[요지] aaa이 청구인 등을 상대로 제기한 형사사건 및 민사소송에서 쟁점용역비의 채권·채무관계가 발생하였다고 보기 어렵고 이 건 양수법인이 쟁점용역비를 대신 지급한 것으로 보기 어렵다고 인정된 점, 이 건 양수법인은 물류단지 조성을 위해 이미 많은 자금을 투입한 상태였고 사업의 성공을 위해서는 쟁점토지의 매수와 사업권의 인수가 반드시 필요했던 것으로 보이며 따라서 이 건 양수법인으로서는 쟁점토지의 근저당권자이자 사업권을 가진 bbb측의 협조가 필요했던 것으로 보이므로 이 건 양수법인이 쟁점용역비의 지급과 무관하게 합의금 등의 명목으로 별도의 금원을 보선측에 지급할 만한 경제적인 이유가 있어 보이는 점 비추어 처분청이 쟁점토지의 양도가액에 00.0억원을 가산하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨
[주 문] OOO서장이 2021.2.17. 청구인에게 한 2019년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO의 양도가액에서 OOO원을 제외하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점용역비를 쟁점토지의 양도가액에 포함하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 위법하다. (가) 청구인은 BBB에 쟁점용역비를 지급할 의무가 없으므로 쟁점토지의 양도가액에 쟁점용역비를 포함시킬 수 없다.
1. 쟁점용역협약에 의하면 BBB은 협약체결일로부터 15개월 이내에 물류단지 조성에 필요한 인․허가 취득업무와 실수요자 선정을 책임지기로 하였으나, 인․허가를 취득하지 못하였고, 그 기한을 2017.12.31.까지 연장하였음에도 2017.12.4. 지구단위계획결정만 받았을 뿐, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 “국토계획법”이라 한다)에 따른 개발행위의 허가는 받지 못하였으므로 쟁점용역협약의 효력은 상실된 것이며, 청구인은 쟁점용역비를 지급할 의무가 없다.
2. 아래와 같이 쟁점용역협약의 문언, 내용 및 체결경위 등을 고려하면 지구단위계획결정을 받은 사정만으로는 쟁점용역비의 지급의무가 발생한다고 볼 수 없다.
3. 위와 같은 이유에서 청구인은 2018.10.25. BBB을 상대로 피담보채무의 부존재를 원인으로 하는 근저당권 설정등기의 말소 및 선지급 수수료 OOO원의 부당이득반환을 구하는 소를 제기하였다.
4. 관련 형사사건 및 민사소송에서도 쟁점용역비의 채무가 발생하지 않은 사실이 확인된다.
1. 처분청은 청구인이 당초 쟁점토지를 OOO원에 매도하고자 하였으나 쟁점용역비를 이 건 양수법인이 대신 변제하는 조건으로 매매대금을 OOO원으로 정한 것이라는 의견이나, 이는 사실관계를 오해한 것이다.
2. 청구인은 2015.5.22. 쟁점토지를 약 OOO원에 매도하는 제1차 매매계약을 체결하였으나, 잔금이 지급되지 아니하여 제1차 매매계약은 2019.7.10. 자동해제되었다.
3. 이 건 양수법인은 물류단지 조성사업을 추진하기 위해 인근 토지 매입대금 등 상당한 비용을 투입하였고, 나머지 매매대금을 PF대출을 통해 조달하려 하였으나, 쟁점토지가 해당 사업 전체 부지의 약 OOO를 차지하므로 이에 대한 권한을 확보하지 않고는 사업을 진행할 수 없었기 때문에 청구인에게 쟁점토지의 매도를 간절히 요청한 것이다.
4. 이와 같은 사정으로 이 건 양수법인은 청구인과 BBB 간 소송[근저당권 설정등기 말소(본소) 및 쟁점용역비 청구(반소)]을 마무리해 줄 수 있다고 하면서, PF대출을 위해 청구인에게 쟁점토지에 대한 매도의향서를 작성해줄 것을 요청하였고, 청구인으로서도 BBB과의 문제 때문에 이 건 양수법인 외에 새로운 매수인을 물색하여 쟁점토지를 매도하기 어렵다고 판단하였기 때문에 이에 응하게 되었는바, 주요 경위는 아래와 같다.
