 한다는 취지로 주장하나, 해당 세대의 수입시기는 앞서 살펴본 바와 같이 이와 같은 청구주장도 받아들이기 어려우므로 처분청이 기준경비율로 소득금액을 재산정하여 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법 제19조(사업소득) ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조 에 따른 공익사업과 관련하여 지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
③ 제1항 각 호에 따른 사업의 범위에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 통계법 제22조 에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따르고, 그 밖의 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제80조(결정과 경정) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조, 제70조의2, 제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 한 자(제2호 및 제3호의 경우에는 제73조에 따라 과세표준확정신고를 하지 아니한 자를 포함한다)가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 경정한다.
1. 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우
③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항과 제2항에 따라 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득금액을 추계조사결정할 수 있다. 제168조(사업자등록 및 고유번호의 부여) ③ 이 법에 따라 사업자등록을 하는 사업자에 대해서는 부가가치세법 제8조 를 준용한다. (2) 소득세법 시행령 제48조(사업소득의 수입시기) 사업소득의 수입시기는 다음 각 호에 따른 날로 한다.
1. 상품(건물건설업과 부동산 개발 및 공급업의 경우의 부동산을 제외한다)·제품 또는 그 밖의 생산품(이하 "상품등"이라 한다)의 판매 그 상품등을 인도한 날
5. 건설·제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 호에서 "건설등"이라 한다)의 제공 용역의 제공을 완료한 날(목적물을 인도하는 경우에는 목적물을 인도한 날). 다만, 계약기간이 1년이상인 경우로서 기획재정부령이 정하는 경우에는 기획재정부령이 정하는 작업진행률(이하 "작업진행률"이라 한다)을 기준으로 하여야 하며, 계약기간이 1년미만인 경우로서 기획재정부령이 정하는 경우에는 작업진행률을 기준으로 할 수 있다. 10의4. 자산을 임대하여 발생하는 소득의 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 날
11. 제1호부터 제10호까지 및 제10호의2부터 제10호의4까지에 해당하지 아니하는 자산의 매매 대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 해당 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기·등록일 또는 사용수익일로 한다. 제143조(추계결정 및 경정) ② 법 제80조 제3항 단서에 따라 과세표준을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 제3항에 따라 산출한 소득금액에서 법 제50조, 제51조, 제52조에 따른 인적공제와 특별소득공제를 하여 과세표준을 계산한다.
③ 법 제80조 제3항 단서에 따라 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각 호의 방법에 따른다. 다만, 제1호의2는 단순경비율 적용대상자만 적용한다.
1. 수입금액에서 다음 각 목의 금액을 공제한 금액을 그 소득금액(이하 이 조에서 "기준소득금액"이라 한다)으로 결정 또는 경정하는 방법. 이 경우 공제할 금액이 수입금액을 초과하는 경우에는 그 초과금액은 없는 것으로 본다. 다만, 기준소득금액이 제1호의2에 따른 소득금액에 기획재정부령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액 이상인 경우 2018년 12월 31일이 속하는 과세기간의 소득금액을 결정 또는 경정할 때까지는 그 배율을 곱하여 계산한 금액을 소득금액으로 결정할 수 있다.
2. 기준경비율 또는 단순경비율이 결정되지 아니하였거나 천재·지변 기타 불가항력으로 장부 기타 증빙서류가 멸실된 때에는 기장이 가장 정확하다고 인정되는 동일업종의 다른 사업자의 소득금액을 참작하여 그 소득금액을 결정 또는 경정하는 방법. 다만, 동일업종의 다른 사업자가 없는 경우로서 과세표준확정신고후에 장부등이 멸실된 때에는 법 제70조의 규정에 의한 신고서 및 그 첨부서류에 의하고 과세표준확정신고전에 장부등이 멸실된 때에는 직전과세기간의 소득률에 의하여 소득금액을 결정 또는 경정한다.
3. 기타 국세청장이 합리적이라고 인정하는 방법
④ 제3항 각 호 외의 부분 단서에서 "단순경비율 적용대상자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다.
1. 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자로서 해당 과세기간의 수입금액이 제208조 제5항 제2호 각 목에 따른 금액에 미달하는 사업자
2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자
1. 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자
2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자. 다만, 업종의 현황 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 영세사업의 경우에는 기획재정부령으로 정하는 금액에 미달하는 사업자로 한다.
(3) 부가가치세법 제8조(사업자등록) ① 사업자는 사업장마다 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청하여야 한다. 다만, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업 개시일 이전이라도 사업자등록을 신청할 수 있다. 제9조(재화의 공급) ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.
② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제15조(재화의 공급시기) ① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
1. 재화의 이동이 필요한 경우: 재화가 인도되는 때
2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우: 재화가 이용가능하게 되는 때
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없는 경우: 재화의 공급이 확정되는 때 (4) 부가가치세법 시행령 제6조(사업 개시일의 기준) 법 제5조 제2항에 따른 사업 개시일은 다음 각 호의 구분에 따른다. 다만, 해당 사업이 법령 개정 등으로 면세사업에서 과세사업으로 전환되는 경우에는 그 과세 전환일을 사업 개시일로 한다.
1. 제조업: 제조장별로 재화의 제조를 시작하는 날
2. 광업: 사업장별로 광물의 채취·채광을 시작하는 날
3. 제1호와 제2호 외의 사업: 재화나 용역의 공급을 시작하는 날 제28조(구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기) ① 법 제15조제1항 후단에 따른 구체적인 거래 형태별 재화의 공급시기는 다음 표에 따른다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.