5. 이 건 양수법인이 BBB에 대하여 OOO원의 채무를 부담(2019.10.21. 합의)하기로 한 것은 청구인과 전혀 합의되지 않은 것으로, 이는 청구인의 쟁점용역비 채무를 인수한 것이 아니며, 이 건 양수법인의 입장에서는 물류단지 조성사업을 반드시 성사시켜야만 하고 이를 위해 EEE 앞으로 되어 있는 인ㆍ허가 공동명의 등을 필수적으로 취득해야만 했기 때문에 그 대가로 OOO원을 부담한 것으로 보인다. 관련 형사사건에서도 검찰은 쟁점합의 자체만으로는 BBB의 청구인에 대한 쟁점용역비 채권의 발생을 인정하거나 이 건 양수법인이 위 채무를 인수한 것으로 해석할 여지가 없다고 판단한 바 있다.
6. 설령 쟁점용역비 채무를 인정하더라도 청구인이 BBB에 쟁점용역비 중 OOO원을 선지급하고, 농지조성부담금 등을 공제하기로 하면서 나머지 수수료의 지급을 담보하기 위하여 쟁점토지에 설정된 근저당권의 채권최고액을 OOO원으로 설정한 것을 고려할 때 청구인과 BBB이 쟁점용역비로 최종 합의한 금액은 OOO으로 보아야 한다. (다) 처분청 의견과 같이 쟁점용역비를 양도가액에 포함하여야 한다고 보더라도 쟁점용역비는 쟁점토지의 용도변경․개량을 위해 지출한 비용 및 양도비, 소개비 등에 해당하므로 필요경비로서 양도소득금액 산정시 공제되어야 한다.
1. 쟁점용역비를 양도가액에 가산하여야 한다면 쟁점용역비는 당초 청구인이 BBB에 이 건 토지개발사업에 필요한 인․허가 취득업무를 위탁하고 그 업무수행에 대한 대가로 지급하기로 한 것으로서, 쟁점토지에 물류단지를 설치하는 데에 필요한 ‘토지의 용도변경을 위한 지출’ 또는 소개비 등에 해당하는바, 이는 소득세법 제97조 제1항 제2호, 제3호, 같은 법 시행령 제163조 제3항 제3호 및 제5항 제1호 다목에 따른 필요경비에 해당하므로 쟁점토지의 양도소득금액에서 공제되어야 한다(대법원 1991.10.22. 선고 90누9360 판결, 국세청 재일 46014-3050, 1997.12.29.).
2. 처분청은 이 건의 경우 환산취득가액을 적용하여 기타필요경비를 개산공제액을 적용하였으므로 쟁점용역비를 필요경비로 중복공제할 수 없다는 의견이나, 소득세법 제97조 제2항 제2호 단서에 의하면 실제 자본적 지출액 및 양도비의 합계가 환산취득가액 및 개산공제액의 합계보다 많은 경우에는 실제 자본적 지출액 및 양도비의 합계를 필요경비로 할 수 있다.
3. 쟁점토지의 환산취득가액 및 개산공제액의 합계는 OOO원인바, 쟁점용역비 OOO원이 더 큰 경우에 해당하므로 쟁점용역비 상당액은 필요경비로 공제되어야 한다.
(2) 청구인은 쟁점임야 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 그 토지의 소재지에 거주하였는바, 소득세법 제104조의3 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제168조의6에 따라 쟁점임야는 비사업용 토지로 볼 수 없다. (가) 청구인은 쟁점임야를 필지에 따라 3년 이상 5년 미만 소유 또는 5년 이상 소유한 경우에 해당하는바, 청구인이 쟁점임야의 양도일 직전 3년 중 2년 이상 재촌하였다면 중과세율 적용대상에서 제외된다. (나) 청구인은 2015.6.2.부터 2019.11.18.까지 쟁점토지의 소재지에 주민등록이 되어 있었는바, 쟁점임야의 양도일(2019.10.31.) 직전 3년 중 2년 이상을 재촌하였음이 확인된다. (다) 청구인은 당초 쟁점임야를 매입할 때의 활용계획이 변경되어 매도하려 하였으나, 비사업용 토지에 대한 중과 문제로 인해 실거주를 계획하게 되었다.
1. 청구인은 2015.5.2. 공인중개사의 소개로 OOO 소재 원룸을 임차하여 2016년 2월까지 거주하였고, 2016년 3월부터 2018년 초까지 OOO 소재 아파트로 이사(임차)하여 거주하였는바, 이 기간 중 농업경영체 등록을 하고 경작 관련 보조금을 지원받으면서 쟁점토지에서 OOO농사 및 OOO농사를 지었으며, 2016년 9월부터 2016년 12월까지 1주일에 한두번씩 OOO에서 OOO 레슨을 받았다.
2. 그 후 아파트 임대차계약기간이 만료될 무렵 해당 지역에서 말벗이 되어 준 지인이 쟁점토지의 매매계약이 정리될 때까지 자신이 살고 있는 집(OOO 소재)의 게스트룸에서 지낼 것을 제안하여 2018년 3월부터 2019.11.18.까지 그 집에서 거주하였다.
(1) 쟁점용역비는 쟁점토지의 양도가액에 포함되어야 하고, 필요경비에 산입될 수 없다. (가) 쟁점용역비는 이 건 양수법인이 쟁점토지의 매매를 위해 청구인의 지급의무를 대신하여 변제하기로 하였으므로 쟁점토지의 양도가액에 포함되어야 한다.
1. 이 건 양수법인은 물류단지 조성사업을 위해 쟁점토지를 필수적으로 확보하여야 하는 상황이었기 때문에 제2차 매매계약(2019.10.14.)에 앞서 2019.7.31. 쟁점합의를 통해 BBB 및 EEE의 근저당권 해지 등 일체의 의무이행을 연대보증하였는바, BBB 등이 쟁점토지의 근저당권을 해지하고 일체 이의제기를 하지 않는다는 내용이었다.
2. 제2차 매매계약(2019.10.14.)에서 쟁점합의에 따른 이 건 양수법인의 의무이행은 2019.10.18.까지 이 건 양수법인의 비용으로 완료한다고 합의하였는바, 쟁점용역비의 지급은 이 건 양수법인이 쟁점토지 매매조건으로 이행하여야 하는 의무에 해당한다.
3. 이에 이 건 양수법인은 2019.10.21. BBB에 OOO원을 지급하기로 합의하였고, 2019.10.30. BBB의 요청으로 EEE에 OOO원을 지급하였으며, BBB이 청구인에게 반환하여야 하는 선지급 수수료 OOO원을 BBB을 대신하여 청구인에게 지급하였다.
4. 청구인은 쟁점합의에서 이 건 양수법인이 BBB의 근저당권 설정등기 말소의무만을 연대보증하였을 뿐, 쟁점용역비의 대위변제를 보증하지는 않았다고 주장하나, 청구인은 쟁점합의를 통해 이 건 양수법인에게 근저당권 설정등기 말소의무(연대보증)를 부여함으로써 청구인을 대신하여 쟁점용역비를 지급하게 한 것이다.
5. 조사 당시 이 건 양수법인 사내이사의 확인서 등에 의하면, 청구인은 쟁점용역비를 고려하여 양도가액을 OOO원으로 하려 하였으나, 이 건 양수법인이 자금사정 등으로 어렵다고 하자 양도가액을 OOO원으로 하고 청구인의 채무를 이 건 양수법인이 대신 변제하게 하는 계약을 체결한 것이다.
6. 청구인은 BBB이 2017.12.4. 지구단위계획결정을 받은 것에 대하여 용역수행이 완전히 이루어지지 않았다는 이유로 BBB에 쟁점용역비의 지급을 미루어왔으나, 한편으로 이 건 양수법인에게는 경기도 안성시로부터 허가를 받았으니 제1차 매매계약에 따른 잔금을 조속히 지급할 것을 촉구하는 등 이율배반적으로 행동하였다. (나) 청구인은 쟁점용역비를 양도가액에 가산하더라도 필요경비로 공제되어야 한다고 주장하나, 이 건의 경우 환산취득가액으로 양도차익을 산정하였는바, 기타필요경비는 개산공제액(기준시가의 3%)을 적용하게 되어 있어 쟁점용역비를 필요경비로 공제할 수 없다.
(2) 청구인이 쟁점임야 소재지에 거주하였다고 보기 어려우므로 쟁점임야를 비사업용 토지로 본 이 건 처분은 적법하다. (가) 조사청은 고령(1945년생)인 청구인이 OOO에서 혼자 거주하였다는 주장이 설득력이 없다고 보아 운전기사 겸 개인비서였던 OOO에게 문답을 실시하였는바, OOO는 해당 기간 동안 OOO 소재 아파트로 출ㆍ퇴근하며 운전 및 비서 업무를 수행하였음을 진술하였다. (나) 해당 기간에 청구인의 차남 가족이 OOO 아파트에 주소를 두고 실제로는 해외 이민상태에 있었는데, 청구인이 관리비를 지속적으로 납입한 사실도 확인된다. (다) 또한 청구인이 쟁점토지의 거래과정에서 작성한 합의서 등의 문건에서도 청구인의 주소가 한남동으로 기재되어 있는바, 이와 같은 사정을 종합하여 볼 때 청구인이 쟁점토지의 소재지에 재촌하였다고 볼 수 없다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점용역비를 양도가액에 포함하여야 하는지 여부
② 청구인이 재촌하지 아니한 것으로 보아 비사업용 토지로 본 처분의 당부
(1) 소득세법 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.(각 목 생략)
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조 제1항에 따른 세율(분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60)
8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지 제104조의3(비사업용 토지의 범위) ① 제104조 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.
(2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
③ 법 제104조의3 제1항 제2호 다목에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률에 따른 임업후계자가 산림용 종자, 산림용 묘목, 버섯, 분재, 야생화, 산나물 그 밖의 임산물의 생산에 사용하는 임야
2. 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률에 따른 종ㆍ묘생산업자가 산림용 종자 또는 산림용 묘목의 생산에 사용하는 임야
3. 산림문화ㆍ휴양에 관한 법률에 따른 자연휴양림을 조성 또는 관리ㆍ운영하는 사업에 사용되는 임야
4. 수목원ㆍ정원의 조성 및 진흥에 관한 법률에 따른 수목원을 조성 또는 관리ㆍ운영하는 사업에 사용되는 임야
5. 산림계가 그 고유목적에 직접 사용하는 임야
6. 지방세특례제한법 제22조ㆍ제41조ㆍ제50조 및 제89조에 따른 사회복지법인등, 학교등, 종교ㆍ제사 단체 및 정당이 그 사업에 직접 사용하는 임야
7. 상속받은 임야로서 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 임야
8. 종중이 소유한 임야(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)
9. 그 밖에 토지의 소유자, 소재지, 이용상황, 소유기간 및 면적 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있는 임야로서 기획재정부령으로 정하는 임야
(3) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조(개발행위의 허가) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위(이하 “개발행위”라 한다)를 하려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가(이하 “개발행위허가”라 한다)를 받아야 한다. 다만, 도시ㆍ군계획사업(다른 법률에 따라 도시ㆍ군계획사업을 의제한 사업을 포함한다)에 의한 행위는 그러하지 아니하다.
1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치
2. 토지의 형질 변경(경작을 위한 경우로서 대통령령으로 정하는 토지의 형질 변경은 제외한다)
3. 토석의 채취
4. 토지 분할(건축물이 있는 대지의 분할은 제외한다)
5. 녹지지역ㆍ관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위 제61조(관련 인ㆍ허가등의 의제) ① 개발행위허가 또는 변경허가를 할 때에 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수가 그 개발행위에 대한 다음 각 호의 인가ㆍ허가ㆍ승인ㆍ면허ㆍ협의ㆍ해제ㆍ신고 또는 심사 등(이하 “인ㆍ허가등”이라 한다)에 관하여 제3항에 따라 미리 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 그 인ㆍ허가등을 받은 것으로 본다.
5. 농지법 제34조에 따른 농지전용의 허가 또는 협의, 같은 법 제35조에 따른 농지전용의 신고 및 같은 법 제36조에 따른 농지의 타용도 일시사용의 허가 또는 협의
10. 산지관리법 제14조ㆍ제15조에 따른 산지전용허가 및 산지전용신고, 같은 법 제15조의2에 따른 산지일시사용허가ㆍ신고, 같은 법 제25조 제1항에 따른 토석채취허가, 같은 법 제25조 제2항에 따른 토사채취신고 및 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률 제36조 제1항ㆍ제4항에 따른 입목벌채(立木伐採) 등의 허가ㆍ신고
(4) 농지법 제38조(농지보전부담금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 농지의 보전ㆍ관리 및 조성을 위한 부담금(이하 “농지보전부담금”이라 한다)을 농지관리기금을 운용ㆍ관리하는 자에게 내야 한다.
1. 제34조 제1항에 따라 농지전용허가를 받는 자
(5) 산지관리법 제19조(대체산림자원조성비) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 산지전용과 산지일시사용에 따른 대체산림자원 조성에 드는 비용(이하 “대체산림자원조성비”라 한다)을 미리 내야 한다.
1. 제14조에 따라 산지전용허가를 받으려는 자
(1) 청구인은 OOO과 같이 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 하고, 그 중 쟁점임야에 대하여는 소득세법 제104조 제1항 제1호 및 제55조 제1항의 기본세율을 적용하여 양도소득금액을 신고하였으나, 처분청은 양도가액을 OOO원으로 하고, 쟁점임야를 비사업용 토지로 보아 소득세법 제104조 제1항 제8호의 중과세율을 적용하여 2019년 귀속 양도소득세를 부과하였다.
(2) 쟁점①과 관련하여 제시된 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점토지의 매매 관련 주요 경위는 OOO와 같다.
1. 청구인은 2014.7.31. BBB에 물류단지 인․허가 및 실수요자 선정업무를 위탁하고 그 대가로 쟁점용역비를 수수하는 내용의 쟁점용역협약을 작성․체결하였는바, BBB이 계약기간 이내에 인․허가를 취득하고 쟁점토지의 매매계약에 따른 중도금을 수령한 경우 쟁점용역비를 수수하기로 약정한 내용 등이 확인된다(제3조 제2항․제5항, 제4조 제1항․제2항 등).
2. 청구인은 2015.5.22. 이 건 양수법인과 쟁점토지를 OOO원에 매매하는 내용의 제1차 매매계약을 체결하였는바, 중도금은 지구단위계획 지구지정이 공고되었을 때 협의하기로 하고, 매매잔금은 인․허가 후 30일 이내에 현금으로 지불한다고 합의하고 있는 것으로 나타난다.
3. 청구인은 2019.10.14. 이 건 양수법인과 쟁점토지를 OOO원에 매매하는 내용의 제2차 매매계약을 체결하였고, 그에 따라 2019.10.31. 잔금 수수 후 소유권이전등기를 이행하였다. (나) 처분청이 제시한 주요 증빙은 아래와 같다.
1. 청구인은 제2차 매매계약(2019.10.14.) 전인 2019.7.31. 이 건 양수법인, BBB, EEE과 OOO와 같이 관련 소송의 취하, 근저당권 설정등기의 말소 등에 합의하였는바, 처분청은 이 건 양수법인이 BBB의 의무이행(근저당권 설정등기 말소 등)을 연대보증(제4조 제3항)하였고, 그에 따라 BBB의 근저당권 설정등기 말소(제1조 제2항)에 대한 반대급부로 쟁점용역비에 상당하는 금액을 청구인을 대신하여 BBB에 지급하게 한 것이라는 의견이나, 청구인은 청구인의 쟁점용역비 채무가 발생한 바 없고, 쟁점합의에서도 BBB의 근저당권 설정등기 말소의무만 있을 뿐, 이 건 양수법인이 청구인의 의무나 쟁점용역비 채무를 인수한다는 내용이 없으므로 처분청의 의견은 타당하지 않다고 주장한다.
2. 이 건 양수법인은 2019.10.21. BBB 및 그 관계회사인 EEE 등과 합의하였는바, 쟁점토지에 대하여 개발행위허가를 받거나 제3자에게 매도한 경우에는 BBB에 OOO원을 지급하기로 하였고 제2차 매매계약 잔금지급일에 EEE에 OOO원을 지급하기로 하였으며, 2019.10.30. EEE에 OOO원을 지급한 것으로 나타난다.
3. 이 건 양수법인과 그 사내이사 FFF는 이 건 조사 당시 조사청에 각각 매매대금지급금원명세서(2020.10.29.)와 확인서(2020.11.3.)를 작성하여 제출하였는바, 매매대금지급금원명세서에 의하면, 쟁점합의 및 제2차 매매계약(제5조 제1항 및 제5항)에 따라 이 건 양수법인이 근저당권 설정등기 말소 등을 위해 BBB에 OOO원을 지급하기로 하였다는 내용이 나타나고, 사내이사 FFF의 확인서에 의하면, 제2차 매매계약의 실제 매매대금은 쟁점용역비를 포함한 OOO원이며, 이는 매매대금 협의과정에서 알 수 있듯이 이 건 양수법인이 쟁점합의(2019.7.31.)의 이행을 책임지고 완료하기로 합의함에 따라 그와 같은 매매조건으로 확정된 것이라는 취지로 작성되어 있다. (다) 청구인이 제시한 주요 증빙은 아래와 같다.
1. 쟁점용역협약(OOO)에서 “BBB은 ‘물류단지 인․허가’를 득하여야 하고, 청구인은 인․허가 후 납부하는 농지조성부담금 등을 부담한다”고 정하고 있는바, 청구인은 농지조성부담금 등의 경우 국토계획법에 따른 개발행위의 허가를 득하여야 납부하는 것이므로 이 건에서 BBB이 인․허가를 득하지 못하여 쟁점용역비 채무가 발생하지 않았다고 주장한다.
2. 제1차 매매계약에 의하면 중도금은 지구단위계획 지구지정이 공고되었을 때 협의하고 잔금은 인․허가 후 30일 이내에 현금으로 지불한다고 정하고 있는바, 청구인은 BBB이 득한 지구단위계획 지구지정만으로는 쟁점용역협약의 의무가 완전히 이행된 것으로 볼 수 없다고 주장한다.
3. 청구인은 2019.8.8.부터 이 건 양수법인과 OOO과 같은 경위로 계약조건을 협상하여 그 결과로 양도가액을 OOO원으로 합의한 것일 뿐, 청구인이 쟁점용역비 채무를 인정하거나 이를 이 건 양수법인에게 대위변제하게 한 것이 아니라고 주장하면서 OOO와 같은 근거들을 들고 있다.
4. 청구인은 이 건 양수법인의 부사장인 GGG이 2022년 3월경 작성한 진술서(확인서)를 제시하였는바, 이 건 양수법인과 BBB은 청구인의 관여 없이 별도의 합의서(2019.10.21.)를 작성한 후, BBB 측(EEE)에 OOO원을 지급하여 청구인은 이에 대해 전혀 몰랐을 것이라고 진술하고 있다.
5. BBB은 2015.2.12. 쟁점용역을 DDD에 재위탁하는 내용의 협약(이하 “쟁점용역재위탁협약”이라 한다)을 체결하였고, 이후 용역대가를 지급받지 못하여 BBB 및 청구인을 고소하였으나, 아래와 같이 형사사건 및 민사소송에서 쟁점용역비 지급의무가 발생하지 않았다는 사실판단이 있었다.
6. BBB은 2015.5.20. 청구인에 대하여 확약서를 통해 제1차 매매계약의 일부를 수정하기로 하였고, 2015.5.29. 청구인으로부터 쟁점용역비 중 OOO원을 선지급받았으며, 쟁점토지에 대하여 채권최고액 OOO원으로 설정된 근저당권이 말소된 후 2015.6.18. OOO원으로 재설정되었는바, 쟁점용역비의 전부를 양도가액에 포함하는 것은 부당하다고 주장한다.
(3) 쟁점②과 관련하여 제시된 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점임야의 필지별 청구인의 취득일자 및 소유기간은 OOO와 같다. (나) 청구인의 주민등록 전출입현황은 OOO과 같은바, 청구인은 양도일(2019.10.31.) 직전 3년 중 2년 이상을 재촌하였다고 주장한다. (다) 처분청은 청구인이 재촌 요건을 충족한다고 보기 어렵다고 주장하며, 조사 당시 청구인 운전기사의 문답서, 쟁점합의 당시 청구인의 주소지를 OOO으로 기재한 사실을 제시하였는바, 문답서에 의하면 청구인이 2016년 6월부터 2018년 2월경까지 OOO의 아파트에 거주하였고 나머지 기간에는 쟁점임야 소재지에 거주하지 않았다는 취지로 진술한 것으로 확인된다. (라) 청구인은 해당 지역에서 농사 등을 지으며 실제 거주하였다고 주장하며, 해당 지역 아파트 임대차계약서, 이사 당시 사진, 동거주택 소유주(III)의 확인서, 농업경영체 등록확인서(2016.3.16. 등록), 쌀소득등보전직접지불금 등록증(2016년, 2017년), 농사비용 지급 영수증(2016년, 2017년), OOO의 OOO 수료증(기간: 2016년 9월∼2016년 12월)을 제시하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점토지의 매매조건으로 쟁점용역비를 이 건 양수법인에게 대위변제하게 하였으므로 쟁점용역비를 쟁점토지의 양도가액에 포함하여야 한다는 의견이나, DDD가 청구인 등을 상대로 제기한 형사사건 및 민사소송에서 쟁점용역비의 채권․채무관계가 발생하였다고 보기 어렵고 이 건 양수법인이 쟁점용역비를 대신 지급한 것으로 보기 어렵다고 인정된 점, 이 건 양수법인은 물류단지 조성을 위해 이미 많은 자금을 투입한 상태였고 사업의 성공을 위해서는 쟁점토지의 매수와 사업권의 인수가 반드시 필요했던 것으로 보이며 따라서 이 건 양수법인으로서는 쟁점토지의 근저당권자이자 사업권을 가진 BBB 측의 협조가 필요했던 것으로 보이므로 이 건 양수법인이 쟁점용역비의 지급과 무관하게 합의금 등의 명목으로 별도의 금원을 BBB 측에 지급할 만한 경제적인 이유가 있어 보이는 점 비추어 처분청이 쟁점토지의 양도가액에 OOO원을 가산하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점임야에서 양도일 직전 3년(2016.11.1.～2019.10.31.) 중 2년 이상을 재촌하여 비사업용 토지의 중과세율 적용대상에서 제외되는 경우라고 주장하나, 청구인의 운전기사는 청구인이 2018년 4월부터 2019년 11월까지 거주하였다는 OOO의 주택에서의 거주사실을 모른다고 진술한 점, 고령의 청구인이 당초 연고지인 OOO에 소유하고 있던 아파트를 두고 지인의 게스트룸에서 1년 7개월을 거주하였다고 보기 어렵고, 청구인은 쟁점합의(2019.7.31.) 당시 주소를 OOO 소재 아파트로 기재한 점, 해당 기간 동안 청구인이 재촌하였다고 볼만한 객관적인 증빙이 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 쟁점임야를 비사업용 토지로 보아 중과세율을 적용한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